プラウドタワー武蔵小杉ってどうですか？Part2

[匿名さん]

プラウドタワー武蔵小杉についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：神奈川県川崎市中原区小杉町3丁目269番1他（地番）
交通：東急東横線 「武蔵小杉」駅 徒歩4分
東急目黒線 「武蔵小杉」駅 徒歩4分
南武線 「武蔵小杉」駅 徒歩4分
横須賀線 「武蔵小杉」駅 徒歩10分 （※）
間取：1LDK～4LDK
面積：46.28平米～101.64平米
売主・販売代理：野村不動産
売主：相鉄不動産
販売代理：相鉄不動産販売


施工会社：清水建設
管理会社：野村不動産/相鉄不動産

[430: 匿名さん]

透明ガラスパネルのバルコニーのところがあるけど、洗濯物が外から丸見えになる。せめて低層階は半透明にすればいいのに。

[431: 匿名さん]

オプションで間取り変更を加えていないモデルルームって謳ってるから、素の状態を見せるのかと思いきや、内装は変更しまくり。間取り変更して無いだけってこと。あれじゃ、スッピンが分からない。

[432: 匿名さん]

＞421
＞425
そうだったんですか・・・
小杉エリアの発展にとっては不幸な出来事でしたね

[433: 匿名さん]

すっぴんなんて所詮白い壁紙。どこのマンションも同じだから、あえてモデルルームで見せるほどのものじゃないでしょう。
部屋の中にしつらえた家具や壁に取り付けた装飾類は、文字通りお化粧ですから、
余裕があれば新居のインテリアの参考にする程度にしておかないと・・・・

モデルで見るポイントはそういうところではなくて、
キッチン、風呂、床材、建具類などの質感、これは標準/Optionがわかるようになっているので注意して見る。
そして基本構造や共用部など、後から自分では変えられないところも。
具体的には、柱、梁の出っ張り具合や、内廊下の場合は特に玄関外の廊下の感じなど。
あとは図面では分かりにくいもの、エアコン配管用の穴の具合とか、給湯器の型式、間取り図に記号で表示されているものなど

[434: 匿名さん]

間取り変更を加えてないって、そもそもここってオーダーメイド対応の一
部の住戸を除けば、間取りやカラー変更できないでしょ。青田売りで竣工
は１年半以上先なのに対応しないってのは不親切だし、オーダーメイドだ
け対応するってのもどうかな。

[435: 匿名さん]

角部屋って、窓にコーナーがあるからドレープのカーテンしかつけられないかな。

[436: 匿名]

>>430風や美観の問題で高層マンションのバルコニーって洗濯物は干せない場合が多いですよ。

せいぜい腰高ぐらいのハンガー物干しとかにチョロッと干すぐらい。

[437: 物件比較中さん]

住友は１６０億であの土地を買ったんですね。となると、１戸あたり２０００万平均、部屋の平均を１４００万とすると、３４００万の原価かな？十分に４０００万台の価格設定で利益が出る。野村はもっと高い金額でここを買ったのか？

[438: 匿名さん]

たしかスミフはリエトイーストを建物＋土地で200億円で手に入れたんだよね。今更ながらすごい

[439: 匿名さん]

>436

禁止だったら、バルコニーに物干し付けないでしょ。

[440: 匿名さん]

あの高さだと建築費だけでも100億円くらいかかるので4000万円台はないでしょう。
販売期間の長くなるタワーは原価だけじゃなくて経費も相当かかるのだし。

[441: 匿名]

>>438それ安い。
賃貸収入だってしっかり入るから二度美味しい。

つうか普通に考えて他人が3年〜5年も使った部屋にしちゃお高いですね。仮に25万で貸してる部屋なら36カ月で900万、

相場より下げろよって話だね。

[442: 匿名さん]

プラウドは１００億以上かな。
だから販売価格が高い！

[443: 匿名]

スミフはもし一気に売り切ればスミフ販売から借りてる営業マンが自宅待機になりもったいないから高値で長々と売らせますね。

買い手がマイホームを必要とするタイミングは人によってバラバラなのにマンション販売は売り手の都合で一気売りってのが矛盾なんですよ。

スミフは買い手が欲しいと思った時に売っているってのがありがたい。

[444: 匿名さん]

>443

売れ残って長々と売らざるを得ないってのも、言い方かえるとそうなるんだね。面白い。

[445: 匿名さん]

建物1400万ってどんだけしょぼいマンションになるんだか…

[446: 匿名さん]

住友は最高級をジワジワ売る印象。

[447: 匿名]

仮に今すぐに武蔵小杉のタワーを買って住みたいなら個人売買の中古以外ではスミフのリエト再販中古しかない。
スミフって会社はすごいですよ。

[448: 購入検討中さん]

プラウドタワー、一期でかなりの数を出してしまうみたいですね。
シティタワーと並行で検討しようかと思っていたけれど、一期で申し込みしないと、いい部屋は軒並みなくなってしまいそう・・・。迷ってます。

[449: 匿名さん]

そんなに迷いますかね？どこら辺が迷うのでしょう？
価格ということであればシティタワーはまだ公開されてないので
わかりますが、立地は迷うことがないですね。
どちらにもいい部分嫌いな部分がありますので、どっちを選ぶかは
人それぞれですが、少なくとも判断はできます。

[450: 匿名さん]

立地はシティタワーのほうがいい？

[451: 匿名さん]

お見合いって観点からするとシティタワーのほうがいいでしょ。ここは、東と北は将来ふさがれる。

[452: 匿名さん]

シティタワー側は今後新築タワーは無いよね？
東京品川方面の人は一択じゃないの？

南武線の北と西はまだある

[453: 匿名さん]

となると、CTに希少価値はあるね。
それで４０００万台とはかなり安いのでは？

[454: 匿名さん]

だからその「4000万台」って根拠は何なのよ？
正式に価格発表があったわけでもないのに、やたらシティタワーと比べたがって
持ち上げてるところをみるとすみふのステマかと思ってしまうわ
用地買収に高額払ってるんだがら、今までのすみふを見ても安く出してくるわけがないじゃん

[455: 匿名さん]

恐らく住友のステマなんでしょう

[456: 匿名さん]

中古のリエトを高値で販売してる裏で、新築を格安価格で出したらどうなるか。すみふはそんな馬鹿なことしない会社。ステマに踊らされちゃダメ。

[457: 匿名さん]

希少性はあると思うがどう考えても高くなるよな
俺が売り手ならこないだの地価のニュース見て値段つり上げるよ

[458: 匿名さん]

>457

野村は地価高騰を利用して宣伝してるよね。土地取得は何年も前ってことは隠して。

[459: 匿名さん]

ところで抽選ってどういう方式でやるんだろう。普通は操作できないように同倍率同時抽選するんだけど、何故か最近野村は、部屋毎の抽選をする。手間がかかる上に、細工すれば当選者を恣意的に選択することができる。この方法とってる物件では操作疑惑がわきあがってる。

[460: 匿名]

プラウドの抽選は星川の物件で相当モメテタから上手いこと公平感が出るようにやるんじゃない？

[461: 匿名]

デベは強欲だからアウンの呼吸でインフレ基調を盛り上げてくるよ。

買い控える人はそれなりに給料アップが期待できる人ですな。

[462: 匿名さん]

住友の方が立地の優位性はあるのは間違いない。あとは値段。坪２３０万ならかなりの人気は間違いないでしょう。

[463: 匿名さん]

坪230なんて、そんなに安いの？　坪270はすると思ってましたが。

[464: 匿名さん]

シティータワーの仕様は最高級と聞きましたが・・・。
安くなるなら嬉しいですね（＾：＾）

[465: 匿名さん]

えっ？住友が２３０万なの？

[466: 匿名]

２３０万の訳がねーーーだろが、そいつはリエトの抽選部屋だよ！

[467: 匿名さん]

リエトは先着順だから抽選はありません。
売って貰えなかった人ですか？

[468: 周辺住民さん]

一年前、道で配っているチラシをもらってリエトを見に行ったら
「パンフに乗っているのは『見せ部屋』ですから」的なことを営業さんに言われた。
「パンフの部屋は定期的に抽選です」って言われたよ。
当然、全然別の部屋を薦められた。

プラウドの抽選は操作疑惑があるんですか。
購入を検討する身としては操作してくれたほうがいいな。
デベが選んだ居住者のほうが質がいい、って気がするもの。

[469: 匿名さん]

民度って基準で選別してくれたら、住民にとってもいいことなんだけど、キャンセルリスクが低いってのがデベの基準でしょ。お金持ちってだけで、＊＊な人でも優遇されちゃう。

[470: 匿名さん]

リエトは中古です。

新築とは比較できない。

プラウドの坪２８０万とシティの坪２３０万の比較。

共に新築です。

[471: 匿名さん]

シティタワーが坪230万じゃ怖くて手を出せないな。土地を高く仕入れて、最高級仕様。これで相場より安かったら、あるのは手抜き。清水よりすごいことやってくれるかも。

[472: 匿名さん]

シティタワーが坪230っていうステマですよ。あり得ない流れです。

[473: 匿名さん]

騙される馬鹿多すぎ
プラウド検討者って頭弱い人多いんだな

[474: 匿名]

スミフタワーはたとえ北向の低層でも坪230万では売りたくないから〜70平米までの間取り設定だと気がつかない社会人が存在するのか？

[475: 匿名さん]

まあ社会人かどうかはわからないけど。でも流れ読めない人いるね

[476: 物件比較中さん]

坪２３０ってコスタやパークの頃の話ですよ。
今時どこからそういう数字が出てくるの。

新川崎の三井パークが坪３００以上とか。

[477: 匿名さん]

どこからかというと412さんが書き込んだんですよ。ステマですよね。

[478: 匿名さん]

相場を替える転換点ですか？

坪３００の立地で２３０は安い。

住友の抽選待つかの選択ですね？

[479: 匿名]

インフレ基調のこの時期に小杉をデフレに変えるわけがないだろ？

あったとしても客寄せパンダで北向アリオ向きの２階で数戸だ。


しつこいぞ。

[480: 匿名さん]

本当しつこい。プラウドタワーの話題に戻しましょ。

[481: 匿名]

玄関すぐトイレの間取がイマイチ

[482: 匿名]

廊下を削る今時のタワー間取りだから玄関の脇はトイレかお風呂だよ。

[483: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

そもそも内廊下によくあるリビングから入る洋室が良いと思えません。廊下面積減らしたい気持ちは分かるから1部屋ぐらいなら許せるけどここだと2部屋もしくは全洋室でしょ。我が家は間取り見て角部屋以外は興味無いですね。

[484: 匿名さん]

内廊下だからリビングから洋室に入る間取りが多い訳ではなく、
マンションの建築面積が小さいにも関わらず戸数を稼ぐため
一戸あたりの間口が犠牲になってるからですよ。

普通に考えて廊下から各部屋にアクセスできた方がいいですが
それが出来ないからあんな間取になっちゃうんでしょうね。
私もそんな間取はNGで、だったら角部屋がいいですね。

[485: 匿名さん]

ここは82平米台の3LDKと一番広い101平米の間取りが秀逸ですね。
その間の間取りは90平米台とか100平米があるがリビングインの居室が多かったりとイマイチ。

[486: 匿名]

70平米の3LDKでマスターベッドルームだけ廊下側の向こうというプランがチラシに出てますが、親が寝静まったあとは子供たちのワンダフルワールドでしょうね。

[487: 匿名さん]

子供たちは彼氏、彼女を部屋に呼びづらいね。

[488: 匿名さん]

>486

常に近い距離にいたい年頃まではいいと思うんです。田の字レイアウトでもリビングが監視下にならないという意味では一緒かなと。
引き戸だし、子供がプライバシーを意識し始めると難が出てくると思います。休日朝も誰か起きれば物音で起こされますね。窓なしの方は廊下側にドアつけても良さそうなんですがきついですかね。

[489: 匿名]

昔は、電話は家にひとつ、電話は、親がとって息子、娘につなぐ、異性ならどんな話をしているか、親兄弟に話の内容を全部
聞かれたものです。
今は、携帯だから、子供部屋で話せる、ﾒｰﾙもできる。
狭い家でもﾌﾟﾗｲﾊﾞｼｰ守れますからいいですよ。

[490: 匿名さん]

いいんじゃないですか。リビング通る方が子供が非行に走らないってテレビで言ってたよ。

[491: 物件比較中さん]

すみません。住友のタワーが坪２３０万円とはかなり安いので驚いている者です。

資料請求をしましたが、まだ資料がきていません。

どんな間取りかご存知の方はいらっしゃいますか？

[492: 匿名さん]

>491

すみふ板で聞くべきでしょ。敢えてこちらで連呼するのって誰がどういう目的でやってるかバレバレ。

[493: 匿名さん]

ナロースパンは嫌、ワイドでも文句。
一体どうしたいんだろう。
まぁ、価格が手頃だからいいじゃないですか。

[494: 匿名さん]

せっかく軌道修正しようと頑張ってるんだから数日は本旨で議論してください。

[495: 匿名さん]

５０００万以内で買えるなら検討したいが、無理ですな。東口に期待するしかない。

[496: 匿名さん]

>495

東口は間違いなくもっと高い。ご愁傷様。

[497: 匿名さん]

東口の住友は坪２３０万とか⁉
本当なら５０００万しないよ‼

[498: 匿名さん]

>495
安く買いたいんだったら、普通は北口ツインタワーの遠い方に期待するだろ。
竣工は東口のスミフと半年しか違わねーぞ。

[499: 匿名さん]

一等地の東口が安いって事が重要なんじゃない？買えない人がウンチクたれる必要はない。

[500: 匿名さん]

価格は重要な要素ではあるが、価格だけで購入を決めるわけではない。シティタワーは東口と言ってもアリオより南。しかもアリオの南側は、駐車場の入口や搬入口のある、言わばアリオの裏口側。立地としても東口物件というより横須賀線エリアの駅近物件。対してプラウドは南武線北口エリアの物件。生活エリアも違うと思う。プラウドそのものの情報が見たいな、と思う。

[501: 匿名]

もう本当にやめにしないか？

スミフが２３０万と書く奴は名を名乗るか根拠のリンクを貼れ！


無責任にも程がある。

[502: 匿名さん]

すみふ230て書いてるやつが本当に関心あるのはここでしょ。倍率下げたいから。

[503: 匿名]

小杉は地価急上昇のエリアです。
地価下落が当たり前的な方々は検討に値しないからどっか他の街に行ったらいいよ。

[504: 匿名]

>>503そのデフレ発想が小杉で通用すると思ってる検討者がいるか？

[505: 匿名さん]

東大生の実家はリビングインが多いらしい。

[506: 匿名さん]

住友はむしろ武蔵小杉のマンションの中では1番高くなる（坪330ぐらい）と思うのだが。
直近で1番安いのはここだと思う。

[507: 匿名]

住友はどこも高い、ここで安くするわけない

[508: 購入検討中さん]

中原区役所のすぐ隣に葬儀屋さんがあったなんて.....


しかも真横のNTTも結構な高さだし眺望悪すぎるような

[509: 匿名さん]

ここが不安なのは今後も近隣に供給が多いことかな

[510: 匿名さん]

それは小杉全体に言えることだよ
特にタワマンなんて多すぎだから途中で売る気のない人しか買っちゃダメでしょ
選り取りみどりなのに中古で眺望悪くて高いタワマンを誰が選ぶのさ

[511: 匿名]

結局ね、安ければ中古も売れるんでしょうけどまだまだ相場が上がるエリアだからそこまで困窮してバッタ売りするオーナーは少ないから賃貸に回るんだね。

[512: 匿名さん]

エクラス建つ前の小杉町３丁目の人口が1900人くらい。
500戸のタワマン一本で1500人くらい増える。
そんだけ供給量が激増するってこったね

[513: 匿名]

>>512量的にはその通りです。立ち退いた賃貸住民向けの代替住戸も建てますからね。

でも需給バランスで言うと三千万人が住む首都圏でも有数な交通利便性の武蔵小杉で、駅5分の面積内のタワマンに現状では数千人しか住めないという希少性は将来的にもたいして変わらないですね。

[514: 匿名]

豊洲も大宮も千葉湾岸もみなとみらいも川崎も首都圏の主要通勤スポットを網羅できない、都心だと逆にコスパが見会わない通勤スポットが出てくる、

小杉みたいな立地なかなかないんですよね。

[515: 匿名さん]

住友の２３０万と３３０万では２０００万もの違いがでる。２３０万で決まり？
３３０万だと目黒区でも買えるし。

[516: 匿名さん]

間をとって280で決まり！

[517: 匿名]

平均は確実に300万超えるよね。そのために800戸に小分けにした訳だから。 小杉を考える人は広さより価格なんですよ。

サラリーマンがローン組んで買うには6500万の壁があるから100平米で8000万をハナから作らない以上60〜70平米で5500〜6500万てのがメインですよ。

[518: 匿名さん]

そこで４０００台がインパクトある。安いと思います。

[519: 匿名さん]

>517

そのせりふ、すみふの販売後に言えるかな。小分け作戦が、まだ成功したわけでもないでしょ。

[520: 匿名さん]

アベノミクス戦略特区構想はコスギには逆風かも。都心や臨海地域で容積率緩和されたら、広くて安い物件がそのエリアにはできる。

[521: 匿名さん]

今日発売の週刊ダイヤモンドのマンション特集でも武蔵小杉は今後収益率ワーストに転落する可能性が高いエリアって言われちゃってるね。単純に投資効率の話だから場所が悪いわけではないんだけども。

けどプラウドタワー自体はそれなりにいい評価っぽい

[522: 匿名さん]

PERは単に投資家のための指標じゃないよ。居住目的の購入でも、転勤とかで賃貸に出す場合もあるわけだから、購入価格に対して、家賃を高く設定できないとローンの支払いにも支障をきたすってことで参考にすべき。

ちなみにあのランキングって駅力の評価が含まれてないから、おかしな結果がいっぱいある。

[523: 匿名さん]

ただし、あのPERは小杉全体の平均賃料から算出されちゃうから判断基準にならないよ。

小杉はタワー群とその他ではだいぶ賃料違うでしょ。
どっかで賃料算出してもらって自分の買う部屋のPERをだしましょう！

[524: 匿名さん]

同じ４分で４０００万円からだと、ここは高すぎませんかね。実際どうなんでしょうか。

[525: 匿名]

賃貸で収益をあげたければ都内北東部というのは普遍的ですからね。これが臨海部に南下して川崎さらには鶴見…となるはずが震災でポシャりかけてる。


小杉にはこうしたエリアと一線を画し良質な住環境を形成したいものです。

[526: 匿名さん]

個性がないんだよね
シティタワー
と何が違うの？
価格かも

[527: 匿名さん]

囲まれた
建物が
建て替えたとき
52階だったらどうするの？

[528: 匿名さん]

>>526
1番はやはり値段の安さかと。シティタワーやパークタワー新川崎はここより高い。

[529: 匿名さん]

>>528
小杉の真のセンターが
53階建てだったとき
あなたはどうするのですか？