http://www.ober.jp/oji-kamiya/
<全体概要>
所在地=東京都北区王子5-21-2他
交通=南北線王子神谷駅から徒歩5分
総戸数=35戸
間取り=3LDK(66.21~71.2m2)
入居=2014年3月下旬予定
売主・管理=大成有楽不動産
設計・施工=長谷工コーポレーション
[スレ作成日時]2013-03-04 22:14:10
オーベル王子神谷
41:
匿名さん
[2013-07-04 00:37:25]
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42:
匿名さん
[2013-07-04 01:51:08]
騒音とか利便性とかの話以前に、
何度か指摘がされてますがプラウドは高台で他はみんな低地、デべや仕様のランクも全然違いますので比較対象ではありません。 |
43:
購入検討中さん
[2013-07-04 19:11:31]
確かにプラウドは別格ですな~。全邸5000万円以上~でしたから、私は手が届かなかったです。そう思うとオーベルは格安ですね。
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44:
匿名さん
[2013-07-04 23:35:59]
ブリリアはリビングインの評価が分かれそうですね。
MRを見て面白いなと思いましたけど、そうでない人もいるはず。 ここは間取りが普通ですから、万人受けしそう。 プラウドは高かったですけど、ライオンズも高いですよ。 あたりまえですが、王子と王子神谷は差があるということですね。 |
45:
購入検討中さん
[2013-07-05 02:40:41]
でもプラウド王子はありだけど、ディアージュのほうは高台でもいやだな
本町のほうって一度下に降りてこないと買い物とか不便。 坂道もいやだし。 もちろん地震のこと含めたら高台がいいけど |
46:
検討中の奥さま
[2013-07-06 04:44:55]
近くに住んでいます。やはり南向きで徒歩五分という条件に惹かれます。ネックは構造と管理費なのかな。管理説明会に行かれる方のコメントお待ちしてます。
ちなみに子どもを保育園に通わせています。入りやすいかどうかは年ごとの状況と子どもの年齢によって違ってくると思いますが、このあたりは北区の中でも徒歩・自転車圏内で検討できる保育園は多いですよ。少なくとも6-7件はあります。 |
47:
購入検討中さん
[2013-07-06 07:57:02]
構造のどこを気にされているのか教えていただけると有難いです。
私はそのあたりが疎くて。 |
48:
匿名さん
[2013-07-06 17:10:48]
No47さん。スレを最初から読みましょう。どういう構造に不安なのか、他の皆さんが書いてますよ。
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49:
匿名さん
[2013-07-08 15:58:25]
我が家は環境の良さと駅近なので検討中です。
全邸南向きなのも良いですね。 一昨日、管理説明会があったようですね。 ご出席された方はいらっしゃいますでしょうか。 ご出席された方の意見をお伺いできたらな…と思います。 |
50:
匿名さん
[2013-07-09 00:35:59]
大成有楽不動産の方が来られました。
・マンション管理の体制 ・管理組合の仕組みと管理規約 ・管理業務(委託業務)の内訳 ・管理費と長期修繕計画・修繕積立金(修繕積立金の長期的な予想金額の提示有り) といった内容でした。 個人的には驚くことは無かったように思いますね。 |
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51:
匿名さん
[2013-07-09 00:39:03]
内容がどう、というより、そんな説明会をやること自体がちゃんとした会社だなあ、という印象。
真面目な会社なんですね。 |
52:
購入検討中さん
[2013-07-09 20:27:09]
管理費用の説明会、私も行きました。内訳としては、
○事務管理業務 1割 ○管理員業務 4割 ○清掃業務・建物、設備管理業務 4割 ○機械監視業務 1割 管理費は月235/㎡ だそうです。特におかしなところはなくしっかりした体制といったイメージでした。 もし、管理費を下げようと思うなら…例えば清掃毎日を隔日にするとかですかね~。そういうことは管理組合にならないと決定権ないしね~…やはり買う前はただ聞くだけって感じでした。 次は構造説明会にも行く予定です。 |
53:
匿名さん
[2013-07-09 22:58:52]
月235円/㎡ですか。この規模なら仕方がないですね。
ぎりぎり許容範囲といったところでしょうか。 |
54:
匿名さん
[2013-07-11 10:13:26]
画像は逆さなんですね、隅田川は北側でした、汗。
マンションと隅田川の間がすっきりしてて永久低層ポイントならずっと眺めもいいのだろうと思ったら全戸南向き。 でも南向きがベストなんですけどね。 隅田川は玄関出ると一望できる位置関係なんでしょうかね。 バルコニー以外の眺望も素晴らしいのは良いことです。 |
55:
ご近所さん
[2013-07-11 12:26:02]
スレの最初にある通り、敷地北側は主に企業の研究所や事業所で、敷地も元々
事業所でした。なので撤退するとマンションが建つ可能性が高いです。 南側も企業敷地があり同じようにマンションが建つ可能性がある上に、日影規制のない 地域ですから、特に低層階では将来の日照に不安が残ります。 また、隅田川側の抜けがいいうちは冬に北風がダイレクトに当たります。 近所の神谷堀公園ハイツで経験したことがありますが、川沿いの北風は予想以上に 強いので、寒いのが苦手な方は辛いかもしれません。 個人的には建物の仕様などを考えると値段に見合わないなと思ってます。 需要が増えてるようなので強気になってるんですかね。 |
56:
購入検討中さん
[2013-07-11 21:31:59]
No55さん
私もそう思います。でも今すでにマンションが建ち並び、これから新築を買おうとする私達世代には、都内駅近・70㎡・5000万円以下ってものはとても魅力的に感じます。今の時代、都内新築マンションは相場が徐々に上がってきているように思います。それが無理なら中古マンションや駅から遠い物件か、川を越えて埼玉県になるのかな~と…。 |
57:
名無し
[2013-07-13 22:46:48]
この物件なかなかいいと思ってるのですがやはり気になるのがバルコニー側にある二階建て?の民家。。
ここだけ買えなかったのかもしれませんが。。 中住戸の1〜2階は遮られますよね。 何より心配なのがゆくゆくこの土地に同じくらいの高さかそれ以上のマンションなどが建築されることなのですが、やはりその可能性はありますよね‥? くだらないこと聞いてすみません。 |
58:
匿名さん
[2013-07-14 17:59:04]
私もあの民家は少し気になりました。
でも、あのスペースには高層階の建物は建たないと思ったのですがどうでしょう? 甘いですかね? |
59:
匿名さん
[2013-07-16 11:17:01]
>46さん
保育園情報をありがとうございます! 保育園への入りやすさは年毎に違うということですが、待機児童数が多く 入園の望みがない激戦区、、、という訳ではなさそうで一安心です。 市のホームページで確認しましたが、ポツポツ空きも出ているようですね! |
60:
匿名さん
[2013-07-17 14:00:02]
説明会では長期修繕計画についても説明があったんですね。
ここは駐車場も平置きなので、機械式のようにメンテや建替えで突発的な 追加徴収が出る心配もなさそう・・・ 管理費の設定金額についても、妥当な額だと感じましたよ。 |
61:
匿名さん
[2013-07-22 11:05:30]
北区は待機児童対策がかなり進んでいて、あまり待機児童がいないと新聞で見たことがあります。
あまり保育園に関しては心配はしなくてもいいかなと思っています。 駐車場が機械式じゃないって大きいですよね。 月々のメンテナンスもありますし、 将来的な入れ替えの費用も考えるととてもかかりそうです。 それがないというのはかなり良いです。 |
62:
匿名さん
[2013-07-23 12:16:54]
総戸数が35戸と小規模マンションの部類だと思いますが、
第1期ではどれくらい発売されるのでしょう。 今週末に第1期販売住戸発表会が開催されるんですよね。 間取りはCタイプとDタイプ以外も出てくるでしょうか。 |
63:
物件比較中さん
[2013-07-28 13:44:34]
北区はいまもそうですが今後さらに高齢化していくのではないかと心配。
それにより商店街の衰退、物件評価の低下に影響するのではと。 |
64:
物件比較中さん
[2013-07-28 13:49:00]
ここって総合的にみて価格として妥当なんでしょうか?
前向きに検討してますが分からなくなってきました… |
65:
匿名さん
[2013-07-28 20:06:58]
>63
現在、70~80歳の高齢者が100歳以上まで生きてればね。 普通に考えたら、寿命が来たら皆この世にいなくなるわけで。 東京都の高齢化予想グラフを検索してみればわかりますが、複数の他区の方が高齢化は激しくなるようです。 戦前から人口密集地だった北区、戦後の高度経済成長時に人口が多くなった他区ではタイムラグがありますからね。 |
66:
購入検討中さん
[2013-07-29 22:40:52]
オーベルの営業が書いた内容が多いな。
|
67:
匿名
[2013-07-29 22:44:18]
どうだろう。
都内ということだったら安めだと思うけど、北区、最寄が王子駅ではない、徒歩五分と言いながら改札を出てからは実質10分くらいかかる、王子神谷駅の周りがショボイ、設備が安っぽいということを考えると、物件価格からあと150-200万くらいは安くてもいいと思うんですがみなさんどうでしょう。 どっちにせよお買い得感はないと思うけど。 個人的には、ディスポーザーなし(小規模だから仕方ないけど)・直床・コンロのランクが低い・洗面台が安そうでマイナス。あの木目のシートはいただけない…… さらに、他のディベor物件に比べて仕様が古いというかニーズ把握が遅れている点がかなりマイナスでした。 ほぼ開き戸で引き戸が皆無、つり戸棚のサイズが大きすぎてキッチンからリビングを見たとき少しかがまないといけない、バス扉にタオルかけが付いていない、洗面台の下のヘルスメーターが完全にしまえない等。 王子神谷も発展していく街でもなさそうだし早い段階で検討から外しました。 (契約した人ごめんなさい。ただあくまでも個人的な感想です) |
68:
匿名
[2013-07-29 22:45:34]
↑
↑ >ここって総合的にみて価格として妥当なんでしょうか? >前向きに検討してますが分からなくなってきました… へのレスです。 |
69:
65
[2013-07-30 02:56:59]
|
70:
匿名
[2013-07-30 11:08:56]
このあたりのマンションはとにかく東京メトロ駅近の一点買いの人が検討する地域。
将来性云々ぬかす輩は城南地域を検討すれば良い。 |
71:
匿名さん
[2013-07-30 11:42:24]
↑↑
あの木目調の洗面台も、高い窓も気に入ってて、前向きに考えてますよ。 高齢化の話…よく知ってますね。 どこかの教授ですか。 >67 はこれだけ詳しいこと書ける人て関係者以外何者でも無い気が… 前もありましたが、買わないと決めた人が何か書くことてないでしょ |
72:
匿名さん
[2013-07-30 16:44:03]
私は前向きに検討中ですがマイナスプラス両方とも判断材料としてほしいので、買わないと判断した人のポイントをむしろ聞きたいです。
それを踏まえるも踏まえないも、最終的な判断は自分ですし。 |
73:
ご近所さん
[2013-07-30 22:41:19]
67さんの分析、そこそこ詳しけりゃできる程度のものだと思いますが。私も大体同意見でした。
買うつもりの人しか見てはいけないんですかね、ここ。 私みたいに近所住まいなんで興味があって覗いてる人もいると思うんですが。 意見が異なるのは駅周辺の印象でしょうか。 まぁ確かに駅前にはほとんど何もないですが、少し離れたところに色々店はあるんですよね。 23区内なのに、どちらかというと郊外の町のような感覚はあります。 近所で結構揃うので生活に不便は感じないです。 発展性に関係あるかわかりませんが、日本製紙の引き込み線近くにあった空き地、 三菱がマンション立てるみたいですね。 個人的にはURが3ヶ所あったりとこのあたりの住宅の供給は過剰なんじゃないかと思ってます。 |
74:
匿名さん
[2013-08-01 11:46:34]
駅から5分、全邸南向き、駅から近いのに静かな印象。
商店街もスーパーも比較的近くにあって言うことないですよね。 自分的にはマイナス点が見当たらないのですが、 ひとつ残念に思ったところは、間取りで 引き戸ではなく開き戸ってところでしょうか。 |
75:
匿名さん
[2013-08-01 22:21:37]
私もほぼほぼ67さんに同意。ディスポーザーはメンテナンスコスト的になくても良かったと思うけど、なんだか他と比較しちゃうと設備と間取りが無難すぎてパッとしない。キッチンの高さは選べないし、そもそも全体的に狭くないですか? これでこの値段かーという感じがしました。 あと200万くらい安ければもうちょっと真面目に考えたいけど、値引きはできないって営業が言ってたし、どうなんでしょう。 他に気になるのは、中学校?高校?が近いけど、うるさくないかってことです。 |
76:
匿名さん
[2013-08-02 08:37:07]
供給過多ではという話があったけどこのあたりの中古市場どうなのか もちろん資産価値は城南などとは比べものにならないけど購入者からするとあまりにも下落するのは避けたいよね やはりあと200、300万安ければ妥当なんだけどなぁ |
77:
匿名さん
[2013-08-07 14:21:44]
お値段的にもう一声っていうところなのでしょうかね。
お値段がこのままだったとするなら、 全体的な仕様がもう少し高いと良かったのかなとは思います。 駅から近い事や、癖のない間取りは悪くないんじゃないかなとは思いますが…。 あともうちょっとだけ広いといいのかもしれないですね。 |
78:
匿名さん
[2013-08-11 14:07:55]
3LDKで70平米未満だと広くはないですよね。
駅からのアクセス重視という感じで考える方が多いのでは。 王子神谷はかなりカジュアルな街ですが、 南北線沿線というのはかなりのメリットかなと考えています。 乗り換え路線を考えるとかなり充実しているかと。 |
79:
匿名さん
[2013-08-16 13:46:49]
今、出ているタイプだったらDタイプなら十分いいんじゃないかと思いますけれどね。
どの居室にも窓はありますし、収納も十分にありますし。 それにどの居室も5帖はありますから。 それよりも狭くなってしまうと、ちょっとファミリーで住むには狭いかなと思う場面が出てきてしまうかもしれないでえすね。 |
80:
物件比較中さん
[2013-08-16 17:13:33]
色々比較してきましたが、このクラスでは大差はありませんね。決め手は周りの環境とアクセスでしょうね。何を最優先にするか次第ですね。ちなみにアクセス優先なら買いだと思います。
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81:
匿名さん
[2013-08-18 01:14:53]
住まいサーフィンのユーザ評価、サクラっぽい評価が1件あったけど消されてる。
運営にバレたんだろうか。 |
82:
匿名さん
[2013-08-18 12:48:55]
このクラスって具体的にどの物件を指すのでしょうか。
少なくとも近所のブリリアとは同価格帯ながら明らかに構造、仕様面で差がありました。 まぁあそこは西向きメインですし、角住戸が高すぎなんですが。 |
83:
匿名さん
[2013-08-20 12:01:15]
Dは人気がないから営業がプッシュしてるのかしら?
私も最初は広さからDタイプが良いかなと思っていましたけど、西の窓が多くてもね。夏の西日は辛いらしいと聞きます。窓が多ければその分カーテンも必要だし家具置きにくいし。お風呂に窓があるのは嬉しいけれど廊下側なのがちょっと…だし。ただ玄関窓と収納が多いのは嬉しいです! あとは家事動線的に水回りとキッチンは横並びの間取りが使いやすそうかと。前の方で誰かも言ってたけど、せめてLD隣の洋室は引き戸かBCタイプと同じウォールドアにしてくれていれば、2LDKぽくも使えそうなのにと残念に思います。オプションで変更できるのかな? うーん、本当に立地は良いんだけど、どの間取りも一長一短ですね。 |
84:
匿名さん
[2013-08-24 13:48:29]
洋室はオプションであるなら引き戸にしたいなぁと思います。
その方が動線の邪魔にならないですよね。 微妙かな~と思いつつも、 その中にもまあいいかなと妥協できる面も出来ていたりして なかなか悩ましいです…。 他の方も書かれていますが 居室が一定以上の広さがあるのが良いですね。 |
85:
匿名
[2013-08-25 15:51:05]
南向きでいいですね。洋室にも窓があり通風はよさそう。キッチンも広々ですね
収納もたっぷり目。キッチンに洗面室が近いので家事もしやすそう。 |
86:
匿名さん
[2013-08-30 08:52:12]
納戸があったりパントリーがあったりと
ウォークインクローゼットだけではなく収納面では充実していますよね。 そこはすごくいいなぁと素直に思います 居室の引き戸化は難しい面もあるかもしれないです。 カウンターが設置されているので、レールを取り付けられないのではないかと思います。 |
87:
匿名さん
[2013-09-04 11:43:35]
なるほど。。。どこにでも引き戸はつけられるっていう訳じゃないんですね。
部屋の外につけるにしても 壁があったりしてできない場合もありますし そうなると普通に開き戸の方がスマートだったりするんでしょうねぇ。 惜しいところは少々狭いかなぁという間取りがある事。 最低でも70は欲しかったです。 |
88:
物件比較中さん
[2013-09-05 13:44:22]
>87
Cタイプですよね。 これだけが60平米台、私も狭いかなという感想です。加えて中住戸ですから角よりも日当たりも劣るように思います。デメリットがあるだけに価格的に大きな差をつけて欲しいところで、他の2タイプは標準的に住み良さそうですがこの中住戸が相当に安ければ検討の価値もあるように思います。 |
89:
匿名さん
[2013-09-10 09:11:59]
私もC以外だったら十分に暮らしやすいと感じています。
Cは収納が少ないのが残念な点ですね。 お値段次第で…というのは確かに言えているかと思います。 中住戸こそもっと充実していてほしかったですが、 まぁしょうがないですよね。 角部屋がとにかくいいという印象です。 |
90:
匿名さん
[2013-09-11 10:24:24]
35戸くらいの規模だと結構小さいので住みやすそうではありますね。
エレベーターを待つ時間が短くなるというのがメリットでしょうか。 ただ、管理費などは高くなってしまうんですよね。 |
なかなか環境と利便性は両立しませんね。
プラウドは両立してましたが、きちんと価格に織り込まれてました。