■２００８年問題■３年固定は危険？

[匿名さん]

２８００万のローンを30年で組む予定です。
どの金利を選べばよいのか悩みまくっています。
繰り上げ返済をどんどんする予定で金利の低い3年固定でいこうかと思ったのですが、調べているうちに心配になってきました。
２００８年問題。
国債大量償還によってやはり金利の上昇は免れないのでしょうか？
短期固定は危ない？
皆さんはどう思われますか？

[2: 匿名さん]

私は、３０００万のローンを３５年で組む予定にしています。
購入価格：３２００万
頭金：２００万
です。
すごく気に入って、まだ買う予定じゃなかったのに、買ってしまったので、頭金が
用意出来ていない状況です。
今がんばって貯金していますが、みなさんの意見を読んでいるうちになんだか不安に
なってきてしまいました。
夫（２７歳）：年収５５０万
嫁（３３歳）：年収８０万（妊娠中のため収入無しになる予定）
不動産会社と提携している優遇３年固定（金利１％）の１組でローンを組もうと
しています。
また３年経過した時に、考え直せばいいかな？と。
それはやはり無謀なのでしょうか？

[3: 匿名さん]

>02
根拠はないですが、金利3%でも返せるくらいで考えたほうがいい
と思います。
金利は今が限りなく底ですので、いつかは（運がよければ40年後
かもしれませんが）上がるでしょう。
変動（短期固定）で借りるなら、ある程度上がる覚悟は絶対に必要です。

[4: 匿名さん]

そんなこと正確に予測できるなら大金持ちになれるよ

[5: 匿名さん]

１％ローンを借りてはいけないって、某有名ファイナンシャルプランナー
のアドバイスにありましたよね。
繰上げ返済できるくらいの余裕がある人以外は、１％ローンはやめたほうがいいらしいね。

[6: 匿名さん]

>5さん
なぜでしょうか？

[7: 匿名さん]

＞５さん
なぜですか？

[8: 匿名さん]

そうですね。詳しく理由を知りたいです。
うちも」大きなリスクを抱えてスレ主さんと同じようなローンを組みます。
先々の金利の上昇を考えると不安で胸がドキドキします。

[9: 匿名さん]

３年固定とかって、上がりそうなら一気に返せるくらいの財力がある人が使うもんだと思うが・・・。
不動産屋に乗せられてない？彼らは責任とってくんないよ？

[10: 匿名さん]

>6,7
そりゃ、そのFCプランナーが、「この先、（近い将来）金利が上がる」
と考えているからでしょ。
9さんがお書きのとおり、短期固定を借りていいのは、
短期固定（低金利確定）期間にがんがん繰上げして元金を減らせる
たくさん貯金して、将来金利が上がったとき支払軽減型で繰上げ返済して、
返済額への影響を吸収できる。
など、きちんと準備している人などじゃないと、「危険」だということでしょう。
何も考えず、天に運を任せるって選択もあるのかもしれませんが。

[11: 匿名さん]

>6,7
少なくとも、5の書き込みに対して「なんで？」と聞いているような人は
短期固定を借りない方がいいと思います。

[12: 匿名さん]

スレ主さんが聞きたいのは3年後はどうか？という事でしょう。
低金利は続かないという事はほとんどの人がわかっているはず。

[13: 匿名さん]

>低金利は続かないという事はほとんどの人がわかっているはず

そこがマーケット予測の難しいところ　笑）
本当に上がるとわかっていれば、先物でヘッジしようとするからね。
間違っても、我々素人が予測なんてしようと思わないこと。
資金に余裕がなければ長期固定、余裕があれば短期又は変動にすること。

[14: 素人]

13さんのお答えが明快でわかりやすいです。
「余裕のあるなし」とはどういった事で判断すればよろしいのでしょうか？
返済比率ですか？

[15: 匿名さん]

>>2
>また３年経過した時に、考え直せばいいかな？と。
>それはやはり無謀なのでしょうか？

って何を見直すの？
その時に金利が上がったら借り換えとか？
3年後にそれほど金利が上がって無くても、その時は
金利優遇があっても２％台になるから確実に返済額が
上がりますよ。
数百万円くらいを借りるんなら短期１％でもいいと思うけど
数千万円借りるなら、もっと長期のほうがいいと思います。

[16: 02:匿名さんの者です。]

長期のほうがいいのは、なぜですか？
長期になればなるほど、金利が上がりますよね？
短期だとこの先、金利がどうなるか分からないからという理由だけではなく他にもあるのでしょうか？
まだ勉強不足なので、何か参考になるＨＰなどがあれば、教えて欲しいです。
色々検索して、勉強はしているつもりですがなかなか良いＨＰが見つからなくて。

[17: 匿名さん]

>16
長期だと金利が固定されるので支払額が確定するということです。
短期の場合は、金利の上昇により支払額が増加する不安をかかえながら
やっていくので精神的にもよくないですよ。
長期金利が高いのは、将来の金利の大幅な上昇に対する保険みたいなものと
考えてください。
参考：ソニーバンクの広告サイトですが
http://www.asahi.com/ad/clients/sonybank/loan05/chapter01/index.html

[18: 匿名さん]

>２
失礼ですが、バカですか？
余裕のありなしは返済比率ではなく、金利上昇時のヘッジにかけられる
資金的余裕のことでしょう。
いいですか？
借り入れるときは、絶対少なくとも返済開始時点で返済可能な額、および金利でかりますよね？
それは長期であろうと、短期であろうと同じでしょう？
で、ここからは一般論ですが、１５さんのおっしゃっていることは、
数百万なら、短期でも金利変動リスクが少ない（元本が少ないから金利が上がっても、総返済額に
影響が少ない＋借入が少ないから、短期間で返済でき、金利変動リスクが少ない）から、短期でも良い。
数千万だと、時間的にも（返済に時間がかかる分、金利が変動するリスクが高い）、金額的にも
（元金が大きいから、金利が上昇したときの負担増が大きい）短期だとリスクが大きい、ということです。
借入時の金利は関係有りません。高かろうが、安かろうが、最初に書いたとおり、少なくとも開始時点では
返せる額のはずですから、問題になるのは今後返せなくなるようなことがないか？でしょ？
長期固定金利は安心を買うわけですよ、金利上乗せして。
こう説明しても分からないかな？
１６の質問があまりにも間が抜けてるので・・・

[19: 匿名さん]

≫２
って、もう借りてしまったんですか？すくなくとももう「買ってしまった」んですよね？
お書きになった年収が手取りではなく、（よく間違われる方がいるので）税込みの本当の年収
だったとしたら、すごい怖い状況だと思います。
ボーナス併用なしで、３０００万３５年１％で借りても、月々約８５０００円。もしマンションだったら他に管理費や
修繕積立金がかかります。そしてお子さんがお生まれになるんですよね？教育費は本当にものすごいですよ。
（この板の他レスをご覧下さい。たくさん情報あると思います）
でも、まあ上記ならまだ返済可能かもしれません。
が、あくまでも１％の計算ですよ？あり得ない。
個人的には絶対ないと思いますが、仮に１０年１％で借りれたとしましょう。
１１年目から２％（たった１％アップ）したとき、返済額は毎月約１０万円ですよ。
「そのころには昇級してる」という自信がおありなのかもしれません。でもそのころ
お子さんは小学４年生くらいでしょうか？そろそろ学費もバカにならなくなってきます。
さらに、上記試算の２％はあまあまな試算であることは、もしおっしゃるように、本当に
勉強されているなら、おわかりになるでしょう？
「みなさんの書き込みを見て不安になりました」？
当然です。危険なんですから。
不動産屋の言うことのいいとこだけを信じてませんか？

[20: １９です]

誤：昇級
正：昇給

[21: 匿名さん]

>16
短期だとこの先、金利がどうなるか分からないという理由だけです。
世の中、色々なリスクが有ります。
地震とか交通事故とか。ローンを組むなら、金利上昇もリスクです。
それらのリスクに備えるかどうか、だけです。
全てのリスクに備えるのは多分無理なので、選別が必要でしょう。
金利上昇のリスクには、備えない、も手だと思います。
私の当たらない予想だと、金利が上がっても、せいぜい4%。
おそらくは、現状維持が続くでしょう。

でも、金利リスクを考え、私は、１０年固定型の予定です。

[22: 匿名さん]

＞２１
不動産屋も「最近１０年固定のひと増えてます」といってました。
が、１０年固定ってフラット３５より金利高いような・・・
一体メリットはなんなんでしょうか？
５年固定くらいまでなら、金利も安いし、その間に繰上バンバンするって選択する
人がいるのは理解できるのですが・・・

[23: 匿名さん]

＞2
リスクを覚悟する必要があると思われます。
年収５５０→適正返済額１３７．５万円／年
当初固定３年　0.95％→年間返済額85万＋諸経費２４万程
当初固定２０年　2.7％→年間返済額1325万+諸経費24万程
多分、不安に思われているのは、金利上昇リスクを回避できる余地
が少ないことでしょう。計算してみるとわかりますが、適正返済額
は現在の低金利では大丈夫そうですが、万が一、国債暴落で金利
上昇するとかなり負担を覚悟する必要ありです。かといって、固定
も勇気が入りそうですし。
ご主人の昇給しだいですね。あとは、ご両親に頼るとか。転ばぬ先の杖です。

ただ、許せないのはこのマンションの販売員ですね。
あまりにも買う方のことを考えていない。

[24: 21]

実際に借りるのは、まだまだ先ですけどね。
35年借り入れで、当初１０年がキャンペーンで2% が有ります。
フラット３５は、まだ物件が対応していないみたい…それに色々不自由そうだし。
後は、１０年経てば、色々変わるだろうなぁと。借入額も、そこそこ減っているはず。

私的には、金利上昇のリスクより、
会社倒産やリストラのリスクの方が不安。
これを担保するには、自分の能力向上に努めるしかない。
病気や事故のリスクまでは、担保しきれない。
が、今の判断です。

今後、どうなるかは不明だけど、
命までは取られないだろう。この身さえ無事なら、なんとかなる。
といったあたりです。

[25: ２２]

＞２４

＞私的には、金利上昇のリスクより、
＞会社倒産やリストラのリスクの方が不安。
＞これを担保するには、自分の能力向上に努めるしかない。
＞病気や事故のリスクまでは、担保しきれない。
↑だからこそ、金利リスク上昇リスクを重視することが重要では？
３５年返済、当初金利２％（１０年）で１０年後元金は２割強
減ってるだけですよ。（元利金等の場合）

結局、
＞後は、１０年経てば、色々変わるだろうなぁと。
＞今後、どうなるかは不明だけど、
＞命までは取られないだろう。この身さえ無事なら、なんとかなる。
と、なにも考えてないってことですか？

[26: 匿名さん]

金利があがると、借金が減るどころか逆に増えるリスクもありますよ。

http://allabout.co.jp/house/housingloan/closeup/CU20030922A/

[27: 21,24]

>金利リスク上昇リスクを重視することが重要では？
>１０年後元金は２割強減ってるだけですよ
元金が２割減れば、２割の金利上昇まで同じ負担です。
仮に元金を半分に出来れば、倍の金利まで同じ負担です。
元金を早く減らすのが、私の戦略です。

> なにも考えてないってことですか？
が、主張のポイントでしょうか。
でしたら、それで納得して頂いて、構いませんが。
私のローン方針を相談している訳ではないので。

[28: 匿名さん]

>>2さんは27歳にしては年収そこそこではないでしょうか？
ローンだけだったらなんとかやっていけるでしょう。
でも、頭金貯まってないとか言い出すくらいだから、諸経費や引越し、
その他購入品に回すお金のことは考えているんでしょうか。貯蓄がど
れくらいあるか書かれていないのでなんともいえないのですが。
最悪、出産費用が無いなんてことにならないようお祈りしています。

>>21さん
怖いくらい同じ考えです。
そんな理由で私も10年固定組みです。

[29: 匿名さん]

>2さんは、私も28さんが言うように、年収そこそこだと思うのですが。
みなさんそのくらいの年収で住宅を購入して、ローンを組んでる人が多いんじゃないですか？
ここの掲示板は、高年収の人が多いみたいで羨ましいですが。
うちもそんなもんです。
まだ住宅こそは購入（検討中）してませんが、周りの人もみんなそんな感じですよ。
>2さんは一般的だと思うのは、私だけですか。

[30: 匿名さん]

>>22
10年固定組んでるんだから、10年程度で繰上げ返済で完済する予定
に決まってるでしょ。

> １０年固定ってフラット３５より金利高いような・・・
なんて言ってる時点で知識が足りませんね。
その程度の知識でよく人に意見できたものです。

[31: 30]

個人的にはフラット35って35年固定の割りに金利が低くて悪くない商品だ
と思うけど、２段階金利でないのが残念です。

35年固定って繰り上げ返済の予定がない人にはベストな選択ですけど、
繰上げ返済で15年や20年に短縮できる予定なら、２段階金利の方が
合っていると思うので。

しかも頭金２割が前提なので、繰上げ返済できないような人にはなかな
か選べないのではないでしょうか。

[32: 匿名さん]

>>29さん
>>2さんを擁護した書き込みではないんですよね。書いた通り、払うだけならやっていけると思います。
ただあまりにも無計画なので、そこに対して危機感を感じて欲しいんですよね。
頭金を2割も用意できないで買う。一般的だとは思えませんよ〜。
ウチは共働きで世帯年収1100万くらいで決して多くありませんが、>>2と同じ額の借入金です。これ以
上は無理と判断しました。

[33: 匿名さん]

>2の匿名です。
いろんな意見が飛び交って、参考になります。
多分ですが頭金は両親がある程度用意してくれるようです。
購入価格の２割くらいは出してもらえるかと。
かなり手厳しい意見もありがとうございます。
ローンについてはもう少しじっくり考えることにします。

[34: 27]

＞21
書き方が悪かったです。すみません。
＞元金が２割減れば、２割の金利上昇まで同じ負担です。
＞仮に元金を半分に出来れば、倍の金利まで同じ負担です。
＞元金を早く減らすのが、私の戦略です。
これをごご教授願いたかったのです。
フラットなら2.4くらいで全期間固定で、0.4%の差（借りる金額によるので、
個人的な印象ですが）で、金利リスクを取る方を選ぶ理由ってなにか？
というのが、私の疑問でした。
お考えは、分かりました。ありがとうございました。

>が、主張のポイントでしょうか。
>でしたら、それで納得して頂いて、構いませんが。
>私のローン方針を相談している訳ではないので。

「主張」ではありません。すみません。書き方が悪かったです。
ようは、この先どうなるかは分からないから、そんときはそんとき、
ってお考えで、10年固定を選んだのですか？って聞きたかったのです。
本当にすみません。
なんか、最近ここの板荒れているので・・今後気をつけます。

>30
でも、30が21さんでないなら、あなたに「10年程度で繰上げするに決まってる」
なんて、なんで分かるんですか？
返し方なんて、当人しかわからないでしょう？


> なにも考えてないってことですか？
が、主張のポイントでしょうか。
でしたら、それで納得して頂いて、構いませんが。
私のローン方針を相談している訳ではないので。

[35: 34]

↑すみません下4行は無視してください。

[36: 匿名さん]

>>33
ひぇ〜、ますます甘チャンだぁ〜。

[37: 匿名さん]

>33
>36
もらえるもんは、もらっておけばいいんじゃないの？
その分、実際にローン返済も楽になるんだし。

[38: 匿名さん]

う〜ん。銀行のほうは３年固定（キャンペーンで０．９８％）にしようかと
思ったけど、やっぱりやめたほうがいいでしょうか？
（わけわからなくなってきました）
公庫２８００万（２．５％）、銀行１２００万で３月金消会です。
主人の年収１２００万、私４００万。
何事もなければ年間２００万円繰り上げ返済にまわす予定でいますが、
一般的に金利が高く、借入れ金額が多いほうから返済にまわすのですよね？
となると公庫を繰り上げていくとなると、銀行のほうは当分繰り上げ返済ができないことになります。
出産も、リストラもわかりません。どうなるか・・・。
ただ、私自身幸か不幸か親の会社を手伝わないといけないので仕事は一生やらないといけません。
やはり、公務員ぐらい安定して初めて、３年もののキャンペーン金利を
選べるようになるのでしょうか。

[39: 匿名さん]

>2
ローン返済だけでなく、固定資産税や、
マンションだったらその他管理費や修繕積み立て費、駐車場代などが
からんでくるんです。
それも含めて支払える位の金額を見ていた方が
良いのではないでしょうか？

うちはもう少し年収がありますが、3000万の
借金は怖くてできないです。（子持ちです）

[40: 匿名さん]

ここの掲示板は、親からの援助って書くと、嫉妬にかられて
猛攻撃されるから気をつけないと。

[41: 匿名さん]

親からの援助って、後もう一押しってところで受けるもんだと思うんだけどな。
もちろん人それぞれ価値観が違うことは承知しており、あくまでも私個人の認識ですけど。
ただ、頭金の殆どって、ホントに甘いと思うよ。裕福なご家庭のご子息様なんでしょう
正直、激しく羨ましいよ。もらえるものならもらいたい。私は援助一切ナシだったから。

>>39
そんなこと考えてないって。いざとなったらパパママが何とかしてくれるんだって。

[42: 41]

>>40
すみませんでした。羨ましくてつい。。。

[43: 匿名さん]

>>38さん
全額銀行ではないし、御主人の収入も多いので問題ないと思いますよ。

でも、それだけ収入が多いのなら当初はもう少しがんばって繰上げの額
を増やした方が良いと思います。あと何かあったときのために、手元の資
金もある程度余裕を持って残して置いた方が良いと思います。

あと、一般論で言えば固定よりも変動を優先して返すというのもあります
がケースバイケースなので、38さんの場合は公庫を優先して返済しても
よろしいのではないでしょうか。

[44: 匿名さん]

38さん。
大丈夫、大丈夫。

私は１０５００の物件を35年ローン、頭金５００、3年固定1％で勝負してますからっ！！（笑）

もちろん、金利が５％を越えれば即死、家は手放す覚悟です♪
5年以内にどれだけ前倒しできるかの、人生マッチレースに挑む気持ちでいますよ。

少なくとも今は、快適な住まいを手に入れてご機嫌です。
吉と出るか、凶と出るか〜。

[45: 匿名さん]

>>44
うひゃあ、ローン１億円ですか？そりゃ豪傑だぁ。

ちなみにどこ？だいたいでいいから教えて。

[46: 匿名さん]

ええ、一度は破産しかかった身。
何があっても食っていけますともっ！！！！

ちなみに、Ｍずほ銀行でーす。

[47: 匿名さん]

この掲示板見るような人はいいけど、実際に固定金利のようなものだと思って１−２％
で借りてる人は多いらしいね。

[48: 匿名さん]

>>47
というかローン者のほとんどが短期金利だよ。これホント。

つまり「目先に低金利」をみんな選択しているということ。

それでいいと思うけどね。

[49: 匿名さん]

38です。４２さん、４３さん、レスありがとうございます。
やはり３年固定にでやっていこうかなぁ、
でも絶対決めた！とまではいえないかなぁ・・。あぁ、優柔で申し訳ない。
４３さんのような勇気がほしいです。
あと、４２さん、そうですよね。本来ならもっと繰り上げできますよね。
とにかくストレスためない程度に繰り上げ頑張ります。
ありがとうございました。

[50: 匿名さん]

地方銀行は5000万までしか融資しないけど
大手は違うんですね。

＞44
年収おいくらですか？

[51: 匿名さん]

>>50
外野だけど年収２５００万くらいあれば１億円貸すと思う。

[52: 匿名さん]

あのさ0さん・・・
自分で今後を予想してエクセル等で計算すればよいのではないの？
金利１パーで借りて何年後に何パーになってというやつをさ・・・・
色々なパターンをやって自ずと破綻の金利のパーセントが出てくると
思いますよ。
その上で「あ〜」○○年に金利が○○パーセントになったらうちは破
綻だ・・・・またはこのパーセントなら大丈夫だ等が解りますよね。

その上で金利上昇予測を自分で考えればよいのでしょうか？

もし自分が考える金利上昇とで破綻なら初めから長期固定にする
とかの対策をすればよろしいのでは？
例えばはじめ１０年で思いっきり繰上げ返済すれば残金○○○万
だから金利が○○パーセントになっても返済可能とかさ。

とりあえず自分で色々なパターンを考える事！
エクセル使えるよね？使えないならガンばって勉強して。

[53: 匿名さん]

ここは、破産予備軍が現実から逃避するスレですか？

[54: 匿名さん]

まあ昔から資産３分法と言われるが、昔の人の知恵には
素直に従うことだな。
長期・短期以前に、金利上昇だけで死んでしまうような
資産配分にすることこそ問題だな。
株と外貨に分散しておけば金利上昇（債券安）になっても
ほぼ大丈夫。
１．債券安・円安局面　→　外貨を売って繰り上げ返済
２．債券安・株高局面　→　株を売って繰り上げ返済
この１．２でほとんどの局面がカバーされるはず。
論理上、唯一カバーされないのが
３．債券安・円高・株安局面
であるが、円通貨だけは評価されるが、株も債券も評価されない
局面というのが起こりうる確率はほとんどないんじゃないかな。
分散するだけの資産のない人が長期固定を選択するのはリスク管理上当然であろうが、
分散するだけの資産のある人は短期固定でもリスク管理は十分可能と思われ。

[55: 匿名さん]

ウエストって会社の骨太住宅を契約するときに、住宅ローンを通るように源泉徴収を作るって言われたのだが
それと車のローンがあったらオーバーローンで住宅のローンに混ぜると金利が安いって進められたんだけど
これってやっていいことなの？

[56: 匿名さん]

>38
公庫を止めて、全額銀行で良いんじゃない？
キャンペーン５，１０年固定とかで。
公庫は、毎年、団信保険料がかかりますよ。つなぎもいるし。

[57: 匿名さん]

＞56
必ずしもつなぎが必要なわけではないでしょ。

[58: 匿名さん]

>５４
それでカバーできるほどの資産持ってるやつがわざわざ借金するか？

[59: 匿名さん]

>58
私は資産2千数百万(うち、株・外貨が半分ほど)ですが、1200程を頭+諸費用
2500くらいを今の家賃を基準に15〜20年、金利は3or5年固定で借りるつもりです。
固定終了時に金利が大幅に上がっても54さんと同様の考えで十分リスクヘッジできると
思ってます。
株・外貨をやるのが趣味になってるというのもありますが。

[60: 匿名さん]

このスレみている人の中で、54の書き込みを参考に出来る59さんみたいな人がどれほどいるのか・・・
TPOって大切・・・

[61: 59]

>60
参考にしたわけではないです。
54さんの書き込み=私の思惑だっただけで・・・
今30代ですが、もう一回は住み替えしようと思ってます。

[62: 匿名さん]

自分で判断できないやつは、ローンを組んじゃだめだよ。
ちゃんと勉強して、自分のライフプランにあったファイナンシャルプランを組んでください。
余裕のある人生を送ってくださいね。
今のご時勢、退職時点で一人当たり4,000万円くらいの貯金がないと、ちゃんと暮らしていけませんよ。

[63: 62]

>>54
常套手段ですね。
まぁ、どの方法を選択するのかは個人の判断ですけど。
老後のときの資産保有には参考になるかもしれませんが、ローンとなると・・・？。
株買うより、外貨買うより、余裕があるならば借金（ローン）を減らすべきでしょ。

[64: 59]

>>63
私はどう転んでも固定終了時に資産をつぎこめば、ローンはほぼ返せると思ってます。
そのうえで、固定期間内(2008or2010年まで)に、大幅に金利が上がるような事態(株高or円安?)
になれば・・・という考えもあって株も外貨も保有するつもりです。

リスクヘッジという言い方は適切ではなかったかもしれないですね。