＜契約者限定＞パークタワー西新宿エムズポート

[契約済みさん]

契約者、入居予定の皆様こちらで情報交換しましょう。

検討スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/217332/


公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1020

＜全体概要＞
所在地：東京都新宿区西新宿８丁目１６８番３９他
交通：丸ノ内線西新宿駅徒歩４分他
総戸数：１７９戸
間取り：１ＬＤＫ～３ＬＤＫ
面積：３８．５１～７７．９９平米
完成・入居：２０１４年１月下旬予定

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：熊谷組
管理会社：三井不動産住宅サービス

[スムログ 関連記事]
【中野坂上＋西新宿界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.4】
https://www.sumu-log.com/archives/6191/

[385: 383です]

ある事･･、とは私的な部屋の仕様なのですが、皆様は気になされる事では無いので御心配なさらないで下さいませ｡

激怒する事でも無いとは思いましたが、営業ﾏﾝが言った事をその場で確認を取らせ、納得して購入をしたのに、そうなっていなかったので、ﾊｯｷﾘさせたかったのです｡

相場より安いとは言え、数千万円はする買い物ですからね。出来るか？出来ないかは？別として、言うべき事はﾊｯｷﾘ伝えた方が良いと思いますよ｡

[386: 匿名さん]

385さんに全く同意します
参道の件、間違いなく言っていたなら、きちんと抗議すれば良いと思います
ただ、385さんのケースと違い三井さんだけで解決出来る問題ではないので、抗議した後どう話を進めるのか？には戦略も要りそうです

それより地主と三井さんの関係は大丈夫なのか不安にはなりますね
その後管理組合と地主の関係にも繋がる訳ですから
今の状況は何を申し入れても取り合って貰えていないように見えます

[387: 匿名さん]

同時期に販売された定借物件である南麻布2件の板はえらく静かですが、ここはにぎやかですね。

やはり、定借は地主が肝心ですね。

[388: 入居予定さん]

参道の件ですが、個人的には夜間閉じるとしてもそれほど気にはなりません。
（もちろん通れる方が気分的にも近道が気がしますのでありがたいですが）

防犯上のことを考えると、24時間開けっ放しで誰でも出入りできるよりは安心ではないでしょうか？

近くにあるパーク〇ワー西新宿は、夜間スケートボードをする輩がいるようで、
エントランスの車アプローチ周辺に三角ポールを置いて、貼り紙をして禁止しています。

もし入居後に支障が生じたら、管理組合を通じて地主さんと交渉するのではまずいのでしょうか？

[389: 入居予定さん]

内覧会行ってきました。
お得物件だと思って購入したのですが、出来栄えはかなり残念ですね。。値段相応だったと言わざるをえません。

エレベータホールのセンスのなさ、ごみ置き場のショボさ、、室内のハリや避難口の位置などは当初の設計との違いすぎです。どなたか言ってましたが、キッチン天板のつなぎ目も酷いですね。。駐車場については設備もセキュリティも最低レベルです。

私はマンションを購入するのは3度目ですが、ダントツで仕上がりが酷いですよ。。
こちらを読んでいると外回りもゴタゴタしそうな様子ですし、残念ですが早々に売却しようと思います。

[390: 契約済みさん]

理由が防犯上の理由であれば他の２カ所も閉めないと意味がないと思います。
裏からは出入り自由で人通りの多い青梅街道からの視界を遮ったらむしろ治安が悪くなる気がしますけど。
宗教的な云々を理由にされたらもう何も言えません。
私は毎日参道を通って出入りするイメージしかしてなかったのですごくショックです。
どうでもいいという人が多くてびっくりしました。
私はあの内覧会で通った道嫌いです。あれがメインの通りなんてすごい嫌です。
なんか暗いし武富士ビル横を通るとき空調設備のようなものがむきだしで廃墟みたいで気持ち悪かったです

[391: 匿名さん]

>388
スケボーはパークタワーに限らずこの近辺の公開空地はどこも頭を悩ませてるぽいですよ

>389
定期借地権なんて買い叩かれるだけなんで賃貸に回しては？

>390
防犯は理由ではないと思います
脇が社務所兼住宅だから夜間は入って欲しくないんじゃないですかね

[392: 契約済みさん]

内覧会でおおむね満足だった者としては、
この掲示板を覗くと複雑な気持ちになります。
不満な人の割合が、ここでの書き込み占有率同様に多数派なのか、
不満な人の書き込みが目立つだけで、
ほとんどの人は満足しているサイレント・マジョリティなのか？？

嫌なら見なければいいんですけど、色々な情報を得たいしなあ。
初期の不満書き込みは理性的なイメージでしたが、
最近は遠慮なしですよね（笑）
繰り返しになりますが、私は基本的に満足です。

[393: 入居前さん]

エレベーターホールは何であんなに天井低くしちゃったんでしょうね
女性の私でも圧迫感あるから背の高い男性はもっとツライと思う
部屋の中の建具はちょっとガッカリ
正直安っぽい
やっぱりマンションのグレードがそうだったのかしらね

[394: 入居予定]

エレベーターホールの壁紙模様については、マイナスの印象を受けている方が多数な様に見受けられます。三井不動産レジデンシャルの広告、模型、冊子型パンフレット等から予測することは出来ましたでしょうか？
場合によっては、引渡後でも管理組合の決を採ったうえで、三井不動産レジデンシャルに対して損害賠償請求を行い、是正を求めることができるかと思料致しますが如何でしょうか。
売主は売ってバイバイですが、買主は自己の資産として、そこに居住し、或いは賃貸として今後も関わっていきます。購入に当たりローンという負債を抱える方も多数おるかと思います。
売主の態度が無責任で不誠実なら徹底的に追及をすべきと考えております。

[395: 契約済みさん]

三井の広告、模型、冊子型パンフレット等にエレベーターホールの情報やイメージを連想させる物はなかったと記憶していますが，ちがったら教えて下さい．

[396: 入居予定さん]

内廊下の写真が1枚あっただけで、EV関連の写真は見た記憶ありません。

正当な主張と、無理やりゴネてる方と混在してますな。

[397: 匿名]

私は部屋自体は気に入ってます。思ったよりも日が入りますし、隣接するﾋﾞﾙとの圧迫感も余り感じなかったですし･･｡

まぁ、ｴﾚﾍﾞｰﾀｰﾎｰﾙは皆さんがおっしゃる通り微妙と言うか、何とか言うか･･｡

ｴﾚﾍﾞｰﾀｰﾎｰﾙの写真は無かったので、あんな風になってるとは思いませんでした。そんなに木目に拘らなくても良かったんじゃないかと思います｡

デザインって難しいですね｡

[398: 入居前さん]

３９６さんに同意します。
何の約束もされていないエレベーターホールのデザインに文句を言ってもしかたたいと思いますよ。

[399: 匿名さん]

>398
文句は言ってもいいと思いますが、賠償とかはあり得ないですね

[400: 入居前さん]

エレベーターホールのクロスは、修繕工事の時にきっと貼り替えることが出来るでしょう。何年後ななるか、わかりませんが。

参道、武富士の脇道の件については、390さんに共感してます。朝は参道を使い、夜は駐車場からの出入口をつかえば、武富士の横は通らなくても生活できるかと考えてます。

現在の仮社殿側は、閉鎖されるのでしょうか？
ご存知の方がいらしたら教えて下さい。

[401: 入居予定さん]

現在の仮社殿側はしまるでしょ
開いていたら門を閉める意味がないから

[402: 入居前さん]

401さん
個人的なご意見ありがとうございました。

[403: 入居予定さん]

なんか荒れてきた
ご近所さんになるんだから仲良くしましょう

[404: 匿名]

入居手続き会いってきました。
疲れました。
やることがいっぱいありますね。
くるくる次々回らされて皆様が投稿されているようなことが話される雰囲気ではありませんでした。

[405: 匿名]

404様、確かにそうでしたね｡(^｡^;)

あちこちと連れて行かれ、ｽﾀｯﾌの人手が足りて無いのか？ 途中で放置され、少しの間「私は何処へ行けば？」と、中央で立たされました｡(^｡^;)

例の崖っぽい所や、神社の通り抜けなど、色々ありますが、それは管理組合が出来てから皆で考えたり、交渉したり･･｡

引っ越しまでもう少しですね。寒くなって来ましたので体調に気を付けて、お互いに頑張りましょう！

[406: 入居前さん]

手続き会お疲れ様でした。
40～60代ばかりでしたね。20代や30代らしき世代はほとんど見かけませんでした。

[407: 契約済みさん]

入居手続き会，若い人が少なかったのは，仕事が休めなかったからじゃないですか？
私も行きたかったけど，仕事で行けなかったんです
１－２週間後に郵送で手続きと聞いています
とても大切な手続きなら，お勤めの人が行ける時間にしてほしいものです

[408: 匿名]

入居手続き会で管理組合の初年度役員の抽選をしました。
私は外れましたが、いらっしゃれない方は対象外ですかね。
6人当たるそうです。

[409: 契約済みさん]

408様
抽選があったのですか、しらなかったです。
教えていただきありがとうございます。

[410: 匿名]

〉407様
私は会社に休みを貰って参加出来ましたが、あの程度なら郵送で充分ですよ｡

私はもっと違った説明会を想像してましたが、必要書類に記載されているのを重複して説明されるだけなので、休んでまで行く程の事は全くありませんでした｡

なので御心配には及びませんよ。

[411: 契約済みさん]

410様
ありがとうございます
安心しました

[412: 初]

手続き郵送でもできたのですか？？？
私は内覧会と手続きは絶対に本人ではなければダメと言われ
上司に嫌味を言われながら半休を貰ったのに！

[413: 契約済みさん]

ローンじゃなくて現金と言ったら，手続きは郵送でいいと言われた感じがしましたよ

[414: 匿名]

多分ローンが本人限定なんだと思います。
指定日がダメな方はどうするんですか？と聞いたら金融期間はご自身で手続き頂きますっていってました。

[415: 匿名さん]

入居説明会のメインの開催理由は提携金融機関のローン手続きでしょうね。
銀行の担当者もたくさんの客がバラバラとやってこられると大変でしょうからまとめて処理したいんでしょう。
で、それにこぼれた方だけ後日個別に手続きする、という感じでしょうか。
現金買いの場合は行ってもたいした意味はありません、入居者名簿等は後日郵送でも構いませんし。

[416: 入居前さん]

手続き会で、鍵の引き渡しの時間など言われたのでしょうか？

[417: 匿名]

言われました♪

[418: 匿名]

〉416様
鍵の引き渡しは12/17(火)10時〜。それまでに残金を振り込み(←人によって違う？)、登記の為の住民票・印鑑証明を取り、持参するとか･･。諸々の説明、手続きがあり、時間的には１時間くらいだと言われました｡(12/24必着であれば住民票などは郵送でも良いと言われました)

鍵は１件あたり６本あって、その内１本は管理会社(ｾｷｭﾘﾃｨｰの為)に行き、残り５本を渡されるそうです｡

昨日の入居説明会で得た情報で「ふ〜ん」と思ったのは鍵の本数くらいなものでした｡

12/17(火)に行けなくても、御自分の引っ越しや、登記などに間に合えば、対応して下さると思いますよ｡

[419: 入居予定さん]

皆様手続き会お疲れさまでした。
鍵の引渡し、我が家は13時30分〜です。午前中の方が良かったなぁ。

エントランス付近の私道段差について、確認してみました。
現在、三井さんは新宿区の道路課と協議中。新宿区としても、何とかしたいと思っており修繕案は2案考えている。
しかし、区は、予算の確保ができていない状況。事業者から要望するよりも、住民の要望の方が良いと言う意見もある。エムズポート以外の近隣住民からも要望が届いている。三井としては、今後も協議を続ける予定。

[420: 入居予定者]

＞４１９様
４１８です。私はその場で時間を指定されたのではなく、以前に（全員に？）お知らせされた時間を書いたのですが、部屋によって時間が異なるのですか？知りませんでした。

そのお知らせによると≪12月17日（火）10時～≫と書かれてあるだけで、≪時間厳守≫みたいな事は書かれていませんし、入居説明会と同様に『その日時から引き渡し手続きが始まります・・』って事だと思っていました。

なので私は午前中に引き渡しで、午後からベランダタイルを業者さんをお願いしました。

確認は必要ですが、引き渡し程度の事なので、４１９様も午前中に引き渡しして頂けるのではないでしょうか？

[421: 入居予定さん]

418さま
ありがとうございます！明日、問い合わせてみます。

[422: 契約済みさん]

もう出てますね～
http://goo.gl/r7LVmA

[423: 入居前さん]

416です，417様，418様ありがとうございます．
三井に問い合わせてみます．

[424: 入居前さん]

管理組合の理事に当選？された方いますか？

[425: 入居予定さん]

理事をやってみようかと思っていましたが、入居説明会に欠席したので縁がなかったです。

[426: 入居予定さん]

引渡し手続きの案内を確認していたら、支払いの諸費用明細で不明点が出てきました。
固定資産税等相当額ですが、12/17引渡しなのに、平成25年度の1年分をこちらが支払うことになるのでしょうか？
それとも一旦1年分支払い、1/1〜12/16分は返金していただけるのでしょうか？
ご存知の方がおられましたら、教えて下さい。

[427: 入居前さん]

426様，それありえないですよね
12/17以降分のみ払うだけだし，1期や2期分は先方が既に支払い済みのはずです
先に払ってあとから返金の必要がないです
書類郵送扱いなので，着いたら確認します，ありがとうございます

[428: 匿名]

【ご本人様からのご依頼により削除しました。管理担当】

[429: 入居予定さん]

428様、有難うございます。
428様のご説明で、理解できない点があります。
12月に登記できたら個人負担ですよね。
つまり、三井さんは12月に登記すると思われますので。個人負担になると言うことですよね。
それなのに、先に三井さんに十数万も固定資産税を払い込むのですが、こては、平成25年度1年分とは違うのでしょうか?

[430: 契約済みさん]

固定資産税1年分って小さくないですよね
引き渡しを1月にしてもらった方がお得なんですか

[431: 匿名]

1月1日の所有者が当年分を支払う。当初の予定通り1月引き渡しなら2014年分は三井さんの負担だったはず。

[432: 入居前さん]

そうなんですか？
今年売ったマンションは契約日で固定資産税案分しましたけれど

[433: 匿名さん]

支払い自体は1月1日付の所有者の責任になります。
しかし、引渡し後の分は、日割りで按分して、1月1日の所有者に支払うことで、清算する。
なので、引渡し日を後ろにずらしても1年分丸々は得しませんよ。

[434: 引越前さん]

結局、固定資産税の計算は三井のミスなのですか？

[435: 引越前さん]

結局、固定資産税の計算は三井のミスなのですか？

[436: 入居前さん]

（１）売買契約書の11条には、「公租公課は引渡日をもって区分し、その前日までの分は乙（売主）の負担、その日以降の分は甲（買主）の負担」と書かれています。

（２）また、重要事項説明書の16ページには、「納税通知書による納税額確定後、負担分算出のうえ精算する」と書かれています。

（３）東京都主税局のＨＰでは、「納税義務者は１月１日時点で登記簿又は家屋補充課税台帳に所有者として登記又は登録されている方」とあります。

なお、433様のおっしゃるとおり、納税義務者は経済的に租税を負担する担税者とは必ずしも一致しません。
（消費税の場合、担税者は消費者ですが、納税義務者は事業者）

担税者は引渡日で区分され、納税義務者は１月１日時点の登記上の所有者になります。事実上の所有者とは限りません。

三井としては、恐らく、入居説明会の時点では買主各々がいつ登記が完了するかわからないため、一律に１年分を預かることにしたのだと思われます。

したがって、428様のおっしゃるように、年内に登記が完了していれば。26年度分の納税通知書は買主に届くので、約１年分が返却になるのだと思います。

私の場合、提携ローンであり、新住所で登記することにしているので、印鑑証明の提出期限は12月25日です。
登記の申請はできても完了は年明けになります。ですから26年分の納税通知書は三井に届くことになります。
恐らく24年12月17日から12月31日までの分を追加徴収されるのでしょう。

手続きが早い場合、現金決済や提携外のローンなどでは年内に登記を完了する場合もあると思います。

[437: 契約済みさん]

436様
詳しくありがとうございます
固定資産税の負担分は引き渡し日によってきまるのですね
登記がいつになるかを見込むことで手続きが変わってくることを三井から詳しく説明されなかったことによる誤解ということみたいですね

[438: 入居前さん]

436です。

大変失礼いたしました。
三井から追加徴収されると思われるのは25年12月17日から12月31日までの分です。間違えました。訂正します。

437様
短くわかりやすくまとめていただきありがとうございます。私の言いたいところもそこです。

なるべく客観的な資料をもとに説明しようとしたら長くなってしまい、わかりにくい説明だったと思います。
おわかりいただけたようでうれしく思います。

加えますと、引渡日を境に負担者が変更となりますから、登記完了が年内でも年明けでも同じで、損も得もないはずです。
引渡日が年内でも年明けでも損得はないはずです。

この考え方以上の追加請求やこの考え方による返還がなかった場合は売買契約書違反になりますので、返還請求ができる
はずです。

心配な方は三井の契約担当、または担当の税理士事務所に確認された方がよいと思います。

[439: 匿名]

皆様

保険は三井お勧めのものにされますか？
共用部が同じ三井住友なので同じにしたほうが良いとアドバイスされましたが。

[440: 匿名さん]

固定資産税は1月1日の所有者が納税義務者ではありますが、
4月1日から3月31日までを一年分として計算する場合があります。
他のデべで購入したマンションは4月1日からの計算でした。1月1日で計算するよりも割高になります。
ご注意を。

[441: 入居前さん]

439様
三井住友海上の社員（代理店ではありません）に聞いてみました。以下がポイントとのことです。

（１）どこの保険会社でも基本的な内容と保険料に違いは無い。
違いはオリジナルのオプションや風水害などで支払われる内容。手厚ければ保険料は高くなる。
（２）代理店は大きいところが良い。
扱いが大きい方が保険会社に対して物が言える。事故になったときスムーズに事が運ぶ確率が高い。
期日管理もしっかりしている。
（３）団体割引などが使えるなら使うべき。
（４）余裕があるならなるべく長期で入った方が良い。
途中で解約しても残期間分の保険料が戻るので、長期の方が割引率が圧倒的に高く有利。

三井不動産リアルティは結構大きな代理店のようです。
１０％の割引がありますが、この割引率は結構高いとのことです。

ということで、保険会社の言うことを鵜呑みにして、借入期間より長い３６年の長期で三井にお願いする予定です。他に割引を受けられるルートも無いので。

おすすめするわけではありません。参考までに。

[442: 入居前さん]

441です。

三井不動産リアルティが出してきたおすすめプランですが、
（１）家財の保険金額が１千万以上と高かったので大幅に低くしました。
（２）地震保険は近々料率が変わるということなので、５年更新にしました。１年更新もあります。
多分料率は高くなるのだろうと思いまして。

その他、建物の保険金額等はおすすめプラン通りの予定です。
結構保険料が高くなってしまいました。家財と地震の保険料が高いです。

[443: 匿名]

441様

ありがとうございます。
参考にさせて頂きます。

[444: 入居前さん]

入居説明会欠席した分の書類が郵送されてきました
復興支援住宅エコポイントがいただけるんですね
全然知らなかったです

[445: 入居前さん]

引き渡しまで，あと1ヶ月ですね．
今度の週末に内覧会で指摘した直しの確認のためエムズに行きます．
「崖」の段差も直してくれているか，チェックしてきます．

[446: 匿名さん]

あの段差の改修は望み薄かなと思う
もし直ったら嬉しいけど期待しないことにしてる

[447: 入居前さん]

419様
段差の件ご確認ありがとうございました。今頃申し訳ありません。

＞新宿区としても、何とかしたいと思っており修繕案は2案考えている。
とのことであり、すぐには無理でも将来的には何とかしてくれるのではないでしょうか。
私は楽観的に考えています。

改めて重説を見ると、「この道路は建築基準法第42条2項道路（詳しくは検索してみて下さい）で、成子天神社が所有し新宿区が管理等を行っている」とあります。現状は４ｍに拡幅済みです。

一方新宿区の道路台帳を見ると、「特​別​区​道​ ​2​1​-​1​1​2​2」と指定されています。
道路台帳はネット上で閲覧できます。
http://www.city.shinjuku.lg.jp/seikatsu/file16_02_00001.html

特別区道は道路法18条に基づく道路のようです。恐らく私道ではあるものの、公有地の区道と同じ扱いになっているものと思われます。

となると、299で指摘したように、段差は「特別区道」の途中にありますから管理責任は全面的に新宿区にあることになるのではないでしょうか。

もし段差が原因で事故が発生した場合、新宿区は段差のあることを認識し、住民からの改善要望を受けていたわけですから、予算が無かったでは済まないことになると思います。
だから「なんとかしたい」と思っているのでしょう。考えが甘いでしょうか。

[448: 匿名さん]

甘いとは思わないけど、国道ですらもっとひどい箇所もあったりするので、直るかは微妙と思っておいた方が精神衛生上良いかな、と
あそこで怪我をしたとして区の責任は問えないんじゃないかなあ

[449: 419]

447さま、ありがとうございます。
いま、私達が出来ることは、三井不動産レジデンシャルに新宿区との協議の状況を、事あるごとに質問し続けることが大切だと思います。是非、指摘事項の確認会や鍵の引き渡し時などに担当者に質問してみて下さい。クレームをつける様で、気が進まない場合は、やんわり聞いてくださるだけでも良いと思います。
それから、2項道路としての展開について、中途半端に残っている塀は、三井さんが撤去する必要があるのかもしれませんね。

[450: 419]

塀の写真

[451: 449の続きです。]

447さまのおっしゃる通り、道路は新宿区の管理責任かと思います。
この、単管パイプの手摺は、新宿区の担当かもしれませんね。

私も、また情報を入手しましたらUPします。

[452: 匿名さん]

土地登記の状況次第だけど既存の壁は撤去義務は無いかも
段差の上の部分は天神の所有地で道路でもないから新宿区は手が出せない
だからパイプで塞いでいるって感じかもしれないね

[453: 入居前さん]

449様　447です。

そうですね。逐一話題にして、気にしている人が多いということを三井に認識してもらい続けることが必要ですね。
引渡しが済んで住人担当のメインが管理会社に移っても、瑕疵担保責任（10年？）もあるし、新宿区との交渉責任があり続けることをレジデンシャルと熊谷組に認識して欲しいです。
「引渡しが済んだら関係無い」では困ります。

区はどんな改善案があるのでしょうか。
（１）ゆるやかなスロープ
（２）階段プラス自転車用スロープ（歩道橋などのように）
（３）安全のための手すり
など？

確かに古い塀が残っていますね。不思議です。
再開発で42条2項道路が拡幅されたのであれば、その時点で撤去されても良さそうですが。
42条2項道路　4ｍに拡幅　特別区道指定　の順番ではないのかもしれません。
余計な構築物（塀）があっても区道指定されるのでしょうか。道路の権利関係は難しいです。
三井に撤去義務があるのであれば、再開発全体の予算で十分できると思いますが。できない理由があるのかもしれません。

[454: 入居前さん]

448様　447です。

確かに中途半端な状況の道路はいくらでもありそうですね。
不特定多数が利用する道路とはいえ、区道全体の利用率からすれば微々たるものでしょうから後回しにされる確立は高いですね。話が進まずにいらいらするのは精神衛生上損かもしれません。

おっしゃるように、段差が原因で怪我をしたとして損害賠償まで請求できるかといえば疑問ではあります。
でも、対新宿区の交渉するには「危険」と「区の責任」を前面に押し出すべきでしょう。

実際は
（１）危険　
（２）不便　自転車で通行しにくい
（３）景観上の問題
でしょうけどね。新築マンションですから（３）を気にされる方も多いと思います。

[455: 匿名さん]

結局、権利関係が不明だからなんとも言えないんだけど、新宿区は細街路対策をやっていて、所有者が無償提供に協力してくれるなら、以下のことを新宿区がやる

舗装
側溝作成
協力の証のプレート埋め込み
土地境界杭の埋め込み

見返りは固定資産税免除
宗教法人は固定資産税かからないし協議はしたがまとまってないとかなのかも？
あと擁壁は所有者負担なので段差は神社が対応しないと埋まらないはず

[456: 匿名さん]

書き忘れましたが何にせよ早い解決を希望します

[457: 匿名さん]

>453
10年は構造の主要な部分の話なので土地のしかも売買対象ではない部分なので対象外だよ

余計な構造物があると完了検査通らないので未だにあるということは、法的には問題無いのだろうと推測
そうなると所有者の許可なく壊すと器物損壊なので三井さんも手が出せない
セットバックはザルでどこも守られないものだけど、身近に影響を受けるとは思わなかった

[458: 入居前さん]

457様　453です。

そりゃそうですね。「10年」での主張は無理です。

マンションの敷地でも無いし、成子天神社再開発プロジェクトの対象外だとしたら、我々の主張は単なる近隣住民の要望でしかないので弱いですね。でもそのあたりが実情かもしれません。

でも、道路は重説にあるように神社の所有ですから、残された塀が神社のものであれば、マンションの擁壁工事の時に撤去すればよかったと思うのですが不思議です。道路は神社のものでも塀は別人所有？

それとも想像ですが、455様がおっしゃるように、道路を区に無償提供の話があったけれども有償を主張して決裂したままになったとか。道路指定されてしまえば事実上それ以外に使用できないので提供してしまっても良いと思うのですが、宗教法人は固定資産税がかからないためメリットが無いというのは、ある意味ネックですね。
あくまでも想像です。

[459: 449です。]

私が聞いた改善案は、下記の通りです。
1.緩やかなスロープ状の道路にする。
2.階段を整備する。
3.残存物を廃棄し、仮設材で作られた手摺をガードレール状の物にする。

都市計画において、近隣住民が問題について常に感心をもち続けているということが大切だと思います。これから、町内会費も払い町内の一員となるわけですし、私達は近隣住民として454さまのおっしゃるとおり景観上の美観にも感心持ち続けていかなくてなりません。マンションを購入し新たな生活をはじめる事は、少なからず様々なストレスを感じる状況です。近隣住民で力を合わせて問題に直面出来る管理組合になると良いですね( ´ ▽ ` )ﾉ

[460: 引越前さん]

話題変わりますが、フラット３５を利用のみなさんに朗報です。

貸付債権担保第７９回住宅金融支援機構債券（資産担保証券）の発行条件が決定されましたが
そのＭＢＳ表面利率がなんと１．０７％。今年の４月以来の史上最低タイです。
ここから、今年１２月融資実行のフラット３５金利は史上最低タイの１．８０％になると予想されます。
正式発表は来月２日ですが、期待して待つことにします。

これも、１２月引き渡しになってたおかげ。
もっとも、来年になってもっと下がる可能性もなきにしもあらずですが・・・(^^ゞ

[461: 引越前さん]

崖の話がでておりますが、、、

以前、自転車などの抽選をする前に、三井から送られてきた資料ですが、
自転車のルートが気になっています。

お手元にあるこちらの資料をご覧頂けますか。
矢印で描かれている自転車の走行ルート、矢印の元の部分、崖だと思うのです。
どうやって崖越えしろと言うのでしょうかねぇ、、
おかしくないですか？

実は、内覧会の時、あれ？と思ったのですが、この資料を持っていかなかった
ので、記憶違いかと思い、担当者に確認しないままになってしまいました、、

ちなみに、武富士さんの横の道って、私道との表記がされています。
どちら所有の私道なのか、ご存知の方、いらっしゃいますか？

以前、西新宿からのルートの件で、夜間、神社が閉門された後は、参道は
通れなくなるので、武富士さんの横の道を通るということが話題になって
いましたが、私道なのです。

神社所有の私道であればよいのですが、そうではない場合、よそ様所有の私道を
メインルートにすることって、まさかないですよね。

それにしても、自転車、青梅街道からの侵入ならよいですけど、税務署通りからは
ぐるりと青梅街道から回らないとマンションに入れないのなら、たとえば
近日オープン予定のライフや、丸正などで、お買物した帰り、すごく不便ですよね。

税務署通りからの自転車で通れる侵入ルートをご存知の方がいらっしゃれば、
是非教えて下さい。

添付写真、携帯で撮りましたので、見にくくて申し訳ありません。
お手元の資料で、是非ご確認頂ければありがたいです。

[462: 契約済みさん]

すいません。
なぜ税務署通りから自転車で入れないのですか？
入れるでしょ？意味がわかりません。

[463: 匿名さん]

フラット組です。
当初５年間は１.１０％になります。安心しました。

[464: 契約済みさん]

税務署通り側から入るなら
賃貸棟と富士塚の間の通路が通れそうですね。

[465: 引越前さん]

461さま
武富士横の私道は、天神さまの所有と聞いてます。

464さま
富士塚と賃貸棟の脇から入れるととても便利ですよね。

[466: 引越前さん]

崖の話はよ終わって。

みんな現地を確認の上契約しとるんやし。
一般的に敷地の外はそのまま。
極端に言うと、隣の家汚いけど綺麗になると思ってた、思ってたのと違うから壊せって言ってるのと一緒。
もし、そう思っとったんなら、ただの妄想。

重箱の隅突っついても意味ないと思う。

どうしても気に食わんなら錯誤無効主張して解約したらええんでないの？
無理だろうけど。

せっかくみんな入居楽しみにしとるのに、なんか違和感を感じるわ。

[467: 引越前さん]

崖の話はよ終わって。

みんな現地を確認の上契約しとるんやし。
一般的に敷地の外はそのまま。
極端に言うと、隣の家汚いけど綺麗になると思ってた、思ってたのと違うから壊せって言ってるのと一緒。
もし、そう思っとったんなら、ただの妄想。

重箱の隅突っついても意味ないと思う。

どうしても気に食わんなら錯誤無効主張して解約したらええんでないの？
無理だろうけど。

せっかくみんな入居楽しみにしとるのに、なんか違和感を感じるわ。

[468: 引越前さん]

すんません、2回押しました。

[469: 引越前さん]

461です。

464様
ありがとうございます。
賃貸棟と富士塚の間ですね！
コインパーキングの横に通り道があるのですね？
確認してみます。

465様
ありがとうございます。
私道が神社所有と伺い、安心いたしました。

税務署通りから自転車で入ってくるルート、賃貸棟の左側の公道？
（参道に通じる道）を通り、神社の前を通り抜けられればよいのですが、
内覧会での時点では、まだ工事中でしたし、マンション入り口階段
近辺は石畳状になっていて、石と石の間には植物が植わっていて、
自転車で通ってよいのか、、？ という印象がありました。

内覧会で手直しを依頼した箇所があり、近日再確認に現地に行きますので
担当者に確認してみます。

[470: 入居前さん]

200世帯近くが入居するのですから，この板だけでなく，今後の組合とかでも自分の関心がない問題の議論が続くことはあると思います．でもその問題が大切で話し合っている人たちがいたら，それを無理に終わらせようとするのではなく，見守るなり，そっとしておくなりすればいいと思っています．インターネットの書き込みだと，意図せずともきつい言い方になっているだけで，入居後の心配は老婆心かもしれませんが．

[471: 匿名さん]

>470
一理あると思うが、自分達の権利の及ばない範囲の事を、長々話すのはやっぱり違うと思う
ちょっと雑談程度ならともかく、ずっとだと他所にまで口出す厚かましいマンションの印象すら与えかねない

[472: 引越前さん]

470さまに賛同です。
466さま、471さまは、天神関係者？または、近隣ネガさん？かな？などと憶測して楽しんでますが^ ^

[473: 引越前さん]

法的な権利は及ばなくても
周辺環境を良くするために、意見交換をするのは悪くないように思います。

また、板でそれを行う行為そのものが、マンションの価値を下げているとも思いません。
むしろ、意識の高い方のいるマンションだと私個人は頼もしく思っています。

議論している内容が「エゴ」にみえているかどうか、という視点や客観視は大事だとは思いますが、
それもまた、人によって見え方が違うことかと。

[474: 入居予定さん]

内覧会の指摘事項確認会に行って参りました。凄く丁寧に治して頂き感動しました！やはり、三井不動産レジデンシャルのマンションを購入してよかったと実感しました。三井さん＆熊谷組の担当の方々のホスピタリティに感謝です。確認をしている途中、ちょっとした傷が見つかったのですが直ぐ対応してくれ、かえって恐縮でした。3ヶ月、6ヶ月、1年と点検もあるそうなので安心です。

神社と参道について、12月25日〜お正月の期間は、一般拝観ができるようです。三井の方がプレオープンみたいな感じだと仰ってました。初詣が楽しみです。富士塚と賃貸棟の間の通路は、神社の北参道となり通行は可能。自転車がオッケーかはわかりませんでした。私道の段差については、明るいきざしです。新宿区との協議が進捗中。三井の担当の方は、現在の状況は危険なので何とか区にお願いをしていると、前向きな感じでお話がありました。具体的にはわかりませんが、何かの申請もしたそうです。担当の方によって捉え方が少し違うかもしれませんが、内覧会の時よりはだいぶ進捗していると思います。参道の門の開閉時間については、管理会社と神社で相談しており今後は新宿警察の意見なども参考にする様です。引越しが待ち遠しいです。

[475: 匿名さん]

>473
意見交換もそれを板でやることも良いと思うし、価値を下げてるとも思わない
でも、区と三井が協議してくれてる中で長々と希望を言い募っても仕方ないかなと思ってさ
ただ、>472みたいな言われ方をされると、さすがに品位ってなんだろうとは思う
中野坂上ライフの話とか、真剣に情報交換してるつもりだった
もう引越し間近だし近隣情報なんか不要だろうし、ここでケンカしてもそれこそ意味無いし、このへんで
ちなみにそのライフは12月4日オープン決定

[476: 入居前さん]

直接的な権利が及ばないだろうことはこの板の情報と自分なりに調べて理解いたしました。
それでもこの話題は続けていった方がよいと考えています。
投稿しなくても事態の進捗を気にしている方は多いと思います。474様のような情報は大変たすかります。ありがとうございます。

三井が「権利がない」ことを悟ってくれたと感じれば、区に申し入れもしたし義務以上の対応をしたからと、後々のプッシュもフォローもしなくなる可能性があります。

重要事項説明書には「近隣環境に関すること」を記入することになっています。段差は敷地外にあるとはいえ、通行する頻度が高いところに隣接する危険箇所ですから、少なくとも特記事項に記載されてしかるべきものです。明らかに三井にとっては触れたくない事項であり、やっかいと思える事項だったのでしょう。

それでも三井が動きだしたのは、この板でとりあげられ、何人かの方が三井に質問したことが理由ではないかと思っています。真実はわかりません。この再開発計画は少なくとも３年ぐらい前からあったと思いますので、最初から対処していれば、区の予算がないといっても方向性ぐらいは決まっていたはずです。何も言わなかったら三井は動かなかったかもしれません。三井にも負い目があると思いますので言い続けることは重要です。

「現地確認のうえ契約したどろう」とのご意見もありました。確かに現地は確認しましたが、段差は工事の途中なのだろうと思っていました。面目ありませんが、この板で情報を知り調べて初めて放置される危険性があることを理解した次第です。この板の情報は非常に役に立っており、皆様の情報に感謝しております。

権利が直接及ばないとはいえ、新宿区民になられる方がほとんどで、少なくとも都に固定資産税は払うわけですから、納税者として近隣の危険箇所の是正を主張する権利は十分にあると思います。

不満ばかりを言われても困りますが、重要な話題でもあり、有益な情報も多々あるので無理に止める必要はないと思います。
とはいえ、負の情報といえますから、「せっかく新築マンションへの入居を楽しみにしているのに、悪い情報ばかりで嫌気がさす」という気持ちもわからなくはありません。

なにも同じ話題に終始する必要はないので、明るい話題にどんどん振っていけばよいのではないでしょうか。475様のライフの情報とてもうれしいです。ありがとうございます。以前工事中の写真をアップしたことがありましてたが、誰からも反応がなかったので関心がないのかと思っていました。私は関心があります。近隣情報は入居してからでも必要で有益なな情報です。

[477: 匿名]

先程、(二回目の)内覧終わりました


それとなく聞いてみたら、三井さん、この掲示板の事も崖の件も知っているみたいですね｡

明るく前向きに進みたいですが、問題を放置するのは如何なものかと思います｡

どうなるかは分かりませんが、私的には、やれるだけの事をやって頂ければ良いと思っています。それが責任と言うものではないでしょうか｡

[478: 入居前さん]

三井さんから、内覧会で直しをしていただく内容を、ネットに書かないでくれと言われました。
ネットの情報交換が他の人たちにも影響する効果を、三井さんも感じているようです。

[479: 匿名]

>476
この書き込みって要は三井さんは、隠していたし、指摘するまで動かないし、言い続けないと直ぐにサボると言ってるようなものなわけ
区との協議がそんなにスグに動くわけがない
三井さんはここで話題になった頃には既に（もしかしたらもっとずっと前から）、区と問題点の協議をしていたと思われる
実際現在の状況を直ぐに報告してくれてる
三井さんは、十分に信頼に足る仕事をしてくれてると思うよ

税金を払ってるからという、ベキ論なら区に言うならわかるが、義務のない三井さんに金も払わずに言うべきではない

不安なのは分かるし、改善したいのはみんな同じ
だから議論には意味があるし、ここで交渉状況を知ってホッとした人も居ると思う
でも、自治体との交渉が毎週の様に変化があるわけがないし、何より必要以上の圧力は、下手したらクレーマーに見えてしまう諸刃の剣では？

[480: 匿名さん]

内覧会の手直し内容を契約者同士で共有するなっていうのもひどいですね。
なんか、指摘されなければ(気づかなければ)直さない、と言っているようなものでは？

[481: 入居前さん]

なるほど、そういうこともあるかもしれませんね。

でも、仮にずっと前から協議していたのなら三井もはっきり言った方が良いと思います。印象がまるで正反対になります。私が三井ならまるで自分の手柄のように説明します。

「敷地外のことなので我々には権限も義務も無いのですが、居住者の安全と利便性を考慮し、長年新宿区と協議して参りました。何分にも相手方は役所ですから、予算の問題もありなかなか動いてくれませんでしたが、ねばり強い交渉が功を奏し、区から善処する方向でいくつかの改善案が示されている状況です。大変苦労いたしました。」という感じでむしろ宣伝してしまいます。

冗談はさておき、前々から協議していたならはっきり伝えるべきです。そうすれば不満の書き込みも少なかったはずです。それから重説にも記載すべきです。協議中なら堂々と記載できたはずです。なにしろ敷地外のことですが、電柱や電線があって視界が遮られる場合があるとまで書いてあります。また遠く離れた警察署の騒音のことも書かれています。

むしろ「さすが三井」と思われるのに、なぜ上手に説明しないのでしょう。三井は奥ゆかしいのでしょうか。１しかやっていないのに、10もやっているように宣伝するのが不動産関係者という印象があります。

私が段差について質問した時には、担当ではないので全くわからないの一点張りでした。余計なことは答えるなと釘を刺されているような感じでした。こういう返答は印象を悪くします。努力しているのなら、その努力が水の泡です。この辺は担当者によって大部違うようですが。

[482: 引越前さん]

行政と、三井さんの両方から私が聞いた話では、三井さんは一度、区との協議を断念しています。最大の理由は、区としては、優先順位が低く予算確保の見込みがないからでした。ですが、
ここの掲示板の書き込みや複数の申し出があったことで、三井さんは、再度、区との協議をすることを決心し、今、いくつかの落としどころを想定しているところだときいています。

慎重な物言いになったり、口をはばかる言い方になったのは、大規模な企業独特の防衛本能であると思われ、現状は、過大な期待を持たせないため、結論が出るまでは、はっきりした告知はないと思います。

ここの場が、三井さんを再度動かすきっかけになったのは間違いないです。が、三井さんが不誠実だとは言えないと思います。今後の成り行きをしっかり見て行きたいと思います。

[483: 入居予定さん]

482さん
行政情報ありがとうございます。なるほど、そんな経緯があったとは知りませんでした。今後の成り行きに期待します。

[484: 入居前さん]

今までにない角度の写真です。

北側からの通路です。
社殿の鮮やかさもだんだん見慣れてきました。？

自転車で通行できるかが話題になっていましたが、可能であっても境内ですから手押しかな。