SKYZ TOWER＆GARDEN（スカイズ タワー＆ガーデン）Part7

[匿名さん]

前スレ　
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/318663/

湾岸回帰の象徴、真打登場！！

豊洲五輪の影響やいかに！！乞うご期待！！

所在地：東京都江東区豊洲六丁目10番8（底地）、東京都市計画事業豊洲土地区画整理事業施工区内3-1街区（仮換地）
交通：東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩12分
ゆりかもめ 「新豊洲」駅 徒歩5分
間取：1LDK～4LDK
面積：53.25平米～130.92平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主：東京建物
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：東急不動産
売主：住友不動産
売主：野村不動産
土地売主：東京電力
販売代理：東京建物不動産販売
販売代理：東急リバブル
施工会社：清水建設
用途地域；工業地域

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[2: 匿名さん]

三井は260万円だと公言してるので即日完売ですね。

[3: 匿名さん]

嘘はやめたほうがいいな。
公言してるなら根拠だしなよ。
ろくな死に方しないよ。
おとなしく発表まで待てばいいのに。
きっと260の部屋はあるだろう。
予算に合う部屋を黙って買えよ。

[4: 匿名さん]

公言してるというのは言い過ぎ。

新豊洲カーニバルで俺も三井の人と話をさせていただいたけど、彼が言ってたのは「パークタワー豊洲より高くなる」という話だけ。
公言してるわけではなく、２６０という数字も出ていない。

しかし、現在のパークタワー豊洲の価格から予想すると＠２６０というのはおかしな数字ではない事は確か。

[5: 匿名さん]

そんなに安く出る理由無いでしょ。期待しすぎ。

[6: 匿名さん]

>そんなに安く出る理由無いでしょ。期待しすぎ。
そんなに安く出ない理由を述べよ。

[7: 匿名さん]

豊洲のシティタワーより安く、有明より高い。そういう価格になるよ。

[8: 匿名さん]

このグレードなら＠２７０万以上になるのでは？
湾岸最強スペックでしょ。

[9: 匿名さん]

食洗機、標準装備じゃないよ～
晴海のクロノみたく、天カセじゃないよ～

[10: 匿名さん]

そういうのに騙されちゃだめでしょ（笑）

[11: 匿名さん]

恥ずかしいなあー。

ここが湾岸最強スペックだぁ？
ここは新豊洲だよ？！

[12: 匿名さん]

何れにせよ、東雲だ適した方が東雲を持ち上げ新豊洲をおとし新豊洲を狙う手法は打ち砕かれましたね。

[13: 匿名さん]

食洗機みたいに後付できる設備は、標準装備でないほうが、最新機種や好みの機種を選べるんだけどね。タワマンって引渡までの期間が長いから、入居する頃には旧機種になってる。キッチンの面材と合わせたかったら、面材のメーカーと型番を確認すれば手配できるし。

後付できない設備がどうなってるかがポイント。

[14: 匿名さん]

坪260万って・・・・　新豊洲ってそんなに安いんですか！？

[15: 匿名さん]

まぁそんなもんでしょ。
有明はもっと安いよ。坪250万以下。

[16: 匿名さん]

いや〜新豊洲にしては高い気が〜豊洲2、3丁目ならまだしも…やはり無駄に豪華な設備のせいでしょうか？

[17: 匿名さん]

この価格で高いという認識は微妙な気がします。

豊洲３丁目は築４年でも坪290万。そう考えると妥当な値段にも感じますがね。

[18: 購入検討中さん]

プロジェクト説明会何をやるの？

[19: 匿名さん]

見込み客の収入調査。

収入や頭金が多い順にリスト化される。

[20: 匿名さん]

他物件のプロジェクト説明会に行ったことがあるけど、大した内容は無いよ。エリアの説明とか物件のコンセプトの説明といった程度でHPみれば分かる内容。新情報ってあったけど、価格帯といった程度じゃないから。期待させておいて、興味があったらモデルルーム見に来てねってパターン。

そこでの収穫は、子供ズレで子供がぐずっていて、親が二人できてるのに、席をはずさないマナーの悪い人がいたこと。結局は買わなかったけど、入居後、庭で子供が大声を出してうるさいとか、それを親が注意しないとかが住民板で話題になってた。いい勉強にはなった。モデルルームとかでも周りの客を観察しないとね。将来のお隣さん候補な訳出し。

[21: 匿名さん]

>19

２０だけど、それ当ってる。説明会のあとに、営業がついて、予算とか根掘り葉掘り聞かれた。ちなみにモデルルーム事前案内会も売る側の目的は同じ。三井はその結果で、見込み客とそうでない客に区別して露骨に対応を変える。

[22: 物件比較中さん]

@270なら、八丁堀で良品の築浅物件買えるよ。

[23: 匿名さん]

良品あるか？

スーパーゼネコンで免震じゃないと納得しないぞ。

[24: 匿名さん]

共有施設も充実しててタワーマンションなんだろうな？？？

[25: 物件比較中さん]

しかし、この物件って上層階と下層階で住民層が全然違うと思うけど、
エレベータは何階が境目になるんだろ？

４４階建てだから、２２階までが下層で２３階から上が上層？

[26: 匿名さん]

上・中・下
の三層。

階分けはどうかな。
綺麗に三等分は無い。
芝浦ケープが参考になるんじゃない？

[27: 匿名さん]

あのシンプルなパークタワー豊洲より安いわけないよね。普通に考えて。すなわち275あたりが妥当なラインかと

[28: 匿名さん]

うーん、275だと俺は買えるかどうか微妙なラインかなぁ。３LDKを２LDKに我慢しなきゃいけなくなるかも。
ゲストルームやスタディルームがあるなら2LDKでも余裕って言えば余裕なんだけどね。

パークタワー豊洲も見たけど、躯体も微妙だし間取りも微妙。あれだったら、Skyzの圧勝でしょうなぁ。
5年後綺麗な町並みになるのは見えてるし。

[29: 匿名さん]

圧勝でしょ？だから、パークタワー@265よりは高くなるよ。景気動向もあるし。

[30: 匿名さん]

仮にここが豊洲駅徒歩5分だったら、パークタワー豊洲よりも高く設定するでしょう。

豊洲駅までの距離、さらに周辺住環境を考慮すると、腐っても豊洲四丁目の方が高いと、大半の者は判断するでしょう。
売主東電のタダ同然の土地だし、用地仕入れのマージンもないしね。

沖式予測だと坪228万。
275万の部屋は、購入した瞬間に、理論上17%安くなる。
せめて10%くらいの物件にしないと、後々何かあった時に大変だ。

[31: 匿名さん]

沖式は、過去の取引実績から算出するものでしょ。
新豊洲で算出できるわけないじゃん。

近隣マンションの相場くらい考えようよ。
豊洲のタワーマンションが＠290万。有明のタワーマンションが＠250万
豊洲と有明の中間地点。しかも豊洲アドレスのここがいくらになるか？

本気で考えてる？

[32: 匿名さん]

確かに近隣マンション相場も考えないといけないけど、景気動向っていうのもありましたねぇ。
アベノミクス、どうなってるのでしょうか？

[34: 匿名さん]

>31
真剣だよ。
薄っぺらなネガとは一緒にするなよ。

新豊洲の取引がないから算出できない、なんて随分と乱暴だね。
じゃあ、なぜ、堂々と沖式予測値が公表されてる？
算出できないのに、算出結果が現実あるなんて、ちゃんちゃらおかしいだろ。

一般的なマンションは、土地代が35%くらい。
一方で、ここは極論0%としたら、相対的に安く売ったとしても、売主各社は充分儲かるだろ。

もちろん、6社JVの関係・周辺相場をぶち壊さない価格に収束するのは当然。
だから、土地はタダ同然でも、そのぶん中身には金をかけて物件価値を最大化している。

それと、きみは豊洲と有明しか根拠に示してないけど、もっとマクロに考えなよ。
森を見ろよ。
ネットならいいけど、視野が狭いと現実社会で後ろ指さされるぞ。

[35: 住まいに詳しい人]

>豊洲のタワーマンションが＠290万

それは5年前、プチバブル価格

現在は『パークタワー豊洲』の＠260
が竣工完売基準の価格水準

[36: 匿名さん]

パークタワー豊洲となら、少し高くてもこっちにするかな。
間取りも良さそうだし。
会社から、ゆりかもめの定期代出るから、
徒歩と使い分ければいいかな。

[37: 住まいに詳しい人]

36さんみたいな人が
『パークタワー豊洲』総戸数185戸の６倍いるか
という点がマーケティング上の課題ですね

カギは駐車場かな？

[38: 匿名さん]

シンガポールにまで販売しにいったパークタワー豊洲ですからね。

[39: 匿名さん]

東電の簿価が低い(だろう)からといって
安くできるだろうというのは検討違いもいいところ。
今の自己資本とキャッシュかんがえたら一円でも利益と現金取りたいでしょ。
当座潰れるわけじゃないから多少キャッシュインを遅らせることはないだろうし。
また東電を監視してる債権者等もそんな甘くないよ。
価格下げてでも時間を買いたいのは三井と野村くらいで、後は東電含めて思惑含みだから低め設定はし辛いでしょうな。

[40: 匿名さん]

検討は見当でした。失礼。

[41: 匿名さん]

市川の有名なタワマン、三井と野村だけど
プチバブルの頃に、販売開始を何度も延ばして、高い価格で出してきましたが？

[42: 匿名さん]

駅直結の豊洲シエルが今は＠220～230になってるからねえ。　価格維持は豊洲もピーク越えて下降路線を辿っているし、高値掴みだけは避けよっと。

[43: 匿名さん]

シエル、何年か前に中古内覧しましたが
そんなに安くなりましたか。
仕様が低いのに高いから買わなかったけど。

[44: 匿名さん]

いっときの高値掴みだけは絶対に避けたい。
特に今は経済が上向いたからといって浮ついた考えはよくない。
長期にわたる本当の資産価値があるかを十分に見極めたほうが良い。
ここが買えなくても、ここより豊洲駅に近いところでこれから10棟ぐらい建ちそうだから、ここが高ければ無理して買うことはない。
どうせ高ければすぐには売れないから。
豊洲駅近の中古とかいろんな代替えもある。

[45: 匿名さん]

他人が住んだ中古はいらない。

[46: 匿名さん]

>東電の簿価が低い(だろう)からといって安くできるだろうというのは検討違いもいいところ。

仮定に乗せて推定してるんだから何も問題ねーだろや。
おまえに批判される筋合いは微塵もない。

>駅直結の豊洲シエルが今は＠220～230になってるからねえ。
賃貸団地仕様なのに、分譲時価格1.5倍超@300でも売れてたからね。
震災被害が多発したし、元値@200でも絶対に買わない。
ららぽーと直結の2丁目もいいけど、肝心な管理コンサル問題がヤバいからパス。
無難は相対的に問題の少ない3丁目だ。

[47: 匿名さん]

>他人が住んだ中古はいらない。
1000万くらいでリフォームすれば新築同様だぜ。
共用部なんてすぐに汚くなるし。
まあ気持ちの問題ね。

[48: 住まいに詳しい人]

高値煽りをしている人は面白いね

価格は積み上げで考えろ！と言ったり、市場を観ろ！と言ったり

同じ人とは限らないので、矛盾があっても仕方ないが
どちらの人も結論ありきで書いているのは共通している

[49: 匿名さん]

のらえもん、脅迫されてるって。例のレポートの件かな。

[50: 匿名さん]

脅迫はいけないな。
裁判すりゃええよ。