ステイツグラン夙川について情報交換しませんか

[不動産購入勉強中さん]

購入検討しています、情報ありましたらお願いします。

所在地：兵庫県西宮市大谷町98-1（地番）
交通：阪急神戸本線 「夙川」駅 徒歩13分
　　　　東海道本線（JR西日本） 「芦屋」駅 徒歩17分

[223: 近所をよく知る人]

高価格？？？
夙川駅から徒歩１０分程度のマンションの相場通りの価格だとおもいますが。

[224: 地元不動産業者さん]

↑　そない、必死にならんでも...

徒歩１３分ｘ８０ｍ＝１０２４ｍ
１Km超えとるんですわ。
周辺環境は、現地、見に行ったら、よー分かる。

このスレ見てる連中に、そんな必死になっとたら、
余計、悪い噂立てられるだけや。

売れる客に売って、ナンボですわ。

[225: 購入経験者さん]

駅から遠いとあるが、ＪＲ・阪急・阪神の全てが使え、
また、ＪＲは新快速が停車、阪急も通勤快速が停車すること
考えれば、利便性は十分にあり。

また、ある程度駅から離れないと良い環境も得られない。

このあたりの物件を一般の物件と同じ尺度で見るのは
誤り、積水の物件含め、別格の地区です。
駅近を重視する方々は、他にいくらでも選択肢あり、
桃山台徒歩２分位の物件とか一杯分譲されてますが、
買いたい・住みたいですか？どっかのやってる甲南山手物件
の長期売残りが良い例。

積水のマンションもほろがはずれて外観が見えてますが、
あっちよりもセンスある建物に見えます。

[226: 匿名さん]

この物件はなんといっても、古い社宅に囲まれたロケーションが売りでしょう。
翠ヶ丘の芦屋市営住宅に近接しているのもポイント高いです。

マンションの場合、安い家賃で住んでいる公営住宅が近くにあるというのは資産価値が上がります。

[227: 匿名さん]

↑

いろいろ悪口ばかり書込みしないで、自分が手の届く物件を

探したらどうですか。

[228: 匿名さん]

>>225
このあたりの物件を一般の物件と同じ尺度で見るのは誤り、積水の物件含め、別格の地区です。

こう言うのがまさに、売る側の「そう思ってもらいたい」目線なんだけどねぇ。
そう言う営業文句で、
実際には、高級イメージとは違う普通の住宅地であっても、
また最寄り駅と言うには、徒歩ではかなり離れた立地だったとしても、
そのブランドイメージと営業文句で売ってしまう。

ＪＲ・阪急・阪神の全てが使えるって言うのも、別の言い方をすると、どの線にも近くないから、そうでも言わないと仕方ないわけで…。
だってどの線にも15分近く、あるいはそれ以上かかるんだから、そうでも開き直らないと仕方ないとも言える。

夙川から芦屋、岡本あたりは、そのブランド名だけでも購入したい人がいる、人気がある駅・地域なのは確かだけど、
だからと言って、その駅名から購入に傾いてしまうと、後で利便性や資産性で後悔しないとも限らないと思う。

この物件のデベは、購入したくなるような分かり易い掴みは上手いし、
建物もそれなりに上質に見えるように作るだろうとは思う。

せめて、駅から現地に実際に足を運んで、立地に納得してから購入した方が良い物件である事は、理解しておいてもいいでしょうね。

[229: 物件比較中さん]

２２８さん、教えて下さい。

駅近の閑静なマンションてあまり思い浮かばないのですが、
田舎や急な坂を登る場所除いて、例えばどのあたりでしょうか？

[230: 物件比較中さん]

この近くの中古物件も含めて見ているのですが、阪急夙川駅周辺というのは古いダイエーがあるくらいで、徒歩圏で買い物といってもかなり不便なようですね。すぐ近くのミニコープはどなたかが小さすぎてあまり役に立たない、というようなことを書かれていたと記憶していますし、、。車で西宮や芦屋で買い物、というのが前提なのでしょうか。夙川駅周辺の再開発というようなお話はないのでしょうか？どなたかご存知であれば教えてください。夙川徒歩１３分、というのが嫌なのであれば、いっそ、苦楽園口徒歩数分、というほうが、通勤にしても買い物にしても便利なのでしょうか。とはいっても、あちらにも苦戦している新築マンションが有りますよね。

[231: 匿名さん]

平坦で駅遠か、坂道で駅近か、う～ん、どっちも厳しいかな。

[232: 近所さん]

買い物は車の方が多いかと。このマンションを購入できるかたなら、車持ちがほとんどでは。コープの個別配達を頼んでいるかたもいます。買い物は、歩いてはしんどいと思います。夙川までは坂があるので、自転車もどうかと。ミニコープはコンビニのような役割にしています。夜10時まで営業。

[233: 匿名さん]

以前、このあたりに住んでいましたが、岩園のイカリで買い物をして、配送をお願いしてました。
岩園までいくと、銀行、郵便局の用事も済んだので。でも、1年程車なしの生活をして疲れました。
車を買いました。
　西宮市の西端ということで、幼稚園を選ぶにしても校区を考えずに芦屋市の私立を考慮するか、
坂道を超えて西宮市の園に通わすか。小児科専門医もこのあたりで歩いてすぐの場所にはないで
すから、小さいお子さんを持つご家庭は大変かも。たかが数年のこと、とはいっても、その数年
って女性にとっては一番、融通のきかない時期だけに快適に過ごそうと思えば、ここの立地は
どうかなぁ、と思います。夙川再開発なんて話もきいた事ないし。

[234: 匿名さん]

４５００万円で９０平米、最寄駅から徒歩１０分の広くて便利で安く他の物件を購入した。これを購入しなくって正解だった。夙川にこだわる必要がない方は、あわてずに探してみてください。

[235: ２２９番です]

親切なご回答ありがとうございます。
私も思いつかなかったように、全てを満たす物件て
やはり無いんですよね。
それなら、良い悪いを比較して物件探すことになりますが、
この物件については、いささか、「駅から遠い」「山幹沿い」
「高い」の意見が多いようです。他にもっと良いところが
あるのではないでしょうか。

「閑静」「空気良し」「水も良いらしい」「地盤固い」

「住んでる人が上品で穏やかな暮らしが出来る」
　　・・・これが一番重要か。

環境重視か利便性重視か、これは個人の好みですが、私は環境
重視です。

[236: 物件比較中さん]

230です。いろいろと参考になるコメント有り難うございました。
当然ながらすべてを満たす物件なんて、億を出すなら別だけど、普通の値段帯だと無理ですよね。
やはり、何が自分にとって重要か、ですね。

[237: 匿名さん]

では、本当に理想的な住宅地というのはどういう住宅地なのか。

それは、住民が暮らしやすいと感じ、高額であってもそこに住みたいと思う住宅地である。
故に、急傾斜地にあり、買物や鉄道へのアクセスも自動車に頼らねば生活できないような
環境を破壊しながら生活しなくてはならない場所は、良好な住宅地とはいえない。

平坦かごく緩やかな斜面で公共の交通手段が利用でき、その公共の交通機関でも環境に優しい
鉄道が利用できる鉄道の駅に近い住宅地こそが良好な住宅地である。

しかし、それだけでは人間は生きてはいけない。医療の充実が不可欠だ。
先日の東京の妊婦の死亡事故もそうだが、医療が適切に受けることができないような地域は
とても人間が安全に生活を営める住宅地ではない。
医療体制が確立され、医療不安に駆られることなく生活ができることが良い住宅地には必要だ。

また、日々の生活の利便性も必要である。日々の日用品や食料品を容易に確保できなくては
優良な住宅地とはいえない。容易にとは、徒歩または自転車での買い物が可能であるということだ。
自転車はこれからの環境を考える上で最も優良な交通手段である。
使用するのは人間の体力であり、人間が呼吸に使うCO2は自動車などとは比較にならないほど
小さいからだ。また、人間が体力を使うことは適度な運動が伴うことであり、徒歩と自転車による
サイクリングは有酸素運動であり、人間によりよい効果を生む。
それらが叶う環境こそが、至上の住宅環境である。
そして、四季の移ろいが楽しめるような山々の遠景が望め、身近にも多く緑があり、四季の変化を
肌で感じられることが望ましい。

良い住宅地の条件

・第一種低層住居専用地域
・鉄道網、公共交通機関が充実している
・大都市都心部から20km以内である
・生活利便性が高い（徒歩圏に食品スーパーが3軒以上ある、金融機関や店や病院も豊富）
・とんでも山手や山の中腹ではなく標高30～80mの少し小高い立地（山の麓、高台、丘陵地）
・きつい坂道が無いが完全平坦でもない緩やかな南斜面
・駅に近いが近すぎない徒歩4〜8分（近すぎると電車の音や人の多さなどが×）
・かつて田や池や沼だった低湿地を埋め立てて宅地にした場所ではない
・谷埋盛土や大規模な盛土ではない
・土砂災害警戒区域ではない
・200メートル以内に架空高圧線や地下埋設高圧線、変電所がない
・200メートル以内に携帯基地局、無線中継局、テレビ中継局、ラジオ送信局が無い
・500m以内に暴力団事務所、＊＊＊＊関連施設、創価関連施設、同和関連施設、朝鮮総連関連施設、ラブホテル、パチンコ屋、風俗店が無い
・500m以内にゴミ焼却場、火葬場、汚水処理場、産廃施設が無い

[238: 匿名さん]

さらに、それを模倣するかのように私鉄各社の関連会社の不動産会社は、私鉄の延伸と呼応するように山林を造成しては、それらに高級住宅地という名称を与えている。なぜなら、高級住宅地と銘打つことで二束三文の土地が高価な土地へと化けるからだ。

それだけに、それらの高級住宅地の多くが実際には高級住宅地と呼べるのかどうか疑問な代物ばかりになっているのが現代だ。

小林一三は確かに名経営者であったかもしれないが、多くの企業経営者がそうであるようにペテン師の側面もあった。なぜなら、彼の時代から、その後もだが、阪急が分譲している多くの住宅地が実際には、高級住宅地の名称には相応しくはない代物であり、その流れに乗った東急その他私鉄各社の系列の不動産業者が分譲している住宅地も同じようなものだからだ。故に、急傾斜地にあり、自動車に頼らねば生活できないような環境を破壊しながら生活しなくてはならないような六甲山系の斜面（標高100m以上）を造成した住宅地は高級住宅地とはいえない。

[239: 匿名さん]

そんな事言ってたら住む所なんて無いよ。

[240: マンコミュファンさん]

良くも悪くも、夙川はブランド意識、地域階級差別意識が強いところですからね。住民の意識としては、阪急夙川駅から見て北西＞北東＞南という大雑把な括りがあると思いますが、その中でも大谷町あたりは古い社宅や集合住宅が多いという事で特に下に見られやすいです。夙川という名前にブランドを求めて買ったのに、いざ住んでみたら阪急以北の住民には露骨に下に見られる、売却可能価格があっというまに安くなるという嫌な思いをする事になると思いますよ。芦屋を含め阪神間の山手は、マンションや賃貸アパートを環境を悪化させるものとして煙たがる（見下す）住民（主に高齢者や相続した2～3代目）が多くいらっしゃいますしね。校区、南北、住居の種別（豪邸、普通の家、マンション、アパート）、町名等で何かと住んでいる人間を自分より上か下かと格付けしがちな土地柄ですから、高い金を出して利便性もステータス性もぱっとしない場所に新築マンションを買うと後悔するように思います。

[241: 匿名さん]

どうでも良いけど長文書きすぎだな
読む気がしない

[242: 匿名さん]

自分が気に入ったところが一番良い物件だ。

[243: 匿名はん]

>>232

環境重視で日本の田舎よろしく殆ど車で生活するつもりなら、なおさら駅からこんな
中途半端な距離のマンションは避けて、もっと山の方でもいいんじゃないですかね。
苦楽園の番町とか、駅から1.5～2kmクラスの戸建でも買ったほうがいいよ。
駅徒歩圏のマンションが高い理由は、車を使わないでも生活できる、駅周辺の
商業施設などの利便性を無理無く徒歩で享受できるという事が理由なのだから、
それを徒歩で利用する予定がなく、最初から車で生活するつもりなら金をドブに
捨てるようなもの。

[244: ビギナーさん]

デベが相場のピークで高値掴みした土地。

消費者が尻拭いをさせられる。

ババをつかまされないようにしましょう。

[245: ご近所さん]

２４０さん

ブランド意識でなく、実際に環境も全然違うと思います。
この物件は別として、例えば芦屋でも、ＪＲより上と潮芦屋は
同じ「芦屋市」でも、全く環境が違います。

これは、「地域環境差別意識」で無く、本当に環境が違うのです。
夏の潮芦屋は湿気がひどく、選択からはずしました。
（住んでおられる方、申訳ありません。いいところも一杯ありますが
　価値観の問題です。）

また、私は芦屋にマンション買いましたが、確かにマンションを
けぎらいしている古参の方はいるようですが、戸建の方でも
普通にお子さんに遊びに来ていただいてお互い仲良く生活を
楽しんでますよ。

古い考えの人はほっとけばいいのではないですか。

[246: 匿名はん]

阪急沿線を中心に、やはり山手至上主義、南部蔑視主義は根強いものがあります。
また、震災後に建てられたマンション住民をエイリアンのように嫌っている既存の
戸建住民は正直多いですね。
自分もここ30～80年の間に山を切り開いた所に住んでるのに、マンションに対しては
環境が破壊されるとめちゃめちゃ反対していることも。

[247: 環境知りたい]

ご近所に住まれている方、このあたりの学校についてご存知であれば
教えてください。夙川小学校と大社中学校についてお願いします。
夙川小学校は私立受験の確立が高いのですか？中学校はかなり遠いのが
気になります。このあたりに環境はいいですよね？治安面についてもお願い
します。

[248: 購入検討中さん]

大社中学校は電車通学は認められているのでしょうか。ご教授お願いします。

[249: 匿名さん]

4〜5年前の情報です。

小学生、特に男子の受験率は8割ちかいとききました。実際、友人が受験しない組だったのですが、「受験がないと気が楽でいいわよね。忙しくないし。面談の時間、変われるくらい余裕があるでしょ」と言われたそう。まあ、そういう人が全員ではないでしょうけど、ピリピリしちゃう時期ってあるのかもしれないですね。女子でも結構な割合なようですよ。ただ、受験だけ力試しにしてみて、ある程度の偏差値の学校だと、教育費や交際費を考えて合格しても結局、公立に行くという人もいるようですけど。

治安面は悪くはないけど、あまり明るいところではないですからね。子どもに声を掛ける人や原付で突然引きずられたりすることもあったり。どこでもそうだと思いますが、ある程度、気をつけた方がいい時間があります。変わった人というのも必ずどこの地域にもいますからね。

＞「住んでる人が上品で穏やかな暮らしが出来る」
＞　　・・・これが一番重要か。
どなたか利便性は悪いが環境はいいんだから、というような事をかかれていましたが、正直なところ、この価格に見合うだけの環境なのかな、という気はしています。住んでる人のなかに確かに上品な方もいたし、親切な方もいたし、学歴の高い方もいらしたけど、？？？　という人もいましたよ。

[250: 近所をよく知る人]

＞夙川小学校は私立受験の確立が高いのですか？
８割はありません。５割ぐらいです。ただ、夙川小学校は苦楽園中へ行く子供のほうが多いので、大社中学へ行くのは２割ぐらいですかね。５年生ぐらいから北口の塾へ皆さんに通われます。

＞治安面についてもお願いします。
良いです。

＞大社中学校は電車通学は認められているのでしょうか
認められています。が、どちらかというと山側から来られるお子さんが甲陽園から苦楽園まで電車を使います。夙川小学校区から電車（夙川ー苦楽園）を使っているお子さんは少ないと思います。

＞マンション住民を嫌っている既存の戸建住民は多い
戸建に住んでいますが感じたことはありません。

＞地域階級差別意識
逆があるとは聞きます。例えば、松秀幼稚園で安井小学校区のお母さんが夙川小学校区のお母さんを「外車に乗って、ブランド物を身に着けてランチに行く別世界の人」とか
ただ、阪神間だけがいつも地域差別をするかのごとく言われますが、人気の住宅街では必ずある話です。帝塚山、
北畠、成城、田園調布、どこでもそうです。

個人的には、多くの方が書き込まれていますが、この場所でこの価格は異常に高いと思います。
駅までは決してフラットでないので１３分といっても遠く感じると思います。JRやその他の社宅、１０年後の環境がまったく想像できないエリアです。今でこそ、スッキリしましたが、山幹ができるまでは、確かにややこしいエリアでした。

[251: 匿名さん]

同感です。

[252: 匿名はん]

異常に高い？？？

夙川駅周辺の分譲マンションは、安普請の戸建より高いですよ。

どこと比較してるんですか？？？（笑）

[253: 不動産購入勉強中さん]

西宮市の中古マンション相場を調べていたのですが、大谷町の中古物件を２件見つけました。
一つは以前にも投稿した物です。

「ヴェルヴュ夙川」 （築１８年） 141.14平米 4280万 （坪単価 100.24万）
「夙川ヴューハイツD棟」（築３５年） 86.66平米 1780万 （坪単価 67.90万）

どちらも本物件の近くですので、立地面での差は殆どないでしょう。
年代が異なるため、建物の作りという意味では差があるとは思います。
まだ売れていないようですし、ヴェルヴュの方は１年間で700万程下げているようなので
相場の参考といった程度の情報です。

転売を想定すれば、当然駅近の方が中古価格は高くなります。
が、さすがに築年数が３０年も経つと、それなりに差が小さくなってくるようです。
「資産価値」という言葉の解釈は人それぞれかと思いますが、値段だけではなく建物と
しての質、将来性、立地、周辺環境、それらをトータルに判断して自分が納得できる
マンションを買うというのが重要ですね。

個人的にはこの辺りであれば、新築の坪単価で180万位まであれば阪急沿線の価格動向を
考えても適当ではないかと考えています。それからしますと80平米で約4300万という計算に
なりますが、これも各条件が平均的（可もなく不可もなく）というつもりですので、個人の
考え方で上下はあると思います。（あくまで中間値として考えてみました）

ちなみにマンション購入時には、通常自分が使用する移動手段で周辺環境を確認するというのは
絶対条件と考えています。徒歩通勤の方は必ず駅との間の道を実際に歩いてみましょう。
自転車で買い物されるかたは、できるだけ自転車で走ってみましょう。
自動車も同じです。（道が狭いとかありますので）
それも（朝、昼、夜）×（平日、休日）の全てを見てみるのが良いと思います。
天気の良い日だけでなく悪い日も重要ですね。
さすがに夏、冬というわけには行きませんが、高い買い物ですので早急に決めずにじっくりと
検討するのが当然かと思います。建物の設備、工法等もできる限り自分で調べて他の物件と
比べるようにしてみましょう。
偉そうな事を書いてしまいましたが、私もまだまだ不動産購入の勉強中の身。
色々な物件を見て目を肥やしたいと思います。

[254: 近所に住んでいますさん]

私も異常に高いと思います。

夙川の駅前でも駅近でもない、この立地では。
利用する駅が夙川と言うだけで、このマンションが建っているのは大谷町です。

みなさん書いてらっしゃるように、社宅や賃貸住宅の多い場所なのに、夙川と言う名前をブランド化して、高くないとおかしいと植え付けようとしてるのは、一体だれのためなんでしょうか？

[255: 匿名さん]

マンションの営業マンだって必死なんですよ。
高値掴みした土地に建つ物件は、可能な限り高い価格で売って値引きを回避し損失を少なくするのが仕事です。
売れなきゃクビですから、舌先三寸の営業トークになるのはしょうがないです。

[256: 匿名さん]

異常に高いに賛成。安いならとっくに売れているはず。売れないのは高いから、これ単純理由。

[257: 匿名はん]

「少し高い」と「異常に高い」とは同じ意味なんですか？？？
別に相場の２倍しているわけではないでしょ。（笑）

[258: 地元不動産業者さん]

＞２５２

もう、やめなはれ。悪評を加速させるだけや。
どうせ、「夙川」ブランドに憧れてて、低層階のその中では低価格の部屋ならローン組める客と、高値掴みさせられても困らん金持ちとは、契約とれてるんやから、このご時世、十分やろ。


＞２５３

そっから、正味の価格は、ディスカウント忘れんといてや。
売り手と買い手の都合とか、駆け引きがあるけど、５％～２０％ＯＦＦが普通や。
わしは、良心的で、回転させてナンボやから、下がっても構わへんで。

[259: 匿名さん]

まぁ正味の価値は80㎡の場合で、建物分が24.2坪×70万＝1694万（日本の分譲マンションの総施工費用は土地代除外して坪55万が平均だったが、2006～2008年頃にかけてバブルや材料の高騰などで上昇してピーク時は70万強に）、土地は容積率200%で大谷町なので持分約12.1坪×100万＝1210万であわせて2904万ってとこでしょ。新築プレミアム分が2500万ほどのっけられてる感じ。

[260: 匿名さん]

強気に即完売などという販売方針で臨んだため、買ってくれる可能性のある客を逃がしてしまった感がある。販売リーダーの読みの甘さだ。もう少しサービスするゆとりがあればこのような状況は避けられたのでは・・・。

[261: 匿名さん]

マジレスすると、JR西のはめこみでしょ。

対抗上阪急が特急停車せざるをえなくなるを見据えて夙川にさくら夙川駅つくる⇒想定どおり阪急が夙川に特急停車⇒夙川の相対的地価上昇⇒社宅の売却価値うｐ⇒社宅跡地のマンションを高値で情弱に売りつけて回収

[262: もうすぐ購入決定さん]

１円の値引きもしないという強気な態度に嫌気が差したので、他の物件を探してようやく目処がついてきた。その矢先に、野村から連絡が来て価格を含め話し合いに応じるという。遅すぎるんですよ、全く。

[263: 匿名]

ホントですか？どれくらい下がったのですか？

[264: 匿名さん]

今時、この立地でこの高価格！
値引きなしに売れると本気で思っていたなら、
楽観的に過ぎる。
さらに景況も良くないし、
営業も相当焦ってるかもね。
少額の値引きでは、他物件に対してアドバンテージがないし、
結構いけるかな。

[265: 匿名さん]

ここを検討してるなら、最寄り駅は門戸厄神だけど、
丸紅のグランスイートを検討してみるのもアリかも。
西宮でも人気の学区だし、この物件より立地も資産的な将来性も望める。
この物件から夙川に歩くぐらいの時間で、あちらは西北にも出れるし。

[266: もうすぐ購入決定さん]

２６３さん
もう他の物件の手付けを納めているので、話は聞きませんでした。気をひきつけるだけで、たいして値下げしないのではないかとの判断です。購入予定は１０％程度の値引きです。結構大きいです。

[267: 購入検討中さん]

値段が下がればここも魅力でてきますね。
でも野村ですからね・・・、値引き額は僅かでしょうね。
他にも値引きの話があった人はいますか？

[268: 匿名]

ここは、相当値引きしてくれないと、割に合わないと思うけど…。
近隣でいい物件出てきてるし、
他を当たって、そこが値引きしてくれるなら、立地や資産面、条件を比較して、
それから改めてここを検討してみてもいいかも。

[269: 購入検討中さん]

たとえば、エスリードとかブランズとかと比べてみ。こちらの２つはめっちゃ安くしてくれるから

[270: いつか買いたいさん]

苦楽園で言うとエアフォレストも1000万円引きです。

ここは竣工までまだ半年以上ある（というか販売開始して間もない）ので、
値引きもあまり期待できないでしょう。
この時点で8割売れているので売主も別にあせってないと思います。

[271: 匿名さん]

野村関係はどの会社も基本的にメンタリティが株屋なので、社員の言ってる事を真に受けてはダメです。

はめ込まれないように注意しましょう。

[272: 匿名さん]

ネット上の残戸数が本当かどうかは正直分からないと思います。
どこでも売れ行きは良く見せたいでしょうし、ネット上の販売戸数って、ずっと長い間変わらないのが普通。
売り出し戸数を一定に出して置いて、一戸売れたら次を繰り上げて売り出す、みたいな所もあります。

ただ今でも週末にはチラシが撒かれてるから、
売れ行きはそんなに良くはないのかなと言う気がします。
そうでなけれ、営業も値引きを言い出す訳はないでしょうし、このままではマズいとは思ってるのでは？

竣工するまでに完売すれば良いと思ってる部分もあるでしょうから、
今は値引き額は多くはないかもしれませんが、
それも今後の売れ行き次第でしょう。

あとは、購入を検討する立場が、
他の物件がどんどん値引きしてくれる中、あまり値引きしてくれなくても
どうしてもを購入したい理由がこのマンションにあるのかどうか、
その見極めをすると言う事だと思います。