プレシス新宿御苑ってどうですか？

[匿名さん]

ターミナル駅至近、一建設のプレシス新宿御苑について情報交換お願いします。

公式URL：http://www.presis.com/tokyo/shinjyuku-gyoen/

交通：東京メトロ副都心線・丸ノ内線　新宿三丁目駅（Ｅ７出口）徒歩2分
　　　 JR山手線・中央本線　新宿駅（新南口）徒歩4分
　　　 東京メトロ丸ノ内線　新宿御苑前駅（１番出口）徒歩10分
売主：一建設株式会社
施工会社：徳倉建設株式会社
管理会社：伏見管理サービス株式会社

【物件情報を追加しました　2013.5.4　管理担当】

[No.1 by 匿名さん 2013-03-05 13:47:35]

立地的には素晴らしい。あとは激安の一建設どの程度の価格でくるか...

[No.2 by 匿名さん 2013-03-05 14:11:26]

新宿４丁目。旭町ですね。

御苑との間に明治通りのバイパスができます
防音や換気がどうなるのか
一建設だからそのへんは考慮しないかな

新宿高校グランドにも隣接なので
御苑ビューと陽当たりは半永久的に確保されますね
値段次第では買いたいです

[No.3 by 匿名さん 2013-03-05 14:51:29]

新南口とはいえ新宿駅にこれだけ近くて、尚且つここみたいに奥まった場所ってなかなかないよな。

[No.4 by 匿名さん 2013-03-05 15:14:34]

パームスやミッドハウスなんかよりは、場所的にはいいかな
マジェスティは価格帯や購買層が違うけど、こっちの立地の方が隣接した御苑ビューだしいい感じだと思う
広さ的にＤＩＮＫＳ向けだけどね

[No.5 by 匿名さん 2013-03-05 15:21:04]

？案内図見る限り、御苑ビューの手前でバイパスビューに見えるんだけど・・・

[No.6 by 匿名さん 2013-03-05 15:28:21]

目の前バイパスだと厳しいな。地下とかじゃないんだっけ？
まぁ利便性的には良さそうだからあとは価格次第かな

[No.7 by 匿名さん 2013-03-05 15:45:06]

バイパス沿いですね

[No.8 by 匿名さん 2013-03-05 16:09:17]

バイパスと言っても２階層で片側２車線だからそんなに広くはないはずだけど
正直いらない道路だけに残念ですね。それでも御苑と高校で眺望が変わらず
新宿駅近って点は大きいですね。新南口も再開発されますしね。

[No.9 by 匿名さん 2013-03-05 18:02:34]

道路の詳しい情報って他にないのですか？
一番の懸念は排気塔ができてしまう不安。

道路が出来たら、逆に歩道も広くなったり御苑側への出入り口も出来たりするのでしょうか？

[No.10 by 匿名さん 2013-03-05 18:40:14]

すげーいい立地なのになんで余計なもの
作るんだろうな。

[No.11 by 匿名 2013-03-05 19:19:30]

お寺があってお墓があってお寺のお向かいとかなんか安い旅館みたいのがあります。
どうなんでしょうか？見下ろすとお墓ビューではないのでしょうか？

[No.12 by 匿名 2013-03-05 19:35:10]

マンションのエントランスまでの道、どうなんでしょう？　安全な道でしょうか？
近隣の方、教えてください。
１ＬＤＫは、販売しないんでしょうかね

[No.13 by 匿名さん 2013-03-05 21:37:12]

去年の暮れの記事です
http://www.iza.ne.jp/news/newsarticle/politics/localpolicy/617990/

その他ブログなどの情報では
御苑を削る面積を減らした分、地上は渋谷方面行き、地下が池袋方面行きだそうで、
交通量が半分なのは助かりますね

[No.14 by 匿名さん 2013-03-05 21:59:50]

このページの画像の、
右奥の紅葉している木がある奥がこのマンションの土地です
http://www.iza.ne.jp/news/newsarticle/politics/localpolicy/617990/slid...

画像を見ればわかるとおり、
完全な地上と地下ではなく、
半地下＋中二階という感じになりそうです
道路の高さが気になります
あと、歩道の有無も

トンネルの位置関係についてはこちらがわかりやすいかも
http://www.kensetsu.metro.tokyo.jp/land/shintyoku/jpg/10kan5-1sendagay...

[No.15 by 匿名さん 2013-03-05 23:03:23]

道路の情報有難うございます。

という事は、グランドレベルの道路ではなく、上り下りが、下と上に分れる道路？となるのでしょうか？

マンションから新道路に出る、歩道などは出来ないという事でしょうかね。

3階くらいまでは道路の影響を受けそうですね..
なんだか残念。緑を眺められるなら老いてもらしく暮らせるかなと思ったのですが。

しかし、この道路計画が実行されることになったから出て来た土地なのかもしれませんね。

ごちゃごちゃしているのは、昔の遊郭の名残なのでしょうか？
（内藤新宿界隈と宿場町と言う地歴だと）

[No.16 by 匿名さん 2013-03-05 23:09:18]

道路は残念だか、御苑の借景と眺望
ターミナル駅まで5分ってだけでも十分検討の余地はあるな。

[No.17 by 匿名 2013-03-06 06:42:49]

ここをいい場所にしたがる理由って？
四丁目＝旭町って元ドヤじゃん、ホテルは日雇い労働者の木賃宿、
兼私娼の仕事場の名残り。二丁目みたいにザ•遊郭まで行かないけど。

明治通りより新宿駅寄りはだんだん綺麗になってるけど
こっち側ってあんまり変わらなくない？
地歴を気にしなければその分落ち着いた住環境とは言えるかも知れなかったのが
バイパスでチャラだし。パームスより優位にあるのは駅歩くらいかと。

[No.18 by 匿名さん 2013-03-06 08:44:11]

気にする人は気にするかもしれないが
正直地歴とかどうでもいい。
お高くとまるような立地でもないしな。
利便性と採光が確保されていてさらに
安ければ申し分なし。

[No.19 by 匿名さん 2013-03-06 09:37:52]

広さ的にはシングル＆ＤＩＮＫＳ向けかな。
新宿駅4分なら仮に将来賃貸に出すにしても借り手には困らない物件ではあるね。

[No.20 by 匿名 2013-03-06 10:05:14]

でも１ＬＤＫはなさそうですかね

[No.21 by 匿名さん 2013-03-06 10:07:14]

全ては価格次第だね。

[No.22 by 匿名 2013-03-06 10:23:04]

お金出せるならこれからできる５４階のタワーの方が共用設備とか含めていいでしょう

[No.23 by 匿名さん 2013-03-06 10:32:48]

タワーみたいな大規模で60平米前後の間取りじゃ角部屋は無理だからなぁ。
小規模のいい点はそこなんだよね。あとは共用設備はいらないって人も多いからね。
どっちもどっちで好みの問題かと..

[No.24 by 匿名さん 2013-03-06 13:49:16]

地歴は・・・たしかにそういう側面がありますけど・・・

それを言い出したら都内いろんな所にいろんな歴史がありますし・・・

[No.25 by 匿名さん 2013-03-06 13:56:15]

こんないい立地なのに、どうして無名の売主なのかと思っていましが、やっぱり大手が入手しなかったのには理由があるんでしょうね。でも、安ければ即完売物件になりそうですが・・・。

[No.26 by 匿名さん 2013-03-06 14:12:28]

基本は小規模マンションのみですが、代々木公園目の前の物件など良さそうな物件も結構あるという印象
この辺だとアイディーコート代々木はかなりお買い得でした。

[No.27 by 匿名さん 2013-03-06 14:53:44]

一建設は戸建ての方が有名だからね。
まぁマンションではメジャー７には遠く及ばないけど
それなりの数は供給しており、そこまで無名デベって程でもないと思いますよ。

[No.28 by 匿名さん 2013-03-06 19:02:44]

一建設のマンションって外壁は白い小さめのタイルでみんな同じデザインな感じ。
きっとあれが一番安いんだろうな。
まあ事実大体どこも相場よりは安めなんだか・・

[No.29 by 匿名さん 2013-03-06 23:12:22]

一健さんの物だから、より期待している部分はあります。
大手とは違う視点で、買い手の立場に立ったモノづくりをしてくれるのかと..
でも、やっぱり高くするのかな？

[No.30 by 匿名さん 2013-03-07 09:24:58]

買い物は駅からの動線上デパ地下しかないので週末に千駄ヶ谷にできるＯＫストアでまとめ買い
もしくはネットスーパーって感じになるのかな

[No.31 by 匿名さん 2013-03-07 12:13:51]

敷地が850平米あるのに建物面積は半分以下、敷地に余裕があるのはいいけど
バイパスの件と何か関係あるのかな。

[No.32 by 買い換え検討中 2013-03-07 12:50:49]

近くに住んでます。
デベは普通なんでしょうけど、この駅からの距離で全戸南向き、御苑ビューはなかなか。
価格次第では買い替えも検討。

[No.33 by 匿名さん 2013-03-07 12:54:37]

すいません、ここに土地勘がないのですが、
価格はどれ位が相場なんですか？

[No.34 by 匿名さん 2013-03-07 14:07:30]

＞３１
バイパスは関係ないでしょう

低くベッタリ建てるより高層にした方が、
眺望のいい角部屋が増えるからだと思います

[No.35 by 匿名さん 2013-03-07 15:17:07]

よく分からんけど現状狭い道路にしか面してないので
容積率なんかの関係かもね。まあ敷地に余裕があるのはいいことだね。

[No.36 by 匿名さん 2013-03-08 11:21:51]

プラウド御苑みたいな破格な価格ではなく、一般人も買える値段だったら絶対買いたいなー。２ＬＤＫで７，０００万ぐらいですかね？？

[No.37 by 匿名さん 2013-03-08 11:32:13]

＞３６
そのくらいが上限ではないでしょうか

[No.38 by 匿名さん 2013-03-08 11:33:45]

昨今、新宿駅5分以内の物件なんて多分ですが供給されたことがないので価格が読みずらいな。
おまけに御苑が見えるし。パームスよりは条件がだいぶいいので＠330くらいで出るといいね
ただ今の駆け込み需要の市況を考えると高めでくる可能性もあるかな。

[No.39 by 匿名さん 2013-03-08 11:35:06]

>35
パイパス、でも道路は道路だから
もし面したら
容積率アップもありえるのかな？

[No.40 by 匿名さん 2013-03-08 14:36:21]

坪330なら余裕で即完だろ。坪350くらいじゃないか。
今の駆け込み需要の時期に安値では販売しないんじゃないかな。

[No.41 by 匿名さん 2013-03-08 14:41:28]

仕様も関係してくるでしょう。
賃貸レベルの仕様で出てきたら、＠330でも考え物。

[No.42 by 匿名 2013-03-08 14:42:15]

27年に竣工予定の御苑の54階建とどちらが価格高いでしょうか？

[No.43 by 匿名さん 2013-03-08 14:46:31]

あのタワマン、本当に27年に竣工なんですかね？延び延びだけど。

[No.44 by 匿名さん 2013-03-08 16:48:41]

昔の新宿を知ってる人なら@250が妥当と言うでしょうが、
こだわらない人なら@350出しても欲しい場所だと思います

バイパスができるとは言え御苑ビュー、そして永久陽当たり保証付き
@350以下ならすごい倍率になると思います

[No.45 by 匿名さん 2013-03-08 18:37:49]

明治通り横切るから実際には5分以上かかるだろうけど新宿徒歩4分は訴追力あるな。

[No.46 by 匿名さん 2013-03-08 19:14:06]

250が妥当。

[No.47 by 匿名さん 2013-03-08 21:10:44]

上野公園といいこのデベはなかなかの希少立地を持ってくるねぇ。
今年の大穴か？

[No.48 by 匿名さん 2013-03-08 21:44:53]

大手が手を出さない土地、ともいえるんだろうね。
上野公園は悲惨だったが、さてここはどうなるやら。

[No.49 by 匿名さん 2013-03-08 22:26:01]

>>47
どうだろう？

住みたい街ランキング

・WalkerPlus　５位　豊洲　
・メジャーセブン　３位　豊洲
・日経新聞　１位　豊洲
・HOME'S　2007２位　豊洲
・goo　２位　豊洲

[No.50 by 匿名さん 2013-03-08 23:19:16]

訴追してどうする

訴求力だろ

[No.51 by 匿名さん 2013-03-08 23:23:28]

>49
本気で検討してみようかな

[No.52 by 匿名さん 2013-03-09 00:43:05]

＞49
豊洲なんて住みたいんですかね？
私は、魅力を感じませんでしたが、地盤もそうだし、タワー林立で、
すべて人工的な無機な感じがどう考えても嫌でしたよ。

浦安もそうだったけど、流行らせよう流行らせようとする会社に載せられて
住んだまでのことで、イメージ買いの街というイメージです。

個人的な「気」の感じ方ですが、
そこに立った時、歩いてみたとき、「なんか違う」を強く感じるのが、浦安、豊洲。
それが合う人には、良いんでしょうけどね..

[No.53 by 匿名さん 2013-03-09 00:55:04]

タワー林立は内陸にもある。
武蔵小杉は豊洲以上に林立。
五反田、東池袋、西新宿など他にも沢山のタワー林立地帯がある。
って、このスレには関係なしだが。

[No.54 by 匿名さん 2013-03-09 09:36:27]

豊洲ネタは無視、スルーしましょう

せっかくの検討板が荒れますよ

[No.55 by 匿名 2013-03-09 09:41:44]

木造家屋の密集してる所よりマンション林立の方が火災とか防災の面でいいらしい
西新宿は木造家屋立ち退きでビルに変えてってる

[No.56 by 匿名さん 2013-03-09 10:59:58]

大手が手を出したらもっと高値でくるだろうから一建設でもいいんだよ
あちこちで作ってるけどモノ自体は悪くなさそうだし、なにより価格も安い
プレシス代々木公園なんて立地も稀少だと思ったよ。

[No.57 by 匿名 2013-03-09 11:54:27]

ちょっと周りにＤＥＥＰな感じもありますね、お墓、変な旅館とか、子供、女性が歩いて大丈夫でしょうか？

[No.58 by 匿名さん 2013-03-09 17:00:33]

ちょっと面白い立地ですね。新宿の繁華街が完全に徒歩圏なのに、さほど騒がしくない。
木賃宿の流れで周囲に小さなビジネスホテルがたくさんあるのは微妙ですが、そういう
場所だからこそ人の流れが少なくて静かとも言えますね。用事のない人は入ってこない道。

[No.59 by 匿名さん 2013-03-09 18:50:21]

あそこは昔はあれだった
今でも名残ある

[No.60 by 匿名さん 2013-03-09 21:26:31]

　新宿ってまだ小汚い戸建て住居が残っていますよね。　これらを再開発してビルにして下さい。

[No.61 by 匿名さん 2013-03-10 00:23:45]

あれだったって、何でしょうか？
グーグルだとアパートと小さな家がいくつか..になっていましたが。

何か事故や事件がありましたか？

[No.62 by 匿名さん 2013-03-10 13:16:16]

＞人の流れが少なくて静かとも言えますね。用事のない人は入ってこない道。

確かに面白い土地だと思っています。気にもなっています。
お墓もあるけど、お墓ビューにならない部屋を（高かったら無理だけど）
選べばなんとかとも思ものの、
片方がお墓の敷地の塀となるので、逃げ道がないのが少し心配。
グーグルで見ても、なんだか塀が長く続き..
夜は怖いかなぁとも思いました。

あと外国人などが入ってこないかなぁという心配。
場所が新宿だけに怖い部分もあり、入居者の層が気になります。
やはり、日本人だけのほうがトラブルの解決もまだしやすいし..
そのあたり、この辺にできているマンションの住民層は気になります。

[No.63 by 匿名さん 2013-03-10 13:20:52]

思わせぶりなレスが多いので、この際はっきり書いた方がいいと思います

このエリアは江戸時代、新宿が「内藤新宿」と呼ばれた江戸時代から戦前、一部戦後まで、
いわゆる「私娼窟」といわれる場所でした

戦後にそういうビジネスが禁止された後、
当時の高度経済成長を支えた建設労働者の安宿、いわゆる「ドヤ」に形を変えました

バブル崩壊以降はドヤの利用者は激減し、ビジネスホテルへの転換が進みました
廃業してマンションや駐車場になっている場所もあります

安宿もまだわずかに残っています
不自然に軒高の低い木造３階建、それがいわゆる「ドヤ」です

明治通り沿いはビルになりましたが、裏手は道路がないためバブル期の地上げもなく、
また時代に応じたビジネスが上手くいっているため、
昔からこの町内に住んでいる方の比率は高いと思います
街並みが垢抜けない、閉鎖的な雰囲気と感じるのはそのせいでしょう

とはいえ新宿二丁目の「投げ込み寺」のような悲惨な歴史があるわけでもなく、
地味で静かな街といっていいと思います
バイパスが開通したら一気に変わる可能性はあります

以上のような歴史をどう判断するかはそれぞれでしょう

　

[No.64 by 匿名さん 2013-03-10 14:26:30]

大都会って、色んな場所があるもんなんですね。

[No.65 by 周辺住民さん 2013-03-10 14:33:24]

都会という言葉を使う奴は、まず親が地方出身者で間違いない

[No.66 by 匿名 2013-03-10 14:36:42]

＞６３
情報ありがとうございます。
なんか道を入って行くと変な感じがしました。ﾗﾌﾞﾎﾃﾙでもないし、風俗街でもない、でも、なんか変な宿があるし、、、
そのなごりで、あまりいい感じがしない場所なんですね、
子供、女性の夜道がちょっと心配ですね

[No.67 by 匿名さん 2013-03-10 14:39:52]

65
親は、世田谷の高級住宅街。
緑が多くていいよ。

[No.68 by 匿名 2013-03-10 15:02:14]

成覚寺（遊女の投込寺）でこの周辺は、遊郭、ゲイタウンなどの街だったとネットででてました、
歴史のある街ではあるんですね、コリアタウンも含めて新宿は

[No.69 by 匿名さん 2013-03-10 15:32:37]

６８
１行目の意味がわかりません
遊郭→ゲイタウンは２丁目　成覚寺も２丁目。
コリアタウンは大久保百人町。
こことは全然別の場所です。

[No.70 by 匿名 2013-03-10 15:38:03]

近くにある寺は天龍寺です。
ちなみにこの寺は徳川家康と関係の深い曹洞宗のお寺です。家康手彫りの位牌がある、二代将軍秀忠の母親の菩提寺です。

[No.71 by 匿名 2013-03-10 15:42:56]

そうなんですか？
文京区の伝通院も家康の母、千姫などが眠っているとのことですが、ここもそのような方が眠っているんですね

[No.72 by 匿名 2013-03-10 15:53:52]

「時の鐘」が有名で、東京・上野寛永寺、市谷八幡と共に江戸時代三名鐘みたいです。寺紋も徳川家と同じ葵らしいですよ。

[No.73 by 匿名さん 2013-03-10 23:28:43]

地歴云々よりも新宿駅４分と御苑が見えるってだけで十分過ぎるほど検討する価値があるね

[No.74 by 匿名さん 2013-03-11 00:25:24]

＞63

とてもよく解りました。
どうして地上げ屋に目を付けられず荒らされなかったのかも
理由を聞いてわかりました。

宿場町と言う歴史をたどると、そういった施設があったことも理解できますし、
それが地歴でいわゆる時代にそった街の歴史ですから、
知って良かったと思います。
（昔の町並みから知る歴史も新鮮で勉強になりますね。忘れない為にもそんな話が聞けて良かった）

あまりに悲惨なことがあったり、宅地に不向きな明らかな地歴があったり
事故物件などの跡地とかでないのであれば、さほど気になりません。

裏通りであり、片方がお墓であるが故、通りの両方に民家がなく、
人の目がないという点では、少々防犯面で不安はあるものの、
このマンションが起爆となって、街がまた変わり始めるのかもしれませんね。

あとは、あんまり高くしないでほしいというだけです。
一建設さんに期待するのは、価格と物のバランス感、値ごろ感
（サラリーマンにも確実に買えるモノづくりをする）
どんなに立派なものでも、コツコツ積み上げて頭金を用意するサラリーマン
は、価格が魅力的でないと手を付けられない。

[No.75 by 匿名さん 2013-03-11 08:40:57]

そうそう、価格が大事。
上野公園同様にくせのある立地なんだから、ターミナル駅至近とか希少立地とか思い込んで高値で売り出しちゃうと、またあとで１千万引きってことになるからね。
期待してますよ。

[No.76 by 匿名 2013-03-11 09:24:17]

大手のデペロッパーではないからそれなりの値段にしてくれるといいですね

[No.77 by 匿名さん 2013-03-11 11:16:26]

このマンションは新バイパスには接しないので念のため。

新宿高校の校舎とグランドをつなぐ通路があるから。

詳しくは地図をよく見てね。

[No.78 by 匿名さん 2013-03-11 11:25:24]

ってことは、バイパスができても道路幅による容積率アップなどはないって事ですね。

[No.79 by 匿名さん 2013-03-11 12:44:59]

そもそもバイパスに歩道は整備されるんでしょうか。
歩道を整備しても何もないから歩く人もまばらになりそう。

この物件は新宿高校のおかげで南側の御苑ビューが維持できると思いますが、
以前の校舎は現在のグラウンドに建っていたので、また建て替えがあったら
校舎とグラウンドの場所が入れ替わらないとも限らない？
あるとしても何十年も先の話でしょうけど。
少子化の影響で新宿高校が廃校になったりしなければまあまあ安泰かな。

[No.80 by 匿名さん 2013-03-11 13:48:45]

進行中の新南口の再開発完了すれば、この辺もさらに便利になるかもね。

[No.81 by 匿名さん 2013-03-11 14:05:53]

上野も公園物件は高かったけど、駅前の方は早期に完売したよね
あとは半蔵門も相場からすればかなり安かった。
代々木公園の物件は近隣相場並みだったかな。
ここはいくら位で来ますかね。

[No.82 by 周辺住民さん 2013-03-11 15:12:39]

駅～明治通りまでは便利になるかもだけど、この一角に関しては微妙・・・
細切れの土地ばかりで話をまとめるのに時間がかかる（開発されなくてもその分、静かとは言えるけど）。

[No.83 by 匿名さん 2013-03-11 15:37:44]

新しい道路には出られないのでしょうか？

学校隣接の土地は、学校ならではの「音」は覚悟しなければならないのでしょうね。

[No.84 by 匿名 2013-03-11 15:59:30]

>>81さん
それら全てがここと同じ販売会社という共通点があります。
半蔵門＆上野駅前は割安。代々木公園は相応。
上野公園は割高でした。ここはどうくるか注目。

[No.85 by 匿名さん 2013-03-11 17:14:43]

そもそも土地の歴史にこだわる人は新宿なんて購入しないでしょう・・。新宿ってもともと浄水場があった場所だし。

[No.86 by 匿名さん 2013-03-11 17:17:42]

＞８３
バイパスへは出られないと思います。
公道からバイパスへ、ということなら高校の通路をまたぐことも考えられますが、
私有地（マンション敷地）からは難しいかと。
今は高校もセキュリティ重視ですから、バイパスができたらガッチリと柵を作るのでは？

それと南側はグランドの声、北側からは校舎のアナウンスや声は当然聞こえると思います。
学校敷地にはさまれてるので当然ですよね。
バイパスのことも考えて二重サッシになればいいですけど。

[No.87 by 匿名さん 2013-03-11 17:20:13]

>>85
浄水場って淀橋ですよね
今の西新宿の高層ビル街
元浄水場だと何かあるの？

[No.88 by 匿名さん 2013-03-11 19:00:08]

お年寄りならまだしも、ここ買うような世帯は
地歴なんかより利便性重視だろう。
仮に賃貸で出すことになっても駅距離重視されるけど地歴考慮する人はいないだろうから
すぐ埋まると思う。

[No.89 by 匿名さん 2013-03-11 19:35:12]

うちの祖父さん、淀橋の浄水場を埋め立てた時に土地買わないかって持ちかけられたよ。
その時はやっぱりイマイチと思ったとかで買わなかったらしいけど、買っといてくれればな。
浄水場があったっていっても別に低湿地とか沼だった訳じゃないからね。

[No.90 by 匿名さん 2013-03-11 20:24:47]

二重サッシは望み薄でしょうね。
少しは遮音性能の良いサッシを期待するけど。

[No.91 by 匿名さん 2013-03-11 20:28:34]

沼、って言ったって
戦前に衾沼って沼を埋立てて造成した自由が丘は人気の街のわけですが。

[No.92 by 匿名さん 2013-03-11 23:48:49]

地名はころころ変わってしまうものだけど、新興住宅地は縁起の良さ気な名前がつけられていることが多いね。言った者勝ちだし。
突然名前が出てきたけど、自由が丘の人気はやはり2路線乗り入れによるところが大きい。
て、この物件と自由が丘の比較って意味あるか？・・あ、今週末から相互乗り入れで新宿三丁目と直通になるのか。
どうもダイヤの乱れが多くなりそうな予感しかしないな。

[No.93 by マンション投資家さん 2013-03-12 06:15:58]

このマンション欲しいです。

[No.94 by 匿名さん 2013-03-12 07:26:09]

新宿駅からすぐの希少物件だから賃貸にするのはいいかもね
ただ江戸時代から　部　落　と言われてた場所だから自分で住むのはちょっとって感じ

[No.95 by 匿名さん 2013-03-12 07:27:13]

このマンションまでの細い道ですが、感じが、暗渠だった？と思いました。

古地図では解りませんでしたが、あくまで雰囲気が暗渠かなと。

とにかく、片側塀が続くので、通りがもう少し広がるか、脇道が区画整理などでできると
安全、安心となるのでしょうが..

グーグルで見ると、レトロな良い感じの新宿4丁目会館？（公民館？）がありますね。
今もあるのでしょうか？
何ともいえず良い感じですね。近いうち見に行きたいです。

[No.96 by 匿名さん 2013-03-12 09:12:28]

ライオンズ外苑の杜、と似た感じになるんですかね。

[No.97 by 匿名さん 2013-03-12 09:36:01]

事前説明会予約が取れないんだが...
反響がかなり多いみたいだけど。価格聞いた人いるのかなぁ...

[No.98 by 匿名さん 2013-03-12 09:49:01]

半蔵門は即蒸発だったらしいけど
ここはそれ以上な気がする。

[No.99 by 匿名 2013-03-12 11:40:51]

半蔵門なのにハジメ価格だったので一瞬で完売したね。
たまに好立地でハジメ価格という目玉を出してくる。希少立地で勘違い価格というパターンもあるけど。

[No.100 by 匿名さん 2013-03-12 12:25:20]

場所は最高ですけど
普段の買い物はどこでなさいますか？
毎日高島屋と伊勢丹というわけにもいかないので。

[No.101 by 周辺住民さん 2013-03-12 12:52:17]

代々木駅近くのピアゴか、ここが建つ頃には出来てるOK（生協は潰れるかもね）。

[No.102 by 匿名さん 2013-03-12 13:20:41]

代ゼミタワーの隣に自然食品のスーパーがある。
高いけどね。

[No.103 by 匿名 2013-03-12 13:54:29]

敷地面積の割に戸数が少ないから固定資産税が高そう…。

[No.104 by 物件比較中さん 2013-03-12 14:06:46]

みんな賃貸用で買うつもり？自分で住むならデヴェとか施工が無名でもいいの？

[No.105 by 匿名さん 2013-03-12 14:10:22]

新宿２丁目が近いのちょっとマイナスな感じなんですけど、どうなんでしょうか？

[No.106 by 匿名さん 2013-03-12 14:10:48]

割安なら、自分で住みたいですよ。
もし万一ハズレ物件だったら、賃貸用で買っても同じ事。

[No.107 by 匿名さん 2013-03-12 15:07:08]

もちろん自分で住む用ですよ。家族増えたら賃貸に回すかもしれないけどね

[No.108 by 匿名さん 2013-03-12 16:05:17]

新宿も東西南北あるけど、住宅として見ると御苑側の一部と南新宿あたりがいいね。
西新宿や北新宿はやっぱ一段落ちる

[No.109 by マンション投資家さん 2013-03-13 07:09:00]

欲しいのでお金を用意します。

[No.110 by マンション投資家さん 2013-03-13 07:16:25]

３月１９日には価格が出るんでしょうね。瞬間蒸発確実の好反応！この立地にマンション！外れようがないです。安倍バブルに乗り遅れないためには最適の物件どぇす！抽選で買えたら宝くじに当たったも同じです。即転売可能になるでしょう。懐かしいマンションころがし・・・・

[No.111 by 匿名さん 2013-03-13 11:34:40]

価格出る前なのに煽りますね～

[No.112 by 匿名さん 2013-03-13 13:58:06]

高いよ！

[No.113 by 匿名 2013-03-13 14:33:15]

強気の値付け？　

[No.114 by 購入検討中さん 2013-03-13 14:40:00]

この立地にしては安い。ただイチケンさんにしては高い

[No.115 by 匿名 2013-03-13 14:44:25]

モデルルームへいらした方、情報下さい

[No.116 by 匿名さん 2013-03-13 14:45:57]

イチケンはゼネコンの名前じゃないの？
一建設ってイチケンと関係あるんたっけ？

[No.117 by 匿名さん 2013-03-13 14:56:23]

高すぎ。

[No.118 by 匿名 2013-03-13 15:03:33]

高いよ！高すぎ。は分かりますが
お幾ら？

[No.119 by 匿名さん 2013-03-13 15:10:14]

いくらだと予想しますか？

[No.120 by 匿名 2013-03-13 15:48:46]

坪単価350万？もっと？

[No.121 by 匿名さん 2013-03-13 15:50:56]

いい線いってますね！もう少し高いくらいだよ！

[No.122 by 匿名 2013-03-13 15:52:28]

坪単価400万？　港区の物件とかに検討しなおそう

[No.123 by 匿名 2013-03-13 16:02:51]

最近、あっちのスレでもこっちのスレでも
その位の単価が出てくるなあ。

[No.124 by 匿名さん 2013-03-13 16:09:15]

平均すると坪350くらいかな

[No.125 by 匿名 2013-03-13 20:52:57]

これだけ注目されてるのだから、そりゃ、まずは高く出してくるだろう。
それでも売れちゃうんだろうな。

[No.126 by 匿名さん 2013-03-13 21:25:08]

マンション現地見てきました。

何も工事らしきものが始まった感は無いですね。囲いがされているだけ..
看板がはぎとられ？たのか空地に落ちたものと、看板に貼っているものと..

別の会社が何かしようとしていたのが、途中で変わりこのマンション計画になったのでしょうか？

あの通りに入ると、土地が窪地なのか、一段下がる印象でした。
人どうりが少なかったので、ちょっと緊張して通りました。

途中に何かショップとかコンビニがもう一つでも出来てくれたらいいのになぁ。明り取りに。
一本道は、大通りに出るまでどちらから歩いても、なんとなく長く感じたんです。

赤い鳥居の神社のあたりから入っても、この土地は一帯、一段下がります。
このあたりにスタバでも、おにぎりやでもあればなぁ。

道路は、学校の校舎のあるところまでは、普通の道路。
その先からくだり、トンネルに入る感じだったと思います。
マンションからは、トンネル部分は車の気配はないけど、それ以外は普通に
道路を感じる暮らしとなるでしょうね。

ところで、この道路の土地って、公園を削ったのですか？？

現地を見て回った感想も含め、価格が本当に高い値付けで来るなら、
ちょっと考えてしまう物件となりつつあるかな。

これからも、こちらで動向（情報やご意見）を参考にしていこうと思います。

[No.127 by 匿名 2013-03-13 21:31:50]

読むだけで、寂しげな雰囲気が分かります。

[No.128 by 匿名さん 2013-03-13 21:47:42]

そりゃ施工が決まってないんだから工事なんてしてないだろ。

[No.129 by 匿名さん 2013-03-13 21:56:23]

私も今日、現地に行ってみました。
夕方だったので多少人通りがありましたが、やはり静かです。
一番大きく聞こえた音は御苑の木々が強風にざわめく音でした。
現地の写真もアップしますが、薄暗いのはご容赦ください。

[No.130 by 匿名さん 2013-03-13 22:04:33]

建築計画はこちら

[No.131 by 匿名さん 2013-03-13 22:08:47]

バイパスの入り口にある工事のお知らせはこちら。
フェイス越しに工事の進捗が確認できますが、いよいよ暗くなって写真が撮れませんでした。

[No.132 by 匿名さん 2013-03-13 22:20:31]

とても新宿駅４分とは思えないほど静かそうな場所だね

[No.133 by 匿名さん 2013-03-13 22:21:25]

そりゃ私娼窟なんだから明るい雰囲気はないわな

[No.134 by 匿名 2013-03-13 22:27:58]

私も現地に今日行こうかと思ったが、強風で止めてしまいました。

[No.135 by 匿名さん 2013-03-13 22:44:35]

利便性があって静かなら地歴とかどうでもいいな。おまけに御苑のおかげで借景できるし
採光も確保される

[No.136 by 匿名さん 2013-03-13 23:32:24]

けど坪350越えならいらね。プレシスだし。

[No.137 by 匿名さん 2013-03-13 23:51:01]

この規模で350なら即完でしょ。というのが私の主観です。

[No.138 by 匿名さん 2013-03-14 00:26:09]

坪 350ならリセール厳しいと思うよ。

[No.139 by 匿名さん 2013-03-14 08:29:13]

すごく期待度が高いですね

御苑の反対側とは好対照

[No.140 by 匿名さん 2013-03-14 09:06:17]

マジェスティは価格改訂で大幅に値段下げるみたいだね。影響あるかな。

[No.141 by 匿名さん 2013-03-14 09:34:20]

マジェスティは現状は近年稀に見る失敗物件だったな。

[No.142 by 匿名さん 2013-03-14 09:44:20]

分譲が35戸だけだったエンパイアは買い手がいて即完だったが、
125戸も分譲する物件までが人気になるとは限らない、ってことでしょう。

[No.143 by 周辺住民さん 2013-03-14 11:15:04]

隣接と近接の差かと。通りはさむんじゃ単なる近所。

[No.144 by 匿名さん 2013-03-14 11:36:34]

昨日写真をアップした者ですが、高島屋に用事があったついでに寄りました。
本当についで、という感覚の距離ですね。

エンパイアがあれほど人気があったのはやはり御苑に隣接して眺望が補償つきだからでしょう。
さほど利便性が高い立地ではないので、マジェスティのように通りの向こうとなると特に
魅力はないんですが、そこを強気の価格で出してきたところが勘違いだったと思います。

この物件は利便性は申し分ないですし、眺望もバイパス越しにはなりますが御苑ビューで
それが簡単には変わりそうにない。戸数も30戸強と条件は揃っていますね。

ただ昨日静かだと書きましたが、バイパスがオープンしたら24時間車通りが絶えなくなる
でしょうから、その音は考えておく必要がありそうです。
近隣が小規模ビジネスホテルと小規模賃貸マンションなのもプラスにはなりません。

さて価格がどうなるか気になります。

[No.145 by 匿名さん 2013-03-14 11:47:52]

で、モデルルーム行った人は大まかな値段を聞いてるんだから教えて。

[No.146 by 匿名さん 2013-03-14 12:02:20]

３０戸ならMRに来た人から価格聞いて、最終的に高い方の平均取るんじゃない？

[No.147 by 匿名さん 2013-03-14 12:13:46]

ここ自体が現代の私娼窟となる可能性はどうなの

[No.148 by 周辺住民さん 2013-03-14 12:40:20]

築浅で賃料高いうちは無理でしょう。発覚すればマンション内のお隣さんも黙ってないし。
ターミナル駅付近の集合住宅が無法地帯化するのは、老朽化して訳あり住民くらいしか借り手がいなくなってから。

[No.149 by 匿名さん 2013-03-14 13:03:05]

私娼窟ｗ
おおっぴらな風俗は新宿高校あるからできないよ。
ビジホも立ちんぼの連れ込みには応じない。そんなに新宿の警察も甘くない。

立ちんぼ・・・懐かしいな。20年位前には新大久保駅近くの路地にいたもんだ。
八頭身のロシア系美女がスリットドレスで脚を見せつけてたが、そこも今や韓流に乗っ取られたな。

[No.150 by 匿名さん 2013-03-14 13:25:50]

わざわざ新築の駅近で御苑が見えるマンション買ってそんな阿呆なことに使う人いないでしょ

[No.151 by 匿名さん 2013-03-14 13:50:43]

値段知りたい。

[No.152 by 匿名さん 2013-03-14 14:55:43]

警官の巡回強化指定エリアにされるほど治安は悪いが利便性はいいな。
狭い通路のビル壁が落書きだらけで至る所に警察通報しますのビラが貼ってある。
ファミリーにはちと厳しいが利便性を取るDINKSにはありかも。

[No.153 by 匿名さん 2013-03-14 15:06:45]

http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/toukei/johomap/johomap.htm

防犯マップで確認してみな。新宿駅の近辺で一番犯罪の少ない地域だから。
近隣が赤やオレンジな中で緑色、ほとんど起きてないエリアだよ

[No.154 by 匿名さん 2013-03-14 15:10:12]

歌舞伎町と比べてらあかんで。

[No.155 by 匿名さん 2013-03-14 15:12:52]

現地見て来た。
怪しいビジネスホテル二つに挟まれとりました。
しかし、あの落書きは何とかならんかね。

[No.156 by 匿名さん 2013-03-14 15:17:25]

やっぱ新宿駅の近くでも南新宿やこの物件のある辺りは治安がいいね

[No.157 by 検討中の奥さま 2013-03-14 17:01:20]

⬆
営業さんかしら？

[No.158 by マンション投資家さん 2013-03-14 19:14:26]

一建設業績絶好調！！ここは、即売狙いの少しだけ格安設定。だから宝くじです。絶対申し込むべきです！！！

[No.159 by 匿名さん 2013-03-14 20:02:33]

防犯マップみて驚いたけど、ほんとに犯罪は少ないんだな。
まあ人口も少ないからなんだろうけど、雰囲気はともかく安全そうな地域なんでちょっと安心したかも。

[No.160 by マンション投資家さん 2013-03-14 20:48:58]

午前２時に女の子一人で歩いていたら危ないのは当たり前です。東京の治安は田舎とは違います。治安を気にする人は、午後１０時以降の外出はやめるべきです。そして、これは日本の都市部の常識になってしまいました。この立地のマンションをけなす手段はこのことぐらいですが、辺鄙な場所より安心ともいえると思いますが・・・

[No.161 by 匿名さん 2013-03-14 21:33:42]

女の子の深夜一人歩きは感心しないにしても、確かに夜中の2時なら田舎の誰もいない道より
新宿の繁華街の表通りのほうがおそらく安全。
だけどこの物件は裏道だから・・・油断はしない方がいいと思う。

[No.162 by 匿名 2013-03-14 21:48:04]

新宿駅徒歩圏は都心の中の都心。にも関わらず静寂と緑と日照を得られるとは、まさに得難い希少立地。
割高でも瞬間蒸発かと。

[No.163 by 匿名さん 2013-03-14 21:51:44]

バイパスが通るから、静寂は疑問。
マンションに行く細道の人通りは寂しいが。

[No.164 by 入居前さん 2013-03-14 23:22:59]

リセールはどうかな。

[No.165 by 匿名さん 2013-03-14 23:32:04]

この場所ならリセールより賃貸で行けるでしょう。よほど最初の価格が高くなければ。

[No.166 by マンション投資家さん 2013-03-15 07:59:18]

高い単価設定しても売れないことを事業主は理解しているので、瞬間蒸発価格で間違いありません。上野公園の失敗を繰り返すわけありません。考えていたら、ここは、絶対買い逃します。

[No.167 by 匿名さん 2013-03-15 09:25:56]

バイパスは、予定だともう少しで開通なんですよね？
それだったら、開通されてから考えても（値段と物、環境のバランスを）遅くないですね。

値段とあとは、場所がら外国人が入居する物は避けたい思いもあるので、
入居した人がはっきりしてからでもいいのかも。
と考えています。

[No.168 by 周辺住民さん 2013-03-15 10:39:48]

御苑と接する長さ約３３０メートルの区間については、２５年３月に完成、
その先の明治通りに接続するのは２８年度中で、開通は２９年度の見込み。

http://www.iza.ne.jp/news/newsarticle/politics/localpolicy/617990/

もうすぐ出来上がるのはトンネルだけだそうで（車も通らないんではないかと）。
キャッシュでもローンでも、今どき買える外国人は日本人より金持ちだったりして笑

[No.169 by 匿名さん 2013-03-15 10:41:22]

開通するころには残ってないでしょう。

[No.170 by 匿名 2013-03-15 11:11:24]

入居予定が来年の６月だからバイパス全通までの三年間は静かに暮らせるね。

[No.171 by 匿名さん 2013-03-15 13:31:19]

この物件絶対欲しいな。立地も間取りもいいし。３ＬＤＫで６千万円代希望だけど・・・それじゃ即完売だから無理かな。

[No.172 by 購入検討中さん 2013-03-15 13:32:32]

ここ買い煽りが多いなー。坪360で果たして買いか？

[No.173 by 匿名さん 2013-03-15 13:55:32]

ドヤ街なのに坪３６０もするの？

[No.174 by 匿名 2013-03-15 14:25:47]

実際に現地を訪れると、人によってはドン引く。

そこらへんで価格もドン引いていただければ最高だが。

[No.175 by 匿名さん 2013-03-15 14:43:39]

すでに情報戦になってるね。
注目度が高いのは間違いなさそうだけどね

[No.176 by 匿名 2013-03-15 14:46:11]

近年稀にみる希少立地なのは間違いない。

[No.177 by 匿名さん 2013-03-15 15:50:04]

御苑ビューで南向きの物件は、これから先なかなか出てくることはないので、けっこう強気の価格で行く気がする・・・。上階は坪４００ぐらいとみてます。

[No.178 by 匿名さん 2013-03-15 15:54:18]

下層＠330
中層@350
上層@380

平均すると350-360くらい

[No.179 by 匿名さん 2013-03-15 15:56:04]

最高でも7000万くらいかと思います。

[No.180 by 匿名さん 2013-03-15 16:35:46]

現地の前、バイパス工事の真っ最中だね。

[No.181 by 匿名 2013-03-15 16:47:10]

ここ、かつて建物がいくつかあったみたいだけどよく合筆できたな。

[No.182 by 匿名 2013-03-15 17:14:09]

立地を活かしてプレシスシリーズのフラッグシップになるべく、高級仕様＆高額物件で攻めてもいいと思うが、
工期一年程度から察するにいつものプレシスでいくみたいだね。
ブレない姿勢はなかなか(笑)

[No.183 by 匿名さん 2013-03-15 17:17:55]

現地近くの建物駐車場に
「ヌー○ショウ」の宣伝が書かれた車が置いてあった。
ファミリーで住むのは無理だな。

[No.184 by 匿名さん 2013-03-15 17:18:08]

中層がよさそう。

[No.185 by 匿名さん 2013-03-15 19:00:49]

旭町は、昔は水脈の近くでしたか？
高島屋からも、赤鳥居からも一段下がった土地。
これは何を意味しているのか？

単純に土地の記憶としての興味があります。
その先に何か水路があった土地ではないのか？
ブラタモリではありませんが、昔の風景を想像したくなりました。

話しが横にそれましたが、出ていた価格は発表価格なのでしょうか？
土地から受ける印象よりはるかに高い。
本当なら、ちょっと考えてしまいます。
サラリーマンなので。

[No.186 by 匿名さん 2013-03-15 19:19:55]

近くの玉川上水は有名ですけどね。

[No.187 by 購入検討中さん 2013-03-15 20:17:16]

さっき営業の方から電話いただきました。

[No.188 by マンション投資家さん 2013-03-15 20:24:20]

随分あおってしまいましたが、よく検討してみましたところ、投資尺度にあう価格が出てこない感触が得られました。私は買いません。申し訳ありません。買わない人間は投稿をやめます。

[No.189 by 匿名さん 2013-03-15 20:40:56]

値段だけ最後に教えてください。

[No.190 by 匿名 2013-03-15 21:15:47]

ﾏﾝｼｮﾝｷﾞｬﾗﾘｰへいらした方、価格情報お願いします、1階とかの住戸はあるのですか？

[No.191 by 匿名 2013-03-15 21:20:44]

プレシス上野公園よろしく、そうとう割高で来る気配。
唯一異なるのは、それでも売れてしまうだろうというところ。

[No.192 by 購入検討中さん 2013-03-15 21:23:47]

だから平均坪360だよ。

[No.193 by マンション投資家さん 2013-03-15 21:24:59]

高すぎ！

[No.194 by 匿名さん 2013-03-15 21:25:29]

割高で売れるわけがない。
こういう無名デベ物件を買う唯一のメリットは安いこと。

上野公園はそのへんの自覚がなかった。

[No.195 by マンション投資家さん 2013-03-15 21:37:23]

１０００万引いても上野公園完売・・・一建設業績絶好調！・・・ここは、高すぎ値段で設定！・・・でも、完売！・・・格安設定は夢です＞＜」

[No.196 by 匿名さん 2013-03-15 21:37:35]

上野公園スレを読んでみました。
ある意味、感心しました。プッシュ投稿に。

[No.197 by 匿名さん 2013-03-15 22:00:04]

なぜかプレシスのスレではそういうポジコメが多いですよね。
上野公園は、ポジコメが多いのに全然売れなくて面白かった。

ここのポジコメもちょっと眉に唾つけて見ていたほうが賢明かもしれませんね。

[No.198 by 匿名さん 2013-03-15 22:37:37]

いやいや、ここのポジレスは検討者割合が高いと思うよ。

プラウドエンパイアで注目された御苑ビュー立地
それもほぼ１００％永久保証
でも周辺環境が微妙
一建設というデベも微妙
価格が未公開
バイパスが間もなく開通してどう変わるか

・・・という状況だから、３２戸のマンションでこれだけ掲示板が賑わっているのだと思います。

とりあえず価格発表が楽しみです。
安ければ大騒ぎになるでしょうし、
予想以上に高ければ今のポジレスが一転してネガレスの嵐になるのは必至ｗ

[No.199 by 匿名さん 2013-03-15 22:42:41]

だから平均坪360だよ。

[No.200 by 匿名さん 2013-03-15 22:48:29]

現地を見に行って、気分が冷めてきた。
360では高いよ。