プラウドタワー武蔵小杉ってどうですか？Part2

[匿名さん]

プラウドタワー武蔵小杉についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：神奈川県川崎市中原区小杉町3丁目269番1他（地番）
交通：東急東横線 「武蔵小杉」駅 徒歩4分
東急目黒線 「武蔵小杉」駅 徒歩4分
南武線 「武蔵小杉」駅 徒歩4分
横須賀線 「武蔵小杉」駅 徒歩10分 （※）
間取：1LDK～4LDK
面積：46.28平米～101.64平米
売主・販売代理：野村不動産
売主：相鉄不動産
販売代理：相鉄不動産販売


施工会社：清水建設
管理会社：野村不動産/相鉄不動産

[510: 匿名さん]

それは小杉全体に言えることだよ
特にタワマンなんて多すぎだから途中で売る気のない人しか買っちゃダメでしょ
選り取りみどりなのに中古で眺望悪くて高いタワマンを誰が選ぶのさ

[511: 匿名]

結局ね、安ければ中古も売れるんでしょうけどまだまだ相場が上がるエリアだからそこまで困窮してバッタ売りするオーナーは少ないから賃貸に回るんだね。

[512: 匿名さん]

エクラス建つ前の小杉町３丁目の人口が1900人くらい。
500戸のタワマン一本で1500人くらい増える。
そんだけ供給量が激増するってこったね

[513: 匿名]

>>512量的にはその通りです。立ち退いた賃貸住民向けの代替住戸も建てますからね。

でも需給バランスで言うと三千万人が住む首都圏でも有数な交通利便性の武蔵小杉で、駅5分の面積内のタワマンに現状では数千人しか住めないという希少性は将来的にもたいして変わらないですね。

[514: 匿名]

豊洲も大宮も千葉湾岸もみなとみらいも川崎も首都圏の主要通勤スポットを網羅できない、都心だと逆にコスパが見会わない通勤スポットが出てくる、

小杉みたいな立地なかなかないんですよね。

[515: 匿名さん]

住友の２３０万と３３０万では２０００万もの違いがでる。２３０万で決まり？
３３０万だと目黒区でも買えるし。

[516: 匿名さん]

間をとって280で決まり！

[517: 匿名]

平均は確実に300万超えるよね。そのために800戸に小分けにした訳だから。 小杉を考える人は広さより価格なんですよ。

サラリーマンがローン組んで買うには6500万の壁があるから100平米で8000万をハナから作らない以上60〜70平米で5500〜6500万てのがメインですよ。

[518: 匿名さん]

そこで４０００台がインパクトある。安いと思います。

[519: 匿名さん]

>517

そのせりふ、すみふの販売後に言えるかな。小分け作戦が、まだ成功したわけでもないでしょ。

[520: 匿名さん]

アベノミクス戦略特区構想はコスギには逆風かも。都心や臨海地域で容積率緩和されたら、広くて安い物件がそのエリアにはできる。

[521: 匿名さん]

今日発売の週刊ダイヤモンドのマンション特集でも武蔵小杉は今後収益率ワーストに転落する可能性が高いエリアって言われちゃってるね。単純に投資効率の話だから場所が悪いわけではないんだけども。

けどプラウドタワー自体はそれなりにいい評価っぽい

[522: 匿名さん]

PERは単に投資家のための指標じゃないよ。居住目的の購入でも、転勤とかで賃貸に出す場合もあるわけだから、購入価格に対して、家賃を高く設定できないとローンの支払いにも支障をきたすってことで参考にすべき。

ちなみにあのランキングって駅力の評価が含まれてないから、おかしな結果がいっぱいある。

[523: 匿名さん]

ただし、あのPERは小杉全体の平均賃料から算出されちゃうから判断基準にならないよ。

小杉はタワー群とその他ではだいぶ賃料違うでしょ。
どっかで賃料算出してもらって自分の買う部屋のPERをだしましょう！

[524: 匿名さん]

同じ４分で４０００万円からだと、ここは高すぎませんかね。実際どうなんでしょうか。

[525: 匿名]

賃貸で収益をあげたければ都内北東部というのは普遍的ですからね。これが臨海部に南下して川崎さらには鶴見…となるはずが震災でポシャりかけてる。


小杉にはこうしたエリアと一線を画し良質な住環境を形成したいものです。

[526: 匿名さん]

個性がないんだよね
シティタワー
と何が違うの？
価格かも

[527: 匿名さん]

囲まれた
建物が
建て替えたとき
52階だったらどうするの？

[528: 匿名さん]

>>526
1番はやはり値段の安さかと。シティタワーやパークタワー新川崎はここより高い。

[529: 匿名さん]

>>528
小杉の真のセンターが
53階建てだったとき
あなたはどうするのですか？

[530: 匿名さん]

ど真ん中にコントロールできない
異物がある。
結構な○○物件。

[531: 匿名さん]

住友が４０００万～出すとは・・・。
ここもピンチ？

[532: 匿名さん]

ネガ増えましたなぁ

登録が近づいて来た感じですね

[533: 匿名さん]

シティタワーを４９００万円で買おうかな。やっぱり１５００万の違いは大きいし。

[534: 匿名さん]

ここの南西南東角部屋は無理してでも買うべき！景気良くなるから背伸びしてもどうにかなる！

[535: 匿名さん]

シティタワー4900万って50平米ぐらい？
そんな狭いとこで満足出来るのならいいけどね。

[536: 匿名さん]

ネガとステマが多いですね。

[537: 匿名さん]

ＣＴは70平米で4000万円台。

坪230万らしいよ（＾＾＠：＠＾＾）

[538: 匿名さん]

また根拠ないすみふのステマさんか。。

[539: 匿名さん]

住友がそんな安いなんて100％無い。70平米で7000万の書き間違いだな・・おそらく。

[541: 匿名さん]

住友に４０００万円から出されたら流石にキャンセル出そう。住友の間取りはどうなんでしょうか。

[542: 匿名]

しつこすぎるな、スミフが安いなんてこんなところにいくら書いても倍率なんか下がらないよ。

すぐとなりに警察や区役所があるでしょ？複合型一体開発のここは高くできないんですよ、
スミフは初めから抽選で落ちた連中をちょっと手狭な同価格帯の部屋で拾う筋書きだから。

[543: 匿名]

手狭イコール坪単価アップなのね。
デベはしたたかなのであしからず。

[544: 匿名]

小杉は伸びてる町、デフレ目当ての貧乏神はハウス！
こっちくるな

[545: 匿名]

投資目的の人にはなるべく抽選当たってほしくないな。
3〜5年で平気で損切りするから中古相場が下がる。

野村さんよろしくお願いいたします。

[546: 匿名さん]

損切りなのかな？
景観の開ける中高層の角部屋の価値は確かだよ、もっと中住居と価格差あっても買うなあ。たぶん中層の倍率が断トツ高いんだろうな、私は高層かな。まぁ、それなり高い倍率で抽選外れたら気持ちよく諦める。本当に狙ってる人はシティタワーなんて気にしてない。

[547: 匿名さん]

タワーの角部屋って隣が一軒ってわけじゃないから
低層で全戸が方向向いてるマンションでの角部屋ほどのありがたみはないよね

価値がないとは言わんが

[548: 匿名さん]

単価320万の住友の話題はこれで終わりにしましょうよ

[549: 匿名さん]

地震対策ってどうなるの？
やっぱり怖いっちゃ怖いけど、
気にしなくても全然OKですか？

揺れはするけれども家具の固定とかをしっかりすれば問題ないかな？

[550: 匿名さん]

そういえば、リエトはかなり安いよね。
ここで６０００万だすならリエトは９０㎡位のが買えるし。。。
どうするかなぁ・・・。

[551: 匿名]

またスミフ振りかい…買えないよ、リエトは抽選住戸以外はしっかり高い。

[552: 匿名さん]

>549

石膏ボードの壁に家具を固定しても、下地が無いところだと釘が抜けて倒れてきちゃう。家具固定用の下地が入ってるかを要確認。入っていないのなら、リフォームして下地を入れる必要がある。

それから戸境壁に固定するために穴をあけちゃだめだよ。共用部分だから。

[553: 匿名さん]

リエトって抽選なんだ。

そんなに人気なのか。
人気なら完売してると思うが。

[554: 匿名さん]

リエトって賃貸じゃん。何故か一部を住友が販売してるね。なんでだろうね？

[555: 匿名さん]

>>553-554
リエトの今売っている方の棟はそもそも全部屋が賃貸として供用されていた。
しかしダヴィンチの破綻によって、片方は賃貸供用の前に分譲として
住友商事によって販売され、賃貸棟は住友不動産に売られて
更新が切れた順に中古マンションとして販売されている。

つまり、今のリエトは全部屋が最初から中古で分譲という極めて稀なケース。
賃貸の更新が切れた順に販売しているので、当然売れ残りではない。

[556: 匿名さん]

でも、質からして全く違うんだよな。同じ小杉にあるがプラウドやパークと同じ土俵にたてる物件ではない。
それだけは確か。

[557: 匿名さん]

でも庭が広く、駅前ではないが少し静かな所が
好みの人はいいんじゃない。
プラウドみたいに回りに何もないから。

パークやプラウドと同じ土俵に立てない分だけ
安いから得だと思うけど。

小杉のタワマン多少の差はあってもどれも
そんなにかわらない。
それこそ億ションじゃあるまいし。

あっ別にリエトの人間ではないからパークの次男ですよ。

こう言う事を言うと、細かく違いを列挙してくるんだろうな。
(笑)

[558: 匿名さん]

もうすぐ30階くらいまでできますね

[559: 匿名さん]

業務・商業棟はタワー完成を待たないで開業できちゃいそうに見えますね。
実際そうなのかな？その方が投資回収できそうだし

[560: 匿名さん]

小杉のタワマン多少の差はあってもどれも そんなにかわらない。 それこそ億ションじゃあるまいし。



に同意です。
でも売却するときにプラウドとかだと有利なのですかね？

[561: 匿名さん]

いや。けなすわけではないが、野村はデベではあくまで4番手だよ。御三家は三井、三菱、住友。
わかってる人はわかってる。物件の質自体に差はないと思いますけどね。

[562: 匿名さん]

むしろ立地で不利でしょ。東京、新宿に出やすいJRまでは10分の駅遠。

[563: 購入検討中さん]

70平米で管理費約２万、修繕積立金約１万！
管理費が高過ぎる思います。せめて1万、1万が妥当だと思います。
450戸あるんだから野村の管理会社はすごく儲かりますね！

[564: 匿名さん]

え？タワーでそんな安いの？　やばくない？

[565: 匿名さん]

そうですねー。マンションヲタク …ブログでも、湾岸タワーに較べて超豪華施設も無く、貧弱なのに管理修繕同じくらいだと指摘されてました。。
http://ameblo.jp/haruboo0/entry-11505720261.html
この人は価格表も掲載してましたね。

[566: 匿名]

>>565管理費は物件価格に比例するって実に興味深いです。

エレベーター、植栽、あとは電気水道代や電球などの交換費用、清掃関係の人件費、規定によっては駐車場費用の赤字補填あたりなのですがどういう訳かお金が余って仕方ない物件など聞いたことがありません。

私はダスキンあたりがマンション管理事業に着手すればあっという間にデベ系管理会社は淘汰される時代が来ると確信してますからあまり気にしてませんけどね。

[567: 匿名さん]

>566

管理組合が真っ当なら黒字が出たら、管理組合総会の決議を経て修繕積み立てに振り替える。真っ当でないケースでは、理事が飲み食いや、不必要な支出をして使い果たす。

[568: 匿名]

>>567あーそれ思い当たりますね、必ずたいした出費もない最初の数年以内に何年後かに元がとれるとか言って非接触型オートロックとかＬＥＤとか導入しますね。

あと備蓄品を何年分も買い込んだり。

[569: 匿名]

ソファーがボロいとか言って全部買い換えたマンションもありましたね。

[570: 匿名さん]

管理組合というか、周りの住民がどんな人かって重要なんだけど、新築分譲マン
ションって入居するまで分からない。ある意味賭け。野村って入居前にパーティ
やるけど、そのときに違うと思ってもあとの祭り。契約の前に分かる方法ってな
いんだよね。

[571: マンション住民さん]

修繕積立金が一万で済むはずないよ。
ちゃんと将来の値上げ予定もみせてもらいましょう。
長期平均では平米当たり300円を軽く超えて月二万円
オーバーですよ。
70平米で月4万円をローン返済とは別にしはらうことに
なる。これが高いとかいう人が買うようなもんではないな。

[574: 匿名さん]

なんでこんなに管理費が高いのでしょうか。
住友の倍くらい。この差は何ですかね・・・？

[575: 契約済みさん]

住友のどこと比較してですか？

[577: 匿名]

>>567車で通ったことあるわけ？
走ればわかるだろ、道路が後回しになったのはプラウドへ移転になるビルがギリギリまで営業するためだろうけどな。

[578: 匿名さん]

道路後回しなんだ。まさか入居してから工事？

[579: 購入検討中さん]

エクラス、グランドウイングも見ましたが、管理費・修繕費は大差ないですよね？

逆に、リエトの修繕費の安さは怪しすぎでした。あれじゃあ、大規模修繕のとき、数百万の追加徴収がありそうです。

[580: 匿名さん]

修繕積み立ては新築販売時の長期修繕計画よりも、将来の値上げ額は多いと想定しておかないと支払いきれなくなるよ。３０年目以降にエレベーター、機械式駐車場、排水管の交換といった大物が控えてる。

あとここは、大きな地震があったらダンパーの交換が必要になるタイプの制震装置。自然災害は予測できないから長期修繕計画には見込まれていないってのがポイント。

[581: 物件比較中さん]

このマンション見に行ったけど、気になる点が多かった。
コスト下げてる感が伝わって来てトーンダウンでした。

キッチンがグレード低くてシンク下が観音開き、
換気は天井近くに付いてるだけで、営業の女性は熱交換器じゃ無いっていってました。

コンロ天板がこびりつきそうな低グレード、
バルコニー戸境が賃貸アパートみたいなつい立てで丸聞こえ、
NTTの紅白の鉄塔がかなり大きくて近い、
マンションではよくあるような部屋の建具などのカラー選択も不可、キッチンや洗面台の高さも選べない(39階からなら選べるけど)

タワーには珍しいガスっていうのが気に入って見に行ったけど、それを打ち消す事柄が多くて検討を続けるか迷います。
駐車場の数も多めで後で三井みたいに余りそうで怖く、しかもタワーパーキング。
敷地一杯に建ててる感じで、植栽は街路樹程度にしかなくてちょっと寂しい。

保育施設の送り迎えの自転車止める場所、言われて見ればたしかに気になります。

個人的にはグランドウイングがガスだったら本当に良かったんですが…。

[582: 匿名さん]

ちなみにどこか良いと感じたのですか？

[583: 匿名]

>>578区役所の脇から入って線路沿いにエクラスの横を抜け東口に抜ける道路ができる予定だけど完成までには相当時間がかかる。

それまでは今の工事車両のように通路を抜けるような状態が続くよ。

[584: 匿名]

>>579おいおい、三十年後の物価や修繕工事の相場をなぜ君が予言できるのだ？
断定するが必要な時に必要な人が修繕費用を出すのが原則で積立金はいわば使用料。

[585: 匿名さん]

おいおい、何で君が断定するのだ？一時費用で大きな額の請求来ると払えない人が出るから長期でならしてるってのが建前みたいだよ。必要な人ってのがその時住んでる人にしわ寄せにならないよう、今の想定で将来かかる費用を予想しながら積み立てるんであって、使用料とかぬるいこと言えないよ。

[586: 匿名さん]

修繕費は特に注意だよ？

ほぼすべての物件に言えるらしいけど、
売主は安く見積もってる。

必ずと言っていいほど計画以上のお金を払う時がくるらしいので、
余裕を持った方がほんといいからね。

これローンも同じだけど、
いつリストラとかあうかわからないよ？

なるべくリスクすくなく人生送ってね！！

本当の勝ち組は0.01%にも満たないごくわずかな人だけ。

[587: 匿名]

>>586いやそれが築10年の免震タワーから越してきたんだけどね、そこの管理組合でもそんな声を受けて第三者機関が調査に入ったんだけど何の材料も見つからず値上げも追加もやめたよ。
ちなみに修繕積立金は72平米で5800円だった。

その代わり機械式駐車場を解体したけどね。

[588: 匿名さん]

解体して足りなくなった駐車場はどうしたの？
平置き？車の台数自体を減らした？

平置きなら、借りない人達の土地権利を借りる人達だけで新たに占有することになるよ。
台数減らすなら、管理費に入る収入が減る。

[589: 匿名]

>>588駅前マンションの現実ってパーキングの利用者は年々減る一方なのね。
しかも裕福な方がお乗りになるようなクルマはでかくなる一方。


で、三台あった機械式の一台を解体して利用者には隣のタワーに移っていただくこととし、サイズの問題で敷地外で借りていた大型車の方を含めて新設した平置き式の抽選をやりましたよ。


ちなみに拒む人は皆無でした。

[590: 申込予定さん]

小杉はタワーが乱立しますし、管理費も修繕費も高い高層タワーは、気になる点がある方々は絶対購入をやめたほうが良いですよ。倍率が上がってしょうがないので、プラウドの購入はあきらめて他を検討して欲しいです。う～ん、希望の部屋、買えるかな～。

[591: 匿名さん]

川崎市は基本車で生活してる人がが多いと思うけど。
小杉は車持ちの人が少ないのかな。

[592: 匿名]

>>591小杉のように異常に便利な駅前に住んでいると車を使う機会が減ります。

たまのゴルフも毎回は車を出しませんし、たまの外食もお酒飲めないから車は稀です。
あとは車でいかなくてもいいけど放置したらバッテリーが傷むから動かそうかみたいな感じです。

[593: 匿名さん]

少し批判的な見解なのですがプラウドタワー武蔵小杉の間取り批評が出てました。ご参考までに貼っておきます。http://mansionotaku.blog.fc2.com/blog-entry-1774.html

[594: 匿名さん]

プラウドタワーを現金（ローン無し）で購入したとしても、マンション維持費に毎月10万円位かかります：管理費、修繕積立金（5年後の値上がりも勘案）、固定資産税、光熱費。

これにさらに車を購入すると毎月8万円位が上乗せされます：駐車場賃料、毎月の車ローン又はキャッシュで購入した場合は減価償却費相当、車検、税金、燃料費等。

すなわち野村プラウドタワーに住んで車を持てば、マンションのローンが無くても毎月18万円位かかるという計算です。

武蔵小杉タワマンの利点は何と言っても電車交通の便利さなので、武蔵小杉タワマン族は車購入を諦めて月に２回位、週末にレンタカーをしましょう。

[595: 匿名]

>>594修繕積立金の尻上がり高騰はたしかに頭が痛い。
一生住まれたらデベが商売にならないからわざとじゃないかとまで思います。

[596: 匿名さん]

修繕積立の一時金徴収や段階的値上げが長期修繕計画に織り込まれているは、それ
によって入居時の月々の積立を安く見せかけるってトリック。いきなり高い修繕積立だ
とローンの支払いもあるから、購入に踏みきれない人が多いでしょ。でも、いずれ高くな
るからが支払いきれなくなるリスクも。国土交通省のガイドラインでは、一時金は値上
げによる未納問題を防ぐため定額積立が推奨されている。

[597: 匿名さん]

住宅をローンで購入したり、修繕積立金が上がっていくのって
高度経済成長期のモデル。賃金も右肩上がりだったし、物価上
昇（貨幣価値は年々下がっていく）で支払いを先に伸ばした方
が有利だったからね。

今はそういう経済状況ではないってことがポイント。

[598: 匿名さん]

>593

リンクに玄関のことが指摘されているけど、気がついたことが1つ。玄関を入ってすぐ９０度曲がって廊下になってるけど、このレイアウトって引越のときに長い物（物干し）とかを搬入するのに苦労する。

リフォームの時も資材搬入が大変だろうね。

[599: 匿名さん]

給料は尻上がりどころか定年で大幅ダウンするからどうするんだよ？

ローンは79才まで計算してくれる訳だから修繕費保険でも作れっていう話。

[600: 匿名さん]

修繕積立金が5年後に倍になったころ、アベノミクスの副作用として住宅ローンの金利も倍位になるでしょう（理由はインフレによる日銀による公定歩合引き上げ　OR 国債暴落による長期金利アップの為）。現在のように金利がボトムの時は長期固定（出来れば20年以上の固定）で住宅ローンを組む事をおすすめします。但し、手持ち現金に余裕がある人は金利が上がった時点で繰上げ返済して毎月のローン額を増やさない、という手もありますが。

[601: 匿名さん]

間取り云々よりグランドウイングより高いって書いてあるけどそうなんだ。。
誰だグランドウイングより安いって言ってた奴。マンションとしてもグランドウイングの方が高評価？
買い逃したわ。。。

[602: 匿名さん]

修繕積立金も倍になり、消費税も倍になり、住宅金利も倍になったらトリプルパンチですね。さらに2012年度公示価格（固定資産税を決める基準となる価格）値上がり率首都圏NO1の武蔵小杉の公示価格が今後も上がり続けると固定資産税も上がるでしょうに。うーん４重苦か。

[603: 匿名さん]

ランニングコストはすごく高くなりますね。
武蔵小杉は今買いどきではないですよね。

[604: 匿名さん]

地価が上がってうれしいのは売るときだけ。地価が上がってるときに買うのは高値掴みになるリスクがあるし、所有しているときに上がったら固定資産税が上がる。

野村って地価上昇を宣伝してるけど、何考えてるのって感じ。

[605: 匿名]

売れてますか？

[606: 匿名さん]

>605

まだ、販売開始前。

[607: 申込予定さん]

だから、皆さんはプラウドタワー武蔵小杉はやめておいたほうが良いですよ。管理費も修繕費も高くなりますよ～。

[608: 匿名さん]

申込予定ってことは倍率下げのネガかな。こういうことまでして当選したいって自己中な人が、将来のお隣さん候補ってのも判断材料。

[609: 匿名さん]

さすがに、地価がさがりましたっていう営業もないと思いますけどね。
おっしゃる通り、地価上昇にはデメリットもありますが、でも地価が下がる街を選ぶってのも
勇気が必要です。
ちなみに604さん、営業さんは地価上昇前の価格で販売しているから
地価上昇すれば買主にとってはメリットであるということを営業されています。

ところで、日経には住宅ローンの金利が下がる？と記載がありましたが
理論上どういうことなのでしょう？
景気がよくなって金利が下がったらかなりおいしいですよね？