仮換地の物件

[ゆうぱぱ]

当方、2005年3月に新浦安でマンション入居予定です。
今、住宅ローン借り入れのため、銀行各行に問い合わせをしています。当地一帯は土地が「仮換地」のため、換地処分が行われるまで登記関係ができません。
（当然、抵当権も設定不可）
これがネックになって、ソニーＢＫと新生ＢＫには、門前払い（審査を受けるまでもなく）となってしまいました。
今、別の邦銀に照会中です。
「抵当権の設定は、換地処分後に必ずする」ということでもダメなんですかね。
確かに抵当権設定登記について法的な強制力は困難ですが…
（売買契約時に公庫の審査はとおっているので購入はできますが）

[2: インコのチル]

公庫で唯一例外になるパターンですね。抵当権の設定登記後でないと融資が実行されない。
しかし、お聞きしたいことがあります。どのタイミングで公庫の融資が実行されるんですか？
（興味深深）

[3: そうそう]

私もシーガーデン購入のためのローンで困っています。
みずほ銀行に行ったらお断りでした。
提携の千葉銀（２．７％）なら良いそうですが、みずほより金利が１％も高い。
通常の銀行は担保が取れない物件には貸すことができないようです。
公庫を借りるにしてもつなぎ融資が必要で無駄な出費は避けられません。

[4: ゆうぱぱ]

新浦安マンション入居の皆様
公庫や、提携ローンでおとなしく借りる予定でらっしゃるのですか？
（それとも全額自己資金のお金持ち！？）

[5: 匿名さん]

案件に慣れていると思われる物件近くの支店であたってみることを
お勧めします。

[6: 匿名さん]

http://www.btm.co.jp/cam_info/0207_lifedesign/index.htm

[7: 匿名さん]

06意味分かりました。いい条件で借りれそうです、ありがとうございます。

[8: 匿名さん]

>>02
自分で公庫に電話して聞くがいい。

[9: 匿名]

新浦安の物件でのローンで　電話で問い合わせたところ
東京三菱さんは　販売会社など聞かれましたがＯＫな感じでしたが
実際に審査された方ありあますか？
また　我が家はメインは財形　サブとして都銀など検討していますが
借換地ＯＫのお勧めの銀行あれば教えて下さい。
銀行でのローン希望額は７００万程度です。　よろしくお願いします。

[10: 匿名です]

06、07意味が分かりません。教えて下さい。私も仮換地の為、ローンで苦戦中です。
宜しくお願いします。

[11: 匿名さん]

>>09
09さん、ご参考になるかわかりませんが・・・
私は財形転貸融資＋ろうきん融資で審査ＯＫでしたよ

[12: 匿名]

０９です。ありがとうございます。
ろうきん？　考えませんでした。聞いて見ます。

[13: 匿名さん]

06のリンクの銀行は仮換地でも審査可能です。たぶんメガバンクでは
唯一だと思います。中古物件で換地処分前のローン借り入れは極めて
困難です。くれぐれも早期に手放すことが予想される方は気をつけて
ください。

[14: 匿名さん]

浦安エリアの中古の仮換地マンションはメガバンクでは東京三菱のみが対応
出来るらしいです。新築も東京三菱であれば受付はできるみたいですよ。
マンションの営業マンはかなり詳しい知識を持っているので聞いてみたらどうでしょうか

[15: 匿名さん]

東京三菱に相談するなら物件近くでローンプラザがある支店の方が良いみたいですよ。
あと物件の近くの店の方が情報が多くて良いみたいですね

[16: SG]

私もSG購入者。12/1発表されたグッドローンの公庫証券化ローンの全期間固定金利を見てこれにしようと思ったら、公庫証券化ローンは仮換地はNGと売主に言われ大ショック！！
そこで、MTFGの三菱信託で急遽夢のキャンペーン金利で申し込むことに。。。
ちなみに、提携ローンのSMBCは、仮換地のため、売主に連帯保証させているそうな。
同じ公庫でも従来型融資（申込・審査通った）は仮換地OKだったのに、新型（証券化）ローンはNGなんて。。。
なぜBTMではなくMTBかって？いつも空いているし、応対がとても良い。審査もとてもスピーディーでした。勤め先の近くに本店があるし、新浦安に支店なくてもBTM・UFJのATMで引き出し手数料無料で、さほど苦にならないから。

[17: 匿名さん]

東京三菱と千葉県の出来レースになっているからですよ。
他の銀行でも出来るように、公正取引委員会に訴えればよろしいのではないでしょうか？
埋立地の仮換地物件で特殊な販売形態ですから、千葉県も少しは考えてもらわないといけません。

[18: 匿名さん]

千葉銀行や京葉銀行ができないなんて、存在意義を疑われるね。

[19: 匿名さん]

>>18
その通りだと思います。
自分たちでつくったスキームであろうと、公開しないといけないよな。

[20: １６]

以下、当方の公庫への問合せに対する回答です。ご参考までにどうぞ。
ということで、私は、ＭＴＦＧにすることにしました。本件の仮換地で融資実行時に敷地に抵当権登記できない点ついて、ＯＫもらえました。
当初、私が契約した5月頃、公庫の証券化ローンは3％後半で魅力が無かったので全然調べてなかったのですが、12月に入って魅力的な金利がでてきて調べてみたら。。。ということでした。


結論から申し上げますと、残念ながら、○○様がご契約された「シーガーデン新浦安」については、新型住宅ローンはご利用いただけません。
　「シーガーデン新浦安」の敷地は、都市基盤整備公団（現在は都市再生機構）が造成した土地区画整理地で、平成19年３月以降に予定されている換地処分までは、登記上の名義は都市基盤整備公団のままであり、換地処分後に一括して所有権をはじめとする権利変換を行う予定となっています。
それまでの間は、敷地に抵当権を設定することができません。
　公庫融資の場合は、融資金のお受け取りから換地処分が終わるまでの間に不測の事態が生じたときのリスクを公庫がとることとしているので、換地処分後速やかに公庫のために抵当権を設定していただくことを条件に融資ができます。
しかし、新型住宅ローンの場合は、住宅ローン債権を担保とした資産担保証券（ＭＢＳ）を発行することにより市場から貸し出しに必要となる資金の調達を行うという仕組みになっているため、民間（機関）投資家への担保となる資産（＝住宅ローン債権）を保全する観点から、融資金のお受け取り時に、物件に対して第１順位の抵当権を設定していただくことが条件となっています。
　「シーガーデン新浦安」は、融資金のお受け取り時に、敷地に第１順位の抵当権の設定ができないため、新型住宅ローンはご利用いただけないことになります。
　このような仕組みの違いがあることから、公庫融資と同じ取り扱いとすることができません。

[21: 匿名さん]

>>20
このような矛盾が発生するのが明らかなら、「千葉方式」になんらかの修正を加えないとだめですね。
自治体がイニシチアブを取っている仕組みですから、自治体の実務担当に訴える必要があります。