プレシス新宿御苑ってどうですか？

[匿名さん]

ターミナル駅至近、一建設のプレシス新宿御苑について情報交換お願いします。

公式URL：http://www.presis.com/tokyo/shinjyuku-gyoen/

交通：東京メトロ副都心線・丸ノ内線　新宿三丁目駅（Ｅ７出口）徒歩2分
　　　 JR山手線・中央本線　新宿駅（新南口）徒歩4分
　　　 東京メトロ丸ノ内線　新宿御苑前駅（１番出口）徒歩10分
売主：一建設株式会社
施工会社：徳倉建設株式会社
管理会社：伏見管理サービス株式会社

【物件情報を追加しました　2013.5.4　管理担当】

[951: 匿名さん]

過去レスにもあるように、以前から１期予定の９戸以外も押さえてもらえた。残りがスーモHPの６部屋だけとは思えないけど、この６部屋を公にするってことは、販売が次の段階に入ったと見える。１期、２期にこだわらない方がいいね。
本当に残り６部屋だったら話題以上の人気だが…。

[952: 匿名さん]

間取りオタクさんのブログで誉めてますね。「揺るぎない御苑ビュー」「とんでもなく利便性の高い 立地」だって。
でも、外廊下なのに管理費が高いことも指摘してます。

[953: 物件比較中さん]

そうですね、管理費は高い
内訳を見たわけではありませんが、伏見はどこを管理するのに割高になるのでしょうかね
戸数が少ない？

[954: 匿名さん]

高い管理費は理解不能と書かれていますね。
中住戸は残念だそうですし
興味ある方は、オタクさんのブログをキチンと読んだほうが良いかと。

[955: 匿名さん]

確かに管理費高すぎ。戸数少ない上、機械式駐車場やICキー郵便受けも原因。この立地と路地に車必要か？
理事会で問題にして管理会社変えちゃえば？

[956: 匿名さん]

ここの場合は戸数の割に敷地が広いから維持費がかかるのは仕方がないでしょう
その分、周囲の建物との間に余裕があるのですから考え方次第
小規模物件で管理費＆修繕金滞納はほんと迷惑だから払えなさそうな人は止めた方が賢明だね

[957: 匿名さん]

機械式駐車場は、駐車場代収入で賄うべきでしょう。　

[958: 匿名さん]

売主と管理会社は関連企業でしょ。
つまり、安く売って管理で取る。
巧いよね。

[959: 匿名さん]

伏見管理は独立系だよ。一建設とはなんら資本関係はない。
小規模デベは関連の管理会社などもっておりません。

[960: 住まいに詳しい人]

アーネストワンとファースト住建という伏見の大株主、
いずれも合わせて一建設になったでしょう、関係ありますよ
販売さんにも関連会社と言われました
管理人はクレーム対象ですからねぇ、どういうメンツ送り込むか

[961: 購入検討中さん]

一建設になったというか、みんな飯田産業系列ってことねw

[962: 匿名さん]

売主会長と管理会社社長の名前で分かる。
一族ウマーだな。

[963: 匿名さん]

間取りオタクさんのブログ、面白いですねぇ。部屋や管理費の割合とかなかなか鋭い。ここは間取りは普通なのに、なんで取り上げたんだろう？

[964: 匿名さん]

オタクさんのブログ、確かに面白いですね。
よく読みますが、たまにツッコミしたくなる箇所もありますよ。

[965: 匿名]

あの人のブログは面白いね
あそこで好評な物件が必ずしも人気とは限らないところも面白い(笑)

[966: 匿名さん]

それどころか、最近は

「間取りが良い」＝割高か駅遠物件
「間取りが悪い」「特徴ない」＝立地が良く比較的割安物件

の法則すら感じる（笑）

[967: 匿名さん]

ここが立地が悪いわけないじゃん。
誰が見ても好立地でしょ

[968: 匿名さん]

新宿駅から近く前に新宿御苑が見えるのは良いとしても

過去は私娼屈、日雇い労働者のドヤ街、被差○部○のリストに名前が出てくるような地歴
大型車が入れないような細い路地
そばにお寺の墓やドヤ街の名残の怪しいビジネスホテル

現地を見たら、半分以上の人はここに住むのはちょっとイヤだなと思うような所だと思いますが

[969: 匿名さん]

最近礼賛物件が川崎市に偏るのはそういうことだったのか…

[970: 匿名さん]

968
今更ネガって、どうしたいんですか？
そんなことはどうでもいい人が買ってるんですよ。この利便性と眺望なら、地歴や路地、墓を気にするどころか、近隣物件と比較もしないですよ。

[971: 匿名さん]

「誰が見ても好立地」ではないという事実を書いているだけです

別に気に入ってる方を否定するつもりは無いですよ

[972: 匿名さん]

利便性は最高、ここのターゲットのであるDINKS世代にはもってこいの立地
地歴云々気にするジジババは郊外行けばいい
まぁどうせ近隣の関係者や買えない僻みで難癖つけたいだけなんだろうけど

[973: 匿名さん]

誰もが欲しがる環境や雰囲気だったら、もっと高かっただろう。
ほとんどDINKSと都心回帰の団塊世代なら、子供の騒音は少なそうだけど、ペットは多いかも。
問題は投資の賃貸がどれくらいいるか。

[974: 匿名]

立地って難しい単語だな
場所って意味なら誰もが認める
周辺環境って意味なら半分位は認めない

>972
賃貸はあんまり居ないのでは？
必要な賃貸と相場が見合わない
高級賃貸は見栄を満たしてあげるのも大事な要素

[975: 匿名さん]

ガッツリ働いて家族が増えたら住み替えか賃貸かな
新宿駅4分なら瞬殺で入居者なんて決まるだろうけど

[976: 匿名さん]

駅近だけど、固定資産税いくらくらい？
南口の高層ビルができたり、再開発進むと、固定資産税も上がる？

[977: 匿名]

賃貸需要は間違いなくあるし値段下げればマジで瞬殺ありえる
家族構成が変わって住み替えなら、売る貸すどちらもできそう
たが投資家目線だと2LDKでも25万目処だから借りる層がどれぐらい居るかが微妙
立地は圧倒的有利だがパークハビオやラトゥールがライバルで金額的に車メインも多いセグメントだしな

[978: 匿名さん]

これだけの駅近だと供給も少ないから借り手には困らないでしょう
競合なんてあんまないんじゃないかな

[979: 匿名]

1階物件の専用庭って将来通るバイパスとか新宿高校のグラウンドを考えるとかなり人目が気になるよね…使えない

[980: 匿名さん]

それは個人しだい。

[981: 物件比較中さん]

図面ではフェンス設置してますよ
目隠しと防音でしょうかね

[982: 匿名]

フェンスって校庭の網フェンスじゃないのかな？

[983: 入居予定の奥さま]

スーモですが、更新されたようですね(^.^)

[984: 匿名さん]

１階なんてどこの物件だって視線が気になるものだよ。
ここに限ったことじゃないけどね。
ここなんて隣接が学校と歩道のないバイパスだからいい方だと思うけど

[986: 匿名さん]

バイパスに歩道がない、ってのはどこかに書かれていますか？

[987: 匿名さん]

>986
自分で調べたら。。

[988: 匿名さん]

987の図は現地で見ましたよ。
車の横にスペースがありそうですが？

[989: 匿名さん]

あったとしても非常用だろ！

[990: 匿名さん]

車道幅員しか書いてないだろ
そういうこと

[991: 入居予定の奥さま]

御苑側に歩道ができる、と聞いたような…。

[992: 匿名さん]

ですよね。

[993: 匿名さん]

そんな話MRでも聞かなかったけどなぁ
まあどっちにしろ歩道からの視線が気になるなんてことは無さそうだね

[994: 匿名さん]

歩道は御苑側。歩く人よりジョガーが多そうですね。

[995: 管理担当]

管理担当です。

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