共働き夫婦の共有名義と割合について

[匿名さん]

教えてください。

４６００万円のマンションを購入。
夫婦の収入の割合は夫：妻＝６：４．
当初はこの収入割合で共有する予定でした。
しかし、夫の勤務先を通じた借入れにすると
利率が１％ということがわかり、
結局、価格の８割分を夫のローン名義とし、
妻側は２割分
（頭金負担＋妻側の勤務先を通じて借り入れたローン）として
夫：妻＝８：２とすることに。
でも、これからローンを払う場合には、
収入割合からすると本来、６：４なんですよね。
この差から生じる支障って何か考えられますか？
無知なもので、教えてください。

[2: 匿名さん]

他トピで、この辺のことは散々記述されています。

ローンの名義と持分割合は全く関係ありません。
物件の持分割合を８：２にする必要はありません。当初の６：４で問題なく、８：２にしたら逆に問題が発生するはずです。

住宅取得促進税制（住宅ローン控除）は来年から限度額が毎年縮小されていきますが、これを二人で受けるためには、連帯債務の扱いにすることが必要です。（連帯保証では無い。）
この場合、名義はともかく、二人の支払割合を税務署に届けることになっています。

[3: 匿名さん]

トピ主です。
他のトピの拝見しましたが、次の点で理解できない点がありました。
ローンの書類を見ると
「共有登記の場合は、申込人の持分は、
所要額に対する融資の割合以上とする」とあります。
とすると、８割分を夫側の名義でローンを組む場合
やはり登記を８：２にしないといけないのかと考えました。
もしくは、収入割合に応じた６割までを夫側のローンにして、
妻側が残額分のローンを別に組み立てないといけないのか。

理解不足ですみません。

[4: 匿名さん]

収入割合が６割・４割だったら、なぜ出資割合も６割・４割、
名義割合も６割・４割にしないのか？
わずかな金利差のはした金を得するために変なつじつま合わせを
しようとするから無理が生じるんだよ。

http://myhome.nifty.com/loan/fp/7_1.jsp
＞不動産登記は、実際に資金を負担した人の名義で行い、２名以上の人が
＞負担した場合にはその負担割合に応じて名義の持分割合を決めます。
＞つまり、夫の負担する頭金と夫が組むローン合計額が「夫の負担額」、
＞妻の負担する頭金と妻が組むローン合計額が「妻の負担額」であり、
＞その負担割合に応じて名義の持分を決めます。

あくまでこれが基本。基本から外れたことをしてたまたまうまくいくことも
あるかも知れないが推奨しかねる。
つまり、質問者とその夫は６：４でもう一度住宅ローンを組み直しなさい、ということ。
余計なお世話かも知れないが仮に離婚になった場合どうする？

[5: 匿名さん]

ついでながら

＞ローンの書類を見ると
＞「共有登記の場合は、申込人の持分は、
＞所要額に対する融資の割合以上とする」とあります。

銀行側からするとこの条項があるのは当然だろうな。
じゃないと離婚されたら銀行が困る。

[6: ０２]

>>04
ローンの名義を分ける必要はありません。
連帯債務にすると、最初のローン控除のための確定申告時に、負担割合をどうするかを税務署に申告します。そうすると、それぞれがローン控除を受けられます。
連帯債務にせず連帯保証にする場合は、ローン控除は名義人しか受けられませんが、ローン債務の負担割合は双方の収入に按分して負担しているものと推定されます。（届出不要）

たまに、お尋ねが税務署からくる場合がありますが、二人の年収とローンの負担額を合理的に説明し、頭金も含めた双方の資金負担額と物件の持分割合が著しく食い違わなければ、贈与税の問題は発生しません。

[7: 匿名さん]

>>05
共有持分者の連帯保証を付けるか（公庫だとこれは強制です。）、連帯債務にする（連帯保証タイプしか出来ない所もあります。）と、そのような制限事項は免除される場合があります。（金融機関の個別の判断事項）
債務についての保証がされていれば、離婚されても何ら問題は無いはずです。（支払い能力の問題）

[8: 匿名さん]

１２年前に頭金を妻６００万円、私５００万円、ローンを私名義で２０００万円として、３１００万円の物件を購入しました。持分割合は１：１で、銀行からの融資でしたが何も問題なくＯＫでした。
１０５０万円しか借りられないなどという話はありませんでした。当時の年収は私と妻とでほぼ同額でした。
税務署からお尋ねもありませんでした。

２２年前には頭金を妻７００万円、私６００万円、ローンは私名義で７００万円として、２０００万円の物件を購入しました。持分割合は１：１で、銀行からの融資でしたが何も問題なくＯＫでした。

いずれも連帯債務者を妻にしていました。

[9: 匿名さん]

だからこの人の借りようとするローンには
「共有登記の場合は、申込人の持分は、
所要額に対する融資の割合以上とする」
金融機関がこの条件を付けている、税務署云々以前にこれがすべてなんだよ。
他のローンの場合のことは知らん。

[10: 匿名さん]

3100万円の物件を
夫：300万（単独ローン：2500万）
妻：300万
で買った場合は
単純に夫９／１０、妻１／１０の持ち分比率ということでいいのかな

[11: 匿名さん]

>>09
＞共有登記の場合は、申込人の持分は、所要額に対する融資の割合以上とする
担保要件ですが、連帯保証人を付ければ問題なく連帯保証人の持分まで融資は受けられます。
金融機関はそれ以外に支払能力（合算者を含めた年収に対する返済率）を見ています。

あなたの考えだと、共稼ぎ夫婦は皆、夫婦別々にローンを組むことになります。
そんなことはありません。連帯保証人になれば問題ありません。

では連帯債務者となる場合は、どうなるんですか？これは世の中広く行なわれていることです。
夫婦どちらか片方の名義でローンを組んでも全然問題無いでしょう。

[12: 匿名さん]

>>11　補足
ここでいう「連帯保証人」は勿論配偶者（夫なら妻、妻なら夫）のことです。

[13: １１]

>>10
妻が夫とそんなに変わらない年収があると、贈与税が課税されます。
収入に応じた持分比率にしないと、贈与税でローン破綻します。

[14: 匿名さん]

だから、一般論はこの場合どうでもいいの。
質問者の夫が借りようとしている融資は社内融資という点をよく考えてみて欲しい。
社員のためにやっている採算度外視の社内融資を、奥さんの分まで借りられては
会社として困るんだよ。だからこそ、
「共有登記の場合は、申込人の持分は、所要額に対する融資の割合以上とする」
と明記されているんでしょ。
現に明記されていると言っているものを、一般論を盾に攻撃されても困る。

まあ、一般論としても、税務署が認める認めないは別問題にして、
法の精神から言って、当然、出資比率に応じて登記すべきものと思う。
そうでないものはすべて少額の贈与が生じているものと見なすべきであろう。
「広く行われている」から法の精神から言って正しいとは思わないね。
まあ年間６０万以内だったら合法的贈与だが、そういうことは法の精神とは
無関係の抜け道的技術論の部類に属すること。

[15: 匿名さん]

>>14
頭が固いね。贈与の上限額は今は１１０万円だよ。

奥さんの分まで借りて何も問題無いです。そんなことは広く行なわれています。
「共有登記の場合は、申込人の持分は、所要額に対する融資の割合以上とする」ですが、これは連帯保証人が配偶者なら、その持分まで含めてローンが組めるんですよ。全然問題ありません。
連帯債務だと、配偶者もローンの身内になりますので、当事者ですから全く問題無いですね。

＞「広く行われている」から法の精神から言って正しいとは思わないね。
そうではありません。合法なのですよ。

連帯債務については、この中にもトピがありますので見てください。連帯保証とどう違うかも具体的に記述されています。

そんなことより、共稼ぎ夫婦ではどうやったらローン控除を二人で受けられるかの方が興味が多いですよ。

[16: 匿名さん]

だから、質問者の夫の会社の場合、奥さんの分まで借りないでくれと
明記してあるっちゅうに。
株式会社なら資金を有効に使うべき責任が株主に対してあるんだよ。
本来ならもっと利益の上がる事業に向けるべき金を社内融資に使う、
ましてや奥さんの分まで認めている、ということだと
株主から何か意見があっても不思議ではないね。

[17: 匿名さん]

単純に８:２の登記で融資の申し込みもそれでＯＫ出たのなら（夫が６ではなく８で認可された）、そのままそういう風に返済したらよいのではないの？
それとも収入と同じようにローン組まないと、税務署からお尋ねがくるのか？？？
奥さんの収入からこっそりシフトしてたら問題ありそうだけど、そうしてなかったら問題なしのような気がするんだけど？？？

[18: 匿名さん]

まあ単純にそれでもいいでしょうね。
むしろ、この場合、登記後に夫の会社から登記簿の写しの提出を求められるはずで
そこで申請と違う６：４で登記してたりすると、会社から問題にされるだろうね。

[19: 匿名さん]

>>16
頭がカチンカチンだな。
連帯保証をつければ問題なく奥さんの分まで借りられるの。
株式会社なら貸せる相手に返せる範囲で貸すのは当たり前。
しかし、トピ主が「夫の勤務先を通じた借入れにすると」と記述しているのに、「社内融資」と勝手に決め付けているのはどういうことですか？
普通は会社を通した斡旋融資で利率が優遇されるというのが普通です。その場合でも連帯債務や連帯保証と融資額の関係は、通常の融資と同じなのが普通です。
そうでないと、「会社の融資の場合は借入額が少なくなっちゃう。」という苦情が殺到するからで、そのような取り決めをしている企業はまずありません。

[20: 匿名さん]

はいはい、社内融資だろうが斡旋融資だろうが別にどっちでもいいですよ。
現に、「共有登記の場合は、申込人の持分は、
所要額に対する融資の割合以上とする」
と明記されている旨の書き込みがある以上、「普通は・・・」とか言っても意味がないっちゅうの。
質問者の場合に則した回答をせずに「普通は・・・」では役に立たないの。

[21: 匿名さん]

>>20

＞、「共有登記の場合は、申込人の持分は、所要額に対する融資の割合以上とする」
第三者が共有持分がある場合のことですよ。身内の親族や配偶者が連帯保証する場合は、当然のこととしてその持分を合算して、その範囲で融資が受けられるのです。
これは「普通は」というより「特段の定めが無い限り」当然の部類です。
世の中の常識、あなたの非常識。そういう部類のことです。
銀行に行って聞いてみなさい。

[22: 匿名さん]

>>20
連帯保証や連帯債務を身内がしない場合は、あなたの主張通りになります。
もっとも銀行は、「連帯保証しなければご希望の金額はお貸しできません。」などと野暮なことは言わずに、「共有持分者である奥さんの連帯保証もお願いします。」って言うか、文書でその辺りを匂わすのが普通です。
斡旋融資なら当然に「担保が取れればお貸しします。」っていうこと。

税務署はローンの名義なんかは見ていない。だれが払うかを見ている。税務の常識。昔はローンの名義とお金の出し方が異なると煩かったが、今は共稼ぎが多くなって「税務署はローンを別々に組めっていうのか。」って声もあって、連帯債務まで認めるようになった。
連帯債務だと、夫婦で別々にローンを組むのと同効果を発揮できる。どちらの単独名義でローンを組んでも、住宅ローン減税は夫婦共に受けられるからね。
融資の方の実務も同じで、片方の名義でローンを組んでも、担保さえキチットしていれば

[23: 匿名さん]

＞もっとも銀行は、「連帯保証しなければご希望の金額はお貸しできません。」などと
＞野暮なことは言わずに、「共有持分者である奥さんの連帯保証もお願いします。」って
＞言うか、文書でその辺りを匂わすのが普通です。

この点は普通とも言えないんじゃないの？
現に自分は共稼ぎで夫単独のローンを今まで２回組んだが
２回とも言われもしないし匂わされもしなかった。

[24: 匿名さん]

要するに、妻に債務を負わせて、はした金を得して何がうれしいのかね
ということだ。
情けない男が多いもんだ。

[25: 匿名さん]

>>23
最初から２人でローンを組むように話したからでしょう？
それぞれがローンを組むと、手数料や保証料が割高になるデメリットもあるので、一般的ではありません。
連帯保証タイプがある場合は、そちらを選択した方が事務的な問題が少なくなります。
連帯保証タイプの場合、ローン減税の確定申告手続きは、別のローンを組む場合に比べて多少めんどうくさくはなります。（最初の１年目だけですが）

[26: 匿名さん]

>>24
＞妻に債務を負わせて、はした金を得して何がうれしいのかね
元々、奥さんもローンはするわけ（名義はともかく）だから、「妻に債務を負わせて」は意味不明。
「はした金を得して」は、住宅ローンを組む人が言うような言葉ではありません。金利が違うと「はした金」では済みませんよ。

[27: 匿名さん]

やたらと連帯債務を勧める人がいるが、はした金にこだわって
そんな怖いものを・・・、と正直思うな。
夫がギャンブルに狂って破産し、別れても借金がついて回り、
連帯債務にさえしておかなければ・・・
というケースはたくっさんあるんだよ。

[28: 匿名さん]

>>27
訳のわからない発言はトピの混乱を招くだけ。くだらない投稿はお止めください。

[29: 匿名さん]

>>27
それはあなた自身ではないのですか？住宅ローンの連帯債務とサラ金の生活資金に関する当然の連帯債務を同列視されては困ります。
このトピではそんな議論はしていません。直ちに退場ください。

[30: 匿名さん]

でも女の立場からは一理あると思う。
連帯債務は男の税理士は安易に勧めるが女の税理士は勧めないね。
データから言って結婚した夫婦の３組に１組は離婚する時代なんだから。
離婚保険として少々税金を高めに払う、これは女にとって当然の自衛策。

[31: 匿名さん]

連帯債務のことは枝葉の話ですよ。
どこかの人が、持分割合までしかローンが組めないという強行姿勢をこのトピ内でずっととっています。
連帯保証でその合算持分まではローンが組めるという対立点に対して、どういうお考えですか？

[32: 匿名さん]

>>30
財産の区分で考えると、連帯債務の場合は税務署もだれがどれだけを支出してるかを保証してくれる訳だから、財産の区分ははっきりしている。
共有持分がはっきりしているので、それが逆に問題になるケースが多い。女性の立場から考えると、自分の財産が明確になるので、連帯債務は「財産分与を考えるとかえってお得の世界」です。
頓珍漢の投稿だと思うんですが、何か反論はありますか？

[33: 匿名さん]

銀行や売り主からは出資割合で持ち分分けて下さいって一方的に言われたが・・・

[34: 匿名さん]

>>33
デベや融資する銀行が「出資割合で分けてください。」って言うのは当り前ですよ。
ローンの名義別借入総額と出資割合は別の概念ですので、お間違いないようにご注意ください。
ローンの名義が１人でも、夫婦共稼ぎの場合は、収入に応じてローンの返済をする（出資する）ことを頭に入れてください。

[35: 匿名さん]

>>1
つうか、一般論の話はおいておいて、今回のケースでは、

(1) 登記は借入残高に応じて旦那8:奥さん2にする。
(2) 支払いは旦那8:奥さん2にする。
(3) 奥さんの負担で生活費を補う
(4) 住宅ローン減税も、ローン借り入れ名義の割合のままにする。

というやり方が標準でしょう？
大体、旦那さん、借り入れ3400万になるんだからその1%で住宅ローン
減税額34万でしょ？どうせ、来年から所得税が上がるから、旦那さん
の給料分でもローン8割分の1%の還付が完全に受けられるんじゃない
んですか？逆に旦那さんにこの程度の所得税取られるだけの収入が
ないならそもそも借り入れ自体が無謀としか言いようが無いですよ。

逆に、それでも持分やローン減税の申告について、上記のケースに反す
ることをするのなら、こんなところで聞いているのではなく、すべての融資先
と税務署にちゃんと相談・調整しないとあとで痛い目にあうと思いますよ。
で、その結果をまた報告してくださいな。

しかし、金利1%ってことは変動金利ですか・・・。3400万を変動で借りちゃう
ってのは、それはそれで勇気あるなぁ・・・と感心します。

[36: 35]

すみません。いろいろ間違えてましたね。

借り入れ額：×3400万→○3680万
借り入れ方法：×変動金利→○短期固定

[37: 匿名さん]

>>35
給与収入が６００万円くらいで給与所得は約４５０万円、基礎控除と若干の所得控除を引いて課税標準が約４００万円。
税率１０％で４０万円。特別減税がまだ残るから３７万円の税額控除を受けるのはこの程度の年収が必要。
奥さんとの収入比率が６：４だから、二人合わせて１０００万円程度の年収なら旦那一人でもローン減税は全額受けられる。

持分は、当初の通りで６：４にしておいた方がいいですね。
（ローンの名義は旦那単独で、連帯債務者に奥さんをするのがよろしいですね。）

８：２の持分では、物件価格の２割が奥さんから旦那に贈与したものと認定される可能性が高いです。

[38: 匿名さん]

トピ主です。
さまざまなご意見ありがとうございます。
参考にさせて頂きます。

[39: 匿名さん]

>>38
具体的にどうされるんですか？
種を蒔いた以上は説明された方がよろしのかと。

[40: 匿名さん]

>>38
参考にしたあとどうするのかを皆さんに決意表明して終了です。
どうするのでしょうか。回答をお待ちしております。
なおローンを強行してアウトになりそうなら、お話をさせていただきますので、３月までに投稿してください。
４月以降はアドレスが変わります。

[41: 匿名さん]

マンション購入　共有ローンは慎重に（札幌弁護士会）
http://www.satsuben.or.jp/sogo/01lawyer/la00504.html

悲劇！！夫との連帯債務（ＴＢＳ）
http://www.tbs.co.jp/besttime/back_no/nov2003/11_24/relay1.htm

離婚に伴う連帯債務について（読売）
http://www.yomiuri.co.jp/atmoney/unyou/20020703mk31.htm

連帯債務の利用は慎重の上にも慎重に。
住宅ローン減税政策の如きは、建設、不動産、銀行等の斜陽業界への
利益供与政策に他ならないんだが、これに飛びついて人生を失うアホが
如何に多いことか。
基本は、連帯債務にする位なら家を買うな。これに尽きる。
夫から連帯債務を持ちかけられたら断固として断るべし。

[42: 匿名さん]

>>41
連帯債務をやっていて、夫婦が離婚する場合のことを書かれていますね。
それはそれで確かなことです。
だからなんなのでしょうか。
あなたは円（まどか）さんですか？（円満に離婚を進める団体）

[43: 匿名さん]

そもそも共有登記の際の持ち分のルールは借り入れを行う金融機関によって異なる。
例えば、公庫と財形でもルールが違うし。

http://www.zaijukin.co.jp/hp/2q&a/q&a_0_01.htm
＞【共有持ち分について】
＞通常、住宅を共有する場合の持ち分は、資金の拠出割合（借入金も含む）に
＞応じて所有権の共有登記を行ないます。
＞財形融資のルールでも申込人の持ち分は、住宅価額に占める財形融資額の割合
＞以上であれば良いことになっています。
＞ただし共有者が公庫融資の申込者である場合は、公庫のルールにより原則として
＞公庫申込者が１/２以上の持ち分を必要とするため、財形融資の申込者は融資額とは
＞関係なく１/２で構いません。
＞
＞[例１]
＞財形融資（申込人）3,000万円
＞年金融資（配偶者）1,000万円
＞自己資金（配偶者）1,000万円
＞住宅価額　　計　　5,000万円
＞
＞→申込人の持ち分３/５以上にしなくてはならない
＞
＞[ケース２]
＞財形融資（申込人）3,000万円
＞公庫融資（配偶者）1,000万円
＞自己資金（配偶者）1,000万円
＞住宅価額　　計　　5,000万円
＞
＞→申込人の持ち分１/２でOK

夫の借りる金融機関のルールに従うしかあるまいて。
質問者の夫の借りようとするローンの場合、
持ち分に関しては財形型ルールになっているものと思われる。
従ってこのまま行くとすれば夫の持ち分８割で行くしかないでしょう。
それで本当に税務署から贈与税を言ってくるかどうかは俺は知らないね。
それが嫌なら夫のローンを減らすしかあるまいて。

[44: 匿名さん]

うちも共働きなので興味深く読ませていただいてます。
ぜひスレ主さんには結果をご報告いただきたいです。今後の参考事例にさせていただいたいので。

ところで素人根性丸出しで意見させていただくと、チルさんの意見が正当なら、そもそも夫のローン申込書にそう記述してほしいですね。小さくでかわまないので「注：共有名義者が親子・配偶者の場合、この限りでない」とか。
こちらはネットや本で勉強したとはいえ、にわか知識しかもたないんだから、金融業、不動産業の人から見たら常識でも、書いてあることがすべてって思ってしまいます。

[45: 匿名さん]

>>43
公的資金の場合、制約があることは事実です。
公庫融資でも通常のものと財形で扱いが違うのには確かに注意が必要ですね。

スレ主さんは、旦那の会社を通した斡旋融資（銀行ローン）を割安の金利で目一杯組むようだから、公的資金の制約条件には該当しないんではないかな。

[46: 匿名さん]

おいおい、「旦那の会社を通した斡旋融資（銀行ローン）」
などとは本人は一言も言ってないんだが。
本人は単に「夫の勤務先を通じた借入れ」と言っているだけ。
公務員の共済融資なのかも知れないでしょ。
この点は本人が明かさない以上はっきりしないがな。

[47: 匿名さん]

>>46
利率が１％の共済融資ってありますか？

[48: 匿名さん]

>>46
共済融資だとしても公庫とは別ですよね？
公庫のように制約はあるのですか？

[49: 匿名さん]

>>47
知らん。
>>48
公務員共済の規定を詳細に知らないので推測になるが、公務員というものの性格上、
本人が公務員で配偶者が民間勤務のときに配偶者の分まで借りることが許されるんじゃ
世間が黙ってないでしょうし、十分ありうることだと思う。

[50: 匿名さん]

トピ主です。
結果を、ということなのでお伝えします（今の時点の）。
皆さんのご意見をトータル的にみて
（あと税務相談から考えて）
共有持分は夫：妻＝８：２にします。
生活費を妻側で賄い、ローンのほうを夫側の支払いで賄えば
問題ないと言われました。
（ただし、妻側のボーナスを夫側の返済に充てるようなことは
してはいけない）など・・・。
そこはやりくりの問題と言われました。