グランスイート広尾 （港区南麻布）

[匿名さん]

公式URL：http://www.gs-hiroo.com/
グランスイート広尾
所在地：東京都港区南麻布4丁目53番5、53番31、53番38（地番）
交通：東京メトロ日比谷線 広尾駅 徒歩6分
総戸数：118戸
構造・規模：鉄筋コンクリート造　地上8階地下1階建
間取り：1～3LDK、37.85m2 ～ 129.84m2
販売開始予定：平成25年8月上旬
入居：平成26年3月下旬予定

事業主・売主：丸紅
設計・施工：前田建設
管理会社：丸紅コミュニティ

[351: 匿名さん]

事前説明会行かれた方、どうでしたか？

[352: 匿名さん]

＞事前説明会行かれた方、どうでしたか？
MRが２タイプありますが、130タイプしか内覧できませんでした。（他は90タイプ）準備の都合とのこと。
この部屋は２億超えの部屋だとのこと。価格はまだ未定。
仕様・設備に関してはGS麻布台とどちらがいいのですかね？　違いが良くわかりませんでした。。

[353: 購入検討中さん]

週間ダイヤモンド7/27号によると、グランスィート広尾は平米単価162万円（坪単価約535万円）となっている。ウェリス有栖川よりも高い設定！！！！！

[354: 匿名さん]

ウェリス有栖川はもっと高かったような？

まぁ、どこも今高いですし、三田のパーマンなんか坪１０００位でしょ。そんなものでは？

[355: 匿名さん]

お盆あけ以降に予定価格をだすそうです。

[356: 匿名さん]

えー！まだ価格すら出してないんですね…。
でも130の部屋が2億超えとなると、平米150～。
坪500は超えてくる計算ですね。
ダイヤモンドの予想とも大幅なズレはないし。
微妙かと思って二の足踏んでましたが、三田にするかもです。

[357: 匿名さん]

安いところは３５０くらいでしょう。

[358: 匿名さん]

どうやら丸紅は広尾で麻布台の二の舞を演じたいらしい

[359: 匿名さん]

日当たりを見に、現地に行ってみました。周囲の建物が三階建てなので、狙い目は四階あたりですかね。

[360: 匿名さん]

これだけ粘ったんだから、安く出すのかなと、思っているのだけど。。。

[361: 匿名さん]

高いですよ
一番安いとこでも450予想

[362: 匿名さん]

販売がずれているので、消費税８％物件になるようでした。

[363: 匿名さん]

仕様・設備はどうですか？（麻布台とかと比べて落ちますかね）

[364: 匿名さん]

麻布台をしらないので、比較できないですが、標準的な仕様のようでしたよ。
ガラスウオールで、ベランダは広くなかったです。プラウド南麻布のような感じですね。

[365: 匿名さん]

麻布台と同等くらいの印象でした。
オーバーヘッドシャワーやキッチン周りなど。

[366: 匿名さん]

全体的に間取の狭い部屋が多い。

130平米のモデルルームは二億というより二億後半。
110平米以上は一億後半〜二億台。
予定ですが。

当たり前ですが麻布台よりは明らかに高そうです。

[367: 匿名さん]

当初予定より仕様を大幅に変更しているそうです。
予定より高級路線にしているとか。
そのため、カラーセレクトはなし。
竣工も来年夏に延期だとか。

[368: 匿名さん]

白金の積水タワーも高いし、正直買えるとこがなくなった（苦笑）。

広尾駅周辺で、坪４００〜４５０で３０平米くらいを希望。

って、無理な願いなのかね。

[369: 匿名さん]

竣工は三月、引き渡しは四月ということでしたよ。

[370: 匿名さん]

いやはや、坪４００なんて言っていた人は、責任取ってもらいたいよ（笑）
坪５００以上、７０M２以上の部屋はみんな億ション,
って感じかな（もちろん予定も出ていないのですが、話を換算すると・・・）

[371: 匿名さん]

ですね。
60前半の一番小さい部屋が8000万台くらいかな？と予想してます。
思ったより全然高い…涙

[372: 匿名さん]

どうして当初予定より高級路線に変更したのでしょうか？
フラット駅近物件に予想以上の需要があるとみたのでしょうか？

[373: 匿名さん]

アベノミクスでしょうね。

[374: 匿名さん]

時期的なものだと思っています。億ションが売れているので、より利益率の高い高級路線にしても大丈夫という判断になったのではないでしょうか。

[375: 匿名さん]

パンフレットにオプショナル仕様の写真が多すぎて実物がイメージしにくいです。

[376: 匿名さん]

アベノミクスで高級路線でも売れると思っているのでは

でも麻布台より少し高いくらいで適正価格かなと、初めから思ってましたけど

[377: 匿名さん]

１０月頭ぐらいに増税が決定されるので（ほぼ財務省のいいなりになることは間違いない。政治家は能無し。）、以降、不動産業界の過熱ぶりは鎮静化されるでしょうね。ここはタイミング的に微妙かな。

[378: 匿名さん]

アベノミクスというより、近隣住民反対運動で、当初９階建てだったのか一階減ったのと、上の階の戸数がへったために、売上目標を達成するために、高級にして価格を上げたんじゃないでしょうかね。今年の頭くらいまでは、反対の旗がたってましたからね。

[379: 匿名さん]

そんな反対運動があったんですね。
それにしても、お盆明けにならないと予定価格すら出てこないとは…。

[380: 匿名さん]

そですね。設計変更を何回かいれていてその影響が大きいかと。（あとから車寄せを設計等？）あと、敷地内に近隣用ゴミ置場も結局設置しなければならなかったことが残念。押し切られた模様。。（景観とか心配）
まあ、近隣との交渉・調整や施工管理等含めマネージメントがちゃんとしてない感はどうしても拭いきれません。突貫工事にもなっているのでは、なんて疑っちゃいますし、品質にも影響がでるんじゃないですか。

こういうのをみてしまうとやはり大手（野村、三井、住友、三菱）がいいのかな、なんて考えちゃいますね。

[381: 匿名さん]

２部屋あるモデルルームのうち１部屋が調整中？とかで見られなかったり
度重なる設計変更だったり…確かにマネジメントに不安がありますね。
広尾徒歩６分に惹かれて待ってましたが、これならPH西麻布やグラン南青山買っておけばよかったかも…。

[382: 匿名さん]

＞２部屋あるモデルルームのうち１部屋が調整中？とかで見られなかったり
既に、モデルルームでさえ突貫工事中？だめだこりゃ笑

[383: 匿名さん]

感想

・内容の割には思ったより高い

・内装仕様はGOOD

・駅距離など立地はGOOD

・詰め込んだ間取りが多い

・広めの部屋でも収納狭い（トランクルームのレンタルなし）

・駐車場アプローチがイマイチ（一方通行の関係）

正直期待ハズレでした・・・

[384: 匿名さん]

１階減らした影響がモロにでて詰め込んだ間取りになってるのかな？

[385: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[386: 匿名さん]

周辺は小さな一戸建てが多い坂下ですが、
駅に近い（マンションへのアプローチの雰囲気の良し悪しは別として）
ので人気が出るのかもしれませんね。
これから周りの環境も高級感が出てくるのかなぁ。
立地環境の割りには高級仕様物件だと思います。

[387: 匿名さん]

全ての方角がお見合い住戸になるよ（除く上層階）。ここは。

[388: 匿名さん]

近くを通ったので、現地を見て来ました。
エントランス部分が見えたのですが、一階部分の床が地面より低いみたいですね。
あと、最近のマンションにしては、各階が低い気がしたのですが、気のせいなのかな？
確かに、３８７さんが言われるみたいに、お見合いになる戸が多そうですね。
今日はゴミ日だったみたいで、マンションもまわりには、エントランス側に２箇所、町内のゴミ置き場がありますね。
これがそのまま残ると、正面の両脇にゴミ置き場となるようで、ちょっと考えました。

[389: 匿名さん]

とにかく残念…

仕様は予想していたより良かったが、階数減らした事によってかアベノかで割高感あり。
その上突貫工事や今後の不安要素が…

上層階しかオーダー対応ないのもね。

坪単価４５０越えでも、満足度があれば購入したのにホント残念。

[390: 匿名さん]

残念すぎますね。
麻布、広尾、青山周辺でこれから発表される計画ってありますか？
あったとしたらここよりさらに高くなりそうですが、全体的な満足感という意味で。

[391: 匿名さん]

青山アパート立替プロジェクトがありますね。プレミスト南青山のスレにでてますが。立地よすぎて最低＠６００では。。

[392: 匿名さん]

ゴミ置き場は、北側のみでした。でも、駅からの導線にあるので、人を呼ぶ際にも気にはなりそうです。

[393: 匿名さん]

近隣住民に押し切られてこんなゴミ置場を敷地内として設置することになった。車寄せもなぜか後付けで設置みたいだけど、ここ、図面にちゃんと表記されていないんだよね。トランクルームもなぜか全戸なし。間取りも小さめ（特にリビング）。風呂は大きめのが多いんだよね。外国人向け？　紹介ビデオもなぜか英語の音声（笑）。ここはインターナショナルというのは自明なんで別にという感じだが、全体的な印象として何もかも中途半端だな。

[394: 匿名さん]

＞３９０
わたしもそれ知りたいです。このところこの界隈は随分供給が活発だったので、まだまだ隠し球があるのではと勘ぐってしまいます。

青山って、地所がかなりの高額で買ったところですか？好きな人は好きそうな立地ですね。

他にはありますか？特に、六本木通りの南側の情報を知りたいです。

この前、広尾羽澤みに行ったら、隣で戸建て用の土地が売りにでていて、まぁ、歩いて見るものだなと思いました。

[395: 匿名さん]

元麻布と南麻布でパナの小ぶりのマンションありますよ。

[396: 匿名さん]

確かに間取り狭いですよね。
狭い部屋が細切れにあるより、部屋数が少なくても広い間取りの方が好みなので残念。
それにしても収納スペースが狭くて、トランクルームもないのは、住む人のことを考えた設計なのか、いろいろな点で不安になってきます。

[398: 匿名さん]

＞391さん
＞394さん
＞395さん

青山アパートの建替えは…確かに坪600は越えてきそうですよね。
残念ながらさすがにちょっと手が出ないです。
パナは安いには安いですが、モノがどうなのでしょう。

隠し玉、ないですかねー。

[399: 匿名さん]

みなさん失望しているのでしょう。
販売時期を遅らせ、HPも孔雀のまま、じらしきった上で出てきたのがこれでしたから。

紹介ビデオが英語だったのに建物自体に外国人向け要素が感じられない（広さ・天井高・設備等）ことからも
マンションのコンセプトがぶれぶれなのが見て取れます。
周辺環境に合わせて素直に地に足の着いたそこそこのグレードのマンションにしておけばよかったものを。
諸事情から無理に高級物件にしようとして、ただの高額物件になる気がします。残念無念。

[400: 匿名さん]

＞399 ただの高額物件になる気がします。残念無念。
その通りですね。このデベ、麻布台を全然教訓としてないね。脳みそ足りなさすぎ（笑）。

[401: 匿名さん]

建物、立地、値段、どれも中途半端。

[402: 匿名さん]

残念無念、正にその通り。

この物件を待って、他を見送ってたいたのを後悔。

[403: 匿名さん]

＞この物件を待って、他を見送ってたいたのを後悔。
我が家もそう。三菱３件（広尾、南青山、西麻布）みたが、駅近の観点でパス.　がしかし、ふたを開けてみたら。唖然、、　HP更新しないのも納得だよ。ずーと孔雀でいてくださいな（笑）

[404: 匿名さん]

今、HPみたら内容の更新は全然なくて、夏期休業だけ更新してやがる。怠慢な会社やな笑

[405: 匿名さん]

コンセプトがぶれぶれ、正にその通り。

ところでどなたか、この物件の近くのNTT麻布セミナーハウス跡地の
空き地が今後どのようになるかご存知な方いらっしゃいませんか。
つい最近まで、ウェリスやプラウド南麻布のモデルルームや駐車場のあった
場所です。

[406: 物件比較中さん]

４０５さん

あの場所、風情があってよいですよねぇ。

[407: 匿名さん]

>403さん
我が家もまったく同じです…。
けどこの際南青山グランに舞い戻ろうかと思ってます。

[408: 匿名さん]

４０５さん

私も気になって調べましたが、
中々正確な情報がないですね。

広尾タワーズ前の最高立地。
仮にマンションが出来ても相当な価格でしょうね。

[409: 購入検討中さん]

愕然としました。
更新されたのが夏期休暇のお知らせですから。
こういうことをさせれるデベロッパーさんの物件は後が怖くて買えません。
どのような物件であるにせよ、今後フォローするのを止めます。

[410: 匿名さん]

ほんと残念すぎる。
こうなると南青山のグランのよさが際立ってみえるのは私だけでしょうか。もはや駅までの徒歩5,6分の差はどうでもよく思えてきました。

[411: 匿名さん]

駅近マンションが欲しい人は、サンアリーナ広尾を選択するからね。
なんと広尾駅徒歩3分。雰囲気も、ここよりは良い。

グランを選ぶような人は環境重視派でしょう。ニーズが違います。

[412: 匿名さん]

すみません。舌足らずでした。


雰囲気も、ここよりは良い。
↓
周辺環境の雰囲気も、ここよりは良い。

[413: 匿名]

旧NTTルパルク駐車場（麻布セミナーハウス跡地）は大手動産会社が土地を取得しましたよ。
利用用途は未定らしいですが用途地域から考えると分譲マンションを建設する可能性が高いのではないでしょうか。。

[414: 匿名さん]

＞旧NTTルパルク駐車場（麻布セミナーハウス跡地）は大手動産会社が土地を取得しましたよ。
タワマンできそうですな（笑）ここなら１階でもいいやWW
建築計画の看板がでるか見張ってよ。

[415: 匿名さん]

どこが取得したのですか？
ここより駅近ですし、分譲となればかなり気になります。

[416: 匿名さん]

413さん
情報ありがとうございます。
分譲マンションとなればタワーマンションの可能性もありですね。
ここならタワーマンションでも買いたいです。
楽しみにしてます。

[417: 匿名さん]

こりゃー待ちかなWW　（定借でもいいや）

[418: 匿名さん]

あたぼ～よ。南麻布の高台で高級建替えの噂さあるとどこかが見たけど、ど～お。

[419: 匿名さん]

↑有栖川公園のとなりはこども圓建築中だが、そことの勘違いじゃない？

[420: 匿名さん]

麻布運動場、テニスコート前のホーマットAugustが壊されて、
マンション建設を期待していたら、今度、A×Aの社長さん宅になる模様。
裏の一戸建て３件分の土地の広さのようです。

[421: 匿名さん]

＞４１９

そこではないよ。ナショナル麻布の裏辺り。

誰かが、地下鉄の宿舎の建設、とか前に書き込んで
いなかったっけ？

って、ここのMR行ったら、どなたかデベに聞いて下さい。
そんな情報も正確に知らないようなデベはないでしょう。

[422: 匿名さん]

買ったのは住友不動産ですね。
今日の日経不動産マーケット情報に出てましたよ。

[423: 匿名さん]

＞そんな情報も正確に知らないようなデベはないでしょう。
この前質問したら、返答できなかったよ（笑）。北東側ホテル前の小さい敷地に関しても。レベルわかるでしょWW

[424: 匿名さん]

あの立地で住友不動産なら坪600コースだろう。

[425: 匿名さん]

分譲でない可能性もあるよね。商業施設＋高級賃貸（外国人向等）とか。分譲ならすみふはパスかな。予算軽くオーバーになりそうだ。

[426: 匿名さん]

NTTのところは特区外だからタワマンは建てられない。ここも特区外だけど。

[427: 匿名さん]

タワマンでなければ、広尾タワーズのような高級賃貸になるのかな。
はやく知りたい。

[428: 匿名]

413さん、嬉しい情報ありがとうございます。
ここのマンション出来るなら私も待ちたいです。
ここなら、定借でもかまいません。

[429: 匿名さん]

3A駅近でこのサイズの土地はまず出ないから賃貸ってこともおおいにある

[430: 匿名さん]

ここは有益な情報交換がなされていていい雰囲気ですね。
もはや全てグランスイートと関係ないですが笑。

話題に挙がっている土地なら定借でもかなりのお値段しそうですね！

[431: 匿名さん]

確かに住友不動産なら代官山に引き続きラトゥール広尾or南麻布ってのもあるかもね。
一中高で300%しか指定されてないし、前面道路の幅員が小さいから低層しかできないし、オープンエンド型私募ファンドの物件としては最適かもね。

[432: 匿名さん]

敷地が広いので、おしゃれな商業施設も作ってほしいな。

[433: 匿名さん]

港区は高さ制限の新しい条例で地価が全く変わることになるから要注意。

[434: 匿名さん]

港区な高さ制限の話は知ってますが、地価、マンションの価格にはどのように影響するんでしょうか？条例できる前に買っといた方がいいんですか？

[435: 匿名さん]

高さ制限エリアはアベノミクス特区指定されないから容積率が上がらん上に高さ制限までくらうダブルパンチエリア。建て替えがほぼ出来ないのでバリューに大差。

[436: 匿名さん]

NTTのところ、
自分は、所有or定借or賃貸には拘らないので、いずれでもよいのですが、
わりと賑やかなエリアなので、ゲーテッドというか、外部の人が敷地内
に入り込めない造りにして欲しいのと、最近のマンションみたいに、
敷地きつきつに建てずに、余裕ををもった造りにして欲しいです。

あとは、なぜ住友、、、というのが自分の一番の思うところです。
三井にやってほしかった。

また、どうせならナショナル麻布の敷地とあわせて、オシャレにやれば
よかったのにね、と思うのです。

[437: 匿名さん]

麻布台より高い感じですが、売れるんですかね。

[438: 匿名さん]

今日の日経夕刊にグロブナーが六本木の築10年マンションを坪1000万で売るってでてますね。ここが600万なら割安感ありますね

[439: 匿名さん]

近隣物件と比べると高いね。
価格を好評すると皆退いちゃうね。
麻布台が売れたりして。

[440: 匿名さん]

ここ、というのは、グランスイート広尾のこと？

割安と思う方はどうぞ買ってあげてください。坪６００で。

[441: 匿名さん]

グランスイート広尾が坪６００万ですか。
世の中の価値観は変わっていくとはいうけど、
それって、余程、麻布に憧れている人がいるってことですか。
それなら坂上の方が余程価値があると思います、個人的には。

[442: 匿名さん]

ウェリス有栖川より高い感じですか。

ウェリスの方が、
・駅から近い
・囲まれ感あるが、感じが全然ちがう。
・スーゼネ
・仕様・設備は丸紅よりいい

という印象ではありますが。

単なるぼったくり商法？

[443: 匿名さん]

西麻布レジデンスは既存不適で、the end。やはり低層に限る。

まぁ、タワマンなんか多かれ少なかれ既存不適だし、西麻布レジデンスは、そこまで超高層ではないので、スラム化はないでしょうが。

[444: 匿名さん]

割安でも質が悪いな

[445: 物件比較中さん]

事前案内会行ってきました。全体的にグダグダで買う気が一気に失せました。
価格は最安値が坪450あたりで、7階8階のプレミアム住戸は700超え。
モデルルーム130平米（ルーフテラスが30平米以上ありますが）は2億9000万くらいらしいです。
間取りが3LDKばかりでコンセプトが謎。高級路線で小さい部屋たくさんの間取りが理解できん。
広尾エリアで億出して買う人はこんな間取り求めてないでしょうに。売れ残り必至と予想。
完成間近ながら2LDKに間取り変更可能か検討はしているようですが、
すでに6階まではオプション変更の余地もないし、現実的には不可能なんじゃないでしょうかね。

[446: 匿名さん]

明らかに商品企画がぶれています。

[447: 物件比較中さん]

アベノミクスじゃないでしょうかね。
高くなったのわ。

いくらいい物件でも高く買ったらそれ以上で売れる可能性は低くなりますから。
マンションは古くなれば価値が下がるのは仕方ないですし

[448: 匿名さん]

最安値で坪450ですか…、衝撃的な価格ですね。

[449: 匿名さん]

リビング狭すぎ。
多くがお見合い部屋。
上層階でも東・北側ホーマットから見下ろされ、テラスでくつろげない？ww
で勘違い値付

[450: 匿名さん]

設計変更で１階削られたのが影響しての勘違い価格というのは本当だったのか。。。