オーベル王子神谷

[マンコミュファンさん]

http://www.ober.jp/oji-kamiya/

＜全体概要＞
所在地＝東京都北区王子5-21-2他
交通＝南北線王子神谷駅から徒歩5分
総戸数＝35戸
間取り＝3LDK(66.21～71.2m2)
入居＝2014年3月下旬予定

売主・管理＝大成有楽不動産
設計・施工＝長谷工コーポレーション

[61: 匿名さん]

北区は待機児童対策がかなり進んでいて、あまり待機児童がいないと新聞で見たことがあります。
あまり保育園に関しては心配はしなくてもいいかなと思っています。

駐車場が機械式じゃないって大きいですよね。
月々のメンテナンスもありますし、
将来的な入れ替えの費用も考えるととてもかかりそうです。
それがないというのはかなり良いです。

[62: 匿名さん]

総戸数が35戸と小規模マンションの部類だと思いますが、
第1期ではどれくらい発売されるのでしょう。
今週末に第1期販売住戸発表会が開催されるんですよね。
間取りはCタイプとDタイプ以外も出てくるでしょうか。

[63: 物件比較中さん]

北区はいまもそうですが今後さらに高齢化していくのではないかと心配。
それにより商店街の衰退、物件評価の低下に影響するのではと。

[64: 物件比較中さん]

ここって総合的にみて価格として妥当なんでしょうか？
前向きに検討してますが分からなくなってきました…

[65: 匿名さん]

>63
現在、７０～８０歳の高齢者が１００歳以上まで生きてればね。
普通に考えたら、寿命が来たら皆この世にいなくなるわけで。
東京都の高齢化予想グラフを検索してみればわかりますが、複数の他区の方が高齢化は激しくなるようです。
戦前から人口密集地だった北区、戦後の高度経済成長時に人口が多くなった他区ではタイムラグがありますからね。

[66: 購入検討中さん]

オーベルの営業が書いた内容が多いな。

[67: 匿名]

どうだろう。
都内ということだったら安めだと思うけど、北区、最寄が王子駅ではない、徒歩五分と言いながら改札を出てからは実質１０分くらいかかる、王子神谷駅の周りがショボイ、設備が安っぽいということを考えると、物件価格からあと150-200万くらいは安くてもいいと思うんですがみなさんどうでしょう。
どっちにせよお買い得感はないと思うけど。

個人的には、ディスポーザーなし（小規模だから仕方ないけど）・直床・コンロのランクが低い・洗面台が安そうでマイナス。あの木目のシートはいただけない……
さらに、他のディベor物件に比べて仕様が古いというかニーズ把握が遅れている点がかなりマイナスでした。
ほぼ開き戸で引き戸が皆無、つり戸棚のサイズが大きすぎてキッチンからリビングを見たとき少しかがまないといけない、バス扉にタオルかけが付いていない、洗面台の下のヘルスメーターが完全にしまえない等。

王子神谷も発展していく街でもなさそうだし早い段階で検討から外しました。
（契約した人ごめんなさい。ただあくまでも個人的な感想です）

[68: 匿名]

↑
↑
＞ここって総合的にみて価格として妥当なんでしょうか？
＞前向きに検討してますが分からなくなってきました…

へのﾚｽです。

[69: 65]

>66

地元住民ですが、もし間違っていれば訂正お願いします。
資料は確か、東京都のデータでした。

[70: 匿名]

このあたりのマンションはとにかく東京メトロ駅近の一点買いの人が検討する地域。
将来性云々ぬかす輩は城南地域を検討すれば良い。

[71: 匿名さん]

↑↑
あの木目調の洗面台も、高い窓も気に入ってて、前向きに考えてますよ。
高齢化の話…よく知ってますね。
どこかの教授ですか。

＞67
はこれだけ詳しいこと書ける人て関係者以外何者でも無い気が…
前もありましたが、買わないと決めた人が何か書くことてないでしょ

[72: 匿名さん]

私は前向きに検討中ですがマイナスプラス両方とも判断材料としてほしいので、買わないと判断した人のポイントをむしろ聞きたいです。
それを踏まえるも踏まえないも、最終的な判断は自分ですし。

[73: ご近所さん]

67さんの分析、そこそこ詳しけりゃできる程度のものだと思いますが。私も大体同意見でした。
買うつもりの人しか見てはいけないんですかね、ここ。
私みたいに近所住まいなんで興味があって覗いてる人もいると思うんですが。

意見が異なるのは駅周辺の印象でしょうか。
まぁ確かに駅前にはほとんど何もないですが、少し離れたところに色々店はあるんですよね。
23区内なのに、どちらかというと郊外の町のような感覚はあります。
近所で結構揃うので生活に不便は感じないです。

発展性に関係あるかわかりませんが、日本製紙の引き込み線近くにあった空き地、
三菱がマンション立てるみたいですね。
個人的にはURが3ヶ所あったりとこのあたりの住宅の供給は過剰なんじゃないかと思ってます。

[74: 匿名さん]

駅から5分、全邸南向き、駅から近いのに静かな印象。
商店街もスーパーも比較的近くにあって言うことないですよね。
自分的にはマイナス点が見当たらないのですが、
ひとつ残念に思ったところは、間取りで
引き戸ではなく開き戸ってところでしょうか。

[75: 匿名さん]

私もほぼほぼ67さんに同意。ディスポーザーはメンテナンスコスト的になくても良かったと思うけど、なんだか他と比較しちゃうと設備と間取りが無難すぎてパッとしない。キッチンの高さは選べないし、そもそも全体的に狭くないですか？
これでこの値段かーという感じがしました。
あと200万くらい安ければもうちょっと真面目に考えたいけど、値引きはできないって営業が言ってたし、どうなんでしょう。

他に気になるのは、中学校？高校？が近いけど、うるさくないかってことです。

[76: 匿名さん]

供給過多ではという話があったけどこのあたりの中古市場どうなのか
もちろん資産価値は城南などとは比べものにならないけど購入者からするとあまりにも下落するのは避けたいよね
やはりあと200、300万安ければ妥当なんだけどなぁ

[77: 匿名さん]

お値段的にもう一声っていうところなのでしょうかね。
お値段がこのままだったとするなら、
全体的な仕様がもう少し高いと良かったのかなとは思います。
駅から近い事や、癖のない間取りは悪くないんじゃないかなとは思いますが…。
あともうちょっとだけ広いといいのかもしれないですね。

[78: 匿名さん]

3LDKで70平米未満だと広くはないですよね。
駅からのアクセス重視という感じで考える方が多いのでは。
王子神谷はかなりカジュアルな街ですが、
南北線沿線というのはかなりのメリットかなと考えています。
乗り換え路線を考えるとかなり充実しているかと。

[79: 匿名さん]

今、出ているタイプだったらＤタイプなら十分いいんじゃないかと思いますけれどね。
どの居室にも窓はありますし、収納も十分にありますし。
それにどの居室も5帖はありますから。
それよりも狭くなってしまうと、ちょっとファミリーで住むには狭いかなと思う場面が出てきてしまうかもしれないでえすね。

[80: 物件比較中さん]

色々比較してきましたが、このクラスでは大差はありませんね。決め手は周りの環境とアクセスでしょうね。何を最優先にするか次第ですね。ちなみにアクセス優先なら買いだと思います。

[81: 匿名さん]

住まいサーフィンのユーザ評価、サクラっぽい評価が1件あったけど消されてる。
運営にバレたんだろうか。

[82: 匿名さん]

このクラスって具体的にどの物件を指すのでしょうか。
少なくとも近所のブリリアとは同価格帯ながら明らかに構造、仕様面で差がありました。
まぁあそこは西向きメインですし、角住戸が高すぎなんですが。

[83: 匿名さん]

Dは人気がないから営業がプッシュしてるのかしら？
私も最初は広さからDタイプが良いかなと思っていましたけど、西の窓が多くてもね。夏の西日は辛いらしいと聞きます。窓が多ければその分カーテンも必要だし家具置きにくいし。お風呂に窓があるのは嬉しいけれど廊下側なのがちょっと…だし。ただ玄関窓と収納が多いのは嬉しいです！
あとは家事動線的に水回りとキッチンは横並びの間取りが使いやすそうかと。前の方で誰かも言ってたけど、せめてLD隣の洋室は引き戸かBCタイプと同じウォールドアにしてくれていれば、2LDKぽくも使えそうなのにと残念に思います。オプションで変更できるのかな？
うーん、本当に立地は良いんだけど、どの間取りも一長一短ですね。

[84: 匿名さん]

洋室はオプションであるなら引き戸にしたいなぁと思います。
その方が動線の邪魔にならないですよね。
微妙かな～と思いつつも、
その中にもまあいいかなと妥協できる面も出来ていたりして
なかなか悩ましいです…。
他の方も書かれていますが
居室が一定以上の広さがあるのが良いですね。

[85: 匿名]

南向きでいいですね。洋室にも窓があり通風はよさそう。キッチンも広々ですね
収納もたっぷり目。キッチンに洗面室が近いので家事もしやすそう。

[86: 匿名さん]

納戸があったりパントリーがあったりと
ウォークインクローゼットだけではなく収納面では充実していますよね。
そこはすごくいいなぁと素直に思います
居室の引き戸化は難しい面もあるかもしれないです。
カウンターが設置されているので、レールを取り付けられないのではないかと思います。

[87: 匿名さん]

なるほど。。。どこにでも引き戸はつけられるっていう訳じゃないんですね。
部屋の外につけるにしても
壁があったりしてできない場合もありますし
そうなると普通に開き戸の方がスマートだったりするんでしょうねぇ。

惜しいところは少々狭いかなぁという間取りがある事。
最低でも70は欲しかったです。

[88: 物件比較中さん]

＞８７

Ｃタイプですよね。
これだけが６０平米台、私も狭いかなという感想です。加えて中住戸ですから角よりも日当たりも劣るように思います。デメリットがあるだけに価格的に大きな差をつけて欲しいところで、他の２タイプは標準的に住み良さそうですがこの中住戸が相当に安ければ検討の価値もあるように思います。

[89: 匿名さん]

私もC以外だったら十分に暮らしやすいと感じています。
Cは収納が少ないのが残念な点ですね。
お値段次第で…というのは確かに言えているかと思います。
中住戸こそもっと充実していてほしかったですが、
まぁしょうがないですよね。
角部屋がとにかくいいという印象です。

[90: 匿名さん]

35戸くらいの規模だと結構小さいので住みやすそうではありますね。
エレベーターを待つ時間が短くなるというのがメリットでしょうか。
ただ、管理費などは高くなってしまうんですよね。

[91: 匿名さん]

Ｃタイプは狭いですが、ウォールドアになってる点はいいですよね。
洋室とリビングを繋げて広く使うのもいいなって思ってます。

戸数が少ないマンションだと管理費が心配になりますよね。
ここは駐車場が平置タイプなのでまだ良い方ではないでしょうか。

[92: 匿名さん]

管理費の額は変わらないと思ったので、年数を経て値上がりしていくのが修繕積立金でしたっけ。
小規模マンションは世帯毎の負担が大きいと思いますが、売主から提示されている長期修繕計画では
値上げの幅はどのくらいになっているのでしょう。
また、何年毎に値上げされるのか把握しておきたいです。

[93: 匿名さん]

モデルルームに行けば長期修繕計画書は確か見せてもらえると思いますよ。
ただ、状況に応じて修繕計画も変化させていかないと、
大規模修繕の時に借り入れが起きたり、一時金を出さなくてはならないみたいです。
修繕費も安ければいいというわけではなく、
きちんと計画されていないといけないですね。

[94: 匿名さん]

子供の成長により各々のプライバシーが大切になってくる事を考えると
引き戸はどうなんだろう！？と悩んでおりましたが、引き戸の開き具合で
風の流れを調節できるという話を聞き目からウロコでした。
なるほど・・・引き戸なら扉を少しだけ開けるなど微調整ができますものね。

[95: 物件比較中さん]

ところで引き戸は鍵付なのでしょうかね。家族同士でもプライバシーへの配慮はやはり必要で、94さんと同じく気にするポイントであります。鍵があるのならドアとプライバシーの面は何ら変わりないと思います。

ドアの場合、開閉方向によっては随分と部屋の使い方が制限されてしまうんですよねぇ。
よって基本は引き戸派です、風や少し触れただけで開いてしまうような仕様でなければベストです。

[96: 購入検討中さん]

申請する時、保証金は必要でしたっけ?

[97: 周辺住民さん]

保証金いらない物件なんて
ないと思いますが…。

[98: 匿名さん]

必須だと思いますよ＞保証金

引き戸って結局カギ付きなのでしょうか？
私もスペースを有効活用できるからいいな～と思うのですが、
何となくついていた方が良いなという思いもあり。
子供が思春期を迎えると気にしだすでしょう。

[99: 匿名さん]

セットバックが大きく取られているのがイイかと思いました。
平置きの駐車場というのはいいですよね。
とはいえ、戸数が全体的に少ないので修繕費の負担が大きくなりそう。
皆さん、それを織り込み済みで検討されているのでしょうけれども。

[100: 匿名さん]

知人が住んでいるマンションの話ですが、リビングの隣のウォールドアの洋室が子ども部屋になっています。
小さい頃からずっとウォールドアは開けっ放しで、子供たちは現在社会人と大学生になりましたが、部屋はそのまま使っているようです。
独立の話も聞いていないので、開放的な部屋で子供たちは暮らしているのだと思います。
家族仲も良いようですが、慣れなのかもしれませんね。

[101: 購入検討中さん]

目の前の倉庫の様な民家が
気になりますが立地は良いですね。
ただ長谷工の施工というのが…
いまどき直床はちょっと。

[102: 匿名さん]

私も若干気になっています…。
立地の良さでカバーできている範囲の気になり方ですけど。

今のところはキャンセル1戸、最終期2戸、先着順3戸ということでしょうか。
消費税５％で購入可能とのことですが、
８％で購入した方が減税幅が大きいとも言いますし、悩ましいです。

[103: 匿名さん]

諸々の諸経費の事もありますから、５％で購入できるならその方が良いのではないかと自分は思います。
まぁ、マンションでも何でも後悔しないようにするなら、欲しい時に買うのが一番でしょうか。

まだ専用庭付の住戸があるようです。
南側なので日当たりも凄く良さそう！
鉢植えのガーデニングもできそうです。

[104: 匿名さん]

直床だと防音面ではどうなんでしょう？
スラブ厚が大切だという話は聞きますが、実際に直床と二重床の違いって聞き比べたことがないので
正直よく判らないです。
普通に暮らす分には大丈夫だといいなぁ。

[105: 匿名さん]

二重床でも聞こえることありますよ

[106: 匿名さん]

いや比べたらどれだけ差が出るのかな？って話だろ…

[107: 匿名さん]

普通に生活しているだけなら、二重床の方が音は伝わりにくいとは聞きますよね。
ただバタバタ歩いたり、物を落としたり、バタンとドアを閉めたりというのは通常の生活音と想定されている以上の音なので直床だろうが二重床だろうが聞こえてしまうようです。

[108: 匿名さん]

>>106
だから二重床でも厚さが物件で全然違うし
一般的な二重床の分譲マンションでも物音が聞こえるって話だろ
読解力なさすぎだろこいつｗ

[109: 周辺住民さん]

その文章の最後についている
wは何ですか？何やら子供みたいな
人間がこのスレにはいるんですね。

[110: ご近所さん]

直床はスプーンを落としただけでも下階に音が響きますよ
構造的な部分のコストを落としたマンションを買うと後で後悔しますよ