プラウドタワー武蔵小杉ってどうですか？Part2

[匿名さん]

プラウドタワー武蔵小杉についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：神奈川県川崎市中原区小杉町3丁目269番1他（地番）
交通：東急東横線 「武蔵小杉」駅 徒歩4分
東急目黒線 「武蔵小杉」駅 徒歩4分
南武線 「武蔵小杉」駅 徒歩4分
横須賀線 「武蔵小杉」駅 徒歩10分 （※）
間取：1LDK～4LDK
面積：46.28平米～101.64平米
売主・販売代理：野村不動産
売主：相鉄不動産
販売代理：相鉄不動産販売


施工会社：清水建設
管理会社：野村不動産/相鉄不動産

[661: 匿名]

仮に管理費で5000円乗っけても10年で60万にしかならない。
しかし黒字の年の単年収支500万より10年アーバンネットの収益性が安定し管理が行き届けば野村もオーナーもウインウインなのです。

[662: 匿名さん]

大手デベと系列管理会社のビジネスモデルとして確立してきた感がありますね。しかし系列管理会社を引っぺがした事例あるんですかね？

ちなみにアーバンネットは関係なく、リビングサポート。

[663: 匿名]

>>662事例はあります。
で、かつて住んでいたマンションで見積り競合もさせたのですが大差なく元サヤに収まりました。

その時は管理組合が逆手にとってうまくやり繰越金を捻出できるようになったためその後の修繕積立金値上げ問題を先送りにできました。

管理会社って期限を切らない一方的契約なので法律で３年とか５年とか規制すべきと思います。

[664: 匿名さん]

インターネットの利用料は別に必要になるんでしょうか？
管理費とは別に費用がかかってしまいますかね？

[665: 申込予定さん]

ここは通信事業者が選択可能ということは一律料金の適用は難しいでしょうから、ほぼ別会計でしょうね。マンション一括契約で安く提供している既存タワーとはまたコスト差がでるとこでしょうか。決済方法やモバイルとセットにしたりと選択の自由を得られる分の代償です。固定回線使わない家庭には無駄がなく良いと思いますが。

[666: 匿名さん]

買えるなら､このマンションは買った方が良いですか？

[667: 匿名さん]

>666
匿名板でのアドバイスが「買う価値について」の検討に役に立つと思って質問しているの？

[668: 購入検討中さん]

>666
価値観なんて人それぞれですし、そのマンションの付加価値評価というのも人それぞれ違ってきます。
べらぼうな金額設定ではないですから、自分の出せる資金に問題なく、是非欲しいと思ったら購入してみてはいかがでしょうか。

[669: 匿名さん]

東横、南武で通勤する人にはいいかもね。
横須賀までは遠い。

[670: 匿名さん]

営業さんは、ヨーカドーのこと、残るような雰囲気で話されていますが。
アリオ用地、賃貸から取得（１７８億）へ変更されました。本気度、強いです。
今のヨーカドー（開店３０年の老朽化）で、アリオに吸収でしょう。

空いたところへ、３丁目府中街道沿いの再開発（2014.3　コンペ）でどこが移動してくるか？

最近スーパーは最悪マルエツとなってしまいます？。

[671: 匿名]

>>670西口のヨーカドーがあのままかどうかは不明です。
以前はアリオが出来たらあそこにヨーカドー系列の格安スーパーが入ると言われていましたよ。

今後の売り上げ推移次第、現状は白紙じゃないでしょうか？
今ヨーカドーが過疎ってるのは皆さん東急のポイントカード作ったばかりだからだと思います。

[672: 匿名さん]

>671 西口の既存イトーヨーカ堂は、その立地、好条件をまったく活かせてないですよね。
イトーヨーカ堂の無能さは今に始まったことじゃないですが本当にもったいない。
賃料が発生してる建物なんだからもう少し頑張って欲しいものです。

[673: 匿名さん]

賃料を含めて利益が確保できているのなら店舗の維持は可能。アリオを立上げつつ隣地の再開発を見極めて処遇を決めてくれれば良い。施設が増えてきたので、どう独自色を出していくかですね。

[674: 匿名]

西口ヨーカドーは面積当たりの売上高では長らく優等生だったんですよ。

小杉には地上げ待ちのテンション低い商店街しかなかったから元住吉では元気なマルエツや大野屋も長らく本気じゃなかったですし、東急の生鮮品の冷蔵温度も明らかに低かった。

[675: 匿名さん]

>674 あれで優等生だったから全国的にイトーヨーカ堂は傾きっぱなしなんだろうね。

[676: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除いたしました。管理担当】

[677: 匿名さん]

>676 既存イトーヨーカドーは現在賃貸のはずだよ。
今年で契約が切れるから継続するのかしないのか。
まあ、どうでもいいが。

[678: 匿名さん]

いろんな思惑が動いていそう・・

[679: 匿名さん]

>676
現ヨーカドー土地建物を、東京機械からＨ18年に購入したのはファンドだよ。
ほら、ソース↓
http://www.jpr-reit.co.jp/site/file/2006-0928-02.pdf#search='%E6%9D%B1%E4%BA%AC%E6%A9%9F%E6%A2%B0+%E3%82%A4%E3%83%88%E3%83%BC%E3%83%A8%E3%83%BC%E3%82%AB%E3%83%89%E3%83%BC'

[680: 匿名さん]

小杉近辺は食料品と、薬局関係は困りません。しかし、その他日用品は、ヨーカ堂５Ｆのみです。
購入頻度は少ない商品ですが、遠くまで買いに行くのは、年寄りにはたいへんですヨ。
狭っくるしい東急スクエアよりラゾーナに来て欲しかったです。

[681: 匿名さん]

ヨーカドーは先月末に東京機械の土地（アリオの敷地）を168億で買い取った。
今の店舗が賃貸だとしたらアリオが立ち上がった暁にはヨーカドーは引き揚げちゃって、空き店舗となれば再開発領域に組み込まれるかもしれない？

[682: 匿名]

>>681さん178億円ですよ。西口ヨーカドーの場所は散々揉めた挙げ句に小杉三丁目東部地区再開発組合には参加しませんでしたから今さらどこともくっつけられない陸の孤島です。
すべては再開発計画の真っ最中にファンドというか地上げ屋に売り払った東京機械製作所が原因。

>>676さん東京機械製作所からファンドが買った時点でイトーヨーカ堂は新たに５年間の賃貸契約を結び直したのです。今年が五年目。

[683: 匿名]

小杉の市場性は頭の宜しくないマーケッターがデータで分析すると十万の貧乏人の乗り換え駅。タワマン住民など数のうちに入らない。

でも実際にはタワマン開発で求心力が生まれ安いものは家のそばのスーパーで、ちょっと良いものは小杉駅前で、に変わる。


というか変わらざるを得ない。

[684: 匿名さん]

小杉３丁目地区再開発から取り残されるのが、亀屋さんブロック、マックブロック、お好み焼屋さんブロック。そしてヨーカ堂。
私利私欲の結果ですか？

[685: 匿名さん]

ヨーカ堂のビルとは場所が違います。
南側は高度制限が解除出来ないから安価でしか売れない。

はっきり断言したくなかったのですが西口は線路沿いに区役所と消防署を結ぶ道路を作るための再開発だからあとは三井のタワーと広場ができておしまい。

[686: 匿名さん]

まだまだ建つよ。
三角タワーも建つし、エルシーホテル跡の現駐車場にもタワー、日医大も移転してタワーか建つよ。
西口はまだまだ、時間をかけて変わっていきます。
まあ、どこまでを西口と言うかは知らないけど。

[687: 匿名さん]

南側、再開発が決まれば高度制限なんて解除されるよ。

[688: 匿名さん]

これじゃ、小杉のマンションだぶつくぞー

[689: 匿名さん]

ヨーカドーはそのうちドンキホーテになるでない？

[690: 匿名さん]

駅前にドンキホーテなんて蒲田みたいでイヤだなあ

[691: 匿名さん]

毎回、マンションギャラリーにいくたびに人が増えている感じがしますね。後は抽選に当たることを願うのみです。

[692: 購入検討中さん]

二期以降の参加を考えている者です。

一期の登録説明会は終わったのですね。抽選日はいつなのでしょう？

[693: 匿名さん]

>688
だぶついて相場下がるの待ってるんだけどいつ下がるの？
このスレッドが立った7年前からずーっと下がる下がる言われてて、全然下がらないんだけど…。

[694: 匿名]

今が一番の買い時ですよ。ここからはダブついたって高値のままです。

[695: 匿名さん]

玄関開けたらすぐにトイレ、の間取りも人気なのでしょうか？

[696: 匿名]

都会が買えない層が、続々と小杉にか流れてますね！

[697: 匿名]

武蔵小杉は駅前にポツンとタワマン乱立で飽和状態かつ過疎化気味？

やっぱり羽田空港国際化で人気も急上昇中かつ、今なら手が届きそうな

京急沿線あるいは、その中でも特に注目度が高い京急蒲田あたりに

頑張って検討しなおそうかな？！

[698: 匿名]

>>687日照権の問題が出るから高度制限は解除できないよ。
南口からハッピーロードあたりに広場ができて南側を囲むようにセンスの良い低層が建てられればマンションでもショップでもいいんだけど東横線の線路脇の地権者との同居は困難みたいだ。

[699: 匿名さん]

蒲田くん、指摘されて慌ててプラウドスレに書き込んだみたいだけど
内容が他でやってるのと変わらなきゃ意味ないじゃん

[700: 匿名]

＞699
蒲田の話題になると、すかさず過剰なまでの反応に！

よっぽど蒲田や、羽田空港国際化の恩恵を独占してる

京急沿線に対しての焦りがあるのですね、なるほど！

お気持ちはわかりますが、確かに今ならギリギリで

京急蒲田あたりなら手が届かもしれませんが、だけど

焦っては事をし損じますので、落ち着いて下さい！

しかし、武蔵小杉の中では、本当に蒲田は人気ですね！

[701: 匿名さん]

蒲田なんて誰も見向きもしないよ。
ウザイから消えろ。

[702: 匿名さん]

>701
お前、どうした？

[703: 匿名さん]

ここは、マンションスレですよ。

蒲田大好きな方は関係ないと思うのですが。

武蔵小杉もプラウドも検討外でしたら、地元へお帰りください。

蒲田でご家族でお幸せに、さよなら～。

[704: 匿名さん]

ジャパユキ蒲田参上

[705: 匿名さん]

みんな優しいなー。

[706: 匿名さん]

東南と南西の角部屋は全て一期で完売しちゃいますかね？

[707: 匿名さん]

どうだろう。最近、武蔵小杉は今がピークでこれから値下がりするって観測が増えてるみたいだしなぁ

[708: 匿名さん]

東洋経済の記事ですね。よみましたけど武蔵小杉はピーク、今後新川崎が注目って、新川崎の三井パークタワーを売るための宣伝にしか聞こえませんでした。受け取り方はひとそれぞれだと思いますが。

[709: 匿名さん]

全体管理費とか全体修繕積立金について、細かい説明を聞かれた方いますか?

[710: 匿名さん]

全体？
とりあえずみんな説明会なら聞いてますよ。