プレシス新宿御苑ってどうですか？

[匿名さん]

ターミナル駅至近、一建設のプレシス新宿御苑について情報交換お願いします。

公式URL：http://www.presis.com/tokyo/shinjyuku-gyoen/

交通：東京メトロ副都心線・丸ノ内線　新宿三丁目駅（Ｅ７出口）徒歩2分
　　　 JR山手線・中央本線　新宿駅（新南口）徒歩4分
　　　 東京メトロ丸ノ内線　新宿御苑前駅（１番出口）徒歩10分
売主：一建設株式会社
施工会社：徳倉建設株式会社
管理会社：伏見管理サービス株式会社

【物件情報を追加しました　2013.5.4　管理担当】

[61: 匿名さん]

あれだったって、何でしょうか？
グーグルだとアパートと小さな家がいくつか..になっていましたが。

何か事故や事件がありましたか？

[62: 匿名さん]

＞人の流れが少なくて静かとも言えますね。用事のない人は入ってこない道。

確かに面白い土地だと思っています。気にもなっています。
お墓もあるけど、お墓ビューにならない部屋を（高かったら無理だけど）
選べばなんとかとも思ものの、
片方がお墓の敷地の塀となるので、逃げ道がないのが少し心配。
グーグルで見ても、なんだか塀が長く続き..
夜は怖いかなぁとも思いました。

あと外国人などが入ってこないかなぁという心配。
場所が新宿だけに怖い部分もあり、入居者の層が気になります。
やはり、日本人だけのほうがトラブルの解決もまだしやすいし..
そのあたり、この辺にできているマンションの住民層は気になります。

[63: 匿名さん]

思わせぶりなレスが多いので、この際はっきり書いた方がいいと思います

このエリアは江戸時代、新宿が「内藤新宿」と呼ばれた江戸時代から戦前、一部戦後まで、
いわゆる「私娼窟」といわれる場所でした

戦後にそういうビジネスが禁止された後、
当時の高度経済成長を支えた建設労働者の安宿、いわゆる「ドヤ」に形を変えました

バブル崩壊以降はドヤの利用者は激減し、ビジネスホテルへの転換が進みました
廃業してマンションや駐車場になっている場所もあります

安宿もまだわずかに残っています
不自然に軒高の低い木造３階建、それがいわゆる「ドヤ」です

明治通り沿いはビルになりましたが、裏手は道路がないためバブル期の地上げもなく、
また時代に応じたビジネスが上手くいっているため、
昔からこの町内に住んでいる方の比率は高いと思います
街並みが垢抜けない、閉鎖的な雰囲気と感じるのはそのせいでしょう

とはいえ新宿二丁目の「投げ込み寺」のような悲惨な歴史があるわけでもなく、
地味で静かな街といっていいと思います
バイパスが開通したら一気に変わる可能性はあります

以上のような歴史をどう判断するかはそれぞれでしょう

　

[64: 匿名さん]

大都会って、色んな場所があるもんなんですね。

[65: 周辺住民さん]

都会という言葉を使う奴は、まず親が地方出身者で間違いない

[66: 匿名]

＞６３
情報ありがとうございます。
なんか道を入って行くと変な感じがしました。ﾗﾌﾞﾎﾃﾙでもないし、風俗街でもない、でも、なんか変な宿があるし、、、
そのなごりで、あまりいい感じがしない場所なんですね、
子供、女性の夜道がちょっと心配ですね

[67: 匿名さん]

65
親は、世田谷の高級住宅街。
緑が多くていいよ。

[68: 匿名]

成覚寺（遊女の投込寺）でこの周辺は、遊郭、ゲイタウンなどの街だったとネットででてました、
歴史のある街ではあるんですね、コリアタウンも含めて新宿は

[69: 匿名さん]

６８
１行目の意味がわかりません
遊郭→ゲイタウンは２丁目　成覚寺も２丁目。
コリアタウンは大久保百人町。
こことは全然別の場所です。

[70: 匿名]

近くにある寺は天龍寺です。
ちなみにこの寺は徳川家康と関係の深い曹洞宗のお寺です。家康手彫りの位牌がある、二代将軍秀忠の母親の菩提寺です。

[71: 匿名]

そうなんですか？
文京区の伝通院も家康の母、千姫などが眠っているとのことですが、ここもそのような方が眠っているんですね

[72: 匿名]

「時の鐘」が有名で、東京・上野寛永寺、市谷八幡と共に江戸時代三名鐘みたいです。寺紋も徳川家と同じ葵らしいですよ。

[73: 匿名さん]

地歴云々よりも新宿駅４分と御苑が見えるってだけで十分過ぎるほど検討する価値があるね

[74: 匿名さん]

＞63

とてもよく解りました。
どうして地上げ屋に目を付けられず荒らされなかったのかも
理由を聞いてわかりました。

宿場町と言う歴史をたどると、そういった施設があったことも理解できますし、
それが地歴でいわゆる時代にそった街の歴史ですから、
知って良かったと思います。
（昔の町並みから知る歴史も新鮮で勉強になりますね。忘れない為にもそんな話が聞けて良かった）

あまりに悲惨なことがあったり、宅地に不向きな明らかな地歴があったり
事故物件などの跡地とかでないのであれば、さほど気になりません。

裏通りであり、片方がお墓であるが故、通りの両方に民家がなく、
人の目がないという点では、少々防犯面で不安はあるものの、
このマンションが起爆となって、街がまた変わり始めるのかもしれませんね。

あとは、あんまり高くしないでほしいというだけです。
一建設さんに期待するのは、価格と物のバランス感、値ごろ感
（サラリーマンにも確実に買えるモノづくりをする）
どんなに立派なものでも、コツコツ積み上げて頭金を用意するサラリーマン
は、価格が魅力的でないと手を付けられない。

[75: 匿名さん]

そうそう、価格が大事。
上野公園同様にくせのある立地なんだから、ターミナル駅至近とか希少立地とか思い込んで高値で売り出しちゃうと、またあとで１千万引きってことになるからね。
期待してますよ。

[76: 匿名]

大手のデペロッパーではないからそれなりの値段にしてくれるといいですね

[77: 匿名さん]

このマンションは新バイパスには接しないので念のため。

新宿高校の校舎とグランドをつなぐ通路があるから。

詳しくは地図をよく見てね。

[78: 匿名さん]

ってことは、バイパスができても道路幅による容積率アップなどはないって事ですね。

[79: 匿名さん]

そもそもバイパスに歩道は整備されるんでしょうか。
歩道を整備しても何もないから歩く人もまばらになりそう。

この物件は新宿高校のおかげで南側の御苑ビューが維持できると思いますが、
以前の校舎は現在のグラウンドに建っていたので、また建て替えがあったら
校舎とグラウンドの場所が入れ替わらないとも限らない？
あるとしても何十年も先の話でしょうけど。
少子化の影響で新宿高校が廃校になったりしなければまあまあ安泰かな。

[80: 匿名さん]

進行中の新南口の再開発完了すれば、この辺もさらに便利になるかもね。

[81: 匿名さん]

上野も公園物件は高かったけど、駅前の方は早期に完売したよね
あとは半蔵門も相場からすればかなり安かった。
代々木公園の物件は近隣相場並みだったかな。
ここはいくら位で来ますかね。

[82: 周辺住民さん]

駅～明治通りまでは便利になるかもだけど、この一角に関しては微妙・・・
細切れの土地ばかりで話をまとめるのに時間がかかる（開発されなくてもその分、静かとは言えるけど）。

[83: 匿名さん]

新しい道路には出られないのでしょうか？

学校隣接の土地は、学校ならではの「音」は覚悟しなければならないのでしょうね。

[84: 匿名]

>>81さん
それら全てがここと同じ販売会社という共通点があります。
半蔵門＆上野駅前は割安。代々木公園は相応。
上野公園は割高でした。ここはどうくるか注目。

[85: 匿名さん]

そもそも土地の歴史にこだわる人は新宿なんて購入しないでしょう・・。新宿ってもともと浄水場があった場所だし。

[86: 匿名さん]

＞８３
バイパスへは出られないと思います。
公道からバイパスへ、ということなら高校の通路をまたぐことも考えられますが、
私有地（マンション敷地）からは難しいかと。
今は高校もセキュリティ重視ですから、バイパスができたらガッチリと柵を作るのでは？

それと南側はグランドの声、北側からは校舎のアナウンスや声は当然聞こえると思います。
学校敷地にはさまれてるので当然ですよね。
バイパスのことも考えて二重サッシになればいいですけど。

[87: 匿名さん]

>>85
浄水場って淀橋ですよね
今の西新宿の高層ビル街
元浄水場だと何かあるの？

[88: 匿名さん]

お年寄りならまだしも、ここ買うような世帯は
地歴なんかより利便性重視だろう。
仮に賃貸で出すことになっても駅距離重視されるけど地歴考慮する人はいないだろうから
すぐ埋まると思う。

[89: 匿名さん]

うちの祖父さん、淀橋の浄水場を埋め立てた時に土地買わないかって持ちかけられたよ。
その時はやっぱりイマイチと思ったとかで買わなかったらしいけど、買っといてくれればな。
浄水場があったっていっても別に低湿地とか沼だった訳じゃないからね。

[90: 匿名さん]

二重サッシは望み薄でしょうね。
少しは遮音性能の良いサッシを期待するけど。

[91: 匿名さん]

沼、って言ったって
戦前に衾沼って沼を埋立てて造成した自由が丘は人気の街のわけですが。

[92: 匿名さん]

地名はころころ変わってしまうものだけど、新興住宅地は縁起の良さ気な名前がつけられていることが多いね。言った者勝ちだし。
突然名前が出てきたけど、自由が丘の人気はやはり2路線乗り入れによるところが大きい。
て、この物件と自由が丘の比較って意味あるか？・・あ、今週末から相互乗り入れで新宿三丁目と直通になるのか。
どうもダイヤの乱れが多くなりそうな予感しかしないな。

[93: マンション投資家さん]

このマンション欲しいです。

[94: 匿名さん]

新宿駅からすぐの希少物件だから賃貸にするのはいいかもね
ただ江戸時代から　部　落　と言われてた場所だから自分で住むのはちょっとって感じ

[95: 匿名さん]

このマンションまでの細い道ですが、感じが、暗渠だった？と思いました。

古地図では解りませんでしたが、あくまで雰囲気が暗渠かなと。

とにかく、片側塀が続くので、通りがもう少し広がるか、脇道が区画整理などでできると
安全、安心となるのでしょうが..

グーグルで見ると、レトロな良い感じの新宿4丁目会館？（公民館？）がありますね。
今もあるのでしょうか？
何ともいえず良い感じですね。近いうち見に行きたいです。

[96: 匿名さん]

ライオンズ外苑の杜、と似た感じになるんですかね。

[97: 匿名さん]

事前説明会予約が取れないんだが...
反響がかなり多いみたいだけど。価格聞いた人いるのかなぁ...

[98: 匿名さん]

半蔵門は即蒸発だったらしいけど
ここはそれ以上な気がする。

[99: 匿名]

半蔵門なのにハジメ価格だったので一瞬で完売したね。
たまに好立地でハジメ価格という目玉を出してくる。希少立地で勘違い価格というパターンもあるけど。

[100: 匿名さん]

場所は最高ですけど
普段の買い物はどこでなさいますか？
毎日高島屋と伊勢丹というわけにもいかないので。

[101: 周辺住民さん]

代々木駅近くのピアゴか、ここが建つ頃には出来てるOK（生協は潰れるかもね）。

[102: 匿名さん]

代ゼミタワーの隣に自然食品のスーパーがある。
高いけどね。

[103: 匿名]

敷地面積の割に戸数が少ないから固定資産税が高そう…。

[104: 物件比較中さん]

みんな賃貸用で買うつもり？自分で住むならデヴェとか施工が無名でもいいの？

[105: 匿名さん]

新宿２丁目が近いのちょっとマイナスな感じなんですけど、どうなんでしょうか？

[106: 匿名さん]

割安なら、自分で住みたいですよ。
もし万一ハズレ物件だったら、賃貸用で買っても同じ事。

[107: 匿名さん]

もちろん自分で住む用ですよ。家族増えたら賃貸に回すかもしれないけどね

[108: 匿名さん]

新宿も東西南北あるけど、住宅として見ると御苑側の一部と南新宿あたりがいいね。
西新宿や北新宿はやっぱ一段落ちる

[109: マンション投資家さん]

欲しいのでお金を用意します。

[110: マンション投資家さん]

３月１９日には価格が出るんでしょうね。瞬間蒸発確実の好反応！この立地にマンション！外れようがないです。安倍バブルに乗り遅れないためには最適の物件どぇす！抽選で買えたら宝くじに当たったも同じです。即転売可能になるでしょう。懐かしいマンションころがし・・・・

[111: 匿名さん]

価格出る前なのに煽りますね～

[112: 匿名さん]

高いよ！

[113: 匿名]

強気の値付け？　

[114: 購入検討中さん]

この立地にしては安い。ただイチケンさんにしては高い

[115: 匿名]

モデルルームへいらした方、情報下さい

[116: 匿名さん]

イチケンはゼネコンの名前じゃないの？
一建設ってイチケンと関係あるんたっけ？

[117: 匿名さん]

高すぎ。

[118: 匿名]

高いよ！高すぎ。は分かりますが
お幾ら？

[119: 匿名さん]

いくらだと予想しますか？

[120: 匿名]

坪単価350万？もっと？

[121: 匿名さん]

いい線いってますね！もう少し高いくらいだよ！

[122: 匿名]

坪単価400万？　港区の物件とかに検討しなおそう

[123: 匿名]

最近、あっちのスレでもこっちのスレでも
その位の単価が出てくるなあ。

[124: 匿名さん]

平均すると坪350くらいかな

[125: 匿名]

これだけ注目されてるのだから、そりゃ、まずは高く出してくるだろう。
それでも売れちゃうんだろうな。

[126: 匿名さん]

マンション現地見てきました。

何も工事らしきものが始まった感は無いですね。囲いがされているだけ..
看板がはぎとられ？たのか空地に落ちたものと、看板に貼っているものと..

別の会社が何かしようとしていたのが、途中で変わりこのマンション計画になったのでしょうか？

あの通りに入ると、土地が窪地なのか、一段下がる印象でした。
人どうりが少なかったので、ちょっと緊張して通りました。

途中に何かショップとかコンビニがもう一つでも出来てくれたらいいのになぁ。明り取りに。
一本道は、大通りに出るまでどちらから歩いても、なんとなく長く感じたんです。

赤い鳥居の神社のあたりから入っても、この土地は一帯、一段下がります。
このあたりにスタバでも、おにぎりやでもあればなぁ。

道路は、学校の校舎のあるところまでは、普通の道路。
その先からくだり、トンネルに入る感じだったと思います。
マンションからは、トンネル部分は車の気配はないけど、それ以外は普通に
道路を感じる暮らしとなるでしょうね。

ところで、この道路の土地って、公園を削ったのですか？？

現地を見て回った感想も含め、価格が本当に高い値付けで来るなら、
ちょっと考えてしまう物件となりつつあるかな。

これからも、こちらで動向（情報やご意見）を参考にしていこうと思います。

[127: 匿名]

読むだけで、寂しげな雰囲気が分かります。

[128: 匿名さん]

そりゃ施工が決まってないんだから工事なんてしてないだろ。

[129: 匿名さん]

私も今日、現地に行ってみました。
夕方だったので多少人通りがありましたが、やはり静かです。
一番大きく聞こえた音は御苑の木々が強風にざわめく音でした。
現地の写真もアップしますが、薄暗いのはご容赦ください。

[130: 匿名さん]

建築計画はこちら

[131: 匿名さん]

バイパスの入り口にある工事のお知らせはこちら。
フェイス越しに工事の進捗が確認できますが、いよいよ暗くなって写真が撮れませんでした。

[132: 匿名さん]

とても新宿駅４分とは思えないほど静かそうな場所だね

[133: 匿名さん]

そりゃ私娼窟なんだから明るい雰囲気はないわな

[134: 匿名]

私も現地に今日行こうかと思ったが、強風で止めてしまいました。

[135: 匿名さん]

利便性があって静かなら地歴とかどうでもいいな。おまけに御苑のおかげで借景できるし
採光も確保される

[136: 匿名さん]

けど坪350越えならいらね。プレシスだし。

[137: 匿名さん]

この規模で350なら即完でしょ。というのが私の主観です。

[138: 匿名さん]

坪 350ならリセール厳しいと思うよ。

[139: 匿名さん]

すごく期待度が高いですね

御苑の反対側とは好対照

[140: 匿名さん]

マジェスティは価格改訂で大幅に値段下げるみたいだね。影響あるかな。

[141: 匿名さん]

マジェスティは現状は近年稀に見る失敗物件だったな。

[142: 匿名さん]

分譲が35戸だけだったエンパイアは買い手がいて即完だったが、
125戸も分譲する物件までが人気になるとは限らない、ってことでしょう。

[143: 周辺住民さん]

隣接と近接の差かと。通りはさむんじゃ単なる近所。

[144: 匿名さん]

昨日写真をアップした者ですが、高島屋に用事があったついでに寄りました。
本当についで、という感覚の距離ですね。

エンパイアがあれほど人気があったのはやはり御苑に隣接して眺望が補償つきだからでしょう。
さほど利便性が高い立地ではないので、マジェスティのように通りの向こうとなると特に
魅力はないんですが、そこを強気の価格で出してきたところが勘違いだったと思います。

この物件は利便性は申し分ないですし、眺望もバイパス越しにはなりますが御苑ビューで
それが簡単には変わりそうにない。戸数も30戸強と条件は揃っていますね。

ただ昨日静かだと書きましたが、バイパスがオープンしたら24時間車通りが絶えなくなる
でしょうから、その音は考えておく必要がありそうです。
近隣が小規模ビジネスホテルと小規模賃貸マンションなのもプラスにはなりません。

さて価格がどうなるか気になります。

[145: 匿名さん]

で、モデルルーム行った人は大まかな値段を聞いてるんだから教えて。

[146: 匿名さん]

３０戸ならMRに来た人から価格聞いて、最終的に高い方の平均取るんじゃない？

[147: 匿名さん]

ここ自体が現代の私娼窟となる可能性はどうなの

[148: 周辺住民さん]

築浅で賃料高いうちは無理でしょう。発覚すればマンション内のお隣さんも黙ってないし。
ターミナル駅付近の集合住宅が無法地帯化するのは、老朽化して訳あり住民くらいしか借り手がいなくなってから。

[149: 匿名さん]

私娼窟ｗ
おおっぴらな風俗は新宿高校あるからできないよ。
ビジホも立ちんぼの連れ込みには応じない。そんなに新宿の警察も甘くない。

立ちんぼ・・・懐かしいな。20年位前には新大久保駅近くの路地にいたもんだ。
八頭身のロシア系美女がスリットドレスで脚を見せつけてたが、そこも今や韓流に乗っ取られたな。

[150: 匿名さん]

わざわざ新築の駅近で御苑が見えるマンション買ってそんな阿呆なことに使う人いないでしょ

[151: 匿名さん]

値段知りたい。

[152: 匿名さん]

警官の巡回強化指定エリアにされるほど治安は悪いが利便性はいいな。
狭い通路のビル壁が落書きだらけで至る所に警察通報しますのビラが貼ってある。
ファミリーにはちと厳しいが利便性を取るDINKSにはありかも。

[153: 匿名さん]

http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/toukei/johomap/johomap.htm

防犯マップで確認してみな。新宿駅の近辺で一番犯罪の少ない地域だから。
近隣が赤やオレンジな中で緑色、ほとんど起きてないエリアだよ

[154: 匿名さん]

歌舞伎町と比べてらあかんで。

[155: 匿名さん]

現地見て来た。
怪しいビジネスホテル二つに挟まれとりました。
しかし、あの落書きは何とかならんかね。

[156: 匿名さん]

やっぱ新宿駅の近くでも南新宿やこの物件のある辺りは治安がいいね

[157: 検討中の奥さま]

⬆
営業さんかしら？

[158: マンション投資家さん]

一建設業績絶好調！！ここは、即売狙いの少しだけ格安設定。だから宝くじです。絶対申し込むべきです！！！

[159: 匿名さん]

防犯マップみて驚いたけど、ほんとに犯罪は少ないんだな。
まあ人口も少ないからなんだろうけど、雰囲気はともかく安全そうな地域なんでちょっと安心したかも。

[160: マンション投資家さん]

午前２時に女の子一人で歩いていたら危ないのは当たり前です。東京の治安は田舎とは違います。治安を気にする人は、午後１０時以降の外出はやめるべきです。そして、これは日本の都市部の常識になってしまいました。この立地のマンションをけなす手段はこのことぐらいですが、辺鄙な場所より安心ともいえると思いますが・・・