オーベル王子神谷

[マンコミュファンさん]

http://www.ober.jp/oji-kamiya/

＜全体概要＞
所在地＝東京都北区王子5-21-2他
交通＝南北線王子神谷駅から徒歩5分
総戸数＝35戸
間取り＝3LDK(66.21～71.2m2)
入居＝2014年3月下旬予定

売主・管理＝大成有楽不動産
設計・施工＝長谷工コーポレーション

[21: ご近所さん]

コンクリ壁を平坦にしなくてもごまかせるのでコストカット向きとは言われます。
この物件はわかりませんが、一般に断熱材は外に面してる部分と戸境壁の外に近い部分（折り返し）にしか入れません。
無駄に入れるとコストアップの原因になりますので。

[22: 匿名さん]

私は個人的にこのマンション気に入っているのですが…洪水ハザードマップで浸水の地域に入っているのが心配です。皆さんは、こういうのも考えてマンション選びしてるのでしょうか？

[23: 匿名]

最近はゲリラ豪雨とか予期しない量が短時間に振ったりしますよね
かといえ震災もいつ来るかわからないし、防災や減災に力入れていると安心になります。

[24: 匿名さん]

>22
川沿い、海沿いのエリアなんてどこも洪水ハザードマップの対象地域になってるでしょ？
なってない所なんてないですよ。
この辺りは隅田川があるからなんでしょうが、環七より都心東側はスーパー堤防になってるから実際には大丈夫だと皆わかってるのでは？

[25: 匿名さん]

それと、ゲリラ豪雨なんてどこで起きるかなんてわからないから、洪水ハザードマップとは関係ないですよ。

[26: 匿名さん]

２２です。
そうなんですね。確かにハザードマップ気にしていたらどこも住めなくなりますよね。こういう心配する私はなるべく上の階に住もうと思います。
ところで管理費が高いことが気になったのですが…誰か管理費について聞きました？一応管理費説明会に行ってみようと思うのですが…。

[27: はな]

むかいの日本紙パック リキッドパッケージセンターは何をされてるのかご存知のかた
いらっしゃいますか? HPをみてみたのですが、よくわかりませんでした。

インクの匂いとかするのか気になります。

[28: 匿名さん]

>27
「日本紙パック」で検索したら、本社は千代田区で、王子は研究所となっていました。
工場は日本のアチコチにあるようです。

日本製紙グループは昔は王子・十条が中心だったようですが、現在では研究・開発部門と流通部門だけが残っているようですね。
ご存知かとは思いますが、明治時代からあった王子製紙の正当な跡取りは十条製紙（現在は日本製紙グループ）なので、王子駅前の「王子製紙発祥の地」は日本製紙グループの本籍地でサンスクエアビルのオーナーでもあります。
サンスクエアのある土地は由緒ある場所なので手放す事は難しいでしょうが、せめて川崎の東芝工場跡地（ラゾーナ）のように不動産事業で再開発してほしいですが。

[29: 物件比較中さん]

Ｎｏ２０さん
資料見ましたが、残念ながら戸境壁は石膏ボードの間に断熱材は入ってませんでした。鉄筋コンクリート壁約１８０ｍｍです。こういう家に住んだことないからよく分からない。

[30: はな]

28さん ありがとうございました。
研究所なのですね。

22さん たしかに管理費高めですね。
小規模案件なので仕方ないとは思いますが。
管理費説明会 なんてあるのですね。

[31: 購入検討中さん]

近くに住んでるので、この前見に行ってみたんですが、
マンションにはそれほど魅力は感じませんでした。

間取りも普通な感じで、やっぱり管理費は高かったです。
将来売るときにどうなるのかと思うとやっぱり考えてしまいます。

それよりも私を担当された営業さんは他のマンションの悪口が多くて
あまり好きになれません。

会社の方針なんでしょうけど・・・露骨に言われると
気分が良くないですね。
残念ですが、こちらはあまり買う気になれませんでした。

[32: 物件比較中さん]

31さんもなんですね。
うちも攻撃的な営業に嫌気がして、検討から外しました。
そんなにいい物件でもないくせによく言うよって感じです。
他の物件に負けそうだから、それだけ必死なのかなあ。
しかも電話がしつこくて参りました。
正直もう行きたくないですねー

[33: 匿名さん]

３１さん
将来売る時の事を考えると、駅からも近いしそんなに心配ないのではないか
なと思います。全世帯数３５戸なので管理費が覚悟ですよね。ただこんなに世帯数が
少なく駅から近いのに駐車場が平置きというのはいいですね。その点は修繕などの事を
考えると安心です。賃貸目的で購入する人が多くないといいのですが。

[34: 匿名さん]

No.33さん
そうですよね。我慢すべき点と評価すべき点、精査する必要がありますね。私も平置き駐車場がマンションとは別にあることは好感持ててますね。
他の方たちは、感情に任せた書き込みが多いみたいですね。そもそも買わないと決めた方たちて書き込むものなんですか？
そんなにこのマンションが気になってるてことなんですかね。

[35: 購入検討中さん]

私も平置き駐車場が修繕費の面でいいと思ってます。購入ローン審査も通りました。でも、管理費のことはやはりまだ気になってます。南向き駅近で70㎡で静かな環境。とても気に入ってますが、王子のマンションも気になります。ここを検討する方は神谷王子か王子って感じですかね？

[36: 購入検討中さん]

ブリリア王子神谷、パレステージ王子、プラウド王子本町ディアージュ（完売？）と比較している人は多いかもですね。
それぞれ特徴がありますよね。
いろいろ考えた結果、我が家はここが気に入ってます。

[37: 匿名さん]

たしかに、うちもそれらのマンションと比較してます。どれも特徴はあるとは言え、35さんが言うように住むときの環境の魅力が揃ってるんですよ…。休日の過ごし方考えるとワクワクしちゃいます。気になる点はあるんですが、ある程度はしょうがないのかな、なんて思ったりしてます。営業の方も今までの物件ではないぐらいの丁寧な対応をしてくれるので、うちではそこも評価が高いです。
それと、保育所て本当に入りやすいんですか？

[38: 匿名さん]

プラウド王子本町ディアージュは恐ろしく高かったですよ。比較のしようがないくらい。
デザインはブリリアが好みなんですが、こちらの方が環境がよさそうで、決め手に欠きます。

[39: 購入検討中さん]

私はこことライオンズ王子を比較検討しています。全く静と動で違うマンションなのですが、お互いメリット・デメリットがあり迷います。ここは構造のことや管理費が気になって決め手に欠けます。ライオンズ王子は明治通りなのでうるさそうだけど、利便性がかなりいい…迷う～。

[40: 匿名]

プラウド王子本町ディアージュとは、立地の資産価値が違い過ぎるよ。プラウドブランドだし、だから、即日完売なんだよ！

[41: 匿名さん]

ライオンズやパレステージのスレを見ると、道路や線路の騒音を気にする人が多いみたいです。
なかなか環境と利便性は両立しませんね。
プラウドは両立してましたが、きちんと価格に織り込まれてました。

[42: 匿名さん]

騒音とか利便性とかの話以前に、

何度か指摘がされてますがプラウドは高台で他はみんな低地、デべや仕様のランクも全然違いますので比較対象ではありません。

[43: 購入検討中さん]

確かにプラウドは別格ですな～。全邸5000万円以上～でしたから、私は手が届かなかったです。そう思うとオーベルは格安ですね。

[44: 匿名さん]

ブリリアはリビングインの評価が分かれそうですね。
ＭＲを見て面白いなと思いましたけど、そうでない人もいるはず。
ここは間取りが普通ですから、万人受けしそう。

プラウドは高かったですけど、ライオンズも高いですよ。
あたりまえですが、王子と王子神谷は差があるということですね。

[45: 購入検討中さん]

でもプラウド王子はありだけど、ディアージュのほうは高台でもいやだな
本町のほうって一度下に降りてこないと買い物とか不便。
坂道もいやだし。
もちろん地震のこと含めたら高台がいいけど

[46: 検討中の奥さま]

近くに住んでいます。やはり南向きで徒歩五分という条件に惹かれます。ネックは構造と管理費なのかな。管理説明会に行かれる方のコメントお待ちしてます。

ちなみに子どもを保育園に通わせています。入りやすいかどうかは年ごとの状況と子どもの年齢によって違ってくると思いますが、このあたりは北区の中でも徒歩・自転車圏内で検討できる保育園は多いですよ。少なくとも６－７件はあります。

[47: 購入検討中さん]

構造のどこを気にされているのか教えていただけると有難いです。
私はそのあたりが疎くて。

[48: 匿名さん]

Ｎｏ４７さん。スレを最初から読みましょう。どういう構造に不安なのか、他の皆さんが書いてますよ。

[49: 匿名さん]

我が家は環境の良さと駅近なので検討中です。
全邸南向きなのも良いですね。

一昨日、管理説明会があったようですね。
ご出席された方はいらっしゃいますでしょうか。
ご出席された方の意見をお伺いできたらな…と思います。

[50: 匿名さん]

大成有楽不動産の方が来られました。
・マンション管理の体制
・管理組合の仕組みと管理規約
・管理業務（委託業務）の内訳
・管理費と長期修繕計画・修繕積立金（修繕積立金の長期的な予想金額の提示有り）
といった内容でした。
個人的には驚くことは無かったように思いますね。

[51: 匿名さん]

内容がどう、というより、そんな説明会をやること自体がちゃんとした会社だなあ、という印象。
真面目な会社なんですね。

[52: 購入検討中さん]

管理費用の説明会、私も行きました。内訳としては、

○事務管理業務　　　　　　　　１割
○管理員業務　　　　　　　　　４割
○清掃業務・建物、設備管理業務　４割
○機械監視業務　　　　　　　　１割

管理費は月２３５/㎡　だそうです。特におかしなところはなくしっかりした体制といったイメージでした。
もし、管理費を下げようと思うなら…例えば清掃毎日を隔日にするとかですかね～。そういうことは管理組合にならないと決定権ないしね～…やはり買う前はただ聞くだけって感じでした。

次は構造説明会にも行く予定です。

[53: 匿名さん]

月２３５円／㎡ですか。この規模なら仕方がないですね。
ぎりぎり許容範囲といったところでしょうか。

[54: 匿名さん]

画像は逆さなんですね、隅田川は北側でした、汗。

マンションと隅田川の間がすっきりしてて永久低層ポイントならずっと眺めもいいのだろうと思ったら全戸南向き。
でも南向きがベストなんですけどね。

隅田川は玄関出ると一望できる位置関係なんでしょうかね。
バルコニー以外の眺望も素晴らしいのは良いことです。

[55: ご近所さん]

スレの最初にある通り、敷地北側は主に企業の研究所や事業所で、敷地も元々
事業所でした。なので撤退するとマンションが建つ可能性が高いです。
南側も企業敷地があり同じようにマンションが建つ可能性がある上に、日影規制のない
地域ですから、特に低層階では将来の日照に不安が残ります。

また、隅田川側の抜けがいいうちは冬に北風がダイレクトに当たります。
近所の神谷堀公園ハイツで経験したことがありますが、川沿いの北風は予想以上に
強いので、寒いのが苦手な方は辛いかもしれません。

個人的には建物の仕様などを考えると値段に見合わないなと思ってます。
需要が増えてるようなので強気になってるんですかね。

[56: 購入検討中さん]

No55さん
私もそう思います。でも今すでにマンションが建ち並び、これから新築を買おうとする私達世代には、都内駅近・70㎡・5000万円以下ってものはとても魅力的に感じます。今の時代、都内新築マンションは相場が徐々に上がってきているように思います。それが無理なら中古マンションや駅から遠い物件か、川を越えて埼玉県になるのかな～と…。

[57: 名無し]

この物件なかなかいいと思ってるのですがやはり気になるのがバルコニー側にある二階建て？の民家。。
ここだけ買えなかったのかもしれませんが。。
中住戸の1〜2階は遮られますよね。

何より心配なのがゆくゆくこの土地に同じくらいの高さかそれ以上のマンションなどが建築されることなのですが、やはりその可能性はありますよね‥？
くだらないこと聞いてすみません。

[58: 匿名さん]

私もあの民家は少し気になりました。
でも、あのスペースには高層階の建物は建たないと思ったのですがどうでしょう？
甘いですかね？

[59: 匿名さん]

＞46さん
保育園情報をありがとうございます！
保育園への入りやすさは年毎に違うということですが、待機児童数が多く
入園の望みがない激戦区、、、という訳ではなさそうで一安心です。
市のホームページで確認しましたが、ポツポツ空きも出ているようですね！

[60: 匿名さん]

説明会では長期修繕計画についても説明があったんですね。
ここは駐車場も平置きなので、機械式のようにメンテや建替えで突発的な
追加徴収が出る心配もなさそう・・・
管理費の設定金額についても、妥当な額だと感じましたよ。

[61: 匿名さん]

北区は待機児童対策がかなり進んでいて、あまり待機児童がいないと新聞で見たことがあります。
あまり保育園に関しては心配はしなくてもいいかなと思っています。

駐車場が機械式じゃないって大きいですよね。
月々のメンテナンスもありますし、
将来的な入れ替えの費用も考えるととてもかかりそうです。
それがないというのはかなり良いです。

[62: 匿名さん]

総戸数が35戸と小規模マンションの部類だと思いますが、
第1期ではどれくらい発売されるのでしょう。
今週末に第1期販売住戸発表会が開催されるんですよね。
間取りはCタイプとDタイプ以外も出てくるでしょうか。

[63: 物件比較中さん]

北区はいまもそうですが今後さらに高齢化していくのではないかと心配。
それにより商店街の衰退、物件評価の低下に影響するのではと。

[64: 物件比較中さん]

ここって総合的にみて価格として妥当なんでしょうか？
前向きに検討してますが分からなくなってきました…

[65: 匿名さん]

>63
現在、７０～８０歳の高齢者が１００歳以上まで生きてればね。
普通に考えたら、寿命が来たら皆この世にいなくなるわけで。
東京都の高齢化予想グラフを検索してみればわかりますが、複数の他区の方が高齢化は激しくなるようです。
戦前から人口密集地だった北区、戦後の高度経済成長時に人口が多くなった他区ではタイムラグがありますからね。

[66: 購入検討中さん]

オーベルの営業が書いた内容が多いな。

[67: 匿名]

どうだろう。
都内ということだったら安めだと思うけど、北区、最寄が王子駅ではない、徒歩五分と言いながら改札を出てからは実質１０分くらいかかる、王子神谷駅の周りがショボイ、設備が安っぽいということを考えると、物件価格からあと150-200万くらいは安くてもいいと思うんですがみなさんどうでしょう。
どっちにせよお買い得感はないと思うけど。

個人的には、ディスポーザーなし（小規模だから仕方ないけど）・直床・コンロのランクが低い・洗面台が安そうでマイナス。あの木目のシートはいただけない……
さらに、他のディベor物件に比べて仕様が古いというかニーズ把握が遅れている点がかなりマイナスでした。
ほぼ開き戸で引き戸が皆無、つり戸棚のサイズが大きすぎてキッチンからリビングを見たとき少しかがまないといけない、バス扉にタオルかけが付いていない、洗面台の下のヘルスメーターが完全にしまえない等。

王子神谷も発展していく街でもなさそうだし早い段階で検討から外しました。
（契約した人ごめんなさい。ただあくまでも個人的な感想です）

[68: 匿名]

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＞ここって総合的にみて価格として妥当なんでしょうか？
＞前向きに検討してますが分からなくなってきました…

へのﾚｽです。

[69: 65]

>66

地元住民ですが、もし間違っていれば訂正お願いします。
資料は確か、東京都のデータでした。

[70: 匿名]

このあたりのマンションはとにかく東京メトロ駅近の一点買いの人が検討する地域。
将来性云々ぬかす輩は城南地域を検討すれば良い。