ダイレクトタワー池袋要町ってどう？（旧：（仮称）要町駅前計画ってどう？）

[買い換え検討中]

公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/kanamecho/index.html

ダイレクトタワー池袋要町のホームページができていたので、スレたてました。
駅に近くて便利な場所のマンションなので気になってます。
どうでしょうか。

所在地：東京都豊島区池袋3-3-3（地番）
交通：東京メトロ有楽町線「要町」駅から徒歩1分　東京メトロ副都心線「要町」駅から徒歩1分
　　　東京メトロ丸ノ内線「池袋」駅から徒歩8分　東京メトロ有楽町線「池袋」駅から徒歩8分
　　　東京メトロ副都心線「池袋」駅から徒歩8分　JR山手線「池袋」駅から徒歩13分
　　　JR埼京線「池袋」駅から徒歩13分　湘南新宿ライン（高崎線・東海道線）「池袋」駅から徒歩13分
　　　東武東上線「池袋」駅から徒歩13分　西武池袋・豊島線「池袋」駅から徒歩13分

売主：住友不動産株式会社
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

【タイトルを正式名称に修正しました。2013年4月12日 管理担当】

[167: ﾏﾝｺﾐｭﾌｧﾝさん]

駅ちかって必ず高いよね。雑魚駅でも値が張る。タワーなら尚更。
ここは池袋徒歩圏だし最低階で@320くらいかな。上は420とか。

[168: 匿名さん]

パノラマウインドウは開かないのですか。
換気目的というよりも採光や眺望目的なのでしょう。
かなり気持ちいいでしょうねぇ。
ＡＢタイプはバルコニーは別にありますし、
全体的に窓が占める割合がとても多いですね。

[169: 匿名さん]

なんか詳しくはわからないけど、
窓ガラスは建蔽率かなんかに入らないらしいので
窓が多い建物が多いんだって。

[170: 匿名さん]

窓ガラスやガラス面が多いのは安く作れるからでしょう。
これが一番の目的で、特にここのデベさんの安価な物件はガラスが多い。
採光、眺望、開放感、換気などはセールストーク。
そして手間のかかるベランダは小さくして安くしている。

[171: 匿名さん]

そういう意味合いもあったのですか！＞窓が多い
すごくすごく勉強になります。。。
まぁ住む側としては開放感があっていいなと思いますし、
win-winな感じがします。
ただ窓が多いと建物として丈夫なのかどうか心配になってしまうのですが
それはどうなのでしょうか？

[172: 匿名さん]

窓が多いと安く済むんだ、それ初耳です。

でも受け取る側＝検討者、がメリットに思うのであればそれでいんじゃないでしょうか。

暗いより太陽とご挨拶できる環境のほうがいいですからね。
それに池袋で眺望が望めるマンションは見晴らしがあってこそ醍醐味が生きると思います。
ダイレクトスカイビューは、コスト的な意識で計画されたものだとしても、住む側にとってはたまらない贅沢だと思いますよ。

[173: 匿名さん]

窓が大きいと断熱効果はどうなのかな？と思いますが、
今どきのマンションは大丈夫なのでしょうか。
最近は断熱性のあるガラスもあるみたいなのですが、
そういうものが使われていればいいですね。

構造的には大丈夫なんじゃないでしょうか。
駄目だとそもそも建設の許可が下りないですから。

[174: 匿名さん]

ダイレクトタワーはLow-Eペアガラス使ってます。

http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/kanamecho/equipment8.html

[175: 匿名さん]

それでも暑いのがDW。
夏場は大変ですよ。
そして冬も。

[176: 匿名さん]

今時Low-Eペアガラスは当たり前。
本当に断熱を求めるならこれの２重窓にしないと。（北海道みたいに）
しかし、これでも壁の断熱よりは劣るんだから。

[177: 匿名さん]

その今時当たり前のLow-Eペアガラスがクヤクションは西向きのＦＩＸ窓にしかついてませんが。
お高いのに。

[178: 匿名さん]

↑
そのような物件は絶対購入してはいけない。住んでから後悔する。

[179: 匿名さん]

>172
ど素人さんですね。
デベさんの言う事を鵜呑みにしないで、自分で物事の本当の所をもっと勉強してください。

[180: 匿名さん]

まぁ、眺望を取るか、断熱を取るかという感じになってくるんでしょうね。
プライオリティは人によって違ってくるので、
どちらが良いのかという論議はまた別の話になってくるのではないでしょうか。
そもそもその大きな窓というのも
一部の間取りにしかついていないですから。

[181: 検討中の奥さま]

やはり、このあたりで子育ての環境どうでしょうか。
千川あたりに良いマンションありませんかね。

[182: 物件比較中さん]

池袋界隈だから子育てには向かないですね。
犯罪や非行に子供が巻き込まれるかもしれない｡
子供ファミリーは大泉学園や石神井公園が良いと思う｡

[183: 匿名さん]

非行って単語は最近あまり聞かないな。子育てとっくに終わった団塊の世代の方？

最近じゃ、イジメやネットが問題で、街も田舎も同じ。
むしろ、子供は早くから街になれて強くなっておくべきだな。
超絶少子化で、誰もが大学や会社で都心に出てこないとしょうもなくなる。

[184: 匿名さん]

池袋と言っても要町まで来ると閑静な住宅街となります。
立教大学が近くにあり、そこの小学生、中学生、高校生が多く歩いています。もちろん大学生も。
遠方からここに通っている子も多いと思います。

[185: 匿名さん]

6月下旬販売予定になってるけど、来年の6月？

[186: 物件比較中さん]

千川いいよね。昔住んでたが理想的な街だった。
ただ周辺は低層住宅ばかりなのでマンション探すのが一苦労。結局諦めた

[187: 匿名さん]

千川で住宅探すなら戸建の方が良いのでは。マンションは少なくて戸建が中心のエリアだから。
でも千川だと池袋徒歩圏から外れますね。
山手通りが池袋徒歩圏の境界。すなわちこのマンションあたりが限界。
徒歩13分ですが途中地下のエチカに入れば信号待ちなしの本当の13分。

[188: 物件比較中さん]

ここは西口から徒歩13分なんだから、坪250くらいにしてほしい。
人気の東口や南池袋と違うのに｡
西口は闇市で混沌としていた地域だから治安も環境も悪く人気がないのに｡

[189: 匿名さん]

>188
金がないなら、検討から外したほうがいい。
駅直結は数に限りがある希少物件だから。

[190: 匿名さん]

わざわざクヤクション前まで出張ってのチラシ配り、お疲れ様です。

[191: 匿名さん]

２５０なら板橋区の埼玉県境まで下らないと無理でしょう。

[192: 匿名さん]

ルミナリーは下は@250からあった。
すみふは高杉だが91戸ぐらいなら高くても買ってくれる人がいるかもしれない。

[193: 匿名さん]

すみふ、三井、野村は指名買いの客が多いから、この戸数なら完売すると思う。
三井西池袋のように一期全戸供給かもしれない。

[194: 匿名さん]

構造基準の緩い60m以下の似非タワーでエレベーター1基。
そんなに楽には売れないだろう。

[195: 周辺住民さん]

＞192
ルミナリーは駅から遠いし幹線道路沿いだから安かったんだよ｡
デザインもイマイチだったし。
でもここは駅から1分。池袋からも10分ちょっとで便利。
前の道路も交通量がほとんどない。

でデザインもカッコいいスミフ物件。
坪300でも買いだと思う。

[196: 匿名さん]

すみふの高松は販売時期によっては@220からあったな。
高松よりは駅近だし@250ぐらいからでいいんじゃないか。

[197: 匿名さん]

エレベーター、90戸で1基かあ。
108戸に対して1基のクヤクションよりはましだけど少ないね。

[198: 匿名さん]

近くの同じデベの立教南が＠250前後だったはずなので、これと比べるとここはプラス＠100はupしてもおかしくない。

地下鉄駅に実質直結。2路線ある駅。
池袋駅までの距離が短い。信号待ちが無い。途中エチカ（地下道）通れる。
街の賑わいが全く違う。商業施設が雲泥の差。（コンビニ、スーパ、飲食店。物品販売店、薬局、病院、銀行ATMなど）
最近物件値上がり気味だし、ここは高層なので建築費高価。

[199: 匿名さん]

そう思う人が多ければ売れるだろうし、そうでなければ売れ残る。
@250に+100だと@350で文京区もターゲットに入ってくる。
クヤクションじゃあるまいし、いくら駅前でもその値段なら敬遠するよな。

[200: 匿名さん]

２８０までなら買ってもいいけど、それ以上は高値掴みになる気がする。

[201: 匿名さん]

池袋立教南のマンションはまだ残っているようです。
このデベさんのことだから売れ残りはへっちゃらで、ここもこれから10年くらいかけてじっくり売るつもりでしょう。

[202: 匿名さん]

３ＬＤＫがないんですよねえ。
そもそもの条件がこれでうちは悩んでいますよ。。

でも場所はグッドです。今より１部屋減るということがどうかという話をしています。ちなみに３人家族、どう思いますか？

Ｓが付いている間取りなら感覚としては３ＬＤＫとして暮らせるとは考えていますが。。

[203: 住まいに詳しい人]

>>195
でたらめＷ
幹線道路じゃないしデザインもここよりカッコいいぞ。

[205: 匿名さん]

ルミナリーもプレミストも部屋が狭いのを気にする人が多かったが、狭い部屋から売れていった。
ここもファミリー向けではないようです。

[206: ご近所さん]

ルミナリーより高いとか@350とかまぁ、知らないけど

その価格で買ったとしてルミナリーや文京や新宿区のマンションより価値が付くとは思えませんね

まぁ、スミフのことだから安くはしないと思うけど

[207: ご近所さん]

ここは場所がいいし、物件もかっこいいから
ウエストゲート、タワーグランディア、ルミナリーからの買換組みも殺到しそう。

売れそうですね。

[208: 周辺住民さん]

どのマンションも不便だし、設備も古いから買い替えあるだろうね。

[209: 匿名さん]

文京や新宿のへんぴな場所に坪３５０万を払うくらいなら、これからはメトロ直結でしょ。

[210: 匿名]

こんな狭い部屋ばっかりのとこに買い替え組みが殺到する訳ないだろ。
資産価値目当ての客もつかないだろうし、おとなしく賃貸マンションにすれば。

[211: 匿名さん]

２０９さん
交通の便はかなりいいですよね。一番近い駅までは徒歩１分だし、山手線の駅までも
８分。ま、実際は歩くと１２～１３分かかるでしょうがね。要町までは信号もないし
２分位で着くかな。ゴミだしが２４時間可能で雨に濡れないで行かれる、玄関にトランク
ルームがあるなどマンションの設備なども気に入っています。

[212: 匿名さん]

ウェストゲート @220~　完売
ルミナリー　@250~　完売
立教南　@250~　売れ残り
ここは@240~が適当かね

[213: 匿名さん]

ルミナリーと同時期の近くにあるプレミストも＠250程度だった（竣工時完売）。
ここは駅直結相当で利便性が良いから＠250は無いと思う。
やはり＠300程度になるのではないか。
これだと6000にもなって、このあたりが若いサラリーマンが買える限界。
それとも賃貸用に購入する人が多いかもしれないが、ここ辺は安いアパートが多いからあまり儲からないと思う。

[214: マンコミュファンさん]

マンションの価格って面白いもんで通常の金銭感覚の人達の、この額なら買いたいってところの1割高くらいになる。
そして名の通った大手は更に上乗せしてくる。
@240と思ってるなら、まずは@264程度になるでしょうな。
そこにスミフ補正が掛かるんで1.5割乗せの@276ってところかな。これが現実です

[215: 匿名さん]

スミフ補正ｗ

[216: 物件比較中さん]

ここは駅近だし物件も良さそうだから、ウエストゲートやルミナリーよりはかなり格上。
坪+50万でも価値があると思う。

[217: 匿名さん]

59mのなんちゃってタワーがルミナリーより格上とか


笑っちゃうね

[218: 買い換え検討中]

価格が発表されればどちらが格上か判るはず。
建物の高さだけで格が決まる訳でない｡
最近の傾向だと、高層物件より低層中層物件のほうが高級感がある｡
将来の売却や賃貸を考えると駅から近いほうが有利｡
駅1分と駅5分じゃどちらが価値がありますか？？

[219: 匿名さん]

最寄駅池袋と最寄駅要町どちらが価値があるか明らかでしょう。
19階が中低層物件に分類されるはずもなく、ぎりぎりで構造基準の緩い60m未満のタワー。
比較すること自体、おこがましいね。

[220: 匿名さん]

交差点角の隣にある築5年のマンションが売りに出てるけど＠220～230だね。
これと比較すると＋＠50ほどが適正だと思うけど、スミフだから＠300超になるんじゃないの。
どうせ直ぐ売りさばくつもりはないのだから。

[221: 住まいに詳しい人]

池袋は治安も環境も良くないから、要町のほうが人気は高い。
アウルはまだ完売していないが、プレミストは竣工前に完売。

[223: 匿名さん]

６０mは、この高さまでなら過去の技術・経験則で十分に対応できる高さってことで、行政が設けている基準でしょ?
「危ない範囲をゆるい基準で建てることができる」と解釈するのは、規制を信用していないわけで、ちょっと違う気がします。本当に信用していないとか、危険と思っているなら、個別のマンション批判としてでなく、行政に申し出るべきことと思いますよ。
あくまでも十分に安全を確保している６０m規制と私は思います。

[224: 匿名さん]

59mだと悪いことあるわけじゃあるまいし...

[225: 匿名さん]

59mでも耐震等級2以上なら文句ないけどね。
そうでないなら61mのタワーの方がいいかな。

[227: 匿名さん]

ここあたりってワンルームのアパートが多いね。
ここの東側（池袋駅方面）約50mの所に10階を建設中だし、近くにこのような計画がいくつもある。
独身者にとっては便利で家賃も安いからかでしょうね。

[228: 匿名さん]

ここは地盤の悪いところなので、しっかりとした建物にしてほしいものです。
地盤のことはブランツ立教南のスレに出てくるよ。

[229: 匿名さん]

ここは実質的に駅直結だから資産価値は落ちないでしょう。希少価値があります。

[230: 匿名さん]

ブランズって近隣と揉めてたやつでしょ。
当時、検討してたら色んな話が出てくるから、検討はやめたけど。今さら良く良く考えてみれば、色んな噂も、どこから出たのやら分からないものばかり。
自分でよく調べて決めないと、噂など信じていると後悔するかもですね。

[231: 物件比較中さん]

ここは駅直結みたいだからいいね。
ウエストゲート、タワーグランディア、ルミナリーからの買い替えもあるかもね。

[232: ﾏﾝｺﾐｭﾌｧﾝさん]

無いだろw
明日新垣結衣と結婚出来るかもね、と同じくらい雑な予想

[233: 匿名さん]

全戸供給か

[234: 周辺住民さん]

ここの地盤の悪いのは事実のようです。
隣の川が昔ここを流れていたのは確実で、基礎工事を見ていたら掘り出した土は真っ黒で水が滴りドブ川のヘドロ状であった
。
通常土は茶色なんですけどね。表土は黒い場合があるが深い部分も本当に真っ黒のベチャベチャな土。

[235: 匿名]

ま、マンションは支持杭打つから表層の地盤の影響は大したことないけどな

[236: 匿名さん]

この辺りだと単身者が住まれる方が多いのではないでしょうか？
環境的にファミリーが住む環境ではなさそうですよね。
利便性がいいので単身者だとかなり便利ですよね

[237: 匿名]

70未満の部屋しかないから最初からファミリー層というより
単身・DINKS狙いですね。山手線外側の地味な駅ですが、メ
トロに極近ですから価格次第で人気出るでしょう。
でも、住友さんなんですよね。1期１次で全戸販売なんてこ
とになったら上司に怒られちゃうんじゃ。

[238: ﾏﾝｺﾐｭﾌｧﾝさん]

駅から近いなら便利なのは当たり前、全部そう。
価格次第で人気出るの当たり前、全部そう。

[239: 匿名さん]

ここに住んで、子作り、小学生になる前に練馬、板橋に引越すのが理想ですね。

[240: 匿名さん]

部屋の広さ的にもそうかもしれないですが
ファミリー向けの立地という感じではないですね。。
通勤には駅に近くてすごく良いと思うので
DINKSには良いのではないでしょうか。
二人で暮らすにはちょうどよい広さなのではないでしょうか。
池袋まで楽々徒歩圏内というのが最大のメリットかと思いました。

[241: 匿名さん]

>>239
練馬はまだいいとして、板橋って…。グレードダウンし過ぎ。いいところに移ればいいのにさ。

[243: 匿名さん]

？？？ ＊＊ねらいの物件ってあるの？

[245: 匿名さん]

ややウケた(笑)

[246: 匿名]

不覚にも電車内で笑ってしまった

[247: 買い換え検討中]

池袋駅が一番近いわけではないけれど乗りに行ける距離、これが需要のポイントでしょうかね。実際この視点で検討しているわけですが、特段デメリットが見つかりません、何かあれば今のうちに教えて下さい。パノラマウィンドウはぜひ部屋に欲しいと思っていた仕様です。新宿方面が見えるようですで、この立地から見える眺めとしては最適なのではないかなと。シングルやディンクス向けの間取りのわりにキッチンがファミリークラスの充実ぶりだとも思います、これも良し。

[248: 匿名さん]

あとは価格でしょう。
周辺相場とかけ離れてさえいなければ、まあまあだと思いますよ。

[249: 匿名さん]

>247
新宿方面のビューにおいてデメリット1つ。
近くの山手通り道路の真ん中に巨大な排気筒のコンクリの塔が見える。
これは山手通りにある首都高中央環状線がこのあたりから地下に潜るので、このための排気筒。

[250: 匿名さん]

排気塔は10階以上なら全く気になりませんね。

[251: 匿名さん]

じりじり遅れてきてるね。良くない傾向かな？
要望書集まり悪いのか。

平成25年6月下旬予定→平成25年8月上旬予定→平成25年8月下旬販売開始予定

[252: 物件比較中さん]

ここで坪３３０以上は住友だなあって思う

プレミストでも２００後半からあったのにね

しかも大してグレード高くないしペンシルマンション

[253: 物件比較中さん]

プレミストは坪250～
ルミナリーは坪230～

ここは坪330～
ありえない!!

[254: 匿名さん]

すみふに頭おかしい人間がいっぱいいる その値段設定と設備グレードの低さは非日常

[255: 匿名さん]

ルミナリーが安かった理由はＪＲ駅から約10分と不便なことと幹線道路沿いだからだよ。
プレミストは建物のチープと墓の前だから安かった。


駅1分のダイレクトタワーとは利便性と環境が違う。

[257: 匿名さん]

耐震の構造でもクヤクションと比べ雲泥の差

[258: 匿名さん]

会社の営業方針がこれから10年ほどかけてじっくり売っていこうと言うことだから高価でも良いのでは。

[260: 匿名さん]

クヤクションは坪350万、プレミア440万だから、同じメトロ直結ならこんなものでは？

[261: 物件比較中さん]

直結じゃないだろ。クヤクションとはグレードが雲泥の差。ここ悪く言えばパッと見　賃貸マンションみたい

[262: 匿名さん]

建ち上がってもいないのにパッと見ってなんだ、こいつは？

[263: 匿名さん]

なんかクヤクションと比較したがるのはなぜ？
池袋周辺で有名なのはクヤクションだけど、西側の要町駅と東側の東側池袋駅では、大きく違う気がするのだが。

[264: 匿名さん]

すみふの仕様は古い、 賃貸以下、購入層は年寄りだけ？

[265: 物件比較中さん]

クヤクションを出したのは坪単価が近いから。

ここの６０後半が７０００万近くって聞いたけどそれじゃあクヤクションとほとんど同じ坪単価だから
住友さんは凄いなあって思っただけ

どんなにひいきめにみてもこの物件とクヤクションのグレードと立地のよさには差があるからね

[266: 匿名]

スミフは東側にも一本建ててるので、価格もそちらと差別化させると
思ったけどあまり変わらない感じなのですかね。この会社の戦略は本
当に分からない。