＜契約者限定＞パークタワー西新宿エムズポート

[契約済みさん]

契約者、入居予定の皆様こちらで情報交換しましょう。

検討スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/217332/


公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1020

＜全体概要＞
所在地：東京都新宿区西新宿８丁目１６８番３９他
交通：丸ノ内線西新宿駅徒歩４分他
総戸数：１７９戸
間取り：１ＬＤＫ～３ＬＤＫ
面積：３８．５１～７７．９９平米
完成・入居：２０１４年１月下旬予定

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：熊谷組
管理会社：三井不動産住宅サービス

[スムログ 関連記事]
【中野坂上＋西新宿界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.4】
https://www.sumu-log.com/archives/6191/

[445: 入居前さん]

引き渡しまで，あと1ヶ月ですね．
今度の週末に内覧会で指摘した直しの確認のためエムズに行きます．
「崖」の段差も直してくれているか，チェックしてきます．

[446: 匿名さん]

あの段差の改修は望み薄かなと思う
もし直ったら嬉しいけど期待しないことにしてる

[447: 入居前さん]

419様
段差の件ご確認ありがとうございました。今頃申し訳ありません。

＞新宿区としても、何とかしたいと思っており修繕案は2案考えている。
とのことであり、すぐには無理でも将来的には何とかしてくれるのではないでしょうか。
私は楽観的に考えています。

改めて重説を見ると、「この道路は建築基準法第42条2項道路（詳しくは検索してみて下さい）で、成子天神社が所有し新宿区が管理等を行っている」とあります。現状は４ｍに拡幅済みです。

一方新宿区の道路台帳を見ると、「特​別​区​道​ ​2​1​-​1​1​2​2」と指定されています。
道路台帳はネット上で閲覧できます。
http://www.city.shinjuku.lg.jp/seikatsu/file16_02_00001.html

特別区道は道路法18条に基づく道路のようです。恐らく私道ではあるものの、公有地の区道と同じ扱いになっているものと思われます。

となると、299で指摘したように、段差は「特別区道」の途中にありますから管理責任は全面的に新宿区にあることになるのではないでしょうか。

もし段差が原因で事故が発生した場合、新宿区は段差のあることを認識し、住民からの改善要望を受けていたわけですから、予算が無かったでは済まないことになると思います。
だから「なんとかしたい」と思っているのでしょう。考えが甘いでしょうか。

[448: 匿名さん]

甘いとは思わないけど、国道ですらもっとひどい箇所もあったりするので、直るかは微妙と思っておいた方が精神衛生上良いかな、と
あそこで怪我をしたとして区の責任は問えないんじゃないかなあ

[449: 419]

447さま、ありがとうございます。
いま、私達が出来ることは、三井不動産レジデンシャルに新宿区との協議の状況を、事あるごとに質問し続けることが大切だと思います。是非、指摘事項の確認会や鍵の引き渡し時などに担当者に質問してみて下さい。クレームをつける様で、気が進まない場合は、やんわり聞いてくださるだけでも良いと思います。
それから、2項道路としての展開について、中途半端に残っている塀は、三井さんが撤去する必要があるのかもしれませんね。

[450: 419]

塀の写真

[451: 449の続きです。]

447さまのおっしゃる通り、道路は新宿区の管理責任かと思います。
この、単管パイプの手摺は、新宿区の担当かもしれませんね。

私も、また情報を入手しましたらUPします。

[452: 匿名さん]

土地登記の状況次第だけど既存の壁は撤去義務は無いかも
段差の上の部分は天神の所有地で道路でもないから新宿区は手が出せない
だからパイプで塞いでいるって感じかもしれないね

[453: 入居前さん]

449様　447です。

そうですね。逐一話題にして、気にしている人が多いということを三井に認識してもらい続けることが必要ですね。
引渡しが済んで住人担当のメインが管理会社に移っても、瑕疵担保責任（10年？）もあるし、新宿区との交渉責任があり続けることをレジデンシャルと熊谷組に認識して欲しいです。
「引渡しが済んだら関係無い」では困ります。

区はどんな改善案があるのでしょうか。
（１）ゆるやかなスロープ
（２）階段プラス自転車用スロープ（歩道橋などのように）
（３）安全のための手すり
など？

確かに古い塀が残っていますね。不思議です。
再開発で42条2項道路が拡幅されたのであれば、その時点で撤去されても良さそうですが。
42条2項道路　4ｍに拡幅　特別区道指定　の順番ではないのかもしれません。
余計な構築物（塀）があっても区道指定されるのでしょうか。道路の権利関係は難しいです。
三井に撤去義務があるのであれば、再開発全体の予算で十分できると思いますが。できない理由があるのかもしれません。

[454: 入居前さん]

448様　447です。

確かに中途半端な状況の道路はいくらでもありそうですね。
不特定多数が利用する道路とはいえ、区道全体の利用率からすれば微々たるものでしょうから後回しにされる確立は高いですね。話が進まずにいらいらするのは精神衛生上損かもしれません。

おっしゃるように、段差が原因で怪我をしたとして損害賠償まで請求できるかといえば疑問ではあります。
でも、対新宿区の交渉するには「危険」と「区の責任」を前面に押し出すべきでしょう。

実際は
（１）危険　
（２）不便　自転車で通行しにくい
（３）景観上の問題
でしょうけどね。新築マンションですから（３）を気にされる方も多いと思います。

[455: 匿名さん]

結局、権利関係が不明だからなんとも言えないんだけど、新宿区は細街路対策をやっていて、所有者が無償提供に協力してくれるなら、以下のことを新宿区がやる

舗装
側溝作成
協力の証のプレート埋め込み
土地境界杭の埋め込み

見返りは固定資産税免除
宗教法人は固定資産税かからないし協議はしたがまとまってないとかなのかも？
あと擁壁は所有者負担なので段差は神社が対応しないと埋まらないはず

[456: 匿名さん]

書き忘れましたが何にせよ早い解決を希望します

[457: 匿名さん]

>453
10年は構造の主要な部分の話なので土地のしかも売買対象ではない部分なので対象外だよ

余計な構造物があると完了検査通らないので未だにあるということは、法的には問題無いのだろうと推測
そうなると所有者の許可なく壊すと器物損壊なので三井さんも手が出せない
セットバックはザルでどこも守られないものだけど、身近に影響を受けるとは思わなかった

[458: 入居前さん]

457様　453です。

そりゃそうですね。「10年」での主張は無理です。

マンションの敷地でも無いし、成子天神社再開発プロジェクトの対象外だとしたら、我々の主張は単なる近隣住民の要望でしかないので弱いですね。でもそのあたりが実情かもしれません。

でも、道路は重説にあるように神社の所有ですから、残された塀が神社のものであれば、マンションの擁壁工事の時に撤去すればよかったと思うのですが不思議です。道路は神社のものでも塀は別人所有？

それとも想像ですが、455様がおっしゃるように、道路を区に無償提供の話があったけれども有償を主張して決裂したままになったとか。道路指定されてしまえば事実上それ以外に使用できないので提供してしまっても良いと思うのですが、宗教法人は固定資産税がかからないためメリットが無いというのは、ある意味ネックですね。
あくまでも想像です。

[459: 449です。]

私が聞いた改善案は、下記の通りです。
1.緩やかなスロープ状の道路にする。
2.階段を整備する。
3.残存物を廃棄し、仮設材で作られた手摺をガードレール状の物にする。

都市計画において、近隣住民が問題について常に感心をもち続けているということが大切だと思います。これから、町内会費も払い町内の一員となるわけですし、私達は近隣住民として454さまのおっしゃるとおり景観上の美観にも感心持ち続けていかなくてなりません。マンションを購入し新たな生活をはじめる事は、少なからず様々なストレスを感じる状況です。近隣住民で力を合わせて問題に直面出来る管理組合になると良いですね( ´ ▽ ` )ﾉ

[460: 引越前さん]

話題変わりますが、フラット３５を利用のみなさんに朗報です。

貸付債権担保第７９回住宅金融支援機構債券（資産担保証券）の発行条件が決定されましたが
そのＭＢＳ表面利率がなんと１．０７％。今年の４月以来の史上最低タイです。
ここから、今年１２月融資実行のフラット３５金利は史上最低タイの１．８０％になると予想されます。
正式発表は来月２日ですが、期待して待つことにします。

これも、１２月引き渡しになってたおかげ。
もっとも、来年になってもっと下がる可能性もなきにしもあらずですが・・・(^^ゞ

[461: 引越前さん]

崖の話がでておりますが、、、

以前、自転車などの抽選をする前に、三井から送られてきた資料ですが、
自転車のルートが気になっています。

お手元にあるこちらの資料をご覧頂けますか。
矢印で描かれている自転車の走行ルート、矢印の元の部分、崖だと思うのです。
どうやって崖越えしろと言うのでしょうかねぇ、、
おかしくないですか？

実は、内覧会の時、あれ？と思ったのですが、この資料を持っていかなかった
ので、記憶違いかと思い、担当者に確認しないままになってしまいました、、

ちなみに、武富士さんの横の道って、私道との表記がされています。
どちら所有の私道なのか、ご存知の方、いらっしゃいますか？

以前、西新宿からのルートの件で、夜間、神社が閉門された後は、参道は
通れなくなるので、武富士さんの横の道を通るということが話題になって
いましたが、私道なのです。

神社所有の私道であればよいのですが、そうではない場合、よそ様所有の私道を
メインルートにすることって、まさかないですよね。

それにしても、自転車、青梅街道からの侵入ならよいですけど、税務署通りからは
ぐるりと青梅街道から回らないとマンションに入れないのなら、たとえば
近日オープン予定のライフや、丸正などで、お買物した帰り、すごく不便ですよね。

税務署通りからの自転車で通れる侵入ルートをご存知の方がいらっしゃれば、
是非教えて下さい。

添付写真、携帯で撮りましたので、見にくくて申し訳ありません。
お手元の資料で、是非ご確認頂ければありがたいです。

[462: 契約済みさん]

すいません。
なぜ税務署通りから自転車で入れないのですか？
入れるでしょ？意味がわかりません。

[463: 匿名さん]

フラット組です。
当初５年間は１.１０％になります。安心しました。

[464: 契約済みさん]

税務署通り側から入るなら
賃貸棟と富士塚の間の通路が通れそうですね。