プレシス新宿御苑ってどうですか？

[匿名さん]

ターミナル駅至近、一建設のプレシス新宿御苑について情報交換お願いします。

公式URL：http://www.presis.com/tokyo/shinjyuku-gyoen/

交通：東京メトロ副都心線・丸ノ内線　新宿三丁目駅（Ｅ７出口）徒歩2分
　　　 JR山手線・中央本線　新宿駅（新南口）徒歩4分
　　　 東京メトロ丸ノ内線　新宿御苑前駅（１番出口）徒歩10分
売主：一建設株式会社
施工会社：徳倉建設株式会社
管理会社：伏見管理サービス株式会社

【物件情報を追加しました　2013.5.4　管理担当】

[41: 匿名さん]

仕様も関係してくるでしょう。
賃貸レベルの仕様で出てきたら、＠330でも考え物。

[42: 匿名]

27年に竣工予定の御苑の54階建とどちらが価格高いでしょうか？

[43: 匿名さん]

あのタワマン、本当に27年に竣工なんですかね？延び延びだけど。

[44: 匿名さん]

昔の新宿を知ってる人なら@250が妥当と言うでしょうが、
こだわらない人なら@350出しても欲しい場所だと思います

バイパスができるとは言え御苑ビュー、そして永久陽当たり保証付き
@350以下ならすごい倍率になると思います

[45: 匿名さん]

明治通り横切るから実際には5分以上かかるだろうけど新宿徒歩4分は訴追力あるな。

[46: 匿名さん]

250が妥当。

[47: 匿名さん]

上野公園といいこのデベはなかなかの希少立地を持ってくるねぇ。
今年の大穴か？

[48: 匿名さん]

大手が手を出さない土地、ともいえるんだろうね。
上野公園は悲惨だったが、さてここはどうなるやら。

[49: 匿名さん]

>>47
どうだろう？

住みたい街ランキング

・WalkerPlus　５位　豊洲　
・メジャーセブン　３位　豊洲
・日経新聞　１位　豊洲
・HOME'S　2007２位　豊洲
・goo　２位　豊洲

[50: 匿名さん]

訴追してどうする

訴求力だろ

[51: 匿名さん]

>49
本気で検討してみようかな

[52: 匿名さん]

＞49
豊洲なんて住みたいんですかね？
私は、魅力を感じませんでしたが、地盤もそうだし、タワー林立で、
すべて人工的な無機な感じがどう考えても嫌でしたよ。

浦安もそうだったけど、流行らせよう流行らせようとする会社に載せられて
住んだまでのことで、イメージ買いの街というイメージです。

個人的な「気」の感じ方ですが、
そこに立った時、歩いてみたとき、「なんか違う」を強く感じるのが、浦安、豊洲。
それが合う人には、良いんでしょうけどね..

[53: 匿名さん]

タワー林立は内陸にもある。
武蔵小杉は豊洲以上に林立。
五反田、東池袋、西新宿など他にも沢山のタワー林立地帯がある。
って、このスレには関係なしだが。

[54: 匿名さん]

豊洲ネタは無視、スルーしましょう

せっかくの検討板が荒れますよ

[55: 匿名]

木造家屋の密集してる所よりマンション林立の方が火災とか防災の面でいいらしい
西新宿は木造家屋立ち退きでビルに変えてってる

[56: 匿名さん]

大手が手を出したらもっと高値でくるだろうから一建設でもいいんだよ
あちこちで作ってるけどモノ自体は悪くなさそうだし、なにより価格も安い
プレシス代々木公園なんて立地も稀少だと思ったよ。

[57: 匿名]

ちょっと周りにＤＥＥＰな感じもありますね、お墓、変な旅館とか、子供、女性が歩いて大丈夫でしょうか？

[58: 匿名さん]

ちょっと面白い立地ですね。新宿の繁華街が完全に徒歩圏なのに、さほど騒がしくない。
木賃宿の流れで周囲に小さなビジネスホテルがたくさんあるのは微妙ですが、そういう
場所だからこそ人の流れが少なくて静かとも言えますね。用事のない人は入ってこない道。

[59: 匿名さん]

あそこは昔はあれだった
今でも名残ある

[60: 匿名さん]

　新宿ってまだ小汚い戸建て住居が残っていますよね。　これらを再開発してビルにして下さい。

[61: 匿名さん]

あれだったって、何でしょうか？
グーグルだとアパートと小さな家がいくつか..になっていましたが。

何か事故や事件がありましたか？

[62: 匿名さん]

＞人の流れが少なくて静かとも言えますね。用事のない人は入ってこない道。

確かに面白い土地だと思っています。気にもなっています。
お墓もあるけど、お墓ビューにならない部屋を（高かったら無理だけど）
選べばなんとかとも思ものの、
片方がお墓の敷地の塀となるので、逃げ道がないのが少し心配。
グーグルで見ても、なんだか塀が長く続き..
夜は怖いかなぁとも思いました。

あと外国人などが入ってこないかなぁという心配。
場所が新宿だけに怖い部分もあり、入居者の層が気になります。
やはり、日本人だけのほうがトラブルの解決もまだしやすいし..
そのあたり、この辺にできているマンションの住民層は気になります。

[63: 匿名さん]

思わせぶりなレスが多いので、この際はっきり書いた方がいいと思います

このエリアは江戸時代、新宿が「内藤新宿」と呼ばれた江戸時代から戦前、一部戦後まで、
いわゆる「私娼窟」といわれる場所でした

戦後にそういうビジネスが禁止された後、
当時の高度経済成長を支えた建設労働者の安宿、いわゆる「ドヤ」に形を変えました

バブル崩壊以降はドヤの利用者は激減し、ビジネスホテルへの転換が進みました
廃業してマンションや駐車場になっている場所もあります

安宿もまだわずかに残っています
不自然に軒高の低い木造３階建、それがいわゆる「ドヤ」です

明治通り沿いはビルになりましたが、裏手は道路がないためバブル期の地上げもなく、
また時代に応じたビジネスが上手くいっているため、
昔からこの町内に住んでいる方の比率は高いと思います
街並みが垢抜けない、閉鎖的な雰囲気と感じるのはそのせいでしょう

とはいえ新宿二丁目の「投げ込み寺」のような悲惨な歴史があるわけでもなく、
地味で静かな街といっていいと思います
バイパスが開通したら一気に変わる可能性はあります

以上のような歴史をどう判断するかはそれぞれでしょう

　

[64: 匿名さん]

大都会って、色んな場所があるもんなんですね。

[65: 周辺住民さん]

都会という言葉を使う奴は、まず親が地方出身者で間違いない

[66: 匿名]

＞６３
情報ありがとうございます。
なんか道を入って行くと変な感じがしました。ﾗﾌﾞﾎﾃﾙでもないし、風俗街でもない、でも、なんか変な宿があるし、、、
そのなごりで、あまりいい感じがしない場所なんですね、
子供、女性の夜道がちょっと心配ですね

[67: 匿名さん]

65
親は、世田谷の高級住宅街。
緑が多くていいよ。

[68: 匿名]

成覚寺（遊女の投込寺）でこの周辺は、遊郭、ゲイタウンなどの街だったとネットででてました、
歴史のある街ではあるんですね、コリアタウンも含めて新宿は

[69: 匿名さん]

６８
１行目の意味がわかりません
遊郭→ゲイタウンは２丁目　成覚寺も２丁目。
コリアタウンは大久保百人町。
こことは全然別の場所です。

[70: 匿名]

近くにある寺は天龍寺です。
ちなみにこの寺は徳川家康と関係の深い曹洞宗のお寺です。家康手彫りの位牌がある、二代将軍秀忠の母親の菩提寺です。

[71: 匿名]

そうなんですか？
文京区の伝通院も家康の母、千姫などが眠っているとのことですが、ここもそのような方が眠っているんですね

[72: 匿名]

「時の鐘」が有名で、東京・上野寛永寺、市谷八幡と共に江戸時代三名鐘みたいです。寺紋も徳川家と同じ葵らしいですよ。

[73: 匿名さん]

地歴云々よりも新宿駅４分と御苑が見えるってだけで十分過ぎるほど検討する価値があるね

[74: 匿名さん]

＞63

とてもよく解りました。
どうして地上げ屋に目を付けられず荒らされなかったのかも
理由を聞いてわかりました。

宿場町と言う歴史をたどると、そういった施設があったことも理解できますし、
それが地歴でいわゆる時代にそった街の歴史ですから、
知って良かったと思います。
（昔の町並みから知る歴史も新鮮で勉強になりますね。忘れない為にもそんな話が聞けて良かった）

あまりに悲惨なことがあったり、宅地に不向きな明らかな地歴があったり
事故物件などの跡地とかでないのであれば、さほど気になりません。

裏通りであり、片方がお墓であるが故、通りの両方に民家がなく、
人の目がないという点では、少々防犯面で不安はあるものの、
このマンションが起爆となって、街がまた変わり始めるのかもしれませんね。

あとは、あんまり高くしないでほしいというだけです。
一建設さんに期待するのは、価格と物のバランス感、値ごろ感
（サラリーマンにも確実に買えるモノづくりをする）
どんなに立派なものでも、コツコツ積み上げて頭金を用意するサラリーマン
は、価格が魅力的でないと手を付けられない。

[75: 匿名さん]

そうそう、価格が大事。
上野公園同様にくせのある立地なんだから、ターミナル駅至近とか希少立地とか思い込んで高値で売り出しちゃうと、またあとで１千万引きってことになるからね。
期待してますよ。

[76: 匿名]

大手のデペロッパーではないからそれなりの値段にしてくれるといいですね

[77: 匿名さん]

このマンションは新バイパスには接しないので念のため。

新宿高校の校舎とグランドをつなぐ通路があるから。

詳しくは地図をよく見てね。

[78: 匿名さん]

ってことは、バイパスができても道路幅による容積率アップなどはないって事ですね。

[79: 匿名さん]

そもそもバイパスに歩道は整備されるんでしょうか。
歩道を整備しても何もないから歩く人もまばらになりそう。

この物件は新宿高校のおかげで南側の御苑ビューが維持できると思いますが、
以前の校舎は現在のグラウンドに建っていたので、また建て替えがあったら
校舎とグラウンドの場所が入れ替わらないとも限らない？
あるとしても何十年も先の話でしょうけど。
少子化の影響で新宿高校が廃校になったりしなければまあまあ安泰かな。

[80: 匿名さん]

進行中の新南口の再開発完了すれば、この辺もさらに便利になるかもね。

[81: 匿名さん]

上野も公園物件は高かったけど、駅前の方は早期に完売したよね
あとは半蔵門も相場からすればかなり安かった。
代々木公園の物件は近隣相場並みだったかな。
ここはいくら位で来ますかね。

[82: 周辺住民さん]

駅～明治通りまでは便利になるかもだけど、この一角に関しては微妙・・・
細切れの土地ばかりで話をまとめるのに時間がかかる（開発されなくてもその分、静かとは言えるけど）。

[83: 匿名さん]

新しい道路には出られないのでしょうか？

学校隣接の土地は、学校ならではの「音」は覚悟しなければならないのでしょうね。

[84: 匿名]

>>81さん
それら全てがここと同じ販売会社という共通点があります。
半蔵門＆上野駅前は割安。代々木公園は相応。
上野公園は割高でした。ここはどうくるか注目。

[85: 匿名さん]

そもそも土地の歴史にこだわる人は新宿なんて購入しないでしょう・・。新宿ってもともと浄水場があった場所だし。

[86: 匿名さん]

＞８３
バイパスへは出られないと思います。
公道からバイパスへ、ということなら高校の通路をまたぐことも考えられますが、
私有地（マンション敷地）からは難しいかと。
今は高校もセキュリティ重視ですから、バイパスができたらガッチリと柵を作るのでは？

それと南側はグランドの声、北側からは校舎のアナウンスや声は当然聞こえると思います。
学校敷地にはさまれてるので当然ですよね。
バイパスのことも考えて二重サッシになればいいですけど。

[87: 匿名さん]

>>85
浄水場って淀橋ですよね
今の西新宿の高層ビル街
元浄水場だと何かあるの？

[88: 匿名さん]

お年寄りならまだしも、ここ買うような世帯は
地歴なんかより利便性重視だろう。
仮に賃貸で出すことになっても駅距離重視されるけど地歴考慮する人はいないだろうから
すぐ埋まると思う。

[89: 匿名さん]

うちの祖父さん、淀橋の浄水場を埋め立てた時に土地買わないかって持ちかけられたよ。
その時はやっぱりイマイチと思ったとかで買わなかったらしいけど、買っといてくれればな。
浄水場があったっていっても別に低湿地とか沼だった訳じゃないからね。

[90: 匿名さん]

二重サッシは望み薄でしょうね。
少しは遮音性能の良いサッシを期待するけど。