＜契約者限定＞パークタワー西新宿エムズポート

[契約済みさん]

契約者、入居予定の皆様こちらで情報交換しましょう。

検討スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/217332/


公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1020

＜全体概要＞
所在地：東京都新宿区西新宿８丁目１６８番３９他
交通：丸ノ内線西新宿駅徒歩４分他
総戸数：１７９戸
間取り：１ＬＤＫ～３ＬＤＫ
面積：３８．５１～７７．９９平米
完成・入居：２０１４年１月下旬予定

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：熊谷組
管理会社：三井不動産住宅サービス

[スムログ 関連記事]
【中野坂上＋西新宿界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.4】
https://www.sumu-log.com/archives/6191/

[425: 入居予定さん]

理事をやってみようかと思っていましたが、入居説明会に欠席したので縁がなかったです。

[426: 入居予定さん]

引渡し手続きの案内を確認していたら、支払いの諸費用明細で不明点が出てきました。
固定資産税等相当額ですが、12/17引渡しなのに、平成25年度の1年分をこちらが支払うことになるのでしょうか？
それとも一旦1年分支払い、1/1〜12/16分は返金していただけるのでしょうか？
ご存知の方がおられましたら、教えて下さい。

[427: 入居前さん]

426様，それありえないですよね
12/17以降分のみ払うだけだし，1期や2期分は先方が既に支払い済みのはずです
先に払ってあとから返金の必要がないです
書類郵送扱いなので，着いたら確認します，ありがとうございます

[428: 匿名]

【ご本人様からのご依頼により削除しました。管理担当】

[429: 入居予定さん]

428様、有難うございます。
428様のご説明で、理解できない点があります。
12月に登記できたら個人負担ですよね。
つまり、三井さんは12月に登記すると思われますので。個人負担になると言うことですよね。
それなのに、先に三井さんに十数万も固定資産税を払い込むのですが、こては、平成25年度1年分とは違うのでしょうか?

[430: 契約済みさん]

固定資産税1年分って小さくないですよね
引き渡しを1月にしてもらった方がお得なんですか

[431: 匿名]

1月1日の所有者が当年分を支払う。当初の予定通り1月引き渡しなら2014年分は三井さんの負担だったはず。

[432: 入居前さん]

そうなんですか？
今年売ったマンションは契約日で固定資産税案分しましたけれど

[433: 匿名さん]

支払い自体は1月1日付の所有者の責任になります。
しかし、引渡し後の分は、日割りで按分して、1月1日の所有者に支払うことで、清算する。
なので、引渡し日を後ろにずらしても1年分丸々は得しませんよ。

[434: 引越前さん]

結局、固定資産税の計算は三井のミスなのですか？

[435: 引越前さん]

結局、固定資産税の計算は三井のミスなのですか？

[436: 入居前さん]

（１）売買契約書の11条には、「公租公課は引渡日をもって区分し、その前日までの分は乙（売主）の負担、その日以降の分は甲（買主）の負担」と書かれています。

（２）また、重要事項説明書の16ページには、「納税通知書による納税額確定後、負担分算出のうえ精算する」と書かれています。

（３）東京都主税局のＨＰでは、「納税義務者は１月１日時点で登記簿又は家屋補充課税台帳に所有者として登記又は登録されている方」とあります。

なお、433様のおっしゃるとおり、納税義務者は経済的に租税を負担する担税者とは必ずしも一致しません。
（消費税の場合、担税者は消費者ですが、納税義務者は事業者）

担税者は引渡日で区分され、納税義務者は１月１日時点の登記上の所有者になります。事実上の所有者とは限りません。

三井としては、恐らく、入居説明会の時点では買主各々がいつ登記が完了するかわからないため、一律に１年分を預かることにしたのだと思われます。

したがって、428様のおっしゃるように、年内に登記が完了していれば。26年度分の納税通知書は買主に届くので、約１年分が返却になるのだと思います。

私の場合、提携ローンであり、新住所で登記することにしているので、印鑑証明の提出期限は12月25日です。
登記の申請はできても完了は年明けになります。ですから26年分の納税通知書は三井に届くことになります。
恐らく24年12月17日から12月31日までの分を追加徴収されるのでしょう。

手続きが早い場合、現金決済や提携外のローンなどでは年内に登記を完了する場合もあると思います。

[437: 契約済みさん]

436様
詳しくありがとうございます
固定資産税の負担分は引き渡し日によってきまるのですね
登記がいつになるかを見込むことで手続きが変わってくることを三井から詳しく説明されなかったことによる誤解ということみたいですね

[438: 入居前さん]

436です。

大変失礼いたしました。
三井から追加徴収されると思われるのは25年12月17日から12月31日までの分です。間違えました。訂正します。

437様
短くわかりやすくまとめていただきありがとうございます。私の言いたいところもそこです。

なるべく客観的な資料をもとに説明しようとしたら長くなってしまい、わかりにくい説明だったと思います。
おわかりいただけたようでうれしく思います。

加えますと、引渡日を境に負担者が変更となりますから、登記完了が年内でも年明けでも同じで、損も得もないはずです。
引渡日が年内でも年明けでも損得はないはずです。

この考え方以上の追加請求やこの考え方による返還がなかった場合は売買契約書違反になりますので、返還請求ができる
はずです。

心配な方は三井の契約担当、または担当の税理士事務所に確認された方がよいと思います。

[439: 匿名]

皆様

保険は三井お勧めのものにされますか？
共用部が同じ三井住友なので同じにしたほうが良いとアドバイスされましたが。

[440: 匿名さん]

固定資産税は1月1日の所有者が納税義務者ではありますが、
4月1日から3月31日までを一年分として計算する場合があります。
他のデべで購入したマンションは4月1日からの計算でした。1月1日で計算するよりも割高になります。
ご注意を。

[441: 入居前さん]

439様
三井住友海上の社員（代理店ではありません）に聞いてみました。以下がポイントとのことです。

（１）どこの保険会社でも基本的な内容と保険料に違いは無い。
違いはオリジナルのオプションや風水害などで支払われる内容。手厚ければ保険料は高くなる。
（２）代理店は大きいところが良い。
扱いが大きい方が保険会社に対して物が言える。事故になったときスムーズに事が運ぶ確率が高い。
期日管理もしっかりしている。
（３）団体割引などが使えるなら使うべき。
（４）余裕があるならなるべく長期で入った方が良い。
途中で解約しても残期間分の保険料が戻るので、長期の方が割引率が圧倒的に高く有利。

三井不動産リアルティは結構大きな代理店のようです。
１０％の割引がありますが、この割引率は結構高いとのことです。

ということで、保険会社の言うことを鵜呑みにして、借入期間より長い３６年の長期で三井にお願いする予定です。他に割引を受けられるルートも無いので。

おすすめするわけではありません。参考までに。

[442: 入居前さん]

441です。

三井不動産リアルティが出してきたおすすめプランですが、
（１）家財の保険金額が１千万以上と高かったので大幅に低くしました。
（２）地震保険は近々料率が変わるということなので、５年更新にしました。１年更新もあります。
多分料率は高くなるのだろうと思いまして。

その他、建物の保険金額等はおすすめプラン通りの予定です。
結構保険料が高くなってしまいました。家財と地震の保険料が高いです。

[443: 匿名]

441様

ありがとうございます。
参考にさせて頂きます。

[444: 入居前さん]

入居説明会欠席した分の書類が郵送されてきました
復興支援住宅エコポイントがいただけるんですね
全然知らなかったです

[445: 入居前さん]

引き渡しまで，あと1ヶ月ですね．
今度の週末に内覧会で指摘した直しの確認のためエムズに行きます．
「崖」の段差も直してくれているか，チェックしてきます．

[446: 匿名さん]

あの段差の改修は望み薄かなと思う
もし直ったら嬉しいけど期待しないことにしてる

[447: 入居前さん]

419様
段差の件ご確認ありがとうございました。今頃申し訳ありません。

＞新宿区としても、何とかしたいと思っており修繕案は2案考えている。
とのことであり、すぐには無理でも将来的には何とかしてくれるのではないでしょうか。
私は楽観的に考えています。

改めて重説を見ると、「この道路は建築基準法第42条2項道路（詳しくは検索してみて下さい）で、成子天神社が所有し新宿区が管理等を行っている」とあります。現状は４ｍに拡幅済みです。

一方新宿区の道路台帳を見ると、「特​別​区​道​ ​2​1​-​1​1​2​2」と指定されています。
道路台帳はネット上で閲覧できます。
http://www.city.shinjuku.lg.jp/seikatsu/file16_02_00001.html

特別区道は道路法18条に基づく道路のようです。恐らく私道ではあるものの、公有地の区道と同じ扱いになっているものと思われます。

となると、299で指摘したように、段差は「特別区道」の途中にありますから管理責任は全面的に新宿区にあることになるのではないでしょうか。

もし段差が原因で事故が発生した場合、新宿区は段差のあることを認識し、住民からの改善要望を受けていたわけですから、予算が無かったでは済まないことになると思います。
だから「なんとかしたい」と思っているのでしょう。考えが甘いでしょうか。

[448: 匿名さん]

甘いとは思わないけど、国道ですらもっとひどい箇所もあったりするので、直るかは微妙と思っておいた方が精神衛生上良いかな、と
あそこで怪我をしたとして区の責任は問えないんじゃないかなあ

[449: 419]

447さま、ありがとうございます。
いま、私達が出来ることは、三井不動産レジデンシャルに新宿区との協議の状況を、事あるごとに質問し続けることが大切だと思います。是非、指摘事項の確認会や鍵の引き渡し時などに担当者に質問してみて下さい。クレームをつける様で、気が進まない場合は、やんわり聞いてくださるだけでも良いと思います。
それから、2項道路としての展開について、中途半端に残っている塀は、三井さんが撤去する必要があるのかもしれませんね。

[450: 419]

塀の写真

[451: 449の続きです。]

447さまのおっしゃる通り、道路は新宿区の管理責任かと思います。
この、単管パイプの手摺は、新宿区の担当かもしれませんね。

私も、また情報を入手しましたらUPします。

[452: 匿名さん]

土地登記の状況次第だけど既存の壁は撤去義務は無いかも
段差の上の部分は天神の所有地で道路でもないから新宿区は手が出せない
だからパイプで塞いでいるって感じかもしれないね

[453: 入居前さん]

449様　447です。

そうですね。逐一話題にして、気にしている人が多いということを三井に認識してもらい続けることが必要ですね。
引渡しが済んで住人担当のメインが管理会社に移っても、瑕疵担保責任（10年？）もあるし、新宿区との交渉責任があり続けることをレジデンシャルと熊谷組に認識して欲しいです。
「引渡しが済んだら関係無い」では困ります。

区はどんな改善案があるのでしょうか。
（１）ゆるやかなスロープ
（２）階段プラス自転車用スロープ（歩道橋などのように）
（３）安全のための手すり
など？

確かに古い塀が残っていますね。不思議です。
再開発で42条2項道路が拡幅されたのであれば、その時点で撤去されても良さそうですが。
42条2項道路　4ｍに拡幅　特別区道指定　の順番ではないのかもしれません。
余計な構築物（塀）があっても区道指定されるのでしょうか。道路の権利関係は難しいです。
三井に撤去義務があるのであれば、再開発全体の予算で十分できると思いますが。できない理由があるのかもしれません。

[454: 入居前さん]

448様　447です。

確かに中途半端な状況の道路はいくらでもありそうですね。
不特定多数が利用する道路とはいえ、区道全体の利用率からすれば微々たるものでしょうから後回しにされる確立は高いですね。話が進まずにいらいらするのは精神衛生上損かもしれません。

おっしゃるように、段差が原因で怪我をしたとして損害賠償まで請求できるかといえば疑問ではあります。
でも、対新宿区の交渉するには「危険」と「区の責任」を前面に押し出すべきでしょう。

実際は
（１）危険　
（２）不便　自転車で通行しにくい
（３）景観上の問題
でしょうけどね。新築マンションですから（３）を気にされる方も多いと思います。

[455: 匿名さん]

結局、権利関係が不明だからなんとも言えないんだけど、新宿区は細街路対策をやっていて、所有者が無償提供に協力してくれるなら、以下のことを新宿区がやる

舗装
側溝作成
協力の証のプレート埋め込み
土地境界杭の埋め込み

見返りは固定資産税免除
宗教法人は固定資産税かからないし協議はしたがまとまってないとかなのかも？
あと擁壁は所有者負担なので段差は神社が対応しないと埋まらないはず

[456: 匿名さん]

書き忘れましたが何にせよ早い解決を希望します

[457: 匿名さん]

>453
10年は構造の主要な部分の話なので土地のしかも売買対象ではない部分なので対象外だよ

余計な構造物があると完了検査通らないので未だにあるということは、法的には問題無いのだろうと推測
そうなると所有者の許可なく壊すと器物損壊なので三井さんも手が出せない
セットバックはザルでどこも守られないものだけど、身近に影響を受けるとは思わなかった

[458: 入居前さん]

457様　453です。

そりゃそうですね。「10年」での主張は無理です。

マンションの敷地でも無いし、成子天神社再開発プロジェクトの対象外だとしたら、我々の主張は単なる近隣住民の要望でしかないので弱いですね。でもそのあたりが実情かもしれません。

でも、道路は重説にあるように神社の所有ですから、残された塀が神社のものであれば、マンションの擁壁工事の時に撤去すればよかったと思うのですが不思議です。道路は神社のものでも塀は別人所有？

それとも想像ですが、455様がおっしゃるように、道路を区に無償提供の話があったけれども有償を主張して決裂したままになったとか。道路指定されてしまえば事実上それ以外に使用できないので提供してしまっても良いと思うのですが、宗教法人は固定資産税がかからないためメリットが無いというのは、ある意味ネックですね。
あくまでも想像です。

[459: 449です。]

私が聞いた改善案は、下記の通りです。
1.緩やかなスロープ状の道路にする。
2.階段を整備する。
3.残存物を廃棄し、仮設材で作られた手摺をガードレール状の物にする。

都市計画において、近隣住民が問題について常に感心をもち続けているということが大切だと思います。これから、町内会費も払い町内の一員となるわけですし、私達は近隣住民として454さまのおっしゃるとおり景観上の美観にも感心持ち続けていかなくてなりません。マンションを購入し新たな生活をはじめる事は、少なからず様々なストレスを感じる状況です。近隣住民で力を合わせて問題に直面出来る管理組合になると良いですね( ´ ▽ ` )ﾉ

[460: 引越前さん]

話題変わりますが、フラット３５を利用のみなさんに朗報です。

貸付債権担保第７９回住宅金融支援機構債券（資産担保証券）の発行条件が決定されましたが
そのＭＢＳ表面利率がなんと１．０７％。今年の４月以来の史上最低タイです。
ここから、今年１２月融資実行のフラット３５金利は史上最低タイの１．８０％になると予想されます。
正式発表は来月２日ですが、期待して待つことにします。

これも、１２月引き渡しになってたおかげ。
もっとも、来年になってもっと下がる可能性もなきにしもあらずですが・・・(^^ゞ

[461: 引越前さん]

崖の話がでておりますが、、、

以前、自転車などの抽選をする前に、三井から送られてきた資料ですが、
自転車のルートが気になっています。

お手元にあるこちらの資料をご覧頂けますか。
矢印で描かれている自転車の走行ルート、矢印の元の部分、崖だと思うのです。
どうやって崖越えしろと言うのでしょうかねぇ、、
おかしくないですか？

実は、内覧会の時、あれ？と思ったのですが、この資料を持っていかなかった
ので、記憶違いかと思い、担当者に確認しないままになってしまいました、、

ちなみに、武富士さんの横の道って、私道との表記がされています。
どちら所有の私道なのか、ご存知の方、いらっしゃいますか？

以前、西新宿からのルートの件で、夜間、神社が閉門された後は、参道は
通れなくなるので、武富士さんの横の道を通るということが話題になって
いましたが、私道なのです。

神社所有の私道であればよいのですが、そうではない場合、よそ様所有の私道を
メインルートにすることって、まさかないですよね。

それにしても、自転車、青梅街道からの侵入ならよいですけど、税務署通りからは
ぐるりと青梅街道から回らないとマンションに入れないのなら、たとえば
近日オープン予定のライフや、丸正などで、お買物した帰り、すごく不便ですよね。

税務署通りからの自転車で通れる侵入ルートをご存知の方がいらっしゃれば、
是非教えて下さい。

添付写真、携帯で撮りましたので、見にくくて申し訳ありません。
お手元の資料で、是非ご確認頂ければありがたいです。

[462: 契約済みさん]

すいません。
なぜ税務署通りから自転車で入れないのですか？
入れるでしょ？意味がわかりません。

[463: 匿名さん]

フラット組です。
当初５年間は１.１０％になります。安心しました。

[464: 契約済みさん]

税務署通り側から入るなら
賃貸棟と富士塚の間の通路が通れそうですね。

[465: 引越前さん]

461さま
武富士横の私道は、天神さまの所有と聞いてます。

464さま
富士塚と賃貸棟の脇から入れるととても便利ですよね。

[466: 引越前さん]

崖の話はよ終わって。

みんな現地を確認の上契約しとるんやし。
一般的に敷地の外はそのまま。
極端に言うと、隣の家汚いけど綺麗になると思ってた、思ってたのと違うから壊せって言ってるのと一緒。
もし、そう思っとったんなら、ただの妄想。

重箱の隅突っついても意味ないと思う。

どうしても気に食わんなら錯誤無効主張して解約したらええんでないの？
無理だろうけど。

せっかくみんな入居楽しみにしとるのに、なんか違和感を感じるわ。

[467: 引越前さん]

崖の話はよ終わって。

みんな現地を確認の上契約しとるんやし。
一般的に敷地の外はそのまま。
極端に言うと、隣の家汚いけど綺麗になると思ってた、思ってたのと違うから壊せって言ってるのと一緒。
もし、そう思っとったんなら、ただの妄想。

重箱の隅突っついても意味ないと思う。

どうしても気に食わんなら錯誤無効主張して解約したらええんでないの？
無理だろうけど。

せっかくみんな入居楽しみにしとるのに、なんか違和感を感じるわ。

[468: 引越前さん]

すんません、2回押しました。

[469: 引越前さん]

461です。

464様
ありがとうございます。
賃貸棟と富士塚の間ですね！
コインパーキングの横に通り道があるのですね？
確認してみます。

465様
ありがとうございます。
私道が神社所有と伺い、安心いたしました。

税務署通りから自転車で入ってくるルート、賃貸棟の左側の公道？
（参道に通じる道）を通り、神社の前を通り抜けられればよいのですが、
内覧会での時点では、まだ工事中でしたし、マンション入り口階段
近辺は石畳状になっていて、石と石の間には植物が植わっていて、
自転車で通ってよいのか、、？ という印象がありました。

内覧会で手直しを依頼した箇所があり、近日再確認に現地に行きますので
担当者に確認してみます。

[470: 入居前さん]

200世帯近くが入居するのですから，この板だけでなく，今後の組合とかでも自分の関心がない問題の議論が続くことはあると思います．でもその問題が大切で話し合っている人たちがいたら，それを無理に終わらせようとするのではなく，見守るなり，そっとしておくなりすればいいと思っています．インターネットの書き込みだと，意図せずともきつい言い方になっているだけで，入居後の心配は老婆心かもしれませんが．

[471: 匿名さん]

>470
一理あると思うが、自分達の権利の及ばない範囲の事を、長々話すのはやっぱり違うと思う
ちょっと雑談程度ならともかく、ずっとだと他所にまで口出す厚かましいマンションの印象すら与えかねない

[472: 引越前さん]

470さまに賛同です。
466さま、471さまは、天神関係者？または、近隣ネガさん？かな？などと憶測して楽しんでますが^ ^

[473: 引越前さん]

法的な権利は及ばなくても
周辺環境を良くするために、意見交換をするのは悪くないように思います。

また、板でそれを行う行為そのものが、マンションの価値を下げているとも思いません。
むしろ、意識の高い方のいるマンションだと私個人は頼もしく思っています。

議論している内容が「エゴ」にみえているかどうか、という視点や客観視は大事だとは思いますが、
それもまた、人によって見え方が違うことかと。

[474: 入居予定さん]

内覧会の指摘事項確認会に行って参りました。凄く丁寧に治して頂き感動しました！やはり、三井不動産レジデンシャルのマンションを購入してよかったと実感しました。三井さん＆熊谷組の担当の方々のホスピタリティに感謝です。確認をしている途中、ちょっとした傷が見つかったのですが直ぐ対応してくれ、かえって恐縮でした。3ヶ月、6ヶ月、1年と点検もあるそうなので安心です。

神社と参道について、12月25日〜お正月の期間は、一般拝観ができるようです。三井の方がプレオープンみたいな感じだと仰ってました。初詣が楽しみです。富士塚と賃貸棟の間の通路は、神社の北参道となり通行は可能。自転車がオッケーかはわかりませんでした。私道の段差については、明るいきざしです。新宿区との協議が進捗中。三井の担当の方は、現在の状況は危険なので何とか区にお願いをしていると、前向きな感じでお話がありました。具体的にはわかりませんが、何かの申請もしたそうです。担当の方によって捉え方が少し違うかもしれませんが、内覧会の時よりはだいぶ進捗していると思います。参道の門の開閉時間については、管理会社と神社で相談しており今後は新宿警察の意見なども参考にする様です。引越しが待ち遠しいです。