＜契約者限定＞パークタワー西新宿エムズポート

[契約済みさん]

契約者、入居予定の皆様こちらで情報交換しましょう。

検討スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/217332/


公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1020

＜全体概要＞
所在地：東京都新宿区西新宿８丁目１６８番３９他
交通：丸ノ内線西新宿駅徒歩４分他
総戸数：１７９戸
間取り：１ＬＤＫ～３ＬＤＫ
面積：３８．５１～７７．９９平米
完成・入居：２０１４年１月下旬予定

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：熊谷組
管理会社：三井不動産住宅サービス

[スムログ 関連記事]
【中野坂上＋西新宿界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.4】
https://www.sumu-log.com/archives/6191/

[405: 匿名]

404様、確かにそうでしたね｡(^｡^;)

あちこちと連れて行かれ、ｽﾀｯﾌの人手が足りて無いのか？ 途中で放置され、少しの間「私は何処へ行けば？」と、中央で立たされました｡(^｡^;)

例の崖っぽい所や、神社の通り抜けなど、色々ありますが、それは管理組合が出来てから皆で考えたり、交渉したり･･｡

引っ越しまでもう少しですね。寒くなって来ましたので体調に気を付けて、お互いに頑張りましょう！

[406: 入居前さん]

手続き会お疲れ様でした。
40～60代ばかりでしたね。20代や30代らしき世代はほとんど見かけませんでした。

[407: 契約済みさん]

入居手続き会，若い人が少なかったのは，仕事が休めなかったからじゃないですか？
私も行きたかったけど，仕事で行けなかったんです
１－２週間後に郵送で手続きと聞いています
とても大切な手続きなら，お勤めの人が行ける時間にしてほしいものです

[408: 匿名]

入居手続き会で管理組合の初年度役員の抽選をしました。
私は外れましたが、いらっしゃれない方は対象外ですかね。
6人当たるそうです。

[409: 契約済みさん]

408様
抽選があったのですか、しらなかったです。
教えていただきありがとうございます。

[410: 匿名]

〉407様
私は会社に休みを貰って参加出来ましたが、あの程度なら郵送で充分ですよ｡

私はもっと違った説明会を想像してましたが、必要書類に記載されているのを重複して説明されるだけなので、休んでまで行く程の事は全くありませんでした｡

なので御心配には及びませんよ。

[411: 契約済みさん]

410様
ありがとうございます
安心しました

[412: 初]

手続き郵送でもできたのですか？？？
私は内覧会と手続きは絶対に本人ではなければダメと言われ
上司に嫌味を言われながら半休を貰ったのに！

[413: 契約済みさん]

ローンじゃなくて現金と言ったら，手続きは郵送でいいと言われた感じがしましたよ

[414: 匿名]

多分ローンが本人限定なんだと思います。
指定日がダメな方はどうするんですか？と聞いたら金融期間はご自身で手続き頂きますっていってました。

[415: 匿名さん]

入居説明会のメインの開催理由は提携金融機関のローン手続きでしょうね。
銀行の担当者もたくさんの客がバラバラとやってこられると大変でしょうからまとめて処理したいんでしょう。
で、それにこぼれた方だけ後日個別に手続きする、という感じでしょうか。
現金買いの場合は行ってもたいした意味はありません、入居者名簿等は後日郵送でも構いませんし。

[416: 入居前さん]

手続き会で、鍵の引き渡しの時間など言われたのでしょうか？

[417: 匿名]

言われました♪

[418: 匿名]

〉416様
鍵の引き渡しは12/17(火)10時〜。それまでに残金を振り込み(←人によって違う？)、登記の為の住民票・印鑑証明を取り、持参するとか･･。諸々の説明、手続きがあり、時間的には１時間くらいだと言われました｡(12/24必着であれば住民票などは郵送でも良いと言われました)

鍵は１件あたり６本あって、その内１本は管理会社(ｾｷｭﾘﾃｨｰの為)に行き、残り５本を渡されるそうです｡

昨日の入居説明会で得た情報で「ふ〜ん」と思ったのは鍵の本数くらいなものでした｡

12/17(火)に行けなくても、御自分の引っ越しや、登記などに間に合えば、対応して下さると思いますよ｡

[419: 入居予定さん]

皆様手続き会お疲れさまでした。
鍵の引渡し、我が家は13時30分〜です。午前中の方が良かったなぁ。

エントランス付近の私道段差について、確認してみました。
現在、三井さんは新宿区の道路課と協議中。新宿区としても、何とかしたいと思っており修繕案は2案考えている。
しかし、区は、予算の確保ができていない状況。事業者から要望するよりも、住民の要望の方が良いと言う意見もある。エムズポート以外の近隣住民からも要望が届いている。三井としては、今後も協議を続ける予定。

[420: 入居予定者]

＞４１９様
４１８です。私はその場で時間を指定されたのではなく、以前に（全員に？）お知らせされた時間を書いたのですが、部屋によって時間が異なるのですか？知りませんでした。

そのお知らせによると≪12月17日（火）10時～≫と書かれてあるだけで、≪時間厳守≫みたいな事は書かれていませんし、入居説明会と同様に『その日時から引き渡し手続きが始まります・・』って事だと思っていました。

なので私は午前中に引き渡しで、午後からベランダタイルを業者さんをお願いしました。

確認は必要ですが、引き渡し程度の事なので、４１９様も午前中に引き渡しして頂けるのではないでしょうか？

[421: 入居予定さん]

418さま
ありがとうございます！明日、問い合わせてみます。

[422: 契約済みさん]

もう出てますね～
http://goo.gl/r7LVmA

[423: 入居前さん]

416です，417様，418様ありがとうございます．
三井に問い合わせてみます．

[424: 入居前さん]

管理組合の理事に当選？された方いますか？

[425: 入居予定さん]

理事をやってみようかと思っていましたが、入居説明会に欠席したので縁がなかったです。

[426: 入居予定さん]

引渡し手続きの案内を確認していたら、支払いの諸費用明細で不明点が出てきました。
固定資産税等相当額ですが、12/17引渡しなのに、平成25年度の1年分をこちらが支払うことになるのでしょうか？
それとも一旦1年分支払い、1/1〜12/16分は返金していただけるのでしょうか？
ご存知の方がおられましたら、教えて下さい。

[427: 入居前さん]

426様，それありえないですよね
12/17以降分のみ払うだけだし，1期や2期分は先方が既に支払い済みのはずです
先に払ってあとから返金の必要がないです
書類郵送扱いなので，着いたら確認します，ありがとうございます

[428: 匿名]

【ご本人様からのご依頼により削除しました。管理担当】

[429: 入居予定さん]

428様、有難うございます。
428様のご説明で、理解できない点があります。
12月に登記できたら個人負担ですよね。
つまり、三井さんは12月に登記すると思われますので。個人負担になると言うことですよね。
それなのに、先に三井さんに十数万も固定資産税を払い込むのですが、こては、平成25年度1年分とは違うのでしょうか?

[430: 契約済みさん]

固定資産税1年分って小さくないですよね
引き渡しを1月にしてもらった方がお得なんですか

[431: 匿名]

1月1日の所有者が当年分を支払う。当初の予定通り1月引き渡しなら2014年分は三井さんの負担だったはず。

[432: 入居前さん]

そうなんですか？
今年売ったマンションは契約日で固定資産税案分しましたけれど

[433: 匿名さん]

支払い自体は1月1日付の所有者の責任になります。
しかし、引渡し後の分は、日割りで按分して、1月1日の所有者に支払うことで、清算する。
なので、引渡し日を後ろにずらしても1年分丸々は得しませんよ。

[434: 引越前さん]

結局、固定資産税の計算は三井のミスなのですか？

[435: 引越前さん]

結局、固定資産税の計算は三井のミスなのですか？

[436: 入居前さん]

（１）売買契約書の11条には、「公租公課は引渡日をもって区分し、その前日までの分は乙（売主）の負担、その日以降の分は甲（買主）の負担」と書かれています。

（２）また、重要事項説明書の16ページには、「納税通知書による納税額確定後、負担分算出のうえ精算する」と書かれています。

（３）東京都主税局のＨＰでは、「納税義務者は１月１日時点で登記簿又は家屋補充課税台帳に所有者として登記又は登録されている方」とあります。

なお、433様のおっしゃるとおり、納税義務者は経済的に租税を負担する担税者とは必ずしも一致しません。
（消費税の場合、担税者は消費者ですが、納税義務者は事業者）

担税者は引渡日で区分され、納税義務者は１月１日時点の登記上の所有者になります。事実上の所有者とは限りません。

三井としては、恐らく、入居説明会の時点では買主各々がいつ登記が完了するかわからないため、一律に１年分を預かることにしたのだと思われます。

したがって、428様のおっしゃるように、年内に登記が完了していれば。26年度分の納税通知書は買主に届くので、約１年分が返却になるのだと思います。

私の場合、提携ローンであり、新住所で登記することにしているので、印鑑証明の提出期限は12月25日です。
登記の申請はできても完了は年明けになります。ですから26年分の納税通知書は三井に届くことになります。
恐らく24年12月17日から12月31日までの分を追加徴収されるのでしょう。

手続きが早い場合、現金決済や提携外のローンなどでは年内に登記を完了する場合もあると思います。

[437: 契約済みさん]

436様
詳しくありがとうございます
固定資産税の負担分は引き渡し日によってきまるのですね
登記がいつになるかを見込むことで手続きが変わってくることを三井から詳しく説明されなかったことによる誤解ということみたいですね

[438: 入居前さん]

436です。

大変失礼いたしました。
三井から追加徴収されると思われるのは25年12月17日から12月31日までの分です。間違えました。訂正します。

437様
短くわかりやすくまとめていただきありがとうございます。私の言いたいところもそこです。

なるべく客観的な資料をもとに説明しようとしたら長くなってしまい、わかりにくい説明だったと思います。
おわかりいただけたようでうれしく思います。

加えますと、引渡日を境に負担者が変更となりますから、登記完了が年内でも年明けでも同じで、損も得もないはずです。
引渡日が年内でも年明けでも損得はないはずです。

この考え方以上の追加請求やこの考え方による返還がなかった場合は売買契約書違反になりますので、返還請求ができる
はずです。

心配な方は三井の契約担当、または担当の税理士事務所に確認された方がよいと思います。

[439: 匿名]

皆様

保険は三井お勧めのものにされますか？
共用部が同じ三井住友なので同じにしたほうが良いとアドバイスされましたが。

[440: 匿名さん]

固定資産税は1月1日の所有者が納税義務者ではありますが、
4月1日から3月31日までを一年分として計算する場合があります。
他のデべで購入したマンションは4月1日からの計算でした。1月1日で計算するよりも割高になります。
ご注意を。

[441: 入居前さん]

439様
三井住友海上の社員（代理店ではありません）に聞いてみました。以下がポイントとのことです。

（１）どこの保険会社でも基本的な内容と保険料に違いは無い。
違いはオリジナルのオプションや風水害などで支払われる内容。手厚ければ保険料は高くなる。
（２）代理店は大きいところが良い。
扱いが大きい方が保険会社に対して物が言える。事故になったときスムーズに事が運ぶ確率が高い。
期日管理もしっかりしている。
（３）団体割引などが使えるなら使うべき。
（４）余裕があるならなるべく長期で入った方が良い。
途中で解約しても残期間分の保険料が戻るので、長期の方が割引率が圧倒的に高く有利。

三井不動産リアルティは結構大きな代理店のようです。
１０％の割引がありますが、この割引率は結構高いとのことです。

ということで、保険会社の言うことを鵜呑みにして、借入期間より長い３６年の長期で三井にお願いする予定です。他に割引を受けられるルートも無いので。

おすすめするわけではありません。参考までに。

[442: 入居前さん]

441です。

三井不動産リアルティが出してきたおすすめプランですが、
（１）家財の保険金額が１千万以上と高かったので大幅に低くしました。
（２）地震保険は近々料率が変わるということなので、５年更新にしました。１年更新もあります。
多分料率は高くなるのだろうと思いまして。

その他、建物の保険金額等はおすすめプラン通りの予定です。
結構保険料が高くなってしまいました。家財と地震の保険料が高いです。

[443: 匿名]

441様

ありがとうございます。
参考にさせて頂きます。

[444: 入居前さん]

入居説明会欠席した分の書類が郵送されてきました
復興支援住宅エコポイントがいただけるんですね
全然知らなかったです

[445: 入居前さん]

引き渡しまで，あと1ヶ月ですね．
今度の週末に内覧会で指摘した直しの確認のためエムズに行きます．
「崖」の段差も直してくれているか，チェックしてきます．

[446: 匿名さん]

あの段差の改修は望み薄かなと思う
もし直ったら嬉しいけど期待しないことにしてる

[447: 入居前さん]

419様
段差の件ご確認ありがとうございました。今頃申し訳ありません。

＞新宿区としても、何とかしたいと思っており修繕案は2案考えている。
とのことであり、すぐには無理でも将来的には何とかしてくれるのではないでしょうか。
私は楽観的に考えています。

改めて重説を見ると、「この道路は建築基準法第42条2項道路（詳しくは検索してみて下さい）で、成子天神社が所有し新宿区が管理等を行っている」とあります。現状は４ｍに拡幅済みです。

一方新宿区の道路台帳を見ると、「特​別​区​道​ ​2​1​-​1​1​2​2」と指定されています。
道路台帳はネット上で閲覧できます。
http://www.city.shinjuku.lg.jp/seikatsu/file16_02_00001.html

特別区道は道路法18条に基づく道路のようです。恐らく私道ではあるものの、公有地の区道と同じ扱いになっているものと思われます。

となると、299で指摘したように、段差は「特別区道」の途中にありますから管理責任は全面的に新宿区にあることになるのではないでしょうか。

もし段差が原因で事故が発生した場合、新宿区は段差のあることを認識し、住民からの改善要望を受けていたわけですから、予算が無かったでは済まないことになると思います。
だから「なんとかしたい」と思っているのでしょう。考えが甘いでしょうか。

[448: 匿名さん]

甘いとは思わないけど、国道ですらもっとひどい箇所もあったりするので、直るかは微妙と思っておいた方が精神衛生上良いかな、と
あそこで怪我をしたとして区の責任は問えないんじゃないかなあ

[449: 419]

447さま、ありがとうございます。
いま、私達が出来ることは、三井不動産レジデンシャルに新宿区との協議の状況を、事あるごとに質問し続けることが大切だと思います。是非、指摘事項の確認会や鍵の引き渡し時などに担当者に質問してみて下さい。クレームをつける様で、気が進まない場合は、やんわり聞いてくださるだけでも良いと思います。
それから、2項道路としての展開について、中途半端に残っている塀は、三井さんが撤去する必要があるのかもしれませんね。

[450: 419]

塀の写真

[451: 449の続きです。]

447さまのおっしゃる通り、道路は新宿区の管理責任かと思います。
この、単管パイプの手摺は、新宿区の担当かもしれませんね。

私も、また情報を入手しましたらUPします。

[452: 匿名さん]

土地登記の状況次第だけど既存の壁は撤去義務は無いかも
段差の上の部分は天神の所有地で道路でもないから新宿区は手が出せない
だからパイプで塞いでいるって感じかもしれないね

[453: 入居前さん]

449様　447です。

そうですね。逐一話題にして、気にしている人が多いということを三井に認識してもらい続けることが必要ですね。
引渡しが済んで住人担当のメインが管理会社に移っても、瑕疵担保責任（10年？）もあるし、新宿区との交渉責任があり続けることをレジデンシャルと熊谷組に認識して欲しいです。
「引渡しが済んだら関係無い」では困ります。

区はどんな改善案があるのでしょうか。
（１）ゆるやかなスロープ
（２）階段プラス自転車用スロープ（歩道橋などのように）
（３）安全のための手すり
など？

確かに古い塀が残っていますね。不思議です。
再開発で42条2項道路が拡幅されたのであれば、その時点で撤去されても良さそうですが。
42条2項道路　4ｍに拡幅　特別区道指定　の順番ではないのかもしれません。
余計な構築物（塀）があっても区道指定されるのでしょうか。道路の権利関係は難しいです。
三井に撤去義務があるのであれば、再開発全体の予算で十分できると思いますが。できない理由があるのかもしれません。

[454: 入居前さん]

448様　447です。

確かに中途半端な状況の道路はいくらでもありそうですね。
不特定多数が利用する道路とはいえ、区道全体の利用率からすれば微々たるものでしょうから後回しにされる確立は高いですね。話が進まずにいらいらするのは精神衛生上損かもしれません。

おっしゃるように、段差が原因で怪我をしたとして損害賠償まで請求できるかといえば疑問ではあります。
でも、対新宿区の交渉するには「危険」と「区の責任」を前面に押し出すべきでしょう。

実際は
（１）危険　
（２）不便　自転車で通行しにくい
（３）景観上の問題
でしょうけどね。新築マンションですから（３）を気にされる方も多いと思います。