オーベル王子神谷

[マンコミュファンさん]

http://www.ober.jp/oji-kamiya/

＜全体概要＞
所在地＝東京都北区王子5-21-2他
交通＝南北線王子神谷駅から徒歩5分
総戸数＝35戸
間取り＝3LDK(66.21～71.2m2)
入居＝2014年3月下旬予定

売主・管理＝大成有楽不動産
設計・施工＝長谷工コーポレーション

[41: 匿名さん]

ライオンズやパレステージのスレを見ると、道路や線路の騒音を気にする人が多いみたいです。
なかなか環境と利便性は両立しませんね。
プラウドは両立してましたが、きちんと価格に織り込まれてました。

[42: 匿名さん]

騒音とか利便性とかの話以前に、

何度か指摘がされてますがプラウドは高台で他はみんな低地、デべや仕様のランクも全然違いますので比較対象ではありません。

[43: 購入検討中さん]

確かにプラウドは別格ですな～。全邸5000万円以上～でしたから、私は手が届かなかったです。そう思うとオーベルは格安ですね。

[44: 匿名さん]

ブリリアはリビングインの評価が分かれそうですね。
ＭＲを見て面白いなと思いましたけど、そうでない人もいるはず。
ここは間取りが普通ですから、万人受けしそう。

プラウドは高かったですけど、ライオンズも高いですよ。
あたりまえですが、王子と王子神谷は差があるということですね。

[45: 購入検討中さん]

でもプラウド王子はありだけど、ディアージュのほうは高台でもいやだな
本町のほうって一度下に降りてこないと買い物とか不便。
坂道もいやだし。
もちろん地震のこと含めたら高台がいいけど

[46: 検討中の奥さま]

近くに住んでいます。やはり南向きで徒歩五分という条件に惹かれます。ネックは構造と管理費なのかな。管理説明会に行かれる方のコメントお待ちしてます。

ちなみに子どもを保育園に通わせています。入りやすいかどうかは年ごとの状況と子どもの年齢によって違ってくると思いますが、このあたりは北区の中でも徒歩・自転車圏内で検討できる保育園は多いですよ。少なくとも６－７件はあります。

[47: 購入検討中さん]

構造のどこを気にされているのか教えていただけると有難いです。
私はそのあたりが疎くて。

[48: 匿名さん]

Ｎｏ４７さん。スレを最初から読みましょう。どういう構造に不安なのか、他の皆さんが書いてますよ。

[49: 匿名さん]

我が家は環境の良さと駅近なので検討中です。
全邸南向きなのも良いですね。

一昨日、管理説明会があったようですね。
ご出席された方はいらっしゃいますでしょうか。
ご出席された方の意見をお伺いできたらな…と思います。

[50: 匿名さん]

大成有楽不動産の方が来られました。
・マンション管理の体制
・管理組合の仕組みと管理規約
・管理業務（委託業務）の内訳
・管理費と長期修繕計画・修繕積立金（修繕積立金の長期的な予想金額の提示有り）
といった内容でした。
個人的には驚くことは無かったように思いますね。

[51: 匿名さん]

内容がどう、というより、そんな説明会をやること自体がちゃんとした会社だなあ、という印象。
真面目な会社なんですね。

[52: 購入検討中さん]

管理費用の説明会、私も行きました。内訳としては、

○事務管理業務　　　　　　　　１割
○管理員業務　　　　　　　　　４割
○清掃業務・建物、設備管理業務　４割
○機械監視業務　　　　　　　　１割

管理費は月２３５/㎡　だそうです。特におかしなところはなくしっかりした体制といったイメージでした。
もし、管理費を下げようと思うなら…例えば清掃毎日を隔日にするとかですかね～。そういうことは管理組合にならないと決定権ないしね～…やはり買う前はただ聞くだけって感じでした。

次は構造説明会にも行く予定です。

[53: 匿名さん]

月２３５円／㎡ですか。この規模なら仕方がないですね。
ぎりぎり許容範囲といったところでしょうか。

[54: 匿名さん]

画像は逆さなんですね、隅田川は北側でした、汗。

マンションと隅田川の間がすっきりしてて永久低層ポイントならずっと眺めもいいのだろうと思ったら全戸南向き。
でも南向きがベストなんですけどね。

隅田川は玄関出ると一望できる位置関係なんでしょうかね。
バルコニー以外の眺望も素晴らしいのは良いことです。

[55: ご近所さん]

スレの最初にある通り、敷地北側は主に企業の研究所や事業所で、敷地も元々
事業所でした。なので撤退するとマンションが建つ可能性が高いです。
南側も企業敷地があり同じようにマンションが建つ可能性がある上に、日影規制のない
地域ですから、特に低層階では将来の日照に不安が残ります。

また、隅田川側の抜けがいいうちは冬に北風がダイレクトに当たります。
近所の神谷堀公園ハイツで経験したことがありますが、川沿いの北風は予想以上に
強いので、寒いのが苦手な方は辛いかもしれません。

個人的には建物の仕様などを考えると値段に見合わないなと思ってます。
需要が増えてるようなので強気になってるんですかね。

[56: 購入検討中さん]

No55さん
私もそう思います。でも今すでにマンションが建ち並び、これから新築を買おうとする私達世代には、都内駅近・70㎡・5000万円以下ってものはとても魅力的に感じます。今の時代、都内新築マンションは相場が徐々に上がってきているように思います。それが無理なら中古マンションや駅から遠い物件か、川を越えて埼玉県になるのかな～と…。

[57: 名無し]

この物件なかなかいいと思ってるのですがやはり気になるのがバルコニー側にある二階建て？の民家。。
ここだけ買えなかったのかもしれませんが。。
中住戸の1〜2階は遮られますよね。

何より心配なのがゆくゆくこの土地に同じくらいの高さかそれ以上のマンションなどが建築されることなのですが、やはりその可能性はありますよね‥？
くだらないこと聞いてすみません。

[58: 匿名さん]

私もあの民家は少し気になりました。
でも、あのスペースには高層階の建物は建たないと思ったのですがどうでしょう？
甘いですかね？

[59: 匿名さん]

＞46さん
保育園情報をありがとうございます！
保育園への入りやすさは年毎に違うということですが、待機児童数が多く
入園の望みがない激戦区、、、という訳ではなさそうで一安心です。
市のホームページで確認しましたが、ポツポツ空きも出ているようですね！

[60: 匿名さん]

説明会では長期修繕計画についても説明があったんですね。
ここは駐車場も平置きなので、機械式のようにメンテや建替えで突発的な
追加徴収が出る心配もなさそう・・・
管理費の設定金額についても、妥当な額だと感じましたよ。