ステイツグラン夙川について情報交換しませんか

[不動産購入勉強中さん]

購入検討しています、情報ありましたらお願いします。

所在地：兵庫県西宮市大谷町98-1（地番）
交通：阪急神戸本線 「夙川」駅 徒歩13分
　　　　東海道本線（JR西日本） 「芦屋」駅 徒歩17分

[243: 匿名はん]

>>232

環境重視で日本の田舎よろしく殆ど車で生活するつもりなら、なおさら駅からこんな
中途半端な距離のマンションは避けて、もっと山の方でもいいんじゃないですかね。
苦楽園の番町とか、駅から1.5～2kmクラスの戸建でも買ったほうがいいよ。
駅徒歩圏のマンションが高い理由は、車を使わないでも生活できる、駅周辺の
商業施設などの利便性を無理無く徒歩で享受できるという事が理由なのだから、
それを徒歩で利用する予定がなく、最初から車で生活するつもりなら金をドブに
捨てるようなもの。

[244: ビギナーさん]

デベが相場のピークで高値掴みした土地。

消費者が尻拭いをさせられる。

ババをつかまされないようにしましょう。

[245: ご近所さん]

２４０さん

ブランド意識でなく、実際に環境も全然違うと思います。
この物件は別として、例えば芦屋でも、ＪＲより上と潮芦屋は
同じ「芦屋市」でも、全く環境が違います。

これは、「地域環境差別意識」で無く、本当に環境が違うのです。
夏の潮芦屋は湿気がひどく、選択からはずしました。
（住んでおられる方、申訳ありません。いいところも一杯ありますが
　価値観の問題です。）

また、私は芦屋にマンション買いましたが、確かにマンションを
けぎらいしている古参の方はいるようですが、戸建の方でも
普通にお子さんに遊びに来ていただいてお互い仲良く生活を
楽しんでますよ。

古い考えの人はほっとけばいいのではないですか。

[246: 匿名はん]

阪急沿線を中心に、やはり山手至上主義、南部蔑視主義は根強いものがあります。
また、震災後に建てられたマンション住民をエイリアンのように嫌っている既存の
戸建住民は正直多いですね。
自分もここ30～80年の間に山を切り開いた所に住んでるのに、マンションに対しては
環境が破壊されるとめちゃめちゃ反対していることも。

[247: 環境知りたい]

ご近所に住まれている方、このあたりの学校についてご存知であれば
教えてください。夙川小学校と大社中学校についてお願いします。
夙川小学校は私立受験の確立が高いのですか？中学校はかなり遠いのが
気になります。このあたりに環境はいいですよね？治安面についてもお願い
します。

[248: 購入検討中さん]

大社中学校は電車通学は認められているのでしょうか。ご教授お願いします。

[249: 匿名さん]

4〜5年前の情報です。

小学生、特に男子の受験率は8割ちかいとききました。実際、友人が受験しない組だったのですが、「受験がないと気が楽でいいわよね。忙しくないし。面談の時間、変われるくらい余裕があるでしょ」と言われたそう。まあ、そういう人が全員ではないでしょうけど、ピリピリしちゃう時期ってあるのかもしれないですね。女子でも結構な割合なようですよ。ただ、受験だけ力試しにしてみて、ある程度の偏差値の学校だと、教育費や交際費を考えて合格しても結局、公立に行くという人もいるようですけど。

治安面は悪くはないけど、あまり明るいところではないですからね。子どもに声を掛ける人や原付で突然引きずられたりすることもあったり。どこでもそうだと思いますが、ある程度、気をつけた方がいい時間があります。変わった人というのも必ずどこの地域にもいますからね。

＞「住んでる人が上品で穏やかな暮らしが出来る」
＞　　・・・これが一番重要か。
どなたか利便性は悪いが環境はいいんだから、というような事をかかれていましたが、正直なところ、この価格に見合うだけの環境なのかな、という気はしています。住んでる人のなかに確かに上品な方もいたし、親切な方もいたし、学歴の高い方もいらしたけど、？？？　という人もいましたよ。

[250: 近所をよく知る人]

＞夙川小学校は私立受験の確立が高いのですか？
８割はありません。５割ぐらいです。ただ、夙川小学校は苦楽園中へ行く子供のほうが多いので、大社中学へ行くのは２割ぐらいですかね。５年生ぐらいから北口の塾へ皆さんに通われます。

＞治安面についてもお願いします。
良いです。

＞大社中学校は電車通学は認められているのでしょうか
認められています。が、どちらかというと山側から来られるお子さんが甲陽園から苦楽園まで電車を使います。夙川小学校区から電車（夙川ー苦楽園）を使っているお子さんは少ないと思います。

＞マンション住民を嫌っている既存の戸建住民は多い
戸建に住んでいますが感じたことはありません。

＞地域階級差別意識
逆があるとは聞きます。例えば、松秀幼稚園で安井小学校区のお母さんが夙川小学校区のお母さんを「外車に乗って、ブランド物を身に着けてランチに行く別世界の人」とか
ただ、阪神間だけがいつも地域差別をするかのごとく言われますが、人気の住宅街では必ずある話です。帝塚山、
北畠、成城、田園調布、どこでもそうです。

個人的には、多くの方が書き込まれていますが、この場所でこの価格は異常に高いと思います。
駅までは決してフラットでないので１３分といっても遠く感じると思います。JRやその他の社宅、１０年後の環境がまったく想像できないエリアです。今でこそ、スッキリしましたが、山幹ができるまでは、確かにややこしいエリアでした。

[251: 匿名さん]

同感です。

[252: 匿名はん]

異常に高い？？？

夙川駅周辺の分譲マンションは、安普請の戸建より高いですよ。

どこと比較してるんですか？？？（笑）

[253: 不動産購入勉強中さん]

西宮市の中古マンション相場を調べていたのですが、大谷町の中古物件を２件見つけました。
一つは以前にも投稿した物です。

「ヴェルヴュ夙川」 （築１８年） 141.14平米 4280万 （坪単価 100.24万）
「夙川ヴューハイツD棟」（築３５年） 86.66平米 1780万 （坪単価 67.90万）

どちらも本物件の近くですので、立地面での差は殆どないでしょう。
年代が異なるため、建物の作りという意味では差があるとは思います。
まだ売れていないようですし、ヴェルヴュの方は１年間で700万程下げているようなので
相場の参考といった程度の情報です。

転売を想定すれば、当然駅近の方が中古価格は高くなります。
が、さすがに築年数が３０年も経つと、それなりに差が小さくなってくるようです。
「資産価値」という言葉の解釈は人それぞれかと思いますが、値段だけではなく建物と
しての質、将来性、立地、周辺環境、それらをトータルに判断して自分が納得できる
マンションを買うというのが重要ですね。

個人的にはこの辺りであれば、新築の坪単価で180万位まであれば阪急沿線の価格動向を
考えても適当ではないかと考えています。それからしますと80平米で約4300万という計算に
なりますが、これも各条件が平均的（可もなく不可もなく）というつもりですので、個人の
考え方で上下はあると思います。（あくまで中間値として考えてみました）

ちなみにマンション購入時には、通常自分が使用する移動手段で周辺環境を確認するというのは
絶対条件と考えています。徒歩通勤の方は必ず駅との間の道を実際に歩いてみましょう。
自転車で買い物されるかたは、できるだけ自転車で走ってみましょう。
自動車も同じです。（道が狭いとかありますので）
それも（朝、昼、夜）×（平日、休日）の全てを見てみるのが良いと思います。
天気の良い日だけでなく悪い日も重要ですね。
さすがに夏、冬というわけには行きませんが、高い買い物ですので早急に決めずにじっくりと
検討するのが当然かと思います。建物の設備、工法等もできる限り自分で調べて他の物件と
比べるようにしてみましょう。
偉そうな事を書いてしまいましたが、私もまだまだ不動産購入の勉強中の身。
色々な物件を見て目を肥やしたいと思います。

[254: 近所に住んでいますさん]

私も異常に高いと思います。

夙川の駅前でも駅近でもない、この立地では。
利用する駅が夙川と言うだけで、このマンションが建っているのは大谷町です。

みなさん書いてらっしゃるように、社宅や賃貸住宅の多い場所なのに、夙川と言う名前をブランド化して、高くないとおかしいと植え付けようとしてるのは、一体だれのためなんでしょうか？

[255: 匿名さん]

マンションの営業マンだって必死なんですよ。
高値掴みした土地に建つ物件は、可能な限り高い価格で売って値引きを回避し損失を少なくするのが仕事です。
売れなきゃクビですから、舌先三寸の営業トークになるのはしょうがないです。

[256: 匿名さん]

異常に高いに賛成。安いならとっくに売れているはず。売れないのは高いから、これ単純理由。

[257: 匿名はん]

「少し高い」と「異常に高い」とは同じ意味なんですか？？？
別に相場の２倍しているわけではないでしょ。（笑）

[258: 地元不動産業者さん]

＞２５２

もう、やめなはれ。悪評を加速させるだけや。
どうせ、「夙川」ブランドに憧れてて、低層階のその中では低価格の部屋ならローン組める客と、高値掴みさせられても困らん金持ちとは、契約とれてるんやから、このご時世、十分やろ。


＞２５３

そっから、正味の価格は、ディスカウント忘れんといてや。
売り手と買い手の都合とか、駆け引きがあるけど、５％～２０％ＯＦＦが普通や。
わしは、良心的で、回転させてナンボやから、下がっても構わへんで。

[259: 匿名さん]

まぁ正味の価値は80㎡の場合で、建物分が24.2坪×70万＝1694万（日本の分譲マンションの総施工費用は土地代除外して坪55万が平均だったが、2006～2008年頃にかけてバブルや材料の高騰などで上昇してピーク時は70万強に）、土地は容積率200%で大谷町なので持分約12.1坪×100万＝1210万であわせて2904万ってとこでしょ。新築プレミアム分が2500万ほどのっけられてる感じ。

[260: 匿名さん]

強気に即完売などという販売方針で臨んだため、買ってくれる可能性のある客を逃がしてしまった感がある。販売リーダーの読みの甘さだ。もう少しサービスするゆとりがあればこのような状況は避けられたのでは・・・。

[261: 匿名さん]

マジレスすると、JR西のはめこみでしょ。

対抗上阪急が特急停車せざるをえなくなるを見据えて夙川にさくら夙川駅つくる⇒想定どおり阪急が夙川に特急停車⇒夙川の相対的地価上昇⇒社宅の売却価値うｐ⇒社宅跡地のマンションを高値で情弱に売りつけて回収

[262: もうすぐ購入決定さん]

１円の値引きもしないという強気な態度に嫌気が差したので、他の物件を探してようやく目処がついてきた。その矢先に、野村から連絡が来て価格を含め話し合いに応じるという。遅すぎるんですよ、全く。

[263: 匿名]

ホントですか？どれくらい下がったのですか？

[264: 匿名さん]

今時、この立地でこの高価格！
値引きなしに売れると本気で思っていたなら、
楽観的に過ぎる。
さらに景況も良くないし、
営業も相当焦ってるかもね。
少額の値引きでは、他物件に対してアドバンテージがないし、
結構いけるかな。

[265: 匿名さん]

ここを検討してるなら、最寄り駅は門戸厄神だけど、
丸紅のグランスイートを検討してみるのもアリかも。
西宮でも人気の学区だし、この物件より立地も資産的な将来性も望める。
この物件から夙川に歩くぐらいの時間で、あちらは西北にも出れるし。

[266: もうすぐ購入決定さん]

２６３さん
もう他の物件の手付けを納めているので、話は聞きませんでした。気をひきつけるだけで、たいして値下げしないのではないかとの判断です。購入予定は１０％程度の値引きです。結構大きいです。

[267: 購入検討中さん]

値段が下がればここも魅力でてきますね。
でも野村ですからね・・・、値引き額は僅かでしょうね。
他にも値引きの話があった人はいますか？

[268: 匿名]

ここは、相当値引きしてくれないと、割に合わないと思うけど…。
近隣でいい物件出てきてるし、
他を当たって、そこが値引きしてくれるなら、立地や資産面、条件を比較して、
それから改めてここを検討してみてもいいかも。

[269: 購入検討中さん]

たとえば、エスリードとかブランズとかと比べてみ。こちらの２つはめっちゃ安くしてくれるから

[270: いつか買いたいさん]

苦楽園で言うとエアフォレストも1000万円引きです。

ここは竣工までまだ半年以上ある（というか販売開始して間もない）ので、
値引きもあまり期待できないでしょう。
この時点で8割売れているので売主も別にあせってないと思います。

[271: 匿名さん]

野村関係はどの会社も基本的にメンタリティが株屋なので、社員の言ってる事を真に受けてはダメです。

はめ込まれないように注意しましょう。

[272: 匿名さん]

ネット上の残戸数が本当かどうかは正直分からないと思います。
どこでも売れ行きは良く見せたいでしょうし、ネット上の販売戸数って、ずっと長い間変わらないのが普通。
売り出し戸数を一定に出して置いて、一戸売れたら次を繰り上げて売り出す、みたいな所もあります。

ただ今でも週末にはチラシが撒かれてるから、
売れ行きはそんなに良くはないのかなと言う気がします。
そうでなけれ、営業も値引きを言い出す訳はないでしょうし、このままではマズいとは思ってるのでは？

竣工するまでに完売すれば良いと思ってる部分もあるでしょうから、
今は値引き額は多くはないかもしれませんが、
それも今後の売れ行き次第でしょう。

あとは、購入を検討する立場が、
他の物件がどんどん値引きしてくれる中、あまり値引きしてくれなくても
どうしてもを購入したい理由がこのマンションにあるのかどうか、
その見極めをすると言う事だと思います。

[273: 購入検討中さん]

なるほど。
確かに待ったほうがお得かも知れませんね。
でも欲しい間取りはなくなってしまうかもしれないし難しいですね。

[274: 不動産購入勉強中さん]

来年の今頃でも売れ残っててやっと10%OFFになるくらいだと思う。
野村のブランドイメージがあるから、完成前の値引きはせいぜい諸費用分くらいじゃないですか。

[275: 匿名さん]

私の知り合いで、購入検討していた人は、別の物件を買ったようです。対応が遅すぎましたね。

[276: 購入経験者さん]

ここで値引合戦したら、他の物件への波及大きく
なかなか出来ないでしょう。

本当は、設計前に契約して、最初から設計変更
させるのが、最も低コストで欲しい間取りが
実現できるのでしょうが、私の購入経験からして
スパッと決めた方が良いと思います。

マンションで真剣に検討始めると、結局、混乱して
良い物件を逃したとなるでしょう。

何を最重要視して考えるかでしょうね。
ここが欲しいが、値引されるのを待つでは、後悔される
と思います。

[277: 匿名]

十分待って検討されても良いかと…。

デベは大幅な値引きをしたくないかもしれませんが、
西北～夙川周辺の新築で、取り立てては新しくプラス要素が見えないこの物件が、
大きな値引きもなしに売れ行きが急に良くなるとは考えにくく…

当分はいろんな間取りが残ってる事でしょう。
まずじっくり現地を見て、値引き交渉もしながら、
来春の引っ越しシーズン頃までに他物件と比較していっても
いいのではないかと思うのですが。

[278: 購入検討中さん]

ところで結局値引きってあったんですか？
うちはそんな話全然なかったのですが・・・。

[279: 匿名はん]

野村不動産は医師や弁護士には割引があるみたいですけど。。。

[280: 購入検討中さん]

うちも値引きはしませんと言われました。
ちなみに医師でも弁護士でもありません。
ほんとに値引きってあったんですかね・・・。
だれか値引き情報あれば教えてください！

[281: ビギナー]

一時、真剣に検討しましたが、冷静になってみると思い止まってよかったと思います。あの中途半端としか言えないロケーションで数千万はだせません。完売してしまう…と焦らされましたが、よかった、よかった。

[282: 匿名さん]

私も検討しましたが…。
最終的には、完売してもあまり惜しくない、後悔しないなと思った時に、検討を止める事にしました。

新築マンションって、完売した瞬間に中古になるけれど
あの立地では、今後の資産価値に不安がありすぎなので。

近いエリアで他物件を購入しました。

[283: ビギナー]

282さん

近いエリアの他物件とは…アビターレですか？それとも中古？

[284: 匿名さん]

まだ７部屋、売れ残っています。

[285: 匿名さん]

モデルルームに行くだけで、１０００円の景品がもらえるようですよ。少しは、低姿勢になってきているようです。

[286: 匿名]

このスレに書いてる方々、またはそのご友人の方々は、ここをやめてどこに決められたのですか？またはここが欲しいけど安くなるまで待って買いたいのですか？それとも今はどこも買うだけ価値のあるマンションがないのですか？
他に決められた場合はマンションの名称＋そこにした具体的な理由、他も含めて今は買うのが得策でないと判断された場合はその判断理由を書かれないと、ここの批判だけではイマイチ共感されないと感じます。
真剣に検討されない方々のみの共感ならばこの限りではありませんが。

[287: 匿名さん]

残り６戸になりましたね。
完成まで、後半年以上あるので、値下がりは期待できないでしょうね。

[288: 匿名さん]

２８６さん
多分野村の関係者と思いますが、個人情報はいえませんよ。阪神間で、ここと比較できる物件はいっぱいありますし、比較してより条件面で満足度高い物件を見つけていますよ。

[289: ２８６です]

野村の関係者ではありませんよ。関係者ならば他の物件にした理由をわざわざ書かせて、ここをやめることを煽るようには仕向けませんので。
匿名でも個人情報となるのですか？よくわかりませんが勉強不足ですいません。
結局、曖昧な表現ばかりなので皆さんの情報が検討する材料になりにくいです。否定しかないので。
条件がよりいい物件はあるのは事実だと思いますが、条件は人によって違うから、この条件なら○○の方がいいという皆さんの判断を参考にしたいのです。
おかしいですか？

[290: 購入検討中さん]

阪神間のマンションのスレはなぜか荒れることが多いようです。
ちかくの積水のマンションも批判的な内容ばかりであまり参考になりません・・・。

阪神間で比較といってもここを検討する人は、阪神間であればどこでもいいというわけではないでしょうから
比較対象になるマンションは限れていると思います。私もここと比べてより条件の良い物件があれば教えてほしいです。ひととおり見てきましたが、私としてはここよりいいと思うところはないのですが。

[291: 匿名さん]

ここのどこを気にいられたんでしょう？
お聞きしたいものですね。

[292: 匿名さん]

一応、夙川だし。JR、阪急、になんとか行けるし。ゆったりと歩いて行けば、
ダイエーもあるし。お金は払えるし。山幹に面してるわけじゃないし。野村
は大手だし。って感じじゃないかなあ。