SKYZ TOWER＆GARDEN（スカイズ タワー＆ガーデン）Part7

[匿名さん]

前スレ　
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/318663/

湾岸回帰の象徴、真打登場！！

豊洲五輪の影響やいかに！！乞うご期待！！

所在地：東京都江東区豊洲六丁目10番8（底地）、東京都市計画事業豊洲土地区画整理事業施工区内3-1街区（仮換地）
交通：東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩12分
ゆりかもめ 「新豊洲」駅 徒歩5分
間取：1LDK～4LDK
面積：53.25平米～130.92平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主：東京建物
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：東急不動産
売主：住友不動産
売主：野村不動産
土地売主：東京電力
販売代理：東京建物不動産販売
販売代理：東急リバブル
施工会社：清水建設
用途地域；工業地域

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[22: 物件比較中さん]

@270なら、八丁堀で良品の築浅物件買えるよ。

[23: 匿名さん]

良品あるか？

スーパーゼネコンで免震じゃないと納得しないぞ。

[24: 匿名さん]

共有施設も充実しててタワーマンションなんだろうな？？？

[25: 物件比較中さん]

しかし、この物件って上層階と下層階で住民層が全然違うと思うけど、
エレベータは何階が境目になるんだろ？

４４階建てだから、２２階までが下層で２３階から上が上層？

[26: 匿名さん]

上・中・下
の三層。

階分けはどうかな。
綺麗に三等分は無い。
芝浦ケープが参考になるんじゃない？

[27: 匿名さん]

あのシンプルなパークタワー豊洲より安いわけないよね。普通に考えて。すなわち275あたりが妥当なラインかと

[28: 匿名さん]

うーん、275だと俺は買えるかどうか微妙なラインかなぁ。３LDKを２LDKに我慢しなきゃいけなくなるかも。
ゲストルームやスタディルームがあるなら2LDKでも余裕って言えば余裕なんだけどね。

パークタワー豊洲も見たけど、躯体も微妙だし間取りも微妙。あれだったら、Skyzの圧勝でしょうなぁ。
5年後綺麗な町並みになるのは見えてるし。

[29: 匿名さん]

圧勝でしょ？だから、パークタワー@265よりは高くなるよ。景気動向もあるし。

[30: 匿名さん]

仮にここが豊洲駅徒歩5分だったら、パークタワー豊洲よりも高く設定するでしょう。

豊洲駅までの距離、さらに周辺住環境を考慮すると、腐っても豊洲四丁目の方が高いと、大半の者は判断するでしょう。
売主東電のタダ同然の土地だし、用地仕入れのマージンもないしね。

沖式予測だと坪228万。
275万の部屋は、購入した瞬間に、理論上17%安くなる。
せめて10%くらいの物件にしないと、後々何かあった時に大変だ。

[31: 匿名さん]

沖式は、過去の取引実績から算出するものでしょ。
新豊洲で算出できるわけないじゃん。

近隣マンションの相場くらい考えようよ。
豊洲のタワーマンションが＠290万。有明のタワーマンションが＠250万
豊洲と有明の中間地点。しかも豊洲アドレスのここがいくらになるか？

本気で考えてる？

[32: 匿名さん]

確かに近隣マンション相場も考えないといけないけど、景気動向っていうのもありましたねぇ。
アベノミクス、どうなってるのでしょうか？

[34: 匿名さん]

>31
真剣だよ。
薄っぺらなネガとは一緒にするなよ。

新豊洲の取引がないから算出できない、なんて随分と乱暴だね。
じゃあ、なぜ、堂々と沖式予測値が公表されてる？
算出できないのに、算出結果が現実あるなんて、ちゃんちゃらおかしいだろ。

一般的なマンションは、土地代が35%くらい。
一方で、ここは極論0%としたら、相対的に安く売ったとしても、売主各社は充分儲かるだろ。

もちろん、6社JVの関係・周辺相場をぶち壊さない価格に収束するのは当然。
だから、土地はタダ同然でも、そのぶん中身には金をかけて物件価値を最大化している。

それと、きみは豊洲と有明しか根拠に示してないけど、もっとマクロに考えなよ。
森を見ろよ。
ネットならいいけど、視野が狭いと現実社会で後ろ指さされるぞ。

[35: 住まいに詳しい人]

>豊洲のタワーマンションが＠290万

それは5年前、プチバブル価格

現在は『パークタワー豊洲』の＠260
が竣工完売基準の価格水準

[36: 匿名さん]

パークタワー豊洲となら、少し高くてもこっちにするかな。
間取りも良さそうだし。
会社から、ゆりかもめの定期代出るから、
徒歩と使い分ければいいかな。

[37: 住まいに詳しい人]

36さんみたいな人が
『パークタワー豊洲』総戸数185戸の６倍いるか
という点がマーケティング上の課題ですね

カギは駐車場かな？

[38: 匿名さん]

シンガポールにまで販売しにいったパークタワー豊洲ですからね。

[39: 匿名さん]

東電の簿価が低い(だろう)からといって
安くできるだろうというのは検討違いもいいところ。
今の自己資本とキャッシュかんがえたら一円でも利益と現金取りたいでしょ。
当座潰れるわけじゃないから多少キャッシュインを遅らせることはないだろうし。
また東電を監視してる債権者等もそんな甘くないよ。
価格下げてでも時間を買いたいのは三井と野村くらいで、後は東電含めて思惑含みだから低め設定はし辛いでしょうな。

[40: 匿名さん]

検討は見当でした。失礼。

[41: 匿名さん]

市川の有名なタワマン、三井と野村だけど
プチバブルの頃に、販売開始を何度も延ばして、高い価格で出してきましたが？

[42: 匿名さん]

駅直結の豊洲シエルが今は＠220～230になってるからねえ。　価格維持は豊洲もピーク越えて下降路線を辿っているし、高値掴みだけは避けよっと。

[43: 匿名さん]

シエル、何年か前に中古内覧しましたが
そんなに安くなりましたか。
仕様が低いのに高いから買わなかったけど。

[44: 匿名さん]

いっときの高値掴みだけは絶対に避けたい。
特に今は経済が上向いたからといって浮ついた考えはよくない。
長期にわたる本当の資産価値があるかを十分に見極めたほうが良い。
ここが買えなくても、ここより豊洲駅に近いところでこれから10棟ぐらい建ちそうだから、ここが高ければ無理して買うことはない。
どうせ高ければすぐには売れないから。
豊洲駅近の中古とかいろんな代替えもある。

[45: 匿名さん]

他人が住んだ中古はいらない。

[46: 匿名さん]

>東電の簿価が低い(だろう)からといって安くできるだろうというのは検討違いもいいところ。

仮定に乗せて推定してるんだから何も問題ねーだろや。
おまえに批判される筋合いは微塵もない。

>駅直結の豊洲シエルが今は＠220～230になってるからねえ。
賃貸団地仕様なのに、分譲時価格1.5倍超@300でも売れてたからね。
震災被害が多発したし、元値@200でも絶対に買わない。
ららぽーと直結の2丁目もいいけど、肝心な管理コンサル問題がヤバいからパス。
無難は相対的に問題の少ない3丁目だ。

[47: 匿名さん]

>他人が住んだ中古はいらない。
1000万くらいでリフォームすれば新築同様だぜ。
共用部なんてすぐに汚くなるし。
まあ気持ちの問題ね。

[48: 住まいに詳しい人]

高値煽りをしている人は面白いね

価格は積み上げで考えろ！と言ったり、市場を観ろ！と言ったり

同じ人とは限らないので、矛盾があっても仕方ないが
どちらの人も結論ありきで書いているのは共通している

[49: 匿名さん]

のらえもん、脅迫されてるって。例のレポートの件かな。

[50: 匿名さん]

脅迫はいけないな。
裁判すりゃええよ。

[51: 匿名さん]

平均坪単価245万円だそうですね。安値は210万円台～。
この立地にしてはちょっと割高では？？

[52: 匿名さん]

関係しているかも。
榊淳司オフィシャルサイト

[53: 匿名さん]

駅徒歩5分のパーク豊洲とでは全く比べ物にならないのでは？同じ価格なら100人中100人パークを選ぶレベル。
しかも中国人投資家に売りに行くほど苦戦中なのに。高値煽りのステマももう少し考えてほしい。

リアルな比較対象のパーク東雲と同価格水準以上だったら普通は東雲を選ぶ。変電所隣接でなければパーク東雲とどっこいどっこい、というところか。

[55: 匿名さん]

スカイズ待つか悩んでパークタワー豊洲契約したけど、
流石にパークタワーの方を100人中100人は無理あるでしょ。
スカイズは駅距離と今さえ我慢すればこの先よくなるしかないし。
しかもがらっと。

[56: 匿名さん]

のらえもんのブログに続報でた

[57: 匿名]

今回は＠290の先制攻撃がおとなしいですね。

[58: 匿名さん]

57
もうモデル価格が発表されちゃうし。どうせ周辺の仲介屋やら、マンション担当やらが暇つぶしで書いてるんだろに。もう時間的に意味はなくなってきた、ってこと。今でも@290とか書いてるのは、その流れに便乗してるだけ。あぁまだやってるよ、とか、思われてるんだろね、その仲介屋とかには。

[62: 匿名さん]

59
あらら、、、@290さんが、トーンダウン

[66: 匿名さん]

のら氏を脅迫した人の言葉に
依頼主、ゴロマキの彼
という表現が出てますが、
某榊のオフィシャル何とかでも
ゴロまいてとっちめてやろうとか、時々ゴロまく、
といった、もろ被りの表現が出てきますね。
さて、無関係なのか。

[67: 匿名さん]

66
のらえもんが、どんだけ物件の文句タレようが、有明は売り時じゃない、とか言っても、不動産屋や仲介屋の営業にそんなに営業与えないだろ。あったとしても、リスク冒してまで脅すか。
のらえもんのブログで、もろに最近影響を受けたのは限られわな。

[68: 匿名さん]

不動産屋って、こえー

[69: 匿名さん]

Ｓはマンションのド素人だよ。
だってマンションことをよくわかる人間なら内陸の危険なマンションなんて薦めないだろ？

3.11では内陸は死者が出たんだぞ（千代田、町田）！？
湾岸は犠牲者ゼロ。

これどう考える？

たかだか震度5程度で死者を出した内陸、かたや一人の犠牲者も出さなかった湾岸。

家族を愛してるなら答えはひとつだろ。

[72: 匿名さん]

町田は構造計算ミス（まだ確定ではないが）。千代田は築年数が古くて旧耐震基準どころじゃない。内陸云々は関係ない。

[73: 匿名さん]

66 ナイス！

確かに『ゴロをまく』なんて表現は、使う人は限られてるね。

[74: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[76: 匿名さん]

榊はブログの例の箇所削除した

[77: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[78: 匿名さん]

三井が＠２６０だって言ってるんだから（笑）

２９０万って高値煽る人も１５０万とか安値煽る奴も頑張ってもどうにもならんよ。

有明が２５０，豊洲が２９０なんだから、納得感もあるだろうに。

[79: 匿名さん]

ゴロマキなんて、こっちの人間は使わないでしょ。
それにメールのネチネチした長文、ブログと同じ印象。
っていうか、本人だよね。

[80: 匿名さん]

昨日は騒然としましたね。

ちなみに、
彼のブログに掲載されている現地写真、場所が微妙に違いますね。。。
A1街区のオフィス予定地。
六丁目の再開発地には間違いないけどさ。。。

予想は大外しするし、場所まで不正確。

業界では笑いの渦なんですかね？

[81: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[82: 匿名さん]

「海物語バグ発見！永久連荘打法リリース！」
「万馬券連発！勝ち馬は決まってる！？究極のインサイダー情報満載！」
「今湾岸が危ない！高値掴み、悪徳デベに騙されない為の裏情報を貴方だけに！」

何が違うんだろ？そもそも情報商材屋に騙されるユーザーも悪い（笑）
あ、もちろん一般論の話で特定の業者を指してるつもりはありません、悪しからず＾＾；
スレチですのでこの辺で失礼・・・

[83: 匿名さん]

榊さん、業界のバカ共に負けるな。
痛いところ突かれて反論必死。

[84: 匿名さん]

なんだか、業者のひまつぶしのレスになってきている気がする。

[85: 匿名さん]

８３は、榊本人が降臨してるの図。

[86: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[87: 匿名さん]

83
一般人です。
ここまで勘ぐりも酷い醜い業界。

[89: 匿名さん]

こんな奴を今まで信じてきたのかとガッカリしますねー。
サイテーな奴ですな。恐喝までするなんて。

[90: 匿名さん]

>>89
え？信じてたの？
その責任の一端はあなたにもあることを忘れずに・・・

[91: 匿名さん]

そりゃ、信じるよ。それなりに説得力あるし、何よりここが１５０万とか、自分の感覚にも合致している。アベノミクスなかったら、坪２００くらいからだったのでは？

[92: 匿名さん]

ここの平均単価の発表よりも、某ジャーナリストの先生の行く末が注目されます。
何で犯人だとばれたのか、理解できないのでしょうね。
ともかく、150を連呼する輩は一人減りました。
反動で愉快犯が増えるかな？

[93: 匿名さん]

湾岸過去最大級の注目物件であり湾岸最高クラスの物件であるSKYZが、
そんなに安く手に入ると思ったら大間違いでしょうよ！
坪300万近くを予想します！

[94: 匿名さん]

こんな辺鄙な場所が最高な湾岸

[95: 匿名さん]

Skyzが最高でもいいけど、「湾岸東部で」と言ってくれないかな？

湾岸という表現だと中央区・港区も含まれちゃうんだよ。

[96: 匿名さん]

注目物件、注目物件、って業者ばかりが煽っていて浅ましい。
どうしてこんな土地が良いのか分からない。
埋め立て地。昔はゴミ山でゆりかもめの塒。

[97: 匿名さん]

あなた、埋立地は嫌なんでしょ？
それなら、関係ないじゃん。

[98: 匿名さん]

埋立地よりも、汚染状況が気になるネガだったら、その言い分は分かるけどね。
でも、豊洲みたいに汚染で有名になった場所のほうが、実は安心だったりするわけ。

湾岸埋立地が、総合的には震災被害に強いことは科学的に証明されてるし、俺は綺麗に除染されたゴミの上でいいや。

[99: 匿名さん]

江東区は昔、大島の土壌汚染が有名な社会問題になったが、
本当に安心かどうかは「大島　六価クロム」でググってみれば。

[100: 匿名さん]

98
逆にマンション本のほとんどに埋立て地は避けた方がいい、とあるけど…
科学的にも液状化や揺れやすさなどの危険が最も高いと示されているよ。

新しいマンションなら倒壊の可能性は低いけど、揺れが大きいから損傷やマンション火災が心配。

[101: 匿名さん]

99％が一瞬で分かることだけど、残りの１％が周辺買っちゃって、ここで買い煽りしてるだけ。普通は買ったら見ないけどね。必死さが露呈してるねー。

[102: 匿名さん]

>科学的にも液状化や揺れやすさなどの危険が最も高いと示されているよ。
あ、そうなんだけどね。
自分は「総合的には」と書いてます。
ちゃんと読んでから指摘して下さいね。

揺れても大丈夫なんですよ。
免・制震で対応しますから。

ちなみに火災の危険度は極めて低いですよ。
skyzは都市ガスは使用しないみたいだし。
だから避難場所はどこかの公園に行く必要もなく敷地内なんです。
まあ二つの公園に囲まれてますけど。
それに万が一、火災になっても周りは水で囲まれてますからね。
安心安心。

ってことで、ここを買うことにしました。

[103: 匿名さん]

液状化したら建物が無事でも、電気・水道といったインフラがアウト。重たい水を持って階段を上れる体力がないと住んではいけない。トイレも流せないから我慢か。

備蓄倉庫って地下にあったりするんだよね。各階に備蓄しないといざというとき大変。

[104: 匿名さん]

東雲三井は各階に備蓄しているからこちらもそうなるのでは。

[105: 匿名さん]

販売が三井だから、設計は他じゃない。ってことで、東雲三井と一緒かは分からない。ちゃんと確認しないとね。

[108: 匿名さん]

>106

何故？　正月からTVでCMや告知してるから情報強者でなくても、物件は知ってるでしょ。

[110: 匿名さん]

こんな土壌汚染しているところを買うの？
新市場のところ(5,6,7街区)は土壌汚染しているのに、ここが汚染してないはずがない。
汚染地下水は同じである。新市場のところからの汚染地下水は昔から遮断していたの？

[111: 匿名さん]

モデルルームができたら、土壌調査の確認は必須だね。以前に土壌汚染対策法で指定されが物質を使っていないと調査義務は無い。調べてないってのが実は一番危ない。調べて汚染が発覚したら、対策の義務がある。

[112: 匿名さん]

これだけの規模で情報強者のみしか価値を理解できないとしたら、いっぱい残っちゃうね。

[115: 匿名さん]

新市場の調査結果では自然由来の汚染の可能性が高いと報告されている。

工場とかで使ってた薬品が原因ならそこだけに限定だけど、自然由来ならあたり一帯同じことでしょ。

[119: 匿名さん]

自然由来の汚染って、もともとの土壌に重金属が含まれていてそれが基準値を超えている場合。関東の場合、水銀や鉛が基準値を超えるってのは珍しいらしことではない。利根川上流には昔、鉱山があったわけだし。

水銀も鉛も有害。庭を子供がはだしで歩いたり、寝そべる事もあるでしょ。関係ないことは無い。

[120: 匿名さん]

自然由来の有害物質なんていくらでもあるでしょう。フグ毒飲んでも死なないのか。

[121: 匿名さん]

流石にふぐ毒が土壌に含まれてることはないでしょ（笑）。