＜契約者限定＞パークタワー西新宿エムズポート

[契約済みさん]

契約者、入居予定の皆様こちらで情報交換しましょう。

検討スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/217332/


公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1020

＜全体概要＞
所在地：東京都新宿区西新宿８丁目１６８番３９他
交通：丸ノ内線西新宿駅徒歩４分他
総戸数：１７９戸
間取り：１ＬＤＫ～３ＬＤＫ
面積：３８．５１～７７．９９平米
完成・入居：２０１４年１月下旬予定

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：熊谷組
管理会社：三井不動産住宅サービス

[スムログ 関連記事]
【中野坂上＋西新宿界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.4】
https://www.sumu-log.com/archives/6191/

[21: 契約済みさん]

さんざん迷った結果、オプション相談会には行きませんでした。
内装オプションは後日付けると大変なので奮発しましたが、
インテリアオプションは三井にお願いするかどうかも含めてもう少し検討しても良いかと思っています。

ただ、見ちゃうと欲しくなるので今回は見送りました。

[22: 匿名さん]

先週末インテリアオプションに行ってきました
フロアマニキュア、ガラスフィルム、洗面所とトイレの壁ガード、ウィンドウトリートメント、
エコカラットなど検討しています

夫婦でエコカラットの機能と見た目のグレード感に惹かれ、
エコカラット代がどのくらいになるか気になるところです

話は変わりますが、
内覧会の時に、一級建築士と同行した方がいいでしょうか
友人からのアドバイスです

ご入居の皆様はどうお考えですか？

[23: 契約済みさん]

先日オプション相談会に行きました。
フロアコーティング・ガラスフィルム・エコカラットに強く惹かれました。
カーテンは選んだりしたのですが、それぞれやはり一般の会社に見積もりを取ろうと思っています。
オプションでは高すぎてなんだか悔しくて。

ただ、やはりネットで見ただけで業者を選ぶのは不安があります。
業者の地図の写真をGoogleMAPで見たら、マンションみたいなアパートみたいなところだったりして不安になりました。
候補にする会社まで、やっぱり出向いて確認した方がいいのかなぁ、と漠然と思っています。

なにかチェックポイントなどありましたらご教示願います。

[24: 契約済みさん]

同じく先週オプション相談会に行ってきました。

10月までなら割引が利くということなのでじっくり検討しようと思っています。

とりあえずはピクチャーレールとミラーを考えています。
スタンドミラーだと地震で倒れるのが心配なので作り付けが良いかなと。

フロアマニキュアは当初検討外でしたが、洗面所やキッチンが防水シートではなく
フローリングなので必要かどうか迷っています。ネットで検索すると賛否両論ある
ようですし。

エコカラットは見た目も湿気対策としても魅力がありますが、費用もそれなりなので
迷っています。

ガラスフィルムは、サッシがLow-E 複層ガラスで断熱性も紫外線カットの性能も高い
ようなので必要ないのではと思っています。西向きですが、住友のビルに遮られて日
照時間はそれほど長くありません。

壁ガードは、冷蔵庫の後ろなど見えないところは必要ないと思っています。今住んで
いるマンションが新築から１０年経ちますが、トイレはあまり汚れていないのでこれ
もいらないかなと思っています。

カーテンはKEYUCAなどいろいろなところを見て回ろうかと考えています。

いずれにしてもまだ期間があるので考えが変わるかもしれません。迷うのも楽しみの
一つです。

3月30日時点での写真を付けておきます。
20階までできていました。
桜がきれいでした。

[25: 契約済みさん]

転勤が決まりキャンセルしようと思ってます。
手付金は多めに払っていますが、今なら手付金のみで解約できるのでしょうか？
同じような状況の方がいらっしゃいましたら、ご教授ください。

[26: 契約済みさん]

責任は持てませんが、恐らく今なら手付け金放棄のみで解約可能です。
間取りや階数によるでしょうが、営業の話ではキャンセル待ちが十数件
あると言ってましたので、すんなり解約に応じるのではないでしょうか。

手元に契約書が無いので確認できませんが、通常は「契約の履行に着手
するまでは手付放棄により売買契約を解除することができる。」といった
条項があるはずです。履行に着手していなければ手付金以外の違約金を
請求されることはありません。

「契約の履行に着手」がいつなのかが問題ですが、青田売りマンションの
場合、本体工事着工がそれに当たる訳ではないので問題ないと思います。
一戸建ては場合はやっかいです。
詳しくは「契約履行の着手」で検索してみて下さい。

実は引渡し直前のマンションを解約したことがあります。
マンション自体の契約は手付け金放棄のみで解約に応じてもらえました。
手付金の返還は一部でも無理でした。

問題は間取変更などのオプション契約です。その時の契約ではオプションは
別会社（今回で言えば三井デザインテックのようなところ）との契約になっ
ていました。既にその資材購入などで「契約の履行着手」していたので、オ
プションの手付金放棄に加えオプション費用全額を請求されました。

ただ、これは契約時に説明があり、覚書にサインもしていたので仕方ないも
のと諦めました。

ここのマンションの場合、オーナーズスタイリングの食洗機などがどうなっ
ているかですが、契約の内容によると思います。恐らくあまり問題にならな
いような気がします。手付金もなかったと思いますし。契約書を確認して下
さい。

いずれにしても解約の意思が確定したら早めに売主に相談された方がよいと思
います。

[27: 匿名さん]

手付放棄より、売却した方が良いのでは？
人気物件だったので購入価格と遜色ない価格で売れる可能性あり。

[28: 契約済みさん]

正直、この時期で完売したということは相当安い価格設定だったってことですよね。
少し上乗せしても売れるのでは

[29: 匿名さん]

この物件は通常の所有権物件ではなく、70年といえども定期借地権。
購入時より高額で売れることはないと思われます…。

[30: 匿名さん]

場合によっては買値より高値で売れますよ。過去そういう事例もいくらでもあります。
特に今都心物件の引き合いは増えてますから買値以上で売れる可能性は高いと思います。

恐らく少なくとも手付放棄よりは売った方が有利でしょう。

[31: 匿名さん]

いろいろな手数料や手間・時間など考えると、手付け放棄の方がいいのでは？
定期借地権マンションなので、安易に買うのは未知すぎて危険。

[32: 匿名さん]

無知は危険だ。

[33: 匿名さん]

人気の間取りなら今売れれば買値程度で売れるから、手付金放棄よりは有利。

例えば5,000万円の物件として、手付金500万円、修繕積立基金、登記費用、
住宅ローン費用等含めて、多く見積もっても諸費用150万円程度。銀行保証
料は繰上返済で戻ってくる。

仲介手数料約150万円として、持ち出しは300万円程度。200万円以上は有利と
見た。

買主にも仲介手数料がかかるから、人気間取りでないと修繕積立基金等が不
要な分を差し引いて100万円くらい値引き交渉されるかも。

とはいえ売却出来るのは引渡後、予定では来年の１月。その頃市況がどうな
っているかはまったく見えない。マンション市況が活況であればよいが、売
れない状況であれば定期借地権が大きなネックになりかねない。逆にマンショ
ンが値上がりしている状況であれば買値以上の売却もありうる。

政府や日銀の政策、消費税値上げの影響がどういう結果を招くか不透明。

金銭的にも気持ち的にも余裕があれば賭けてみるのもよいが、自分だったら
怖いので手付金放棄を選ぶ。

[34: 匿名さん]

自分も不安なのだが、このあたりは開発が盛で、すでにマンションは供給過多気味。
まわりのマンションもまだまだ売れ残っているものが多いし…。
自分なら手付金放棄。

[35: 匿名さん]

税務署通り沿いは全部完売したよ。そこそこ有利に売れるんじゃないかな？
でも、手付けって300万位でしょ？リスクを負ってまで勝負しなくても良い気がする

[36: 匿名さん]

昨日時点で22階まで出来上がってましたよ！

[37: 契約済みさん]

いいですね、年内の引渡しができれば最高ですが、、皆様は営業から何かアップデートありました？

[38: 契約済みさん]

５月５日、17:00時点の写真をアップします。

西側、元町ユニオン方面からの撮影です。

西側はお昼ごろから日照がありますが、ビルの影になって一旦日照がと
ぎれるようです。そして夕方になってもう一度日照があります。色々な
時間に見に行ったことがありますのでそんな様子でした。季節によって
違うようですが。

タワーマンションの夏の西日は厳しいと聞きますが、厳しい時間帯にと
ぎれるようなのでちょうどよいかもしれません。責任は持てませんが。

日照の当っている一番下の階とその上の階の間取りが違っています。
ここが１３階と１４階の境目と思われますので、現在２５階のようです。

今月中には最上階まで到達しそうです。

引渡が早まる可能性の件ですが、最近は何の情報もありません。３月時
点では、営業によると１９様と違って、工事が順調なので早めることは
可能かもしれないが、買主によって希望は様々、場合によっては不利と
なる個別の事情もあるかもしれないので、当初予定どおりの引渡を考え
ている。その方向で通知を出す予定とのことでした。それでその通りの
通知が来ました。

早めたからといって税制上有利な点もないので、ともおっしゃっていま
した。

まあ、この時点では当初予定どおりとしておくのが一番トラブルが少な
いということではないでしょうか。

[39: 匿名さん]

３８さん、ありがとうございます！

[40: 匿名]

たった今、住友グランドタワー30階の展望フロア（誰でも入れます）から撮影しました。
写真では見えないですがこの時間でもてっぺんにまだ人がいてちょっとびっくり

[41: 契約済みさん]

住友グランドタワーに展望フロアがあるのは知りませんでした。
一度行ってみたいと思います。

昨日現場を見てきました。地上からですが。
27階、最上階まで達していました。

ということは40番さんの写真には屋上部分が写っているようですね。

南側からの写真をアップします。

[42: 契約済みさん]

北側からの写真です。

[43: 匿名]

40,41さま
写真ありがとうございます！
早速、明日、現地に行ってみたいと思います。

[44: 契約済みさん]

40番さんの情報をもとに住友グランドタワー展望
フロアに行って来ました。

屋上での作業の様子がよくわかりました。これから
太陽光発電パネルなどを設置していくのでしょうね。

遠くにはかすかに東京スカイツリーが見えました。

[45: 契約済みさん]

内覧会まで話題が無いので写真でも。

賃貸棟の覆いがとれていました。
分譲棟とはデザインが違うようです。

分譲棟は現状かなり地味な感じですが、完成時にはもう少し
印象が変わるのでしょうか。

[46: 入居予定さん]

外観はタイルが貼られるんじゃないでしょうか？
大分完成近いですね(^O^)／

[47: 匿名]

社殿側の仮囲いがはずれました。

[48: 契約済みさん]

囲いがはずれたのは東の路地側でしょうか。

社殿も社務所も思ったよりカラフルです。
毎日の通り道になるだろうし、景観の一部にもなるので出来上がりが
楽しみです。

[49: 契約済みさん]

全体の様子です。

[50: 匿名]

47デス。
48,49さまの写真、とても良く撮れてますネ！
昨日、現地に行きました。仮囲いがはずれていたのは、東側と北側です。

[51: 入居予定さん]

おっ！！写真がUPされてる！！
しかも外観だけでなく、ビルの上からの撮影も！！(^_^)

私も昨日、久し振りに見に行きました。
写真を撮られている方がいたので、『入居予定の方かな？』と思いましたが、
お声は掛けませんでした。(^_^;)

朱色に塗られた御社が綺麗でしたし、御社の後ろの住居棟もなかなか立派でした。
職人の方が、富士塚に何かを植えていました。春になったら綺麗な花々が咲くんでしょうね。(^_^)

完成までもう直ぐ！！内覧が楽しみです！！

[52: 契約済みさん]

また見に行ってしまいました。少しずつ出来上がるのを見るのが楽し
みになっています。

ちょっと背伸びをして囲いの中をのぞいて見ました。（カメラだけ）
境内とエントランスや社殿が見えました。

[53: 契約済みさん]

エントランスのズームです。

まだまだ工事中といった感じです。

[54: 契約済みさん]

パークタワー滝野川では工事が順調で３月末引き渡し予定が
１月末に早まったとの書き込みがありました。

三井不動産から文書で連絡があったようです。

ここも工事は順調のようですが連絡はありませんね。
やっぱり予定どおりなんでしょうか。

まあ、年内と１月引き渡しでは固定資産税の初回納付が１年
違ってくるのかな？

ぎりぎり１２月になんとかなるくらいだったら１月初旬の方
がいいのかもしれませんね。

[55: 匿名]

引き渡しが早まったり、何らかの事があれば三井不動産のＨＰでの確認と言うより、契約者宛に文書や電話があるハズですよ｡

私も見に行きましたが、おおむね順調の様ですね｡

でも内装とかは何処まで進んでいるか、外からは分かりませんね｡

早まるかどうかは10月に予定されている内覧で、少しは見えてくるかも知れませんね｡

[56: 入居予定者]

早く引っ越したいので、引き渡しが早まるなら嬉しいですがどうなるんでしょう？

でも、小・中学校のお子さんをお持ちの方は学校の事もあるので､《４月から新しい学校で･･》となるには予定通りのｽｹｼﾞｭｰﾙの方が良いのかな？

とにかく早く内覧会で、部屋の中が見たいです！

[57: 契約済みさん]

三井住友信託銀行は8月12日から変動型金利の優遇幅を現行の最大1.7％から1.75％に拡大。三井不動産レジデンシャルの提携ローンでの優遇適用されれば、金利は年0.725％まで下がりますね！ラッキー

[58: 契約済みさん]

先日雨の中現地を見に行ってきました。
外観が…ねずみ色の煤けて古ぼけた感じで、まるで築30年の小学校校舎のようでした。
公式HPのCGでは神社と溶け込むよう上品に配慮された感じでしたが、実物は…
私と同じ感想を持っている契約者さんはいませんか？
資産価値に悪影響が出ないか心配です。。

[59: 匿名]

58さん、好みの問題かも知れませんが、私は古ぼけた感じは全くしませんでした｡

私も度々、見に行き写真を撮っていますが、あの色はグレーとも違いますし、ましてや、ねずみ色でもありません。私的には無難と言うか、調度良いと思います｡

好みは人それぞれですね｡

[60: 契約済みさん]

ちょくちょく見に行ってます
まだシートがかかっている状態なので
全体が見えるくらい離れてみるとすこしくすんで見えますが
近くで見ると思っていたより明るく、薄いベージュのような感じに見えました。

外観は小学校とは全く違うので色のことだけを言ってるのだと思いますが、
一般的な公立小中学校の古い校舎って個人的には画一的で浮き出すような白っぽいイメージで
色合いが全く違う気がします。どのような小学校のことを指しているんでしょうか？

[61: 入居予定さん]

私も仕事のエリア内なので，ほぼ毎日概観を見ています．
ちょっと離れると，ネットがかぶって，たしかに色がくすんで見えますね．
近づいてみると，ベランダの仕切りも，ガス器具もついていて，相当進んでいるようです．
内装までは分からないけれど．
神社の赤が思ったより鮮やかなので，余計ネット越しのエムズポートがパッとしないけれど…
ネットとって，嬉しい驚きになるといいですね！

[62: 入居予定さん]

確かに地味には感じましたけど、大きくイメージが違ったってことはないですね。
エントランスが見えるようになったら、新築らしさを実感できると思い込んでいます。

[63: 契約済み]

私も散歩がてらエムズポートを見守っている一人です！
神社の屋根がビックリする赤なので、個人的にはちと心配です。
エムズポートも、素敵な外観に出来上がればよいのですが、今のところ
なんとなく不安...

[64: 匿名]

建物をみてきました。
全体的に落ち着いた感じの色合いで家族で満足して帰ってきました。
入居の日がとても楽しみになりました。

[65: 入居予定さん]

私も今日見てきたら，くすみの原因のネットが取れていました!!
ネット越しにみていたエムズに比べて，
明るいベージュで，きれいでした．
でも新築ピカピカで風景に浮いているというより，
前からそこに落ち着いている，場に馴染んでいる感じでした．

私の買った低層階で，ダウンライトがオンしている部屋もあって，
どうやらキッチンユニットや建具はもう設置済みのようです．

1階ロビーはまだ工事中で，エントランス外側のブロックとかを
工事していました．植栽は植え終わっていて…ちょっとまだかよわい
感じだけれど，段々元気に育ってくれるといいなあ．

あと半月もあれば完成しちゃうんじゃない？って思いました
楽しみです♪

[66: 匿名]

神社の屋根の赤色が少し明るい感じがしましたが、たぶん10年後、20年後に退色していくのを考えてのことかと思います。
周りに木が植えられ、参道も整備されれば素敵な感じになると思います。
工事もかなり進んでいるようです。
入居が早くなるかもしれませんね。

[67: 匿名]

神社の屋根は、銅屋根でしょうか？
銅屋根でしたら、緑青を見守るのも楽しみしですね！

[68: 契約済み]

入居が楽しみですね
再来月には内覧会あるのかしら...
マンション購入初めてなのですが、内覧会で気をつけることとか、
どこを見たら良いとかありますか？
ウキウキして終わってしまいそうなので、アドバイスいただけると有難いです

[69: 契約済みさん]

見てきました。
確かにネットがとれて印象が大分変わりました。

思っていたよりも良さそうです。

なかなか見に来られない方もいらっしゃると思い写真を
撮りました。

撮ったのが夕方でしたが、写真では実際よりも明るく撮
れているような感じがします。肉眼と写真の印象はやや
違います。

このマンションは光の当たり方や角度によって色が違う
ような感じもします。天気によっても違います。

写真ではバルコニーが茶色に見えますが、角度によって
はブルーに見えたり、透明のように見えたりもします。

確かパンフレットには「上層階に行くにしたがって色を
濃くした。」と書いてあったと思います。そんなところ
もこのマンションの印象が様々になる原因のかもしれま
せん。

賃貸棟のようなデザインならいつどこから見ても印象は
変わらないと思います。

角度の違う写真を次に載せます。

[70: 契約済みさん]

上の写真とは大分印象が違うと思います。

バルコニーも壁も同じ色のはずですが、上の写真とは違
う色に見えます。北側ですが、こちらだとすっきりした
デザインという印象でした。