オーベル王子神谷

[マンコミュファンさん]

http://www.ober.jp/oji-kamiya/

＜全体概要＞
所在地＝東京都北区王子5-21-2他
交通＝南北線王子神谷駅から徒歩5分
総戸数＝35戸
間取り＝3LDK(66.21～71.2m2)
入居＝2014年3月下旬予定

売主・管理＝大成有楽不動産
設計・施工＝長谷工コーポレーション

[1: 匿名さん]

南北線徒歩5分はかなりいいのではないでしょうか？！
現地は静かそうですし、南向き。
ただ35戸とさほど規模は大きくないので、
修繕費はかなり計画的に積み立てていかないといけないでしょうね。

[2: 社宅住まいさん]

気になった物件だけど、工業地域ってのが気になるところ。
元は何があった所なんでしょうね。

[3: 匿名さん]

「栄研科学」という会社の王子事業所だったみたいです。
会社のＨＰには「王子事業所は2012年3月20日で閉鎖しました」となっています。
お隣には「日本製紙研究開発本部」があります。
どちらも工場ではなく研究所・事業所ですね。
ちなみに東十条駅と王子神谷駅の間にある「十条コンテック」は４０年ほど前までは十条製紙（現日本製紙）の工場でしたが、閉鎖されて全国の工場から貨物線（北王子駅）で集めた原紙をコンテナに入れて保管する物流倉庫になっています。
現在この辺りは実質的な工場は存在していません。

[4: 購入検討中さん]

1ヶ月前に資料請求したのに、全く音沙汰なし。
どなたか資料きたかたいらっしゃいますかね？

[5: 匿名]

隅田川沿いをゆっくりしたいです。この辺りも景色が変わるんですね
商店街があったり楽しみながら暮らせそうです。

[6: 匿名さん]

ここよりちょっと先にある赤羽警察署裏の隅田川沿いに「赤羽体育館」が建設予定です。
体育館プラス隅田川沿いをカミソリ堤防からスーパー堤防に造り替えてテラスになる予定だとか。
http://kyoukita.jp/nonoyama/blog/2012/10/25/briefing-about-constructio...

[7: 匿名さん]

近くに住んでいるので、ちょっと気になってます。
見晴らしはそれほどでもないけど、静かで良さそうかなと。

小さめのマンションなので管理費ってやっぱり気になります。
私は施工会社の長谷工ってあまりイメージが良くなくて・・・
どうなんでしょうか。

[8: 匿名さん]

工事の時周りの周辺の人に迷惑が生じそうな工事においては事前に周辺住民に
告知するのがなくトラブルとか前はあったと聞きましたが今は不況ですから売れなくては
困りますので改善されているとは思います。
あくまでも予想ですのでもし昔と変わらないようなら周辺の人との関係とか
悪くなる可能性があります。
周りの環境がいいだけに実際に現地に行き対応など見て決めたほうがいいですよ。

[9: 匿名さん]

駅から近い割に、静かで環境の良さそうなマンションですね。
近くに工場も存在しないとのことで、それも嬉しいことですね。
製紙会社の工場って独特な臭いがしますからね。
今は物流倉庫になってると聞いて安心しました。
今週末からモデルルーム事前案内会も始まるようで、楽しみです。

[10: 検討中の奥さま]

私も説明会を予約したので少し楽しみです。

[11: 匿名さん]

通路側の窓がルーバー面格子だったり、窓は複層ガラスだったり、
電気自動車用のコンセントがあったりと
設備面では良いなぁあと思います。
構造のページがなかったのでこれからだとは思いますが、
直床になってしまうんでしょうか？（長谷工なので）
せめてスラブ厚は大きくとってもらいたいですね。

[12: 周辺住民さん]

この前行ってきましたが直床です。床の沈み込みは個人的には気になりましたね。
スラブ厚は聞きそこねました。

[13: 賃貸住まいさん]

すみません。勉強不足なのですが、直床はあまり良くないのですか？二重床のほうがいいのでしょうか？個人的にはふわふわした床は好きなのですが…。音が響くとか？

[14: 匿名さん]

床のスラブ厚聞いてきました。約200～220㎜です。駅が近く静かな環境で設備も素敵な仕様だったので、かなりポイント高いです！お値段もまずまずと言ったところで私はここが気に入りました。ただし、角部屋に関しては、リビング横の部屋の壁がウォールドアではないので、その仕様にするためには別途料金がかかると言われました。

[15: 匿名さん]

スラブ厚は200mmあれば十分だという話ですよね。
将来的にリフォームする際、直床よりは二重床の方が容易であるということは聴いたことがあります。
普段暮らす分にはあまり変わりがないかと思います。
リビング脇はウォールドアにしたいですよね。
その方が部屋の使い方に柔軟性がでますから。

[16: 買い換え検討中]

>15
>直床よりは二重床の方が容易

水周りや配線にまで手を加える必要がないケースが多く、それ故に二重床はリフォームしやすいそうですね。

リフォームというかなり先のことまでは意識せずに検討していたのですが、もし予定に入れるのであれば、こちらのように二重床仕様のマンションを中心に選んだほうが良いのだろうと今回気付かされました。例えばDを選択した場合、私ならいずれは縦に並ぶ洋室を1つにしたいと考えます。

[17: 検討中の奥さま]

いや、だからこちらは直床ですが・・・

[18: 匿名さん]

それと、この物件は二重壁なんですよね。二重壁ってどうなんでしょう？音響きやすいとか？

[19: 匿名さん]

二重壁の音って隣人の音の他に斜め上階の人の音まで聞こえてくるっていいますよね。
長谷工の二重壁ってどうなの？って思う所も、正直ありますね。
二重構造って基本、リフォームのしやすさだけの問題だと思うので。

[20: 匿名さん]

施工に二重壁を採用するメリットはコストカットなのでしょうか。
騒音の問題ですが、昔の二重壁は太鼓現象で音が響きやすかったようですが、今は
コンクリートと石膏ボードの間に断熱材が入り、遮音性が高くなっているようですよ。
あ、二重壁だと壁に画鋲を使う事ができますね！

[21: ご近所さん]

コンクリ壁を平坦にしなくてもごまかせるのでコストカット向きとは言われます。
この物件はわかりませんが、一般に断熱材は外に面してる部分と戸境壁の外に近い部分（折り返し）にしか入れません。
無駄に入れるとコストアップの原因になりますので。

[22: 匿名さん]

私は個人的にこのマンション気に入っているのですが…洪水ハザードマップで浸水の地域に入っているのが心配です。皆さんは、こういうのも考えてマンション選びしてるのでしょうか？

[23: 匿名]

最近はゲリラ豪雨とか予期しない量が短時間に振ったりしますよね
かといえ震災もいつ来るかわからないし、防災や減災に力入れていると安心になります。

[24: 匿名さん]

>22
川沿い、海沿いのエリアなんてどこも洪水ハザードマップの対象地域になってるでしょ？
なってない所なんてないですよ。
この辺りは隅田川があるからなんでしょうが、環七より都心東側はスーパー堤防になってるから実際には大丈夫だと皆わかってるのでは？

[25: 匿名さん]

それと、ゲリラ豪雨なんてどこで起きるかなんてわからないから、洪水ハザードマップとは関係ないですよ。

[26: 匿名さん]

２２です。
そうなんですね。確かにハザードマップ気にしていたらどこも住めなくなりますよね。こういう心配する私はなるべく上の階に住もうと思います。
ところで管理費が高いことが気になったのですが…誰か管理費について聞きました？一応管理費説明会に行ってみようと思うのですが…。

[27: はな]

むかいの日本紙パック リキッドパッケージセンターは何をされてるのかご存知のかた
いらっしゃいますか? HPをみてみたのですが、よくわかりませんでした。

インクの匂いとかするのか気になります。

[28: 匿名さん]

>27
「日本紙パック」で検索したら、本社は千代田区で、王子は研究所となっていました。
工場は日本のアチコチにあるようです。

日本製紙グループは昔は王子・十条が中心だったようですが、現在では研究・開発部門と流通部門だけが残っているようですね。
ご存知かとは思いますが、明治時代からあった王子製紙の正当な跡取りは十条製紙（現在は日本製紙グループ）なので、王子駅前の「王子製紙発祥の地」は日本製紙グループの本籍地でサンスクエアビルのオーナーでもあります。
サンスクエアのある土地は由緒ある場所なので手放す事は難しいでしょうが、せめて川崎の東芝工場跡地（ラゾーナ）のように不動産事業で再開発してほしいですが。

[29: 物件比較中さん]

Ｎｏ２０さん
資料見ましたが、残念ながら戸境壁は石膏ボードの間に断熱材は入ってませんでした。鉄筋コンクリート壁約１８０ｍｍです。こういう家に住んだことないからよく分からない。

[30: はな]

28さん ありがとうございました。
研究所なのですね。

22さん たしかに管理費高めですね。
小規模案件なので仕方ないとは思いますが。
管理費説明会 なんてあるのですね。

[31: 購入検討中さん]

近くに住んでるので、この前見に行ってみたんですが、
マンションにはそれほど魅力は感じませんでした。

間取りも普通な感じで、やっぱり管理費は高かったです。
将来売るときにどうなるのかと思うとやっぱり考えてしまいます。

それよりも私を担当された営業さんは他のマンションの悪口が多くて
あまり好きになれません。

会社の方針なんでしょうけど・・・露骨に言われると
気分が良くないですね。
残念ですが、こちらはあまり買う気になれませんでした。

[32: 物件比較中さん]

31さんもなんですね。
うちも攻撃的な営業に嫌気がして、検討から外しました。
そんなにいい物件でもないくせによく言うよって感じです。
他の物件に負けそうだから、それだけ必死なのかなあ。
しかも電話がしつこくて参りました。
正直もう行きたくないですねー

[33: 匿名さん]

３１さん
将来売る時の事を考えると、駅からも近いしそんなに心配ないのではないか
なと思います。全世帯数３５戸なので管理費が覚悟ですよね。ただこんなに世帯数が
少なく駅から近いのに駐車場が平置きというのはいいですね。その点は修繕などの事を
考えると安心です。賃貸目的で購入する人が多くないといいのですが。

[34: 匿名さん]

No.33さん
そうですよね。我慢すべき点と評価すべき点、精査する必要がありますね。私も平置き駐車場がマンションとは別にあることは好感持ててますね。
他の方たちは、感情に任せた書き込みが多いみたいですね。そもそも買わないと決めた方たちて書き込むものなんですか？
そんなにこのマンションが気になってるてことなんですかね。

[35: 購入検討中さん]

私も平置き駐車場が修繕費の面でいいと思ってます。購入ローン審査も通りました。でも、管理費のことはやはりまだ気になってます。南向き駅近で70㎡で静かな環境。とても気に入ってますが、王子のマンションも気になります。ここを検討する方は神谷王子か王子って感じですかね？

[36: 購入検討中さん]

ブリリア王子神谷、パレステージ王子、プラウド王子本町ディアージュ（完売？）と比較している人は多いかもですね。
それぞれ特徴がありますよね。
いろいろ考えた結果、我が家はここが気に入ってます。

[37: 匿名さん]

たしかに、うちもそれらのマンションと比較してます。どれも特徴はあるとは言え、35さんが言うように住むときの環境の魅力が揃ってるんですよ…。休日の過ごし方考えるとワクワクしちゃいます。気になる点はあるんですが、ある程度はしょうがないのかな、なんて思ったりしてます。営業の方も今までの物件ではないぐらいの丁寧な対応をしてくれるので、うちではそこも評価が高いです。
それと、保育所て本当に入りやすいんですか？

[38: 匿名さん]

プラウド王子本町ディアージュは恐ろしく高かったですよ。比較のしようがないくらい。
デザインはブリリアが好みなんですが、こちらの方が環境がよさそうで、決め手に欠きます。

[39: 購入検討中さん]

私はこことライオンズ王子を比較検討しています。全く静と動で違うマンションなのですが、お互いメリット・デメリットがあり迷います。ここは構造のことや管理費が気になって決め手に欠けます。ライオンズ王子は明治通りなのでうるさそうだけど、利便性がかなりいい…迷う～。

[40: 匿名]

プラウド王子本町ディアージュとは、立地の資産価値が違い過ぎるよ。プラウドブランドだし、だから、即日完売なんだよ！

[41: 匿名さん]

ライオンズやパレステージのスレを見ると、道路や線路の騒音を気にする人が多いみたいです。
なかなか環境と利便性は両立しませんね。
プラウドは両立してましたが、きちんと価格に織り込まれてました。

[42: 匿名さん]

騒音とか利便性とかの話以前に、

何度か指摘がされてますがプラウドは高台で他はみんな低地、デべや仕様のランクも全然違いますので比較対象ではありません。

[43: 購入検討中さん]

確かにプラウドは別格ですな～。全邸5000万円以上～でしたから、私は手が届かなかったです。そう思うとオーベルは格安ですね。

[44: 匿名さん]

ブリリアはリビングインの評価が分かれそうですね。
ＭＲを見て面白いなと思いましたけど、そうでない人もいるはず。
ここは間取りが普通ですから、万人受けしそう。

プラウドは高かったですけど、ライオンズも高いですよ。
あたりまえですが、王子と王子神谷は差があるということですね。

[45: 購入検討中さん]

でもプラウド王子はありだけど、ディアージュのほうは高台でもいやだな
本町のほうって一度下に降りてこないと買い物とか不便。
坂道もいやだし。
もちろん地震のこと含めたら高台がいいけど

[46: 検討中の奥さま]

近くに住んでいます。やはり南向きで徒歩五分という条件に惹かれます。ネックは構造と管理費なのかな。管理説明会に行かれる方のコメントお待ちしてます。

ちなみに子どもを保育園に通わせています。入りやすいかどうかは年ごとの状況と子どもの年齢によって違ってくると思いますが、このあたりは北区の中でも徒歩・自転車圏内で検討できる保育園は多いですよ。少なくとも６－７件はあります。

[47: 購入検討中さん]

構造のどこを気にされているのか教えていただけると有難いです。
私はそのあたりが疎くて。

[48: 匿名さん]

Ｎｏ４７さん。スレを最初から読みましょう。どういう構造に不安なのか、他の皆さんが書いてますよ。

[49: 匿名さん]

我が家は環境の良さと駅近なので検討中です。
全邸南向きなのも良いですね。

一昨日、管理説明会があったようですね。
ご出席された方はいらっしゃいますでしょうか。
ご出席された方の意見をお伺いできたらな…と思います。

[50: 匿名さん]

大成有楽不動産の方が来られました。
・マンション管理の体制
・管理組合の仕組みと管理規約
・管理業務（委託業務）の内訳
・管理費と長期修繕計画・修繕積立金（修繕積立金の長期的な予想金額の提示有り）
といった内容でした。
個人的には驚くことは無かったように思いますね。