ローンの組み合わせについて

[勉強すればするほど・・・]

２７才の若造ですがこの度一大決心でマンションを購入しようと思ってます。
東京都内の物件です。
さて、皆様にお知恵を拝借したいと思います・・・

借入金額：４０００万
年収：８５０万（妻の収入はまったく当てにせず教育資金等にしようと思っています）
期間：３５年

今検討中なのが
公庫：２２１０万（３．０−３．５５％）
東京三菱１０年固定：１７９０万２．７％

なのですがいろいろ調べれば調べるほど悩みが深くなります。
金利上昇のリスクを考え公庫は借りたほうがいいと思いますが
団信など考えると公庫を使うメリットもないのかなど・・・
よろしくお願いします・・・

[2: 匿名さん]

うーんもう少し情報がほしいですね・・・

[3: すごい]

27歳で、年収850万円もあるんですか。すがい！うらやましい限りです。どんな仕事をなさっていますか。

[4: インコのチル]

マンション購入に直接投入できる頭金はいくら用意されているのですか？
諸経費や税金、新しく家具などをどのくらいと考えていますか？手持ち資金から当然その分を引いた金額が頭金に充当する金額になります。

前年の年収が８５０万円とは、年の割りに随分収入が多いですね。
銀行の場合は３年前までの年収証明を求められるのが普通です。給与所得者以外だと、税務署の所得証明その１その２が必要。

単に年収ばかりではなく、働いている会社の規模や勤続年数も審査対象です。

あとは、何時入居するのか、物件は新築なのか新築から１年以上経っているかで、諸経費額や住宅取得促進税制（ローン減税）が変わってきます。

中古の媒介物件であれば、不動産業者に払う報酬も必要になります。

[5: 勉強すればするほど・・・]

新築のマンションで入居は来年の三月下旬です。
物件価格は４４３０万、頭金は４３０万です。
ＪＡとかも考えているのですが保証料が０．３％といわれこんなもんなのか？
とかいろいろ考えています。

[6: 匿名さん]

若いのにしっかりしてますね。
本当にローンは悩みますよね

[7: 匿名さん]

うちは公庫一本にしぼりました。
今、銀行が安い短期のをだしているから
いくらかは銀行にも借りようかと思ったのだけど、
そのメリットがどのくらいあるか計算めんどくさくて
結局やめちゃった。
手続きに必要な費用とかはどのくらい違うんだろうねー。
いろいろなFPの人が言っているけど
金利が上昇傾向にあるときは長期固定が良いみたいだねー。
でも、銀行短期に後ろ髪引かれる思い。。

[8: インコのチル]

ＪＡのはローン保証料が実質０．２％。
銀行は公庫より５割くらい高いですが、もう少し割安。

収入が８５０万円もあるのに頭金が４３０万円とは。３００万円くらいは諸経費＋アルファを見ての数字としても。（手持ちは８００万円くらいあるの？）
諸経費＋アルファを含んでの手持ちが４５０万円なら実質は頭金ゼロ。どっち。

何年で貯めたかも不明。勤続年数も不明。よくわからん。

[9: 勉強すればするほど・・・]

手持ち資金は８００万ほどです。
勤続年数は５年、会社は一部上場企業です。
デベの提携ローンを念のためかけているのですが
公庫や提携ローンはいつまでキャンセルできるのでしょうか？
それによっても借入先が変わってくるような気がして・・・

[10: インコのチル]

勉強すればするほど　さんへ

ざっと計算すると年間返済額が２００万円弱、年間収入との割合で２５％より下。
勤続５年の大企業なら、今のローンで充分ＯＫだったでしょう。
提携法人特別優遇金利の適用制度がなかったのでしょうか？（銀行の方の金利が最大で１％ほど低くなる。）

公庫財形という選択肢もあります。でももう公庫申し込んじゃったんだよね。
公庫財形だと５年固定で今は１．６８％。

キャンセルするなら、特別な約定が無ければ、理論的には融資実行前までなら可能。
だけど、別の借入先に具体的な交渉をする前にデベには言っとくべき。

ローンだけを考えれば、現行の２つの組合せで何ら問題ないと思いますが、別の面でもっと考えておかないといけないことがある。
住環境と今後の時間の変化と、それに伴う支出額の増減。
要素としては次のようなこと。

独身なのか、結婚しているのか。
結婚しているなら、共稼ぎなのか、一人稼ぎなのか。子供は？
今の住居は、賃貸なのか、社宅なのか、親の家なのか。

これらを、今までの生活と今後の変化でどうなるかを見定める必要があります。

具体的にはどうですか？

[11: 勉強すればするほど・・・]

インコのチルさん　ありがとうございます。
頭金が少ないのは結婚したばかりでそのときの費用とかで使ってしまったのです・・・
今は共稼ぎですが、妻の収入はまったくあてにしていません。
妻の収入に関してはすべて教育資金や貯蓄に回します。
今の住居は公団で月１５万払っています。
デベからはとりあえず公庫＆銀行で仮審査だけしておくというニュアンスのことを言われているので
１１月くらいまで色々なローンを比べているところです。
やはり、団信込みで公庫より０．１低いＪＡにしようかと思ってます・・・

[12: インコのチル]

今まで言ったことは、ローン審査の条件を裏返しに言ったことです。
要は資金計画をどう考えているかを、色々と質問した訳です。

ご立派な方です。ただ一つ心配なことがあります。贈与税のことです。
配偶者とあなたは収入比率が１：２ですね。夫婦の間で持分比率はどうするんですか？
配偶者の収入を当てにしていないことは頼もしいことですが。

頭金をだれが出したか、今後の実質の返済はどちらがどのような比率で実質的に行なわれるのか。
これに基づいた登記が求められます。
わかっていればいいですが、知らないと半年くらい経ってから大変です。

[13: 勉強すればするほど・・・]

当然共有比率のことも考えています。
実質頭金は自分が貯めたお金プラス妻の親から贈与を受けた100万を入れています。
確か、年間１１０万までは贈与税はかからないはずだったと思いますので。
今のところは自分名義１００％で考えています。
今後の返済に関しても自分の収入からすべて出すつもりです。
なのでデベの提携の審査も収入合算はしていません。
結婚してから一気にマンション購入まで話が進んだので
猛烈な勢いで勉強しているので余計頭を悩ましているのです・・・

[14: インコのチル]

私が心配しているのは、あなたではなくてあなたの配偶者。
もし、配偶者がずっと働き続けて、定年になったら「私の財産、何にもない。」ってことになると、どうかなと思ったんです。
夫婦の間で、今後の生活について充分話し合って決めることなので、その辺をよく２人で話し合って納得のいく答えを出しているのであれば、何も言いません。

うちの場合は、夫婦で３０年近くずっと共稼ぎ。いくつかの不動産や金融資産を持っていますが、それなりに名義を分けています。
財産管理は全て私が行なっていますが、配偶者に不利な扱いとはならないようにしています。

[15: 匿名さん]

ローンは悩みますよね。利子はなるべく払いたくないから、余裕資金はガンガン返済にまわして
早く返すなら、返せそうな期間の1/2から2/3が固定期間の一番金利の安いものを選べばよいのでは。
そうでなくて、多少金利は高くても、マイペースで返済して、余裕資金を他に使うなら
完全固定の公庫・JAなどが良いかも。

[16: 匿名さん]

>>15 さんへ

繰上げ返済は中抜き（期間を短縮する方法）が有利ですが、そうするとローンに関しては時間がその分未来の方向に進んでしまいますよ。
言っている意味がわかるかな。

[17: 匿名さん]

15です。ごめんなさい。わかりません。

[18: 匿名さん]

>>16 です。

＞早く返すなら、返せそうな期間の1/2から2/3が固定期間の一番金利の安いものを選べばよいのでは。

その前にこの文の意味が、よくわかりません。
それなりに解釈すると、「最初の方は固定で安い金利のローン」と理解します。
そうすると、「繰上げ返済で中抜きしたら、金利の安い期間も中抜きされて短くなる」という結論になります。

[19: 匿名さん]

15です。言葉足らずですみませんでした。
15年で返すつもりなら、10年固定、10年で返すつもりなら5年固定。
そんなイメージです。

[20: 匿名さん]

さらに補足です。
15年ローンを10年固定で結果10年で返せたとしても、固定金利期間は10年で変わりません。
「中抜き」にはなりません。

[21: 匿名さん]

公庫の金利下がりましたね。
２．９−３．３５％