ジオ苦楽園桜町について

[匿名さん]

公式URL：http://www.geo-kurakuen.jp/

ジオ苦楽園桜町ってどうでしょうか。
公園にも近くていいなって思いますが、生活しやすいのか気になります。

売主：阪急不動産株式会社
施工会社：安藤建設株式会社
管理会社：株式会社阪急ハウジングサポート
所在地：兵庫県西宮市桜町8-1(地番)他
交通：阪急電鉄甲陽線「苦楽園口」駅 徒歩9分
　　　阪急電鉄神戸線「夙川」駅 徒歩19分

[911: 購入検討中さん]

あと13戸とでてますね。

一階あがると2,300万ほど高くなるんだが、ほかの低層階マンションもそんな差がつくもの？

あと、ここは1階も実際は2階だし、ほぼ林か崖で囲まれてるからどの階も通行人の人目につかない。
南側どこも眺望もいい。

だから、1階もでも4階でも値段分の差がないような気がして。
1階100で6400と、4階87で6300なら、1階でいいような。

[912: 購入検討中さん]

>>911
階数による価格の差はそんなもんではないでしょうか。

[913: 匿名さん]

>>912
こんなものなんだ。タワマンしか知らなくて。

新しく1階は申し込み入っててたような。
サクッと大金出せる次の層ですかね。

苦楽園口で他にいいのないなあ。
グラングレイドもローレルも
グランメゾン中古も高すぎて 涙

[914: 匿名さん]

株価が上がっているときに、業績が良くなって給与が上がってるような景気循環業種のサラリーマンの足元を見て、35年ローンで払える月額から逆算してマンション価格が決まる地域なので仕方無いです。

[915: 管理担当]

管理担当です。

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今後とも、宜しくお願いいたします。

[916: 匿名さん]

>>864
ネットでは13

[917: 匿名さん]

いいところ、悪いところを教えてください。

いいところ
・苦楽園エリアでちょいリッチ気分が味わえる
・眺望はいいの？
・まぁまぁ広いの？

悪いところ
・坂が悲惨
・割高
・デザインはどう？

[918: 匿名さん]

>>917
質問なのか答えてるのかわからないんですけど。

[919: 匿名さん]

苦楽園が夙川に特急が止まるまでは120m以上中心という妄想が出てるがんなことない。

最近の坪単価が高いのは、利便性が反映された結果かな。
ここは資材高騰と消費税UPの反映を考慮すると、他の物件との比較では妥当では。
ｴｱﾌｫﾚｽﾄはｱﾎ笑。

ただ、買う側の収入があがったわけではないので、それはまた別の話だねー
坪単価順にどうぞ。

最寄駅 分譲開始 物件名 デベ 駅徒歩 価格 面積 坪単価
苦楽園口 2011年1月 ﾌﾟﾗｳﾄﾞ夙川名次町 野村 7 9581 105.23 301
苦楽園口 2014年7月 ﾛｰﾚﾙｺｰﾄ夙川北名次町 近鉄 4 8165 90.18 299.3
苦楽園口 2007年9月 ﾌﾟﾚﾃｨﾅｰｼﾞｭ苦楽園 名鉄 2 8484 96.45 290.8
苦楽園口 2008年4月 ﾀﾞｲﾅｼﾃｨ夙川公園 ﾀﾞｲﾅｼﾃｨ 5 3081 40.55 251.2
苦楽園口 2013年8月 ｼﾞｵ苦楽園桜町 阪急 9 6165 89.16 228.6
苦楽園口 2008年2月 ｴｱﾌｫﾚｽﾄ一番町 ﾊｲｴﾘｱ 14 6873 102.17 222.4
苦楽園口 2011年3月 ﾗｲｵﾝｽﾞ苦楽園ｸﾞﾗﾝﾌｫｰﾄ 大京 8 5303 80.27 218.4
苦楽園口 2007年7月 ﾃﾗｽ苦楽園 ﾄﾖﾀ・野村 14 5320 87.1 217.7
苦楽園口 2006年9月 風雅苦楽園 豊源商会 6 6720 108.57 204.6
苦楽園口 2006年11月 ﾛｲﾔﾙ苦楽園ﾏﾄﾞﾘｰｾﾞ ﾀﾞｲﾄﾞｰｻﾞﾋﾞｽ 13 5320 87.1 201.9
苦楽園口 2011年7月 ｻﾝｸﾀｽ夙川北名次町 ｵﾘｯｸｽ 7 5088 83.24 201.1
苦楽園口 2009年9月 ｴｽﾘｰﾄﾞ苦楽園老松町 日本ｴｽﾘｰﾄﾞ 16 5294 87.49 200
苦楽園口 2012年12月 ｻﾝｸﾀｽ夙川北夙川通り ｵﾘｯｸｽ 12 5061 84.19 198.7
苦楽園口 2013年4月 夙川苦楽園口ﾚｼﾞﾃﾞﾝｽ 野村 8 4736 79.06 198
苦楽園口 2008年3月 ﾌﾞﾗﾝｽﾞ苦楽園ﾘｳﾞｪｰﾙ 東急 15 5774 97 196.8
苦楽園口 2003年11月 ｸﾞﾗﾝﾒｿﾞﾝ苦楽園桜町 積水ﾊｳｽ 8 5857 102.78 188.4
苦楽園口 2005年7月 ｼﾞｵｸﾞﾗﾝﾃﾞﾌｫﾙﾑ城山 阪急 9 5720 103.47 182.8
苦楽園口 2006年2月 ﾜｺｰﾚ苦楽園ﾚｼﾞﾃﾞﾝｽ 和田興産 13 5407 97.79 182.8
苦楽園口 2013年12月 ｻﾞ･ﾊﾟｰｸﾊｳｽ苦楽園口 三菱地所 10 4270 80 176.4
苦楽園口 2004年6月 ﾚｼﾞﾃﾞﾝｽｺｰﾄ夙川城山 住友不 12 4522 93.43 160
苦楽園口 2005年8月 ﾜｺｰﾚ夙川ﾌﾞﾗﾝﾃﾞｭｵ 和田興産 14 3425 80.02 141.5
苦楽園口 2004年3月 ﾛｲﾔﾙ西宮ﾋﾙｽﾞ ﾀﾞｲﾄﾞｰｻﾞﾋﾞｽ 15 3003 70.91 140
苦楽園口 2004年7月 ｻﾝﾘﾔﾝ苦楽園 西日本鉄道 15 3173 76.46 137.2
苦楽園口 2004年10月 ｸﾞﾗﾝｽｲｰﾄ苦楽園 丸紅 16 3242 84.76 126.4

[920: 匿名さん]

120㎡が平均なんて誰もいってないでしょ。

昔や特急停車以前は、110～120㎡超のマンションや、広々とした間取りも珍しくなくごく普通にあったという事。

社宅を含め容積率を使い切っていないゆったりとした建物も多く、駅徒歩圏も建蔽率容積率ぎりぎり目いっぱいつかったような建物ばかりではなかったという事。

[921: マンコミュファンさん]

どうでもいいけど、分譲時坪単価ってのは売れた価格じゃなくて値引きを反映していない「定価」だからね。
プレティナージュ苦楽園とかエアフォレスト苦楽園一番町とかは不人気で長期売れ残っていた物件。

[922: 匿名さん]

>>919
おお、ありがとう！

[923: 匿名さん]

>>920
919が特急停止以前の2003年まで遡ってるんだけど、きみのいう「普通」にあったはずの110-120mのマンション、他はどこにあるの？
苦楽園口から徒歩圏内の話な。

10年以上前の昔話、意味ないんよ。

[924: 匿名さん]

>>921
ジオの定価と過去物件の実売価格と比較しても意味なし。
新築で実売価格がまとまってるデータってあるの？

[925: 匿名さん]

ジモピー中年の言う普通のマンション、調べてみたこれ。

>『夙川台サンハイツA棟』は阪急神戸線「夙川」駅からバス乗車約15分、『柏堂町』にある総戸数48戸のマンション

参考にならないどころか、ミスリーディング。
そろそろ退場いただけませんか？

[926: 匿名さん]

925は???

[927: 匿名さん]

ときは師走、お寺の坊さんも走り出すといわれるこの時期。
皆さんなぜそんなに急いでいるのか。
狭い日本、そんなに急いでどうなるの

ってこの場所なら駅までそんなに急ぎようないか
ちょっと遠いし坂やからな・・

要は、余裕を持って生活をしましょうな、ということですか？

[928: 匿名さん]

特急停車前は、一低住専は平均100㎡超えてたね。

ジオグランデフォルム城山やグランドメゾン桜町も当然。

もちろん平均で100㎡超えだから110㎡以上の間取りもごろごろあった。

[929: 923]

>>928
また君か。データだして。
919みると「ほぼない」というのが正しいよね。

[930: 匿名さん]

>>929
一低住専の意味がわかってないだろ？

[931: 匿名さん]

分譲も賃貸含め、菊谷ヒルズや城山パークハイムやアネックス城山のように平均130㎡をゆうに超えるマンションや名次町ロジュマンやガーデンヒル苦楽園やサミット夙川のように110㎡をゆうに超えるマンションも以前は普通にあったね。

[932: 923]

特急停車どころか、バブル以前の話かよwww
痴呆老人の想い出はもうええわwww

サミット夙川 1985年築
菊谷ヒルズ 1990年築
城山パークハイム 1990年築
ガーデンヒル苦楽園 1992年築
名次町ロジュマン 2002年築

終ーー了ーー

[933: 923]

夙川台サンハイツ 1974年築
ここの人の大半がうまれてもないwww

[934: 匿名さん]

>>932
ごめんなさいね、うちのネット徘徊老人が。
バブルからずっと100平米はまだかって言ってるの。

[935: 匿名]

グランドメゾン苦楽園桜町は2004年だけど普通に110㎡以上中心（戸数の半分以上）だよね。

[936: 匿名さん]

この辺、結構有名人住んでるんちゃうん？

[940: 購入検討中さん]

問題物件ではないのですか？

[942: 匿名さん]

>>940
何が？竣工後の瑕疵なぞなにもないが。

[943: 匿名さん]

>>940
ええ加減なこと書くなよ

[944: 匿名さん]

>>941
危険地域ではなく警戒区域ね。後ろの壁の一部の傾斜度と高さがその対象に入ってるからだね。地質調査や過去事例から出しているわけではなく一律のあてはめ。土石流や地滑りとも関係なし。心配の必要ないでしょ。

[945: 匿名さん]

あら、消されてる

[946: 匿名さん]

＞＞９４４
根拠なく「心配ない」と自分で思い込むのは自由だが、それを他人に言い放つ事はないだろ。
多少なりとも可能性があるから「警戒区域」に指定されてるんだろ。
判らない事を断言する輩が多いのには閉口するよ。
もっとまともな商売をしたらどうよ？

これも消すのか[笑）

[947: 匿名さん]

そりゃそうだよ。
今年の広島の土砂災害なんて、警戒区域にすら指定されていない場所が大半だったからね。
六甲東部は広島と同じマサ土（風化した花崗岩）の砂山状態で、気象条件や地形的に更に土砂災害が発生しやすい。
http://www.kkr.mlit.go.jp/rokko/disaster/factor/index.php

未指定の場所すら、危険箇所だらけなのに、指定場所が安全で心配無しなんてありえない。

ちなみに本当は土砂災害警戒区域の指定箇所の半数以上は特別警戒区域になっていないとおかしいけど、住宅都市では地価や資産価値への影響に配慮して、不自然に特別警戒区域の割合が少ないというのはさんざん指摘されていたね。

＞国土交通省は、都道府県の特別警戒区域の指定状況にばらつきがあるとも指摘する。
＞長野県が約２万１千カ所を警戒区域に指定し、このうち約１万７千カ所をより危険が
＞大きい特別警戒区域としたのに対し、兵庫県は警戒区域を２万カ所以上指定したが、
＞特別警戒区域になっているのはこのうち１カ所だけだ。

[948: 匿名さん]

>947
いつも工作活動おつかれさまです。
各自治体により危険箇所の指定及び防災対策はまちまちです。
六甲山系は過去の教訓によりいち早くから防災に取りくみ危険箇所の指定も全国で最も厳しい基準ですが、広島の被災地域は六甲山系より甘い基準も対策も遅れてたことが今回の大惨事を招いたと思われます。
ただそのような六甲山系でもここに住んでは駄目でしょと思われる地域も確かに有り生死を分ける程の危険地域は特別危険地域とし居住禁止区域とするべきだとは思いますがそのような地域は指定地区内でも２割未満です。
その他多くの指定地区は最悪の事態でも泥水が流れる程度で済み、そこまで気にし居住を控えるのならば大阪平野の半分近くは住居不適合地域となります。

[949: 匿名さん]

ということなので、これからは鳥取県がおすすめです。

[950: 匿名さん]

豪雨といっても

山手の土砂災害（土石流、山腹崩壊、がけ崩れ、地すべり）は死ぬ恐れや家が崩壊する可能性があるが
平地の浸水（洪水）は死ぬ恐れや家が駄目になる可能性はほとんど無い。

[951: 匿名さん]

＞950
甘いね津波は平野だし川の氾濫でも過去に大勢死んでる。
土石流も死ぬのは直撃を受けた場所だけ。

[952: 匿名さん]

いつも中傷徘徊おつかれさまです。
災害警戒区域の意味わかってないようだね。

まず、ここは土石流も地滑りも関係ない。
ハザードマップみてね。話を盛らないでね。

次に、みんな大好きグランメゾン苦楽園も、番地も芦屋の山手も崖下の警戒指定されまくりなんだけど、人気も価格も落ちないです。その程度の話。

まともな工事してなかったり、谷埋盛土だったりすると問題があるけど、普通は建設時に斜面の工事をやり直すし、桜町は隣の豊楽町と違って切土の優良地盤なので、こんな騒ぐ話しではない。

[953: 匿名さん]

てか、いまいち売れぬままレス１０００行きそうやん・・。
こんなんありかいな

[954: 入居済み住民さん]

新顔さん、パラパラみますよ。
奥側の棟は地道に売れてるのでは？

今販売中の苦楽園口周りの物件、ここより高いよね。
今後安くなるタイミングが見えてこない。。
金利も安いし、先に買っておいてよかったです^_^

[955: 入居済み住民さん]

>>953
このレス数は他の低層物件では考えられないですね。。
注目は浴びてるってことでしょうね。
阪急さんももっと値下げすればいいのに！

[956: 匿名さん]

あまりにも売れ残っているから冷やかしでおちょくりレスが多いだけでしょ＞レス数の多さ

[957: 匿名さん]

>>955

＞注目は浴びてるってことでしょうね。

いつになったら完売できるか等々注目度が高いのは事実でしょうね。

＞阪急さんももっと値下げすればいいのに！

っていうかあなた本当に入居済み住民ですか？

一般的に、値下げ前に買った住民は、時に訴訟を起こすほど、売れ残り後の値下げ販売は嫌うものですけど。
もっとも値下げが購入済み住民にも適用されるなら賛成の住民もいるでしょう。

[959: 匿名さん]

高値掴みの弁解をしても仕方ないだろ。

[962: 匿名さん]

こちらとはどちら？
耐久消費材と不動産を同列に考える
アホとは議論が成立しない様だな。
まあ、頑張りなよ。

[963: 匿名さん]

ゴチャゴチャ言うてんと早よ完売してくれ

[965: 匿名さん]

しかしお前ら板を荒らして何になる？ストレス発散か何か？
よっぽど実社会でヤラれてるんだろうな、情けない・・
どうせ実際購入はおろか、検討さえしてないんだろ？
だったらよそへ行ってくれないかな。

たまにはまともな意見交換や議論をしてはどうだ？

[966: 匿名さん]

まあこんだけ売れ残ってたら冷やかしが来るのも仕方ないわな。
悔しいなら早く完売するしかないだろう。

[967: 匿名さん]

いい物件でも悪い物件でも、価格が
妥当なら売れるもの。
ここが苦戦している理由は言うまでもない事。ここが気に入ったのなら、指し値
をして、後は待てばよい。
縁があれば買えるだろう。

[968: 匿名さん]

3割も売れ残ってんのに正月休みなんか返上して営業すべきやろ
危機感が全く無いわ

[969: 匿名さん]

竣工から半年が過ぎても3割残っているのですか。
5千万台～7千万台という価格がネックなのでしょうか？
967さんのニュアンスだとそれだけの価値がないということなのかな。
値引きされてもかなりの額であることに変わりないですし
諸費用100万円分サポートされてもまだまだ高い感じがします。
でも冷やかしが多いというのはそれだけ注目されているってことでもありますよね。

[970: 購入検討中さん]

まあまあまあ、阪急はしょうがないねえ。
のんびりしてるから。長い目で見てやって頂戴。
苦楽園のほかの物件より安いのは確かなんだから！

[971: 匿名さん]

値段より坂と駅距離と外観が微妙だと思います。

[972: 匿名さん]

>>971
そうでしょうな。
もっと高い夙川駅前のジオグランデは速攻で完売してましたな。

[973: 匿名さん]

>>971
外観は確かに良くないですけど、坂と距離は変えられない以上、やはり価格が高いってことじゃないでしょうか。

[974: 匿名さん]

>>972
ジオグランデは坪257で坪20しか違わない。
まあ、あんな線路前は安くても買わないけど。。

今はどこも15%値上がりしてるから、価格は仕方ないんだけど、もう一息ほしいよね。

[975: 匿名さん]

値引きを待っている人が割と多い？
この立地でジオなのにこの価格帯なら妥当なのでは？
値引き、値引きという人に限って実際は買わなかったりするかもね。

[976: 匿名さん]

いや買えないんですよ。

[977: ご近所さん]

目の前の豊楽公園は桜の名所で、長い滑り台もあって子供は凄く喜びます。苦楽園駅からは坂がありますが、子育て環境は良い所です。
あとは戸建、マンションの個人的な価値観と価格次第かと思います。

[978: 匿名さん]

ジオは坂を除けば駅にまあ近い割りに環境の良さが魅力でしょうね。
周りは林で静か、前は公園、低層階だが眺望よし。

何年も苦楽園口のマンション見てるけど、駅西で住みたいところ少ないなあ。

ローレルかプラウドははいいけど、高いし、東側ってのがどうも。

郊外の支線で幹線道路前に低層会に住む人の気持ちは全くわからないわー。

ライオンズ 駅やや遠い、やや高い、幹線道路前、買い物便利、デベがカス
ローレルコート 駅超近い、超高い、準幹線道路前、駅東、
パークハウス、駅普通、安い、幹線道路前、駅北、買い物不便
レジデンス 駅やや近い、安い、幹線道路前、駅北、買い物不便、
サンクタス 駅やや遠い、普通、幹線道路前交差点、
パークハウス 駅普通、やや高い、静か、駅南東、買い物不便、
プラウド 駅やや近い、超高い、静か、駅東

[979: 匿名さん]

外観は確かに変わった感じですけど、
売れ行きにそこまで影響するものなのでしょうか？

[980: 匿名さん]

やや高い、やや坂、環境除くと物件レベルは普通なところが影響してるかな。苦楽園口で比較対象もないので、欲しい人は放っておけば買うんじゃない？

[981: 匿名さん]

地理面以外は、センターイン、タブルバルコニー、エレベーター多数、直接基礎地盤、全巻南向き、透明手摺り、フィオレストーン、広めの間取りと収納の多さは高級感ある。

その割に、デザインののっぺりした感じ、ごみ捨て場のだささはもったいない。ディスポーザーなしなトイレタンクありは不思議。ボイドスラブ250や戸境壁180や天井高250は超普通。

個人的には気にならないんだけど、後者は気になる人もいるんだろうね。

機械式駐車場はまあ仕方ない。

[982: 匿名さん]

>>980
上の下ぐらいじゃない？

[983: 匿名さん]

ディスポーザー無しトイレの手洗いカウンター有は個人的にプラスの要素ですが、ディズポーザーは人気のある設備みたいなので、惜しいと思う方もいらっしゃるのでしょうね。

[984: 匿名さん]

>>983
トイレ手洗いいいね！

ディスポは小戸数マンションではあまりなくない？
個人的にはディスポにいれてはダメなものをわけるのがめんとくさくて
はやりだして10年、排水管や浄化槽のトラブルもよくみます

[985: 匿名さん]

俺んちディスポ付いとるけど使わん邪魔や

[986: 匿名さん]

ディスポってなんですか？

[987: 匿名さん]

賑やかな音楽にあわせて踊るところですよ。
バブル時代に流行りましたよ。

[988: 匿名さん]

ディスポーザはシステム上大規模マンションでしか取り付けできないのでしょうか。
40戸程度では設置コストがかさみすぎてしまうのかもしれませんね。
あと、マンション購入諸費用の100万円分サポートは頭金に充てる事も可能なのでしょうか。

[989: 匿名さん]

本気で買う気あるなら1000万の値引きで指値してみたら？

[990: 匿名さん]

ここ直床で、普通の天井だよね。

まあ、二重床は太鼓現象あるから実は直床よりも遮音性も高くないと言われだしたけど、買い手にはフックにはまだなると思うし、一定の利便性もあると思うので、なんでやらないのかなと。

二重床や二重天井にしてほしいわけじゃないけど、階高に
余裕ないから？
躯体関係が普通な印象。他のジオもそうなのかしら。

[991: 匿名さん]

>>988
そうかもね。
すでにかつかつの敷地にたってるし。

そうでなければ、たいして費用かからないような気もするので、いれればいいのにとは思う。
私はいらないけど、リセールのこと考えてるので。

[992: 匿名さん]

＞＞９９１
リセールの事を重要視するなら「立地」を最重要に考えないとアカンよ。
ディスポーザなんて、いざ査定となれば無いよりあった方がいい程度のもの。
中古を買う人は（特に転売屋）リフォーム前提で買う人が多いですね。
リフォームに全く無知な人が、「リノベーション物件」と称する
業者の転がし物件を買ってるのが中古取り引きの現実です。

共有部分は個人の勝手には出来ませんが、占有部分は結構変更できるものですよ。

[993: 匿名さん]

>>992
そんなもんですか。
ディスポーザーは後付けは無理だと思うので、ついててくれてもとは思います

立地はどう思います？
周りの中古物件価格を調べたけど、悪くはない印象。
駅前にマンションもできなさそうだし、10年で80%-90%ぐらいけるかな？
グランメゾンは売り出しより高くなってるけど、特殊例てことで。、

[994: 992]

＞＞９９３
設備と云う物は最初から造っていれば安価に出来る物でも、後から付けるとなると
見栄え、費用の点で問題が多いですね。
ディスポーザーについては「排水管の容量」等で、後付けは現実的でないと思います。
まあ、ディスポーザーの価値、評価については男と女では違うと云う事でしょう。

立地については貴方の判断に任せますが、見知らぬ私を指名して尋ねるなら、
友達に聞く様なため口ではなく、ちゃんと礼儀をわきまえるべきだと思うね。

[995: 匿名さん]

ディスポなんか△コーナーあるから要らんわ。

[996: 匿名さん]

ディスポーザーってディスポって言うんですね。
勉強になります。
無くても安くならないなら有ったほうがいいですね。

[997: 匿名さん]

見知らぬ他人に期待もされてないのに出しゃばるなら、
いきなりアカンとか部下にドヤるような指示でなく、
老人なりの礼儀と中身ある回答をすべきだと思うねw

[998: ９９２]

苦戦しているからと云って”八つ当たり”されても困りますう。（笑）

[999: ﾏﾝｺﾐｭﾌｧﾝさん]

また新しいゴミが湧いてきたね★
ここはいつもいいね！★

[1000: 匿名さん]

＞＞９９９
ゴミ同士ここで共食いしろよ。

[1001: 匿名さん]

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/551545/

次スレ立てました

[1002: ﾏﾝｺﾐｭﾌｧﾝさん]

>>998
きれいだよよ、992。
次スレでも実社会のルサンチマンを
もっともっとぶちまけて輝いてほしい