グランスイート広尾 （港区南麻布）

[匿名さん]

公式URL：http://www.gs-hiroo.com/
グランスイート広尾
所在地：東京都港区南麻布4丁目53番5、53番31、53番38（地番）
交通：東京メトロ日比谷線 広尾駅 徒歩6分
総戸数：118戸
構造・規模：鉄筋コンクリート造　地上8階地下1階建
間取り：1～3LDK、37.85m2 ～ 129.84m2
販売開始予定：平成25年8月上旬
入居：平成26年3月下旬予定

事業主・売主：丸紅
設計・施工：前田建設
管理会社：丸紅コミュニティ

[601: 匿名さん]

古川橋の交差点からの明治通りなら、広尾の話というより、白金高輪や麻布十番のことですね。
この物件は明治通りから少し登ったところにあるし、古川橋近い三田や白金高輪駅の近くのほうが、リスクは高いと思います。

[603: 匿名さん]

ここの地盤診断の結果は、「普通～不良」でした。ちなみに解説は、「盛土・埋土共に、締め固め状態。経過年によって地耐力は異なります。低地への盛土の場合長期的な沈下の問題が起こります。また、水部の埋土は緩く軟弱な状態になっていることが多いです。」となっています。

[604: 匿名さん]

出処は何処でしょうか？
営業さんに聞けば教えてくれるのかな

[605: 匿名さん]

＞600さんが投稿したURLですが。

[606: 匿名さん]

マンション自体が冠水しないとしても
普段から車で通る近所が冠水するんならイヤだと思うんですけど

[607: 匿名さん]

やはり低地は良くないですね。
一般住戸販売前に確認できてよかったです。

[608: 匿名さん]

＞605さん
604　ありがとうございます。

[609: 匿名さん]

都営、お墓、冠水道路に囲まれた当物件をこの価格で販売出来たら、素晴らしい営業スキルだと感心します。

昼に跡形も無くなったって言われても、転売目的でなければ20年、40年と
保有するのですから、10年に一度で不安になるようではとても買えませんよ。
よっぽど割安なら海外投資家、賃貸目的で購入する人も出て来そうですね。

[610: 匿名さん]

あまり土地勘のない方で、資金はそこそこがあるので（ウェリスを買えるほどではない）いつかこの辺りの住所に住みたいと思っていた方が買われるのでは？あとは地方の資産家の東京での宿泊にとか、芸能人とか、孫が幼稚舎に受かったから娘夫婦に買ってやろうとか。

[611: 匿名さん]

そういえばまさに地方の資産家らしい方がモデルルーム見学にいらしてました。
でも地方の資産家さんも低地、下町は避けられるのでは？

[612: 匿名さん]

いや、地方の方にとってここの住所はまったく下町ではない。むしろ自慢できる住所。低地と言っても、あまり気にしないでしょう。むしろフランス大使館の向かいに住んでると言えることが大きい。

[613: 匿名さん]

でも、グーグル等で簡単に地図を見れるし、
「あぁ、都営の隣か」と思われるかも。。。

[614: 匿名さん]

地方の方ってだまされやすいというか感覚が違うのですね。
資産家はどこにおすまいでも見識があると思っていたもので残念です。

[615: 匿名さん]

そうではなく、東京の一等地に資産を持つことに対する価値観が違うのでしょう。お金の使い道に困っている方もいますし。見識の有る無しではありません。

[617: 匿名さん]

条件の悪い部屋でよいのですが、1億4000万程度だと、
どれくらいの広さの部屋を買えますでしょうか。

[618: 匿名さん]

すみません、物件概要みたら、出てました。

坪500くらいするんですね。これだと、MR行く気すら、起きません。。。

広尾界隈は、手が届きそうで、手が届かないですね。

[620: 匿名さん]

↑
中古でしょうか？　新築だと物件ないですよね。（南麻布４、５或は西麻布３、４丁目で）

[621: 匿名さん]

坂上よりは安いので、買えないなら、潔く諦めるべし。

[622: 匿名さん]

地方の人間は住所自慢なんかしない。

田園調布と成城が金持ちの街。
恵比寿、表参道、自由が丘、中目黒はお洒落そう
でもボロイ家もあって幻滅。

そんな感じ。

[623: 匿名さん]

ここは、低地、下町、水害リスクを承知の上で、また割高でも何らかの理由があって買われるのでしょうね。スムーズに完売するかな。

[624: 周辺住民さん]

港区から区民に「港区ハザードマップ」が配布されましたね。その中の液状化リスクのマップを見ると、埋立地が高リスクなのは今さら言及する必要はありませんが、川沿い（暗渠の川も含めて）や川の合流地点周辺が、リスクのある地域としてくっきり色分けされている様子が一目瞭然です。ここの土地も笄川と渋谷川の影響は少なからずあるようです。もちろんいちいち気にしていたら住めないし、商売にもならないですが、事実は事実として認識すべきです。

[625: 匿名さん]

そんな事は、わかってますよ
ありがとう

[626: 匿名さん]

東側住戸は、浸水リスクあるエリアになっていますね。対策されているんでしょうか。

[627: 匿名さん]

まるであら探しのようにネガティブな情報が投稿されますが、実際購入を検討している人にとっては、情報の真偽を見極める必要はありますが、あとで「しまった！」と思わないで済むと思えば、とてもありがたいことでしょうね。歪曲されたり、怪しい情報は、まず文章からして稚拙ですから、およそ見当は付きますけどね。

[628: 購入検討中さん]

購入検討中ですが、このマンションの道路は東から西へ緩やかに傾斜しており西側の住宅に水が流れて行くとの説明でした。

[629: 匿名さん]

＞628さん、地盤や液状化については説明がありましたか？

[630: 匿名さん]

629さん
ネットで情報とれるので、まずはご自身で確認された方がよろしいかと思います。国土交通省、港区のHP等から。
また、地質調査データの資料を売主がもっているので、確認されるといいでしょ。

この領域は情報収集（より信憑性・正確性の高い情報）して、自分で判断するしかない無いと思います。

[631: 匿名さん]

知りたかったのは中身ではなく、水はけのこと以外に地盤や液状化の説明もあったかどうか、だけなんですけど。

[632: 匿名さん]

聞き出さなければ、とくに説明しない営業もいるでしょ。聞き出すことも必要ですからね。説明がなかったから、とか、それはなしよ。心配事項あればどんどん調べて、聞き出すべきでは。

[633: 匿名さん]

賛成です。

[634: 匿名さん]

そんなに買ってしまった人を追い込まなくても…。

[636: 匿名さん]

ここは液状化するのか？

[637: 匿名さん]

M7.3の首都直下型シュミレーションでは可能性が大。周辺の川沿い（渋谷川と笄川）はもっと大。

[638: 匿名さん]

場所によって変わりますが「東京都港区南麻布」周辺の表層地盤増幅率は 1.476251 で
1.4-2.0で数値が高くなるほど揺れやすく南麻布は、比較的地盤はしっかりしているので
余程の大きな地震が来ない限りは液状化のリスクは少ないかと思われます。
ですがNo.637さんが言われるとおりに川沿いなどは地盤が緩く液状化する
リスクは高いです。

[639: 匿名さん]

港区が先日配ったマップをみると、この地区は割りと安全にみえたんだけどなー

[640: 匿名さん]

＞639　「割りと安全にみえたんだけどなー」などという個人的な感想もどきの曖昧な情報は必要ありません。

[641: 匿名さん]

こちらの営業担当の方からこのマンションの場所の地盤は良いとの説明がありましたよ。

[642: 匿名さん]

地盤が悪いですよ、と説明する営業なんています？しかも「地盤は良い」というあいまいな表現。

[643: 買い換え検討中]

ここは価格と立地のバランスが優れている（妥当もしくは割安）と思います。
広尾5丁目は邸宅地としては素晴らしいですが価格はここよりも2割高いですし
パーマンあたりはここより格段高くなりますよね。
フラット駅6分ですから決して悪くないです。
都営は築50年で建て替え予定ありますし。

[644: 検討中の奥さま]

地盤地盤と言っている方は、ウェリス有栖川を購入された方でしょうか。
液状化するとか本気でいっているのですか？

[645: 匿名さん]

都営の建て替え予定あるのですか？

[646: 匿名さん]

値段が妥当って、この冴えない立地でも広尾駅徒歩６分なら許されるの？
すごい金銭感覚の人が多いのですね。
まだプラウド南麻布、広尾タワーズや旧NTTのセミナーハウス跡地なら坂下でも許容範囲だけど。

[647: 匿名さん]

＞644　本気とかの問題ではなく、シュミレーション上リスクがあるという話です。世の中には、シュミレーション上とは言え、液状化リスクの無い（または低い）土地とリスクのある（または高い）土地があって、たまたまここは後者だということ。その事実は変わらりません。それを割り引いてもなお魅力のある物件かどうか検討中です。

[648: 匿名さん]

ここの低地はどうしても液状化のリスクがありますよね。
ここも大地震がきたら液状化の可能性があるようなので、
それを割り引いても、価格の含め購入するだけの魅力があるか
同様に検討中です。

[649: 匿名さん]

もちろん、港区南麻布と渋谷区恵比寿の違いはありますが、広尾駅からは同じくらいの距離で、以前、サンメゾンが２LKD　55平米で5500万くらいででていたことを考えると、この物件は一番小さい40平米で5100万というのは、やはり、高い気がしました。

[650: 匿名さん]

比べる対象おかしくない？

[651: 匿名さん]

確かにおかしい。

[652: 住まいに詳しい人]

＞646　じゃあなぜここのスレにはりついているんですか？
マンションは立地がすべて。立地が気に入らないのに興味はあるってことですか？

[654: 匿名さん]

平幕と十両ぐらいの格差はあるだろう。

[656: 匿名さん]

立地は最高ですね。広尾駅は国際色豊かで雰囲気がとてもいいですよね。
有栖川宮記念公園も子供のお散歩にはすごくいい場所です。アヒルなんかもいて
我が家の子供達は大好きな公園です。釣りをしている人をよくみかけます。
この間何が釣れるか聞いてみたら、ヘラブナが釣れるとおじさんが教えてくれました。

[657: 匿名さん]

どうでもいいんじゃない。ここ検討する方、サンメゾンは検討対象外だから

[659: 匿名さん]

そのあたりはご自身でご判断を。

[660: 匿名さん]

グランスイートとサンメゾン、どちらも中堅だし、そんなこといったら、フランス大使館隣のプラウドも、丘の上のパークなどに比べたら、みんな同じですよね。
実際、グランスイートの価格が見えてきたら、サンメゾンのあまりにあまってた部屋が一気に売れたらしいし、グランスイートを考えてた人がサンメゾンも対象にしたんじゃないでしょうか。

[661: 匿名さん]

グランスイート広尾以降この近辺で大型物件はしばらく出ないのでしょうか。

[662: 匿名さん]

近くに住友が出るよ。
もっと高いだろうけどｗ

[663: 匿名さん]

住友は分譲で確定ですか？

[664: 匿名さん]

上層部の外側できてきましたね。上層部のルーフバルコニーはやはり、まわりの建物から見えてしまいますね。

[665: 購入検討中さん]

グランスイートは定価で買う人は、稀有ですよ。
値引き、サービスで、３００万くらいはすぐ。
この間少し悩んでたらもっと検討してくれた。
そっから先は売れ行き次第かな？

[666: 匿名さん]

値引きの話しは、麻布台の話だよ。ここは、無理。

[667: 匿名さん]

新価格前の都心物件で値引きは無理

[669: 匿名さん]

少なくともいまは値引き厳しいと思います。
今後の物件は、建築費の高騰から更に単価上がりますので、現行物件を竣工前に下げる理由はあまりないです。

[670: 匿名さん]

住友の物件名は？

[672: 匿名さん]

ここは、ないよ。販売開始して、間もないからね。

[673: 匿名さん]

公式サイトが見られなくなっていますね…何故ですか？

[674: 物件比較中さん]

色んなモデルルーム見たけど
ここが一番おしゃれでよかったけど。

[675: 匿名さん]

良かったけど、高い。
ファミリータイプは億ションでしょ。

[676: 匿名さん]

良いから、高い。

[677: 匿名さん]

億ションで当たり前だと思うんだが
安いマンションでは住民も安っぽくなる

[678: 匿名さん]

良いから高い、とは限らないところが新築マンションの難しいところですよね。「安っぽい住民」という表現はかなり問題かと思います。安っぽい＝可処分所得がそれほど高くないということでしょうか？それとも人間性？人間性で言えば、えてして金持ち（特に成金）は、傲慢で我がままで見栄っ張りな人が多いように思いますが。

[679: 匿名さん]

正直、売れ行きは芳しくないですよね…
見に行きましたが、パスしました。
アドレスは何とか広尾って感じで、広尾憧れそうにはいいのかな…

[680: 匿名さん]

アドレスは南麻布よ。

[681: 匿名さん]

有栖川公園はこれから紅葉になり、楽しみですね。

[682: 匿名さん]

徒歩圏なのでそれはそうですが、部屋から見える訳でもないのでね。

[683: 匿名さん]

お隣が都営住宅なんですね

[684: 匿名さん]

敷地の使い方とかは、お隣の都営の方がはるかに贅沢ですけどね。

[685: 匿名さん]

こんなに都営住宅に囲まれているのに、億ションと言われてもなぁ~。

[686: 匿名さん]

場所みたけど、ここは億ションは似合わないですね。

[687: 匿名さん]

要はミスプライスな物件ってことだと思いますが、では安ければ買うのか、と聞かれれば「うーん。」でしょうね。

[688: 匿名さん]

広尾、女性には人気みたいですよ。

[689: 匿名さん]

広尾も場所による

[690: 匿名さん]

ほしい人は黙って（既に）買っている。

[691: 匿名さん]

確かに厳しいと思われたパークハウス広尾羽澤も
残り少ないし、ここも良い部屋は意外とすぐに売れるかも。

[692: 匿名さん]

MRいけば分かりますよ。

[693: 匿名さん]

プレミアム住戸販売開始から、1ヶ月ちょいですがもう半分くらい売れてるみたいですよ

2期で検討中。。。

[694: 匿名さん]

南麻布なんだけどね。。

[695: 匿名さん]

プレミアム住戸が半分売れただけなの？？

[696: 検討中]

全戸数の半分くらい売れてるみたいです。

[697: 匿名さん]

うそ？！

売り出した住戸数は、プレミアム住戸を含めて全体の４割じゃなかった？？

間取りオタクさんのブログでここが取り上げられたときに、そう書いてあった。

売り出し住戸が４割しかないのに、全体の半分が売れてるって、有り得なくない？？

[698: 匿名さん]

一期二次やったんでしょ。

[699: 匿名さん]

最初のプレミアム住戸の発売が１期１次で、
次の一般住戸の販売開始が１期２次だとすると、計算合わないじゃん？？

[700: 匿名さん]

購入者は人気のあるマンションだと思いたいんだろうけど、完売まではそれなりに時間がかかる気がします。