共働き夫婦の共有名義と割合について

[匿名さん]

教えてください。

４６００万円のマンションを購入。
夫婦の収入の割合は夫：妻＝６：４．
当初はこの収入割合で共有する予定でした。
しかし、夫の勤務先を通じた借入れにすると
利率が１％ということがわかり、
結局、価格の８割分を夫のローン名義とし、
妻側は２割分
（頭金負担＋妻側の勤務先を通じて借り入れたローン）として
夫：妻＝８：２とすることに。
でも、これからローンを払う場合には、
収入割合からすると本来、６：４なんですよね。
この差から生じる支障って何か考えられますか？
無知なもので、教えてください。

[2: 匿名さん]

他トピで、この辺のことは散々記述されています。

ローンの名義と持分割合は全く関係ありません。
物件の持分割合を８：２にする必要はありません。当初の６：４で問題なく、８：２にしたら逆に問題が発生するはずです。

住宅取得促進税制（住宅ローン控除）は来年から限度額が毎年縮小されていきますが、これを二人で受けるためには、連帯債務の扱いにすることが必要です。（連帯保証では無い。）
この場合、名義はともかく、二人の支払割合を税務署に届けることになっています。

[3: 匿名さん]

トピ主です。
他のトピの拝見しましたが、次の点で理解できない点がありました。
ローンの書類を見ると
「共有登記の場合は、申込人の持分は、
所要額に対する融資の割合以上とする」とあります。
とすると、８割分を夫側の名義でローンを組む場合
やはり登記を８：２にしないといけないのかと考えました。
もしくは、収入割合に応じた６割までを夫側のローンにして、
妻側が残額分のローンを別に組み立てないといけないのか。

理解不足ですみません。

[4: 匿名さん]

収入割合が６割・４割だったら、なぜ出資割合も６割・４割、
名義割合も６割・４割にしないのか？
わずかな金利差のはした金を得するために変なつじつま合わせを
しようとするから無理が生じるんだよ。

http://myhome.nifty.com/loan/fp/7_1.jsp
＞不動産登記は、実際に資金を負担した人の名義で行い、２名以上の人が
＞負担した場合にはその負担割合に応じて名義の持分割合を決めます。
＞つまり、夫の負担する頭金と夫が組むローン合計額が「夫の負担額」、
＞妻の負担する頭金と妻が組むローン合計額が「妻の負担額」であり、
＞その負担割合に応じて名義の持分を決めます。

あくまでこれが基本。基本から外れたことをしてたまたまうまくいくことも
あるかも知れないが推奨しかねる。
つまり、質問者とその夫は６：４でもう一度住宅ローンを組み直しなさい、ということ。
余計なお世話かも知れないが仮に離婚になった場合どうする？

[5: 匿名さん]

ついでながら

＞ローンの書類を見ると
＞「共有登記の場合は、申込人の持分は、
＞所要額に対する融資の割合以上とする」とあります。

銀行側からするとこの条項があるのは当然だろうな。
じゃないと離婚されたら銀行が困る。

[6: ０２]

>>04
ローンの名義を分ける必要はありません。
連帯債務にすると、最初のローン控除のための確定申告時に、負担割合をどうするかを税務署に申告します。そうすると、それぞれがローン控除を受けられます。
連帯債務にせず連帯保証にする場合は、ローン控除は名義人しか受けられませんが、ローン債務の負担割合は双方の収入に按分して負担しているものと推定されます。（届出不要）

たまに、お尋ねが税務署からくる場合がありますが、二人の年収とローンの負担額を合理的に説明し、頭金も含めた双方の資金負担額と物件の持分割合が著しく食い違わなければ、贈与税の問題は発生しません。

[7: 匿名さん]

>>05
共有持分者の連帯保証を付けるか（公庫だとこれは強制です。）、連帯債務にする（連帯保証タイプしか出来ない所もあります。）と、そのような制限事項は免除される場合があります。（金融機関の個別の判断事項）
債務についての保証がされていれば、離婚されても何ら問題は無いはずです。（支払い能力の問題）

[8: 匿名さん]

１２年前に頭金を妻６００万円、私５００万円、ローンを私名義で２０００万円として、３１００万円の物件を購入しました。持分割合は１：１で、銀行からの融資でしたが何も問題なくＯＫでした。
１０５０万円しか借りられないなどという話はありませんでした。当時の年収は私と妻とでほぼ同額でした。
税務署からお尋ねもありませんでした。

２２年前には頭金を妻７００万円、私６００万円、ローンは私名義で７００万円として、２０００万円の物件を購入しました。持分割合は１：１で、銀行からの融資でしたが何も問題なくＯＫでした。

いずれも連帯債務者を妻にしていました。

[9: 匿名さん]

だからこの人の借りようとするローンには
「共有登記の場合は、申込人の持分は、
所要額に対する融資の割合以上とする」
金融機関がこの条件を付けている、税務署云々以前にこれがすべてなんだよ。
他のローンの場合のことは知らん。

[10: 匿名さん]

3100万円の物件を
夫：300万（単独ローン：2500万）
妻：300万
で買った場合は
単純に夫９／１０、妻１／１０の持ち分比率ということでいいのかな

[11: 匿名さん]

>>09
＞共有登記の場合は、申込人の持分は、所要額に対する融資の割合以上とする
担保要件ですが、連帯保証人を付ければ問題なく連帯保証人の持分まで融資は受けられます。
金融機関はそれ以外に支払能力（合算者を含めた年収に対する返済率）を見ています。

あなたの考えだと、共稼ぎ夫婦は皆、夫婦別々にローンを組むことになります。
そんなことはありません。連帯保証人になれば問題ありません。

では連帯債務者となる場合は、どうなるんですか？これは世の中広く行なわれていることです。
夫婦どちらか片方の名義でローンを組んでも全然問題無いでしょう。

[12: 匿名さん]

>>11　補足
ここでいう「連帯保証人」は勿論配偶者（夫なら妻、妻なら夫）のことです。

[13: １１]

>>10
妻が夫とそんなに変わらない年収があると、贈与税が課税されます。
収入に応じた持分比率にしないと、贈与税でローン破綻します。

[14: 匿名さん]

だから、一般論はこの場合どうでもいいの。
質問者の夫が借りようとしている融資は社内融資という点をよく考えてみて欲しい。
社員のためにやっている採算度外視の社内融資を、奥さんの分まで借りられては
会社として困るんだよ。だからこそ、
「共有登記の場合は、申込人の持分は、所要額に対する融資の割合以上とする」
と明記されているんでしょ。
現に明記されていると言っているものを、一般論を盾に攻撃されても困る。

まあ、一般論としても、税務署が認める認めないは別問題にして、
法の精神から言って、当然、出資比率に応じて登記すべきものと思う。
そうでないものはすべて少額の贈与が生じているものと見なすべきであろう。
「広く行われている」から法の精神から言って正しいとは思わないね。
まあ年間６０万以内だったら合法的贈与だが、そういうことは法の精神とは
無関係の抜け道的技術論の部類に属すること。

[15: 匿名さん]

>>14
頭が固いね。贈与の上限額は今は１１０万円だよ。

奥さんの分まで借りて何も問題無いです。そんなことは広く行なわれています。
「共有登記の場合は、申込人の持分は、所要額に対する融資の割合以上とする」ですが、これは連帯保証人が配偶者なら、その持分まで含めてローンが組めるんですよ。全然問題ありません。
連帯債務だと、配偶者もローンの身内になりますので、当事者ですから全く問題無いですね。

＞「広く行われている」から法の精神から言って正しいとは思わないね。
そうではありません。合法なのですよ。

連帯債務については、この中にもトピがありますので見てください。連帯保証とどう違うかも具体的に記述されています。

そんなことより、共稼ぎ夫婦ではどうやったらローン控除を二人で受けられるかの方が興味が多いですよ。

[16: 匿名さん]

だから、質問者の夫の会社の場合、奥さんの分まで借りないでくれと
明記してあるっちゅうに。
株式会社なら資金を有効に使うべき責任が株主に対してあるんだよ。
本来ならもっと利益の上がる事業に向けるべき金を社内融資に使う、
ましてや奥さんの分まで認めている、ということだと
株主から何か意見があっても不思議ではないね。

[17: 匿名さん]

単純に８:２の登記で融資の申し込みもそれでＯＫ出たのなら（夫が６ではなく８で認可された）、そのままそういう風に返済したらよいのではないの？
それとも収入と同じようにローン組まないと、税務署からお尋ねがくるのか？？？
奥さんの収入からこっそりシフトしてたら問題ありそうだけど、そうしてなかったら問題なしのような気がするんだけど？？？

[18: 匿名さん]

まあ単純にそれでもいいでしょうね。
むしろ、この場合、登記後に夫の会社から登記簿の写しの提出を求められるはずで
そこで申請と違う６：４で登記してたりすると、会社から問題にされるだろうね。

[19: 匿名さん]

>>16
頭がカチンカチンだな。
連帯保証をつければ問題なく奥さんの分まで借りられるの。
株式会社なら貸せる相手に返せる範囲で貸すのは当たり前。
しかし、トピ主が「夫の勤務先を通じた借入れにすると」と記述しているのに、「社内融資」と勝手に決め付けているのはどういうことですか？
普通は会社を通した斡旋融資で利率が優遇されるというのが普通です。その場合でも連帯債務や連帯保証と融資額の関係は、通常の融資と同じなのが普通です。
そうでないと、「会社の融資の場合は借入額が少なくなっちゃう。」という苦情が殺到するからで、そのような取り決めをしている企業はまずありません。

[20: 匿名さん]

はいはい、社内融資だろうが斡旋融資だろうが別にどっちでもいいですよ。
現に、「共有登記の場合は、申込人の持分は、
所要額に対する融資の割合以上とする」
と明記されている旨の書き込みがある以上、「普通は・・・」とか言っても意味がないっちゅうの。
質問者の場合に則した回答をせずに「普通は・・・」では役に立たないの。

[21: 匿名さん]

>>20

＞、「共有登記の場合は、申込人の持分は、所要額に対する融資の割合以上とする」
第三者が共有持分がある場合のことですよ。身内の親族や配偶者が連帯保証する場合は、当然のこととしてその持分を合算して、その範囲で融資が受けられるのです。
これは「普通は」というより「特段の定めが無い限り」当然の部類です。
世の中の常識、あなたの非常識。そういう部類のことです。
銀行に行って聞いてみなさい。