繰り上げ返済は愚か者？【Part3】

[匿名さん]

最低金利の今、繰り上げ返済するなら他で運用したほうが得！という気のちもわかりますが、やはり繰り上げ返済で気楽になりたい。実際どうなか！引き続き楽しみながら話し合いましょう！！

[482: 匿名さん]

>480
自国通貨建て国債の場合、お札を刷って償還すればいいのでデフォルトは100%ありません。但し金利は急騰します。

[483: 匿名さん]

金利が急騰どころじゃないだろ・・・
怖いっすね。
預貯金と国債だけで資産持つことのリスク

[484: 匿名さん]

んー、何か違和感あるんですよね。
住宅ローンの返済を最優先すべきだ、借金したまま株を買うのを勧めるのは愚かだ。というニュアンスが変

そもそも、住宅ローンって普通は賃貸で毎月支払っている家賃のかわりですよね。
家賃支払という生活費で大きなウエートを占める費用の固定化です。(インフレヘッジ。これは既に出ている)

その住宅ローンの返済を急ぐ必要ってどこにあるのでしょうか？
しいて言うなら、家がぶっ壊れるリスクを背負っているから、早く借金を返すべき？返済終わってもそれはリスクなわけで意味が無い。

繰上げ返済と日本国債に執念を燃やしている方々はナンセンスな気がしてならない。

[485: 匿名さん]

＞469
黒田東彦総裁時代のところを無理やり何も書いていないように思えてならないのですが。
米国のQE1～QE3までの緩和を2年間で行うとほぼ同じ事を理解されていますか。
それと、米国と日本のGDPの差と。
つまり、米国のQE1～QE3の比ではない状態です。

＞476
まだ始まったばかりで実感はないでしょうけれど、できるでしょう。
緩和の規模で理論上できる。というべきですが。
また、理論どおりに行かない場合は、追加策をすればできます。
例えば、それこそ短期に日経平均が3万円になればインフレ率は急激に上昇します。
そのためにはどうすればよいか、日銀がETFを買いまくれば良い。(これは大袈裟で乱暴な表現ですが)
そんなことをしなくても普通に、1ドル＝104～114円、日経平均18000円オーバーは可能な水準と考えられます。
そうなれば、少しくらいはインフレになるでしょう。
足りなければ、追加緩和をすればすむ事

＞480
デフォルトは無いですよ。
ただし、価値が大幅に毀損する事態にはなり得る。
その時にどうなっているか。
大幅なインフレになっています。
アベノミクスが成功しても、失敗しても現金、日本国債の価値は下がり続け、相対的に不動産、株の価値は上がり続けます。
不動産よりも株の方がより有利でしょう。
物を持っている者の価値です。
株＝最高の物です

[486: 匿名さん]

>485
変動金利国債は、インフレ時にも価値が下がらないし元本も保証された最強の金融商品ですよ。株は元本割れリスクから逃れられない点で、最高とはいえないと思いますが。

[487: 匿名さん]

＞４８６
変動金利国債は、インフレに対して利子率が変動するだけで、
価値は保証していません。
例えば、極度の円安に対して、
何のヘッジもしていません。
そして、リターンが非常に低い。

＞最強の金融商品
なんてものは存在しません。
すべての金融商品は短所と長所があります。

ローリスクローリターン
ハイリスクハイリターンが
あるのみです。

[488: 匿名さん]

>米国のQE1～QE3までの緩和を2年間で行うとほぼ同じ事を理解されていますか。
>それと、米国と日本のGDPの差と。
>つまり、米国のQE1～QE3の比ではない状態です

米のGDPは15,600億ドルでQE3は月額850億ドルの資産買入なのでGDP比6%、期間は12年9月から15年半ばまで
日本はGDP6,000億ドルで異次元緩和は月額600億ドルの資産買入なのでGDP比10%、期間は13年4月から14年末まで

そんなに違いが有るとは思えないが？
米のが期間が長いし内訳はMBSが半分入ってるし失業率も目標にしてるからむしろ米の緩和のが強力に見える。

[489: 匿名さん]

素人の経済論議はどうでもいいけれど、（日経読めばわかる）
繰り上げは得なのか、損なのかの意見を言ってください。

[490: 匿名さん]

繰り上げは得です。損する事は無い。

投資は繰り上げより得かもしれないけどリスクが有る。

以上、終わり。

[491: 匿名さん]

＞４８５
デフォルトの意味によるでしょう。
紙幣を発行できる期間が借金するのだら、
借金返すには、紙代とインク代と印刷機を動かす費用が掛かるだけだから、
絶対に買えせるから、その意味ではデフォルトはありえない。

でも印刷機で刷りまくった結果、
世界の通貨に対して、円の価値が10分の1になっても、
デフォルトではないと言えますか。
100分の１になったら？

[492: 匿名さん]

最悪シナリオでもハイパーインフレはないですよ。せいぜい金利で3%〜5%程度への急騰、1ドル200円の円安、200%の物価上昇どまりです。

[493: 匿名さん]

＞４９０
2000万円、3年固定で0.7％で借りている人が（年間利子払い14万）
繰り上げしてどうして得なの？
減税で１％２０万返ってくるのに。

どう見ても、6万損するしか考えられないけれど。

＞４９２
そのシナリオがワーストであること祈ってやみません。

[494: 匿名さん]

>488
月額600億ドルねぇ・・・
これでもどうぞ
http://money.jp.msn.com/news/toyokeizai-online/x%e3%83%87%e3%83%bc%e3%...
明らかに違うよ(黒田日銀が異次元すぎる)

[495: 匿名]

>493
損だから繰り上げせずに何を買うかって議論だろ？
株？債権？不動産？
俺はタダで金利分もらえるし、不動産でインフレヘッジ済みなのにあえてそれ以上リスク取る必要あんの？派

[496: 匿名さん]

>486
あなた、ただの変動国債信者なだけのようで経済の「け」の字もわかっていないようですね。
それでよく、「変動国債の解約の条件」を知らないだけで経済を語るなと言えたもんだ。

変動国債は、10年固定利付国債の0.66倍の金利しか付かないのですよ。
これ、理解していますか？
10年固定国債の金利は何で決まっているか理解していますか？(需要と供給です)
日銀が買い続ければ、その間は金利上がりません。
そして、物価がいくら高騰しても、変動国債は10年固定利付国債の0.66倍しか金利が付きません。(2度目)
物価高騰に対して無力すぎる商品なのですよ。

一方、株式について理解していないにも限度がある。
価格変動要因は様々あるが、企業が利益を出し続ける限りいつまでも株式は存続する。
そして、企業の利益は丸々株式に乗るということ。(配当金、事業拡大の投資、内部留保などなどとしてそれは全て株主の持分であるということ)
例えば、1株＝3000円の株があったとします。
この企業は堅実な企業で毎年1株あたり300円の純利益をあげています。
すると企業価値は日々向上していきます。(理論上価値は10年で2倍になります)
なおかつ、売上及び利益についてはその時点での物価に近い状態であがります。
だからインフレヘッジになるのです。
元本割リスク？
あるとすれば、超有得ない割高な株価で株を購入したか、毎年赤字垂れ流しで倒産していく企業の株を買った場合くらいです。

[497: 匿名さん]

＞４９５
リスクが嫌いなら、何もしない。
現金持っても得でしょ。
１％－0.7％分だけ。

[498: 匿名さん]

>495
もちろん、主の意向でそれもありでしょうけれど、老婆心ながら・・・
それではインフレヘッジしているつもりでも、それほどされていないかと思います。
家賃分のインフレヘッジ程度です。
自宅不動産が上昇しても、売るわけにはいかないですし、売った所で住む場所は必ず必要ですので。
それで満足なのであれば構いませんが、インフレになれば固定資産税などなども上昇するでしょうし、生活にかかる家賃以外の部分のヘッジ効果は何もありません。(しいていうなら給料くらい)

これでは、これから未来の物価上昇リスクを背負っているのは主になってしまいます。

不動産でヘッジしていると言える状況＝自宅以外に不動産をお持ちの方となります
自宅不動産だけ所有＝ヘッジというよりは、家賃のインフレリスク固定のニュアンスです(除く、固定資産税及び老朽時の修繕費や維持費など)
何も無いよりはマシですが、マシ程度です。

[499: 匿名]

>496
それ別人なんで噛みつかれても困る
あと収益が増えず外部環境も変わらないなら10年で内部留保が増えたからってPER2倍にはならんと思うがね

>497
まぁそれでもいいんじゃない？
いま無理に何かを買う選択をしなくとも良い

[500: 匿名さん]

>例えば、1株＝3000円の株があったとします。
>この企業は堅実な企業で毎年1株あたり300円の純利益をあげています。

論理が飛躍していて、理解不能。
PER=10が株価？

>すると企業価値は日々向上していきます。(理論上価値は10年で2倍になります)

この辺は全く理解不能。
どんな理論に基づいているのですか？

[501: 匿名さん]

>500
PER10倍の株を購入する事が損な理由が見当たらない
ということですね。

どんな理論って、現状の株価が3000円で、PER10倍であるなら10年後にはそれが乗っかって6000円になる
さらに、インフレ分が上乗せされる
ということですね。

[502: 匿名さん]

補足
現状でPBRが1.2倍程度の株価でPER10倍の株を買って損をする理由が理解できない。
ということです。
毎年、1割ずつ価値が高まっていくのに。

[503: 匿名さん]

＞５０１
それ何の理論になっていないよ。
単なるあなたの意見。

理論というのは数値的に根拠があること。

[505: 匿名]

>498
家賃分ヘッジ。まったくおっしゃる通り
その他の部分も基本的に同意する
ローン残高＝金融資産近辺な人なら積極投資ありと思う

でも普通はローン残高より金融資産がかなり少ない
レバレッジかけて自分が借り主な不動産投資してる状態
この状態で更に株に投資はやり過ぎでは？
分散投資が必要なはずなのに、株と不動産というリスク性資産に偏り過ぎで恐くない？

例えば物件5000万、ローン3000万、金融資産1000万。
ココで金融資産を株に投資すると不動産83%、株17%（うち借金50%）。
こんなポートフォリオは安易に他人に進めちゃいかんと思う

[506: 匿名さん]

家賃分のインフレヘッジなんて殆ど意味ないような気もする。
家余りなんだからさ。

[507: 匿名]

>502
さっきの例えでPBR1.2倍がなぜ出てきたのかは分からないが、PER10倍が買い推奨なのは分からないでもない
だが、今の日経225採用銘柄は平均PBR1.4倍でPER22倍位なはずなのにその例はあんまりだ

[508: 匿名さん]

＞５０５
＞不動産投資してる状態

投資は資産に対してするもの。
自分が住んでる不動産は負債。投資とは言わない。

そのレベルは賃貸が得か、持家が得かの議論レベル。

＞例えば物件5000万、ローン3000万、金融資産1000万。

この状態では、負債1000万があるだけ。資産のポートフォリオになっていない。
負債1000万に対して、
資産はあなたの将来返済がDCFが1000万で、
バランスシートを支えている。でなければデフォルト。

繰り上げかするかしないかは、
資産ポートフォリオではない。
いわばＰＬ。

損か得か。
それで判断すべき。

[509: 匿名さん]

＞５０４
は多分５０１だろうけれど
この世の中にPER,PBRがいくらで買いで、いくらで売りなんて
理論は存在しない。

すべて経験則でPERが１０で低いとか２０で高いとか、
PBRが1.5が適切と言っているだけ。

そんな数値で株価が決まれば誰も損はしない。
それで決まれば、世の中、金持ちだらけ。
５０１はバフェットやロジャースを超える資産家になっていて、
今頃はフォーブスに載っているはず。

＞５０１が
せめて統計上のデータでも示せれば、
一ミリくらい納得したが。

[510: 匿名さん]

>505
少しくどい言い方(書き方が下手)なのに、同意くださりありがとうございます。

レバレッジかけて不動産投資というのは、現在の資産に対する借入れの割合でそう見えますが、実際には
物件5000万、ローン3000万については、経年劣化による資産価値の目減りを考えても10年以上は物件価値は3000万円以上でありつづけるでしょう。インフレになれば、上昇しますし。ローン残高は毎月減りますし(この時点で破綻は考えられない)
ローン3000万円で35年間住める住まいを手に入れたわけでして、金利を高く設定して11万円/月。
おまけに、金融資産が1000万円もある状態。
とても安定した状態だと思います。
その状態で、現金or国債or繰上げ返済をすると、リスクをとらなさ過ぎによる不利益を被るかと思います。
安定した給与所得等があるならば、リスクをとるべきです。(というか、現金を持っていることがリスクだと私は考えます)
毎月、現金で給与所得があるのであればそれを組み入れて考える必要があるかと思います。
現時点での資産配分ではなく、向こう10年間で資産配分がどう変化するのかを考えるべきかと。

レバレッジと表現するのであれば、物件4000万、ローン3500万、金融資産100万円、収支が均衡している(余裕が無い)人でしょう。
このような人は危険ですね。(というか、株保有以前に危険)

私は、物件3500万、ローン2000万、金融資産1200万(内訳：株1000万、現金200万)で住宅ローンスタートしました。
ローン＝家賃　と考えているので、現金を残している意味はほぼ無いと思いました。
住宅ローン返済は6.4万/月
配当金+金利収入は2.7万/月
ローン控除は10年間の平均値で1.4万/月
実質ローン返済額は2.4万/月になります。
プラス株価の上昇があります。(おまけで株主優待品が9万円相当/年あります)
株価上昇がなくてずっと横ばいでも万々歳なのです。
この状態はリスクガ高いと言うべきなのでしょうか。
ローリスク、快適なリターンだと思うのですが。

[511: 匿名]

>508
すまないいくつか分からない
こちらが間違っていといかんので、ご教授願いたい

資本の部
不動産 5000
現預金 1000

負債の部
長期負債 3000
純資産 3000

で負債は3000だと思うのだがなぜ1000万？

DCFの部分は何かま書きちがいではないだろうか？

[512: 匿名さん]

>>494

現在のマネタリーベースが135兆円→2年で倍の270兆円
異次元緩和は2013/4→2015/3→24ヶ月
135兆円/24ヶ月=1ドル100円換算で560億ドル

[513: 匿名さん]

住んでる不動産5000万は資産ではない。（ウキペディア富裕層定義）
なぜならこれを売っても住むために費用が必要だから。
まさしく賃貸か持家かの選択。（賃貸＝持家）

計算すべき資産はローン3000万と金融資産1000万。

あ、計算間違えた。
負債2000万だった。
ごめん。

[514: 匿名さん]

>>494

2014年度末じゃなくて2014年末だったので一部訂正。

異次元緩和は2013/4→2014/12→21ヶ月
135兆円/21ヶ月=1ドル100円換算で640億ドル

やはりFRBとさほど違うとは思えない。

[515: 匿名さん]

>514
君たちの話はどうでもいいよ。
日銀の金融政策会議ではないから。
他でやって。

[516: 匿名]

>510
ご意見にはほぼ同意
こちらも5000万の例の状態は破綻リスクはほぼ無いと思う
ただ老後資金を考えたらまだ余裕が無く、リスク50%想定で500万マイナスのリスクは高すぎると言う意見
意見的には正反対だが、そこまでは考えて投資してるならリスクは高くないと思う
万一の最悪の事態になっても絶対に乗り越えられると思うから

だが、今までの他の株派ってそういう前提抜きでただ上がるから買え、じゃないか？
例えに文句言っても意味無いかもしれないがPER10倍前提とかアベノミクス前の水準じゃないか
信じるヤツがいたら可哀想だわ
まだまだ上がる可能性はあると考えるし余裕あるなら投資もいい
だが、リスクも伝えず全力投資とか安易に勧めるなといいたい

[517: 匿名さん]

>>494

ついでにFRBとの比較

QE3の期間2012/9→2015/6（2015年半ばとしてるので6月と仮定）＝34ヶ月
34ヶ月☓850億ドル=28,900億ドル
総緩和額の対GDP比180%

黒田
21ヶ月☓640億ドル=13,440億ドル
総緩和額の対GDP比220%

>明らかに違うよ(黒田日銀が異次元すぎる)

どこが？？？

[518: 匿名さん]

＞５１７
どうでもいいです。
仕事がんばってください。

[519: 匿名さん]

>517
なんで日銀はマネタリーベースで、ＦＲＢは資産買い入れ額で比較するの？
ＦＲＢもマネタリーベース水準で比較するのが良いのでは？

[520: 匿名]

>513
面白い考えかただな
だだ資産に入れないと2000万の債務超過になるんだが投資してる場合なのだろうか

[521: 匿名さん]

＞５１３
ごく普通の定義ですよ。
資産とは、
換金可能な資産-負債-住居用不動産
なぜなら前に言った通り、住宅を売却したら住居費用が必要だから。
不動産、住んだら負債、貸して資産です。

富裕層とはこれが100万㌦＝一億円ある人です。

みんな一見難しいことを言っているようですか、
ローン減税と期待インフレで（将来の利率＞インフレ）
繰り上げが本当に得か考えればよいだけ。

あなたの判断。

[522: 匿名]

富裕層の定義は知ってる
だがそれは資産の定義じゃないだろ
売却したら家賃は必要になるが売却資金が入ってくる
その分はどこへ消えたんだ？
居住用不動産をオフバランスしたら単なる債務超過な人じゃないか

ロバートキヨサキ的に資産じゃないと言ってるなら、そもそも居住用不動産なんか買うなってことで終了だ

[523: 匿名さん]

>なんで日銀はマネタリーベースで、ＦＲＢは資産買い入れ額で比較するの？

日米の金融政策のスタンスの違いをしっかり把握してないようだね。

日銀はマネタリーベースを14年末までに倍にするという目標の元に資産買い入れ額を決めているのに対してFRBはそもそもマネタリーベースがいくらかではなく、雇用が改善するまでQE3を続けると言っている。元々FRBのQE3は14年で終わる予定だったのが15年まで伸びている。当然今後景気回復状況次第で前倒しになる可能性も有るし伸びる可能性も有る。

で、現在日米中銀のアナウンスで公表されている金融緩和の規模と期間を比較すると「黒田日銀が異次元すぎる」事は無い。

[524: 匿名さん]

＞523
いや、そういうことじゃなくて金融緩和の規模を両国の金額で比較するなら、同じ物差しで比較しないと意味ないよ、ということ。

[525: 匿名さん]

＞居住用不動産をオフバランスしたら単なる債務超過な人じゃないか

その通りだよ。
居住用不動産は売って仮に現金が入ってきても、
今度は、住居費がかかるから同じこと。

＞居住用不動産なんか買うなってことで終了だ
という事ではなく
賃貸と持家では、資産面ではニュートラルで、
持家にするかどうかは個人的嗜好。

したがって、繰り上げするかは、資産ポートフォリオと関係なく、
ＰＬ上の損か得かで考えるべき。

[526: 匿名]

>525
仮に家が4000万で売れるとする
持家に住んでると2000万の債務超過
全く同じ人なのに売った瞬間2000万の資産家になる
資産面ではニュートラル？4000万も差がついてるけど

[527: 匿名さん]

その差は、持家から借家になった時
別途住居費が発生します。
将来の住居費分の差です。

[528: 匿名さん]

>>527

>金融緩和の規模を両国の金額で比較するなら、同じ物差し

なら同じ物差しで比較しよう。

FRBは11年度末までにリーマン以降3.5倍。しかもこの後にQE3が始まってるんだよ。だから日本の規模より遥かに大きい。
GDP比でならFRBより日本のほうが緩和規模が大きいがマネタリーベース比だとアメリカのほうが緩和規模が大きい。

さて、そろそろアメリカに比べて「黒田日銀が異次元すぎる」理由を具体的に納得出来る説明してくれないか？


↓日本、アメリカ、ユーロ圏のマネタリーベースの推移（情報ソース：日本銀行、FRB、ECB）

[529: 匿名]

>527
借家なら将来の住居費用が掛かるのにその分を資産から引かなくて良いの？

[530: 匿名さん]

>526
のケースだとその差が4000でしょ。

[531: 匿名さん]

>516
>例えに文句言っても意味無いかもしれないがPER10倍前提とかアベノミクス前の水準じゃないか
>信じるヤツがいたら可哀想だわ
これについてですが、現時点での日経平均で算出するとPER1.4倍、PER22倍程度でよかったでしょうか？
PERについては決算が出てきた現状では18倍程度といったところですかね。
さて、PBR10倍前後を信じるヤツがいたら可哀想とのことですが、例を出しますとPBR的にも買い得感があり堅実そうなところでは「泉州電業(9824)」「日新製糖(2117)」など
PBRを無視すれば無数にありますよ。
未だに割安な銘柄は転がっております。
ただし、割安だからといって、日経平均に連動して株価が上昇するとは言えませんが。
少なくとも、今から買っても損するレベルの株価ではないものも多数存在します。(もちろん中長期的な時間軸の視点で)