ステイツグラン夙川について情報交換しませんか

[不動産購入勉強中さん]

購入検討しています、情報ありましたらお願いします。

所在地：兵庫県西宮市大谷町98-1（地番）
交通：阪急神戸本線 「夙川」駅 徒歩13分
　　　　東海道本線（JR西日本） 「芦屋」駅 徒歩17分

[163: ご近所さん]

物件に「販売中」の垂幕あり、ＪＲ芦屋駅にもチラシ置いてます。
恐らく高いとか売れにくいところが残っているのでしょう。
完売かどうかは現地見たら分りますよ。

ＪＲ社宅後といっても、まだお住まいの方多いです。
何か再開発の情報あるなら教えてほしいです。

[164: 匿名はん]

>>157
ここはほとんど芦屋、って、ちょっと意味がわかりません。

以前にこの物件は夙川ではなく大谷町だとか言う書き込みもありましたが、結局、夙川からも芦屋からもちょっと遠い、どちらでもない物件ってことなのかな？

翠ヶ丘にはこのデベのライバル、積水の物件がありますね。
あちらは、ホントに芦屋翠ヶ丘ですけど。

[165: 匿名さん]

子育てにはちょっと適当でない場所なので、やめました。学校が遠いです。物件価格も高すぎます。

[166: 匿名さん]

モデルルームが撤退する気配全くないので、完売まで程遠いでしょう。
駅・買い物・学校すべて不便です。

[167: 地元不動産業者さん]

いやいや、皆さん、駅から遠くて不便とか、高いとか、そんな事 おっしゃられますけど、
「完売！？」「妥当な価格！？　むしろ割安！？」「夙川」「芦屋翠が丘」らしいですよ！？

[168: マンコミュファンさん]

>>158
このエリアであれば適正な価格でしょう

たしかに買う立場の目線とはとても思えませんね。
各地で値引きしている時に、適正とプロハガンダしたい、デベ目線の意見をわざわざ書き込むなんて。
実際売れ残ってる訳ですし。

[169: 匿名さん]

そう思いますね。高くもない、良好な場所と価格であれば、売れ残るなんて考えられない。野村が販売した以前の物件で、夙川駅徒歩３分では折込広告１回だけで即日完売したことがあります。今回部屋設備のグレードをアップしたのにもかかわらず、完売しないのは価格面、場所、周辺環境でかなり見劣りするからです。給料等の所得がアップしない限り、特に価格面では限界に来ていると思います。

[170: 物件検討中さん]

夙川駅から表示徒歩13分だけど、私も実際に歩いてみましたが15～16分はかかりました。
印象としてはかなり遠い。
通学区はわからなかったので学校には行ってませんが、買い物も不便。
夙川からイメージする華やかさや利便性は全く感じられない立地です。
これだけ不景気の中で検討するのに、マンションの資産面で、一番基本になる立地面が弱いのは、かなりマイナスな気がして、購入は止める事になりそうです。

[171: 匿名さん]

ここは、社宅、市営住宅、団地の立地です。
格安家賃の賃貸で住むエリアですね。

[172: 周辺住民さん]

現地に行かれたらよくわかります。皆さんのおっしゃる通りです。高い物件似合う場所ではありません。

[173: 購入検討中さん]

今残ってる部屋ってどこですか？
山幹沿い積水の物件とまよってるのですが。

[174: 匿名さん]

夙川といえば夙川なんだろうなあ。
ほぼ芦屋といえば確かにすぐそこは芦屋だし。

でも、利便性でいくとこの価格に見合うだけのものがあるかなあ。
夙川という名前に見合う高級感やステイタスを感じさせるものもイマイチかけるかなあ。

まあ、山幹もなあ、芦屋の間がつながると交通量がますます増えそうだし、排ガスとか
考えるとどっちもどっちかなあ。

[175: ご近所さん]

山幹・・・・交通量は増えても、トラックとか走るでしょうか？
夙川～芦屋にかけては、「走るな！」といわんばかりに
防御壁やポケットパークがあり、急に一車線道路になって
ベンツやレクサスとか高級車ばかり走ってます。
朝は、社長を迎える車の横で運転手が立って待たれています。
ここを、トラックが走り回る光景は、あまり想像できません。

もしそうなっても、バス路線が出来るなら、駅から若干遠い
デメリットは解消されますけどね。

私は、山幹が全通しても、乗用車が増えるだけであまり環境悪化は
無いと思います。

[176: 匿名さん]

やはり立地に少し難があるようですし、その割にかなり強気な価格と見ておられる方が多いですね。
完売どころか、逆に売れ行きはあまり良くないのではないでしょうか？

販売事務所で完売のように花が付いていたのは、活況を装うために、
せめて、すべての部屋に花を付けてでも賑わいん装うとした、営業さんの涙ぐましい努力、
と見るのが妥当な線かもしれませんね。

[177: 匿名さん]

残り８戸ならこの価格・このご時世にしてはまずまずの健闘、かなあ？

花をつけて活況を装うのがいい策だとはあまり思えないなあ。
売り切れを装ったら、かえってそれで熱が冷めてしまったりしないか？
むしろ、申し込んだけどローンが通らなかったの方が分かるような。
（野村がいけるいける、と多少資金繰りに無理のある客を押しこませた可能性もあるかも）

[178: 匿名さん]

いまだに案内がよくくるんだけど、完売したはずじゃないの？完売の書き込みした人何とか言ってください。

[179: 匿名さん]

徒歩１３分、マンションじゃないな

[180: 匿名さん]

今日もまた広告が入っていますな～。高すぎて、なかなか売れないんでしょうね。

[181: 匿名さん]

NO.177さんの仰るとおりかもしれませんね。
申し込みは埋まったけど、ローンが通らなかったり資金が用意できなかったりと。
「完売した」というのは実際には申し込みが埋まったということではないですかね。

徒歩13分でマンションではないと言うならば、なかなか探すのが難しいのではないですか？
どのスレも買わなかった方々の意見ばかりで、購入された方のご意見も伺いたいですねー。
って購入された方は見てないですかね、掲示板自体を。

[182: 匿名さん]

阪神～芦屋～神戸東灘間だけでも、徒歩10分以内の物件なんていくらでもありますよ。
夙川と言うネーミングの割には、皆さん書いてらっしゃるようにあまり高級感のない立地。
買い物、通学の利便もあまりよくない。しかも駅から徒歩13分もかかるのでは…。
収益還元を考えても、資産性につながる価値の判断基準の最初に来る条件は、やはり立地。
このマンションには立地のアドバンテージがないのに、
夙川と言うイメージに寄せた価格が、どうも高すぎると感じる人の方が多いと言う事でしょう。

[183: 匿名さん]

値段は夙川と六甲じゃ六甲ですよね？

[184: マンコミュファンさん]

一般的に分譲マンションは最寄駅から徒歩1km以内にある物件が殆どだと思います。

[185: 匿名]

なるほど。
･甲子園〜六甲あたりの阪急神戸線またはＪＲが最寄
･新築マンション
･徒歩１０分以内
でステイツグラン夙川よりもオススメはどこかありますか？

この条件だと高額物件ばかりでなかなかいいのがなくって。

[186: 匿名はん]

特にここはそうですが、高い割にそれに見合う立地なのか、便利さがあるのか、資産価値は大丈夫なのかと言う物件が多いですね。

[187: 匿名さん]

夙川、苦楽園などのイメージを借りての強気の物件が多すぎます。売る立場からすればイメージアップしたいでしょうが、買う方は安易にその手に乗らないようにしましょう。大谷の中古物件は高値では売れないのが実情です。

[188: 匿名はん]

夙川が人気なのは、
駅周辺から苦楽園に至る華やかで高級感のあるエリアイメージや、
住まいの近くでインフラが揃う生活の利便性などだと思いますが、
名前だけ冠ついていて、
実はその良さがあまりない物件を購入してしまうと、後々ずっと後悔する事になるでしょう。
価格が割安ならまだしも、
ブランド商売に乗って高額物件を買ってしまうと、将来大きな損失を被る事になると思います。

価値判断は個々によって違うとは思いますが、
賃料の高くないエリアのマンションは、資産的な意味での将来性は悲観的にならざるを得ないと言うのが、
今の不動産の常識です。
そう言う意味では、割安の賃貸物件が多い大谷町は、賃貸で住むには住み良い地域だと思いますが、資産性では疑問符がつく立地といわざるを得ないでしょう。
まして、徒歩圏と言いにくい駅から徒歩13分というのは距離的にもかなり微妙な立地、
購入にはくれぐれも慎重に検討してみるべきだと思います。

[189: 匿名さん]

しょせん夙川や苦楽園なんて、なんぼでも出てる賃貸で住む所だよ。

分譲でましてや新築なんて絶対買っちゃダメ。
どうあがいても大損して、業者に新築プレミアムと持家プレミアムと地名プレミアムを払わされるだけ。

[190: 物件比較中さん]

よくも悪くもこの物件は注目されてますね

[191: 購入検討中さん]

今残ってる部屋ってどこですか？
山幹沿い積水の物件とまよってるのですが。

[192: 周辺住民さん]

大谷町に住むものです。しかもこのマンションのすぐそばです。

このマンションが注目度が高いのはこの板をみて良くわかりました。
185さんのおっしゃるように夙川、芦屋、岡本、六甲などで
最近でてる物件はここよりもさらに高いです。
ここはこれまで社宅が多く、町並み整備が遅れている分まだ割安なんでしょう。

ご存じのように大谷町は今後整備（＝社宅の取り壊し、住宅orマンション建設、道路の整備）
が進んでいくと思います。このマンションがこの値段でもまずまず順調な売れ行きですので、
地元民としては今後の大谷町の資産価値があがるものと期待しております。
ちなみに毎日夙川まで通ってるものから言うと、夙川（＝阪急神戸線特急停車駅）まで
徒歩13分（＝自転車だと３－４分）で行けるのは別に不便でも何でもないですが。
芦屋、夙川の住民としてはこの距離は平均的ではないでしょうか。
世の中にはバス利用や支線駅が最寄りしかないマンションも多いのですから。
さらに社宅の取り壊しが進めば社宅の真ん中に生活道路ができる「噂」があります。
そうなれば夙川までは10分くらいになりますよ。

まあ私としては大谷町の地価があがりそうなので、このマンションには
頑張ってもらいたいです。

[193: 不動産購入勉強中さん]

> 191さん
サイトの情報を見ると残り８戸（4290〜6860、最多価格帯5800）となっていますね。
私の持っている価格情報では
D（２階）、E（5階）、Eg（１階）、A（３階）
辺りが空いているのではないかと思われます。
その他は分かりませんが、値段から考えると最上階とFr（５階）は契約済みって事ですね。

191さんはどの辺りがご希望で？

[194: ご近所さん]

住民が地価が上がって何が嬉しいのか・・・
固定資産税が上がるだけなのに。
それとも出て行く予定でもあるのかな？理由が気になるね。

[195: 匿名]

>192
不動産の営業所で
売りたい物件の価値が上がることを、
「このあたりの地価は、今後上がると思いますから、今買っとくのはお得です」
とか言う営業トークは、良く聞くけれど
「地価が上がりそうなので、がんばってほしい」って、言うご近所住民さんって、誰目線？
固定資産税も上がるし、そんな事をそんな表現で望んでいるご近所住民って、あまり聞いた事がありません。
本当に住民さんなのかわかりませんが、ちょっと意味不明です。

[196: 匿名さん]

確かに固定資産税が上がるのは困る。売却目的に家を買ったのではないのだから、このようなせりふが住民から出る事はおかしい。

[197: 住まいに詳しい人]

マンション選びで資産価値が上がったほうがいいという人とそうでない人がいるのはおもしろいですね。
ひとつ言えることは購入者や本気で購入を検討している人はこの板をほとんど見てないということでしょうか。

[198: 以前検討し断念しましたさん]

>197
どうしてそんな事が断言出きるのでしょう？
このマンションに対して少しマイナス要素の書き込みが増えているからですか？
私は真剣に検討しましたが購入するのは止めました。
販売事務所も行きましたし、何度か現地周辺を歩いてみました。
マンションの仕様なんかはさすがに良いものを使ってると思いましたし、出来上がった建物（これはイメージ図案を見ただけではあるのですが）は、悪くはなかったです。
しかし、現地を駅から歩いてみると、徒歩13分となってますが、実際に私の足では16分ほどかかりました（これは不動産ではよくある事ですが）。今は甲子園や苦楽園、本山、六甲あたりで、徒歩10分以内の立地物件を見てきたので、これはかなり遠かったです。
着いてみると、建設予定地は夙川と言う地名から想像していたのとはかなり違いました。よく言えば庶民的、まあ少しゴチャゴチャした所。
社宅や賃貸らしいマンションがたくさん並んでいて、悪い印象とまでは言いませんが、夙川に住む高級感はない所です。
買い物を出来るところを探してみましたが、近くにはあまりなく、生活の便利さがあるとも思えません。

夙川のイメージを持ってかなり期待していたので、正直かなりガッカリはしました。

私の場合、年齢的に失敗出来ない時期で、不動産には、それなりにシビアな目線で見ている事はあります。
こういう不況下ですので、物件の資産価値や将来性を考えた時に、この立地では…と断念せざるをえませんでした。

販売事務所では、「今後、開発が進む地域です」みたいな説明は受けましたが、駅からの距離が変わるわけではないし、利便性がよくなる保証もあるわけではありません。
以前に駅から15分ぐらいのマンションを購入した際に、売却にかなら苦労した経験があり、「やはりマンションは立地なんだ」と思い知らされた身としては、立地の割にかなり高額な物件と判断せざるをえませんでした。
不動産については、個々それぞれの価値判断があってよいとは思いますが、
マンションにとって距離を含めた立地が最重要と言うのは、割と普遍的な判断基準ではないかと思っています。

業者さんは、営業のために少しでもイメージアップになる地名を冠としてつけるでしょうし、その事を否定しても仕方ありませんが、
購入する立場になるなら、しっかりそのマンションの立地を歩いて確認するなどして、ブランドネーミングに惑わされない判断力は必要だと思います。

[199: 匿名さん]

同感です。真剣な人を茶化すような書き込みは不快です。

[200: 不動産購入勉強中さん]

193です。
現在、公式HPで公開されている物件情報から空いている８戸をさらに推察してみました。

A （３階）
D （２階）
E （５階）
Eg（１階）
Hr（４階）

E、Eg、Hrはオーダメイド物件です。
残り３戸はちょっと分からないですね...

ちなみに、この物件の価格構成は以下のようになっていました。
4000台：１４戸
5000台：１１戸
6000台： ７戸
7000台： ３戸

個人的には価格理由でオーダーメイド対応の住戸が残っているのではないかと
推察しています。オーダーメイド対応住戸は殆ど6000オーバーですので、
さすがに普通の会社員には手が出ません。
予算的にも間取り的にも B、C 辺りが良いなとは思っていたのですが...。

[201: 匿名さん]

この価格でこの立地にマンション住まいとなると、やっぱり考えてしまう人が多いのでしょうかね？

[202: 購入検討中さん]

確かにちょっと駅までありますが、このエリアはマンション分譲自体がまれなので
現在前向きに考えております。オーダーメイドってまだいけるんでしたっけ？

[203: 匿名さん]

私も歩きましたけどきっちり13分でしたよ。
坂が少しうっとおしいですけど。

[204: 匿名さん]

少し前にお勧めの物件をお伺いしたNo.185です。

その後色々な方が書き込まれていますが、皆さんのお勧めの物件を教えていただけませんか？
･甲子園〜六甲あたりの阪急神戸線またはＪＲが最寄
･新築マンション
･徒歩１０分以内
でステイツグラン夙川よりもオススメはどこかありますか？

特にたくさんあると仰って頂いている
No.182さんや、No.198 by 以前検討し断念しましたさん等教えて頂けるとうれしいです。

やはり、どうも上の条件だと値段が張りますので・・・

[205: 匿名さん]

＞確かにちょっと駅までありますが、このエリアはマンション分譲自体がまれなので

どう見ても業者丸出しの書き込み。
夙川15分圏なんてマンションだらけだろｗ

世帯数 33,898世帯
一戸建 11,297世帯（33.3%）
長屋建 721世帯（2.1%）
共同住宅 21,823世帯（64.3%）
その他 57世帯（0.1%）

[206: 社宅住まいさん]

私もこのエリアで探しています。
205さん
現在分譲中あるいは分譲予定または中古で、どこかあれば教えていただけますか。
当方の探した範囲ではここしかないのですが。

[207: 匿名さん]

２０５さんではないが、インターネットで検索しても結構物件は多い。２０６さんがどれくらいの物件をお探しかは
知らないが、ここを検討するぐらいだったら、予算的にも十分選択肢はあると思うけどね。

[208: 不動産購入勉強中さん]

勝手な想像なのですが。
他の物件を教えて欲しいという方は、おそらくJR（もしくは山幹）以北で最寄り駅が夙川になる物件（記述なき場合は新築）をという意味で、他にも色々あると言う方は、夙川１３〜１５分圏内の分譲マンションならいくらでもあるという意味かと。

夙川近辺で新築分譲を求めるのが良いかどうかは別として、夙川駅まで徒歩で出られる新築分譲マンションとなるとどのあたりでしょうね？

夙川が最寄り駅の新築物件
-アビターレ夙川
-グランドメゾン夙川松園町
-ステイツグラン夙川

苦楽園が最寄り駅の新築物件
-プレティナージュ苦楽園
-ブランズ苦楽園
-エスリード苦楽園老松町
「ワコーレヒルズ苦楽園MIRAI」まで行くと、さすがに条件から外れるでしょうね。

それから忘れてはならないのが、さくら夙川や香櫨園辺りです。（ちょっと遠いですが打出も）
その辺りの物件まで含めれば当然件数はかなりの物になるでしょう。
要は南北のどの辺までを対象にしているかどうかだと思いますが。

ちなみに中古でしたら、ステイツグラン近くのヴェルヴュが出ているという話がありましたね。
バブル期のマンションらしく非常に高額のようです。

206さんも「このエリア」の定義を明確にして頂ければアドバイスが頂けるかもしれませんね。

阪神間の物件の場合どうしても
〜 阪急 〜 山手幹線 〜 JR 〜 国道２号 〜 阪神 〜 43号 〜
という東西の層と、町境、市境や通りで決められる縦の線がありますので、それを明確にするのが良いと思います。
場所によって値段も物件の数も大きく異なります。

例えば大谷町で物件をという事であれば、私の知る限りでは本物件とアビターレ夙川、中古でヴェルヴュのみです。

[209: 物件比較中さん]

マンションの構造に詳しい方におたずねします。
モデルルームでこのマンションの耐久性の高さを説明されたのですが、
他の新築分譲マンションと比べてそんなに良いのでしょうか。
良い点があるとすると教えて頂けますと幸いです。

[210: 匿名さん]

このデベは、悪い部材を使ったり、構造に問題がある心配はまずないでしょうから、
その点は安心感があります。
ただ、長期優良住宅に指定された訳でもないし、取り立てて、他の物件と比較して高い耐久性がある保証はないでしょう。

[211: 匿名はん]

しっかりした、でも普通のマンションですね。

[212: 物件比較中さん]

ありがとうございます。
見えないところにお金をかけても売り上げには結びつきにくいですもんね。
結局どのマンションも同じような構造になるということですね。

[213: 匿名さん]

特に高層マンションでも無いのに構造や耐震基準が他に比べてきわめて高い場合、逆に立地の状況（地盤等）を確認した方が良い場合もありますよ。

[214: 物件比較中さん]

ここの地盤ってどうなんでしょう？
近くにあるＪＲ社宅が阪神大震災でも耐えたところをみると悪くはないんでしょうか。

[215: 匿名さん]

２０５さんのような数字を並べたような分析は
よく書込みされるが、基本的に的外れ。

誰も、夙川駅から南に下って徒歩１５分のところに
住みたいなど思っていない。

[216: 匿名さん]

というか、大谷町や翠ヶ丘って、線路に近いのに駅から遠く、閑静でもないのに便利じゃなくて不便という一番ダメな所でしょ。

[217: 匿名さん]

夙川と言う名に似つかわしくなく、このマンションは立地が弱点ですね。

[218: 匿名さん]

一番ダメとは思えない。
マンション＝駅近＝便利という発想は、芦屋・夙川にはあてはまらない。
これは、住んでる人にしかわからない。

一度、歩いてみるとわかるでしょう。

[219: 近所をよく知る人]

駅近や生活至便なロケーションでもないのに、閑静さや見た目の良い住環境でもないというのが問題という事でしょう。あと「線路には近いのに駅は遠い」ってのを好む人は皆無ですよ。

・駅近閑静（別格）
・駅近で便利
・駅から遠いけど生活便利
・駅から遠いけどそのかわり閑静

ってのは一般的には分譲マンションとして有りだけど。

[220: 匿名]

夙川でも芦屋でも建坪の広大な戸建てならともかく、マンションはやはり立地です。
中古市場や賃貸市場が、それを証明していますけど…。
この物件の立地については、駅から現地付近まで歩かれたら、その弱点がお分かりになる事と思います。
そう言う意味で、検討されている方には、一度歩いてみられる事を、逆にお勧めしますね。

[221: 周辺住民さん]

このあたりは、静かで住環境はよいと思います。

中古マンションは駅近でないと売れない場合多いですが、
ここは(なんとか)徒歩圏だし、ＪＲ芦屋もなんとか徒歩通勤できます。
ＪＲ芦屋に徒歩や電気自転車(坂あるので）で山幹を通勤している人を
大勢見かけますね。

中古でも結構流通しているようです。よく近くのパークハイムとか売れて
出入りしているようです。流動性の面では問題ないかと。

駅近の場合は大原町とか夙川近辺は高いので、一般人には手が届かない。
なので頑張って通勤するのを前提で少し安いのを買うという判断もありかと。

しかし、一方、この物件が割安とも思いませんが。

[222: 匿名さん]

駅から離れていて、周りに商業施設があまりないし、賃貸住宅や社宅は多い場所だから、それを閑静と言うならそう言う人もいるかもしれませんが。

悪い場所、住みたくない場所とは言わないが、夙川という地名に合わせて設定された高価格には、この物件の立地は見合ってないと言う事。

[223: 近所をよく知る人]

高価格？？？
夙川駅から徒歩１０分程度のマンションの相場通りの価格だとおもいますが。

[224: 地元不動産業者さん]

↑　そない、必死にならんでも...

徒歩１３分ｘ８０ｍ＝１０２４ｍ
１Km超えとるんですわ。
周辺環境は、現地、見に行ったら、よー分かる。

このスレ見てる連中に、そんな必死になっとたら、
余計、悪い噂立てられるだけや。

売れる客に売って、ナンボですわ。

[225: 購入経験者さん]

駅から遠いとあるが、ＪＲ・阪急・阪神の全てが使え、
また、ＪＲは新快速が停車、阪急も通勤快速が停車すること
考えれば、利便性は十分にあり。

また、ある程度駅から離れないと良い環境も得られない。

このあたりの物件を一般の物件と同じ尺度で見るのは
誤り、積水の物件含め、別格の地区です。
駅近を重視する方々は、他にいくらでも選択肢あり、
桃山台徒歩２分位の物件とか一杯分譲されてますが、
買いたい・住みたいですか？どっかのやってる甲南山手物件
の長期売残りが良い例。

積水のマンションもほろがはずれて外観が見えてますが、
あっちよりもセンスある建物に見えます。

[226: 匿名さん]

この物件はなんといっても、古い社宅に囲まれたロケーションが売りでしょう。
翠ヶ丘の芦屋市営住宅に近接しているのもポイント高いです。

マンションの場合、安い家賃で住んでいる公営住宅が近くにあるというのは資産価値が上がります。

[227: 匿名さん]

↑

いろいろ悪口ばかり書込みしないで、自分が手の届く物件を

探したらどうですか。

[228: 匿名さん]

>>225
このあたりの物件を一般の物件と同じ尺度で見るのは誤り、積水の物件含め、別格の地区です。

こう言うのがまさに、売る側の「そう思ってもらいたい」目線なんだけどねぇ。
そう言う営業文句で、
実際には、高級イメージとは違う普通の住宅地であっても、
また最寄り駅と言うには、徒歩ではかなり離れた立地だったとしても、
そのブランドイメージと営業文句で売ってしまう。

ＪＲ・阪急・阪神の全てが使えるって言うのも、別の言い方をすると、どの線にも近くないから、そうでも言わないと仕方ないわけで…。
だってどの線にも15分近く、あるいはそれ以上かかるんだから、そうでも開き直らないと仕方ないとも言える。

夙川から芦屋、岡本あたりは、そのブランド名だけでも購入したい人がいる、人気がある駅・地域なのは確かだけど、
だからと言って、その駅名から購入に傾いてしまうと、後で利便性や資産性で後悔しないとも限らないと思う。

この物件のデベは、購入したくなるような分かり易い掴みは上手いし、
建物もそれなりに上質に見えるように作るだろうとは思う。

せめて、駅から現地に実際に足を運んで、立地に納得してから購入した方が良い物件である事は、理解しておいてもいいでしょうね。

[229: 物件比較中さん]

２２８さん、教えて下さい。

駅近の閑静なマンションてあまり思い浮かばないのですが、
田舎や急な坂を登る場所除いて、例えばどのあたりでしょうか？

[230: 物件比較中さん]

この近くの中古物件も含めて見ているのですが、阪急夙川駅周辺というのは古いダイエーがあるくらいで、徒歩圏で買い物といってもかなり不便なようですね。すぐ近くのミニコープはどなたかが小さすぎてあまり役に立たない、というようなことを書かれていたと記憶していますし、、。車で西宮や芦屋で買い物、というのが前提なのでしょうか。夙川駅周辺の再開発というようなお話はないのでしょうか？どなたかご存知であれば教えてください。夙川徒歩１３分、というのが嫌なのであれば、いっそ、苦楽園口徒歩数分、というほうが、通勤にしても買い物にしても便利なのでしょうか。とはいっても、あちらにも苦戦している新築マンションが有りますよね。

[231: 匿名さん]

平坦で駅遠か、坂道で駅近か、う～ん、どっちも厳しいかな。

[232: 近所さん]

買い物は車の方が多いかと。このマンションを購入できるかたなら、車持ちがほとんどでは。コープの個別配達を頼んでいるかたもいます。買い物は、歩いてはしんどいと思います。夙川までは坂があるので、自転車もどうかと。ミニコープはコンビニのような役割にしています。夜10時まで営業。

[233: 匿名さん]

以前、このあたりに住んでいましたが、岩園のイカリで買い物をして、配送をお願いしてました。
岩園までいくと、銀行、郵便局の用事も済んだので。でも、1年程車なしの生活をして疲れました。
車を買いました。
　西宮市の西端ということで、幼稚園を選ぶにしても校区を考えずに芦屋市の私立を考慮するか、
坂道を超えて西宮市の園に通わすか。小児科専門医もこのあたりで歩いてすぐの場所にはないで
すから、小さいお子さんを持つご家庭は大変かも。たかが数年のこと、とはいっても、その数年
って女性にとっては一番、融通のきかない時期だけに快適に過ごそうと思えば、ここの立地は
どうかなぁ、と思います。夙川再開発なんて話もきいた事ないし。

[234: 匿名さん]

４５００万円で９０平米、最寄駅から徒歩１０分の広くて便利で安く他の物件を購入した。これを購入しなくって正解だった。夙川にこだわる必要がない方は、あわてずに探してみてください。

[235: ２２９番です]

親切なご回答ありがとうございます。
私も思いつかなかったように、全てを満たす物件て
やはり無いんですよね。
それなら、良い悪いを比較して物件探すことになりますが、
この物件については、いささか、「駅から遠い」「山幹沿い」
「高い」の意見が多いようです。他にもっと良いところが
あるのではないでしょうか。

「閑静」「空気良し」「水も良いらしい」「地盤固い」

「住んでる人が上品で穏やかな暮らしが出来る」
　　・・・これが一番重要か。

環境重視か利便性重視か、これは個人の好みですが、私は環境
重視です。

[236: 物件比較中さん]

230です。いろいろと参考になるコメント有り難うございました。
当然ながらすべてを満たす物件なんて、億を出すなら別だけど、普通の値段帯だと無理ですよね。
やはり、何が自分にとって重要か、ですね。

[237: 匿名さん]

では、本当に理想的な住宅地というのはどういう住宅地なのか。

それは、住民が暮らしやすいと感じ、高額であってもそこに住みたいと思う住宅地である。
故に、急傾斜地にあり、買物や鉄道へのアクセスも自動車に頼らねば生活できないような
環境を破壊しながら生活しなくてはならない場所は、良好な住宅地とはいえない。

平坦かごく緩やかな斜面で公共の交通手段が利用でき、その公共の交通機関でも環境に優しい
鉄道が利用できる鉄道の駅に近い住宅地こそが良好な住宅地である。

しかし、それだけでは人間は生きてはいけない。医療の充実が不可欠だ。
先日の東京の妊婦の死亡事故もそうだが、医療が適切に受けることができないような地域は
とても人間が安全に生活を営める住宅地ではない。
医療体制が確立され、医療不安に駆られることなく生活ができることが良い住宅地には必要だ。

また、日々の生活の利便性も必要である。日々の日用品や食料品を容易に確保できなくては
優良な住宅地とはいえない。容易にとは、徒歩または自転車での買い物が可能であるということだ。
自転車はこれからの環境を考える上で最も優良な交通手段である。
使用するのは人間の体力であり、人間が呼吸に使うCO2は自動車などとは比較にならないほど
小さいからだ。また、人間が体力を使うことは適度な運動が伴うことであり、徒歩と自転車による
サイクリングは有酸素運動であり、人間によりよい効果を生む。
それらが叶う環境こそが、至上の住宅環境である。
そして、四季の移ろいが楽しめるような山々の遠景が望め、身近にも多く緑があり、四季の変化を
肌で感じられることが望ましい。

良い住宅地の条件

・第一種低層住居専用地域
・鉄道網、公共交通機関が充実している
・大都市都心部から20km以内である
・生活利便性が高い（徒歩圏に食品スーパーが3軒以上ある、金融機関や店や病院も豊富）
・とんでも山手や山の中腹ではなく標高30～80mの少し小高い立地（山の麓、高台、丘陵地）
・きつい坂道が無いが完全平坦でもない緩やかな南斜面
・駅に近いが近すぎない徒歩4〜8分（近すぎると電車の音や人の多さなどが×）
・かつて田や池や沼だった低湿地を埋め立てて宅地にした場所ではない
・谷埋盛土や大規模な盛土ではない
・土砂災害警戒区域ではない
・200メートル以内に架空高圧線や地下埋設高圧線、変電所がない
・200メートル以内に携帯基地局、無線中継局、テレビ中継局、ラジオ送信局が無い
・500m以内に暴力団事務所、＊＊＊＊関連施設、創価関連施設、同和関連施設、朝鮮総連関連施設、ラブホテル、パチンコ屋、風俗店が無い
・500m以内にゴミ焼却場、火葬場、汚水処理場、産廃施設が無い

[238: 匿名さん]

さらに、それを模倣するかのように私鉄各社の関連会社の不動産会社は、私鉄の延伸と呼応するように山林を造成しては、それらに高級住宅地という名称を与えている。なぜなら、高級住宅地と銘打つことで二束三文の土地が高価な土地へと化けるからだ。

それだけに、それらの高級住宅地の多くが実際には高級住宅地と呼べるのかどうか疑問な代物ばかりになっているのが現代だ。

小林一三は確かに名経営者であったかもしれないが、多くの企業経営者がそうであるようにペテン師の側面もあった。なぜなら、彼の時代から、その後もだが、阪急が分譲している多くの住宅地が実際には、高級住宅地の名称には相応しくはない代物であり、その流れに乗った東急その他私鉄各社の系列の不動産業者が分譲している住宅地も同じようなものだからだ。故に、急傾斜地にあり、自動車に頼らねば生活できないような環境を破壊しながら生活しなくてはならないような六甲山系の斜面（標高100m以上）を造成した住宅地は高級住宅地とはいえない。

[239: 匿名さん]

そんな事言ってたら住む所なんて無いよ。

[240: マンコミュファンさん]

良くも悪くも、夙川はブランド意識、地域階級差別意識が強いところですからね。住民の意識としては、阪急夙川駅から見て北西＞北東＞南という大雑把な括りがあると思いますが、その中でも大谷町あたりは古い社宅や集合住宅が多いという事で特に下に見られやすいです。夙川という名前にブランドを求めて買ったのに、いざ住んでみたら阪急以北の住民には露骨に下に見られる、売却可能価格があっというまに安くなるという嫌な思いをする事になると思いますよ。芦屋を含め阪神間の山手は、マンションや賃貸アパートを環境を悪化させるものとして煙たがる（見下す）住民（主に高齢者や相続した2～3代目）が多くいらっしゃいますしね。校区、南北、住居の種別（豪邸、普通の家、マンション、アパート）、町名等で何かと住んでいる人間を自分より上か下かと格付けしがちな土地柄ですから、高い金を出して利便性もステータス性もぱっとしない場所に新築マンションを買うと後悔するように思います。

[241: 匿名さん]

どうでも良いけど長文書きすぎだな
読む気がしない

[242: 匿名さん]

自分が気に入ったところが一番良い物件だ。

[243: 匿名はん]

>>232

環境重視で日本の田舎よろしく殆ど車で生活するつもりなら、なおさら駅からこんな
中途半端な距離のマンションは避けて、もっと山の方でもいいんじゃないですかね。
苦楽園の番町とか、駅から1.5～2kmクラスの戸建でも買ったほうがいいよ。
駅徒歩圏のマンションが高い理由は、車を使わないでも生活できる、駅周辺の
商業施設などの利便性を無理無く徒歩で享受できるという事が理由なのだから、
それを徒歩で利用する予定がなく、最初から車で生活するつもりなら金をドブに
捨てるようなもの。

[244: ビギナーさん]

デベが相場のピークで高値掴みした土地。

消費者が尻拭いをさせられる。

ババをつかまされないようにしましょう。

[245: ご近所さん]

２４０さん

ブランド意識でなく、実際に環境も全然違うと思います。
この物件は別として、例えば芦屋でも、ＪＲより上と潮芦屋は
同じ「芦屋市」でも、全く環境が違います。

これは、「地域環境差別意識」で無く、本当に環境が違うのです。
夏の潮芦屋は湿気がひどく、選択からはずしました。
（住んでおられる方、申訳ありません。いいところも一杯ありますが
　価値観の問題です。）

また、私は芦屋にマンション買いましたが、確かにマンションを
けぎらいしている古参の方はいるようですが、戸建の方でも
普通にお子さんに遊びに来ていただいてお互い仲良く生活を
楽しんでますよ。

古い考えの人はほっとけばいいのではないですか。

[246: 匿名はん]

阪急沿線を中心に、やはり山手至上主義、南部蔑視主義は根強いものがあります。
また、震災後に建てられたマンション住民をエイリアンのように嫌っている既存の
戸建住民は正直多いですね。
自分もここ30～80年の間に山を切り開いた所に住んでるのに、マンションに対しては
環境が破壊されるとめちゃめちゃ反対していることも。

[247: 環境知りたい]

ご近所に住まれている方、このあたりの学校についてご存知であれば
教えてください。夙川小学校と大社中学校についてお願いします。
夙川小学校は私立受験の確立が高いのですか？中学校はかなり遠いのが
気になります。このあたりに環境はいいですよね？治安面についてもお願い
します。

[248: 購入検討中さん]

大社中学校は電車通学は認められているのでしょうか。ご教授お願いします。

[249: 匿名さん]

4〜5年前の情報です。

小学生、特に男子の受験率は8割ちかいとききました。実際、友人が受験しない組だったのですが、「受験がないと気が楽でいいわよね。忙しくないし。面談の時間、変われるくらい余裕があるでしょ」と言われたそう。まあ、そういう人が全員ではないでしょうけど、ピリピリしちゃう時期ってあるのかもしれないですね。女子でも結構な割合なようですよ。ただ、受験だけ力試しにしてみて、ある程度の偏差値の学校だと、教育費や交際費を考えて合格しても結局、公立に行くという人もいるようですけど。

治安面は悪くはないけど、あまり明るいところではないですからね。子どもに声を掛ける人や原付で突然引きずられたりすることもあったり。どこでもそうだと思いますが、ある程度、気をつけた方がいい時間があります。変わった人というのも必ずどこの地域にもいますからね。

＞「住んでる人が上品で穏やかな暮らしが出来る」
＞　　・・・これが一番重要か。
どなたか利便性は悪いが環境はいいんだから、というような事をかかれていましたが、正直なところ、この価格に見合うだけの環境なのかな、という気はしています。住んでる人のなかに確かに上品な方もいたし、親切な方もいたし、学歴の高い方もいらしたけど、？？？　という人もいましたよ。

[250: 近所をよく知る人]

＞夙川小学校は私立受験の確立が高いのですか？
８割はありません。５割ぐらいです。ただ、夙川小学校は苦楽園中へ行く子供のほうが多いので、大社中学へ行くのは２割ぐらいですかね。５年生ぐらいから北口の塾へ皆さんに通われます。

＞治安面についてもお願いします。
良いです。

＞大社中学校は電車通学は認められているのでしょうか
認められています。が、どちらかというと山側から来られるお子さんが甲陽園から苦楽園まで電車を使います。夙川小学校区から電車（夙川ー苦楽園）を使っているお子さんは少ないと思います。

＞マンション住民を嫌っている既存の戸建住民は多い
戸建に住んでいますが感じたことはありません。

＞地域階級差別意識
逆があるとは聞きます。例えば、松秀幼稚園で安井小学校区のお母さんが夙川小学校区のお母さんを「外車に乗って、ブランド物を身に着けてランチに行く別世界の人」とか
ただ、阪神間だけがいつも地域差別をするかのごとく言われますが、人気の住宅街では必ずある話です。帝塚山、
北畠、成城、田園調布、どこでもそうです。

個人的には、多くの方が書き込まれていますが、この場所でこの価格は異常に高いと思います。
駅までは決してフラットでないので１３分といっても遠く感じると思います。JRやその他の社宅、１０年後の環境がまったく想像できないエリアです。今でこそ、スッキリしましたが、山幹ができるまでは、確かにややこしいエリアでした。

[251: 匿名さん]

同感です。

[252: 匿名はん]

異常に高い？？？

夙川駅周辺の分譲マンションは、安普請の戸建より高いですよ。

どこと比較してるんですか？？？（笑）

[253: 不動産購入勉強中さん]

西宮市の中古マンション相場を調べていたのですが、大谷町の中古物件を２件見つけました。
一つは以前にも投稿した物です。

「ヴェルヴュ夙川」 （築１８年） 141.14平米 4280万 （坪単価 100.24万）
「夙川ヴューハイツD棟」（築３５年） 86.66平米 1780万 （坪単価 67.90万）

どちらも本物件の近くですので、立地面での差は殆どないでしょう。
年代が異なるため、建物の作りという意味では差があるとは思います。
まだ売れていないようですし、ヴェルヴュの方は１年間で700万程下げているようなので
相場の参考といった程度の情報です。

転売を想定すれば、当然駅近の方が中古価格は高くなります。
が、さすがに築年数が３０年も経つと、それなりに差が小さくなってくるようです。
「資産価値」という言葉の解釈は人それぞれかと思いますが、値段だけではなく建物と
しての質、将来性、立地、周辺環境、それらをトータルに判断して自分が納得できる
マンションを買うというのが重要ですね。

個人的にはこの辺りであれば、新築の坪単価で180万位まであれば阪急沿線の価格動向を
考えても適当ではないかと考えています。それからしますと80平米で約4300万という計算に
なりますが、これも各条件が平均的（可もなく不可もなく）というつもりですので、個人の
考え方で上下はあると思います。（あくまで中間値として考えてみました）

ちなみにマンション購入時には、通常自分が使用する移動手段で周辺環境を確認するというのは
絶対条件と考えています。徒歩通勤の方は必ず駅との間の道を実際に歩いてみましょう。
自転車で買い物されるかたは、できるだけ自転車で走ってみましょう。
自動車も同じです。（道が狭いとかありますので）
それも（朝、昼、夜）×（平日、休日）の全てを見てみるのが良いと思います。
天気の良い日だけでなく悪い日も重要ですね。
さすがに夏、冬というわけには行きませんが、高い買い物ですので早急に決めずにじっくりと
検討するのが当然かと思います。建物の設備、工法等もできる限り自分で調べて他の物件と
比べるようにしてみましょう。
偉そうな事を書いてしまいましたが、私もまだまだ不動産購入の勉強中の身。
色々な物件を見て目を肥やしたいと思います。

[254: 近所に住んでいますさん]

私も異常に高いと思います。

夙川の駅前でも駅近でもない、この立地では。
利用する駅が夙川と言うだけで、このマンションが建っているのは大谷町です。

みなさん書いてらっしゃるように、社宅や賃貸住宅の多い場所なのに、夙川と言う名前をブランド化して、高くないとおかしいと植え付けようとしてるのは、一体だれのためなんでしょうか？

[255: 匿名さん]

マンションの営業マンだって必死なんですよ。
高値掴みした土地に建つ物件は、可能な限り高い価格で売って値引きを回避し損失を少なくするのが仕事です。
売れなきゃクビですから、舌先三寸の営業トークになるのはしょうがないです。

[256: 匿名さん]

異常に高いに賛成。安いならとっくに売れているはず。売れないのは高いから、これ単純理由。

[257: 匿名はん]

「少し高い」と「異常に高い」とは同じ意味なんですか？？？
別に相場の２倍しているわけではないでしょ。（笑）

[258: 地元不動産業者さん]

＞２５２

もう、やめなはれ。悪評を加速させるだけや。
どうせ、「夙川」ブランドに憧れてて、低層階のその中では低価格の部屋ならローン組める客と、高値掴みさせられても困らん金持ちとは、契約とれてるんやから、このご時世、十分やろ。


＞２５３

そっから、正味の価格は、ディスカウント忘れんといてや。
売り手と買い手の都合とか、駆け引きがあるけど、５％～２０％ＯＦＦが普通や。
わしは、良心的で、回転させてナンボやから、下がっても構わへんで。

[259: 匿名さん]

まぁ正味の価値は80㎡の場合で、建物分が24.2坪×70万＝1694万（日本の分譲マンションの総施工費用は土地代除外して坪55万が平均だったが、2006～2008年頃にかけてバブルや材料の高騰などで上昇してピーク時は70万強に）、土地は容積率200%で大谷町なので持分約12.1坪×100万＝1210万であわせて2904万ってとこでしょ。新築プレミアム分が2500万ほどのっけられてる感じ。

[260: 匿名さん]

強気に即完売などという販売方針で臨んだため、買ってくれる可能性のある客を逃がしてしまった感がある。販売リーダーの読みの甘さだ。もう少しサービスするゆとりがあればこのような状況は避けられたのでは・・・。

[261: 匿名さん]

マジレスすると、JR西のはめこみでしょ。

対抗上阪急が特急停車せざるをえなくなるを見据えて夙川にさくら夙川駅つくる⇒想定どおり阪急が夙川に特急停車⇒夙川の相対的地価上昇⇒社宅の売却価値うｐ⇒社宅跡地のマンションを高値で情弱に売りつけて回収

[262: もうすぐ購入決定さん]

１円の値引きもしないという強気な態度に嫌気が差したので、他の物件を探してようやく目処がついてきた。その矢先に、野村から連絡が来て価格を含め話し合いに応じるという。遅すぎるんですよ、全く。