プラウドタワー武蔵小杉ってどうですか？Part2

[匿名さん]

プラウドタワー武蔵小杉についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：神奈川県川崎市中原区小杉町3丁目269番1他（地番）
交通：東急東横線 「武蔵小杉」駅 徒歩4分
東急目黒線 「武蔵小杉」駅 徒歩4分
南武線 「武蔵小杉」駅 徒歩4分
横須賀線 「武蔵小杉」駅 徒歩10分 （※）
間取：1LDK～4LDK
面積：46.28平米～101.64平米
売主・販売代理：野村不動産
売主：相鉄不動産
販売代理：相鉄不動産販売


施工会社：清水建設
管理会社：野村不動産/相鉄不動産

[308: 匿名さん]

でも野村の営業力でいいペースで売り切ると思います。

[310: 匿名さん]

ここがセンターだとか、西側が優れているとか、眺望がひらけてなかったから、小杉ではタワーは今まで作らなかったとか、気になる説明が多々あった。センター？西側がいいのか？眺望も隣にマンション建つし、他の土地でも安かったら買ってるんじゃないの？…って。
間取りもいいし、プラウドのブランド力もあるんだから、ここがタワーで一番だみたいな言い方しなくてもいいのに。かえって、信用がなくなる。

[311: 匿名さん]

プラウドタワーはタワマン群の一番端っこなので、最初から「センター」というイメージを植えつけたかったのでしょう。本来なら「小杉のセンターはもう変わったので、西の端っこも変わるらしい」というキャッチですね（笑）

[312: 匿名さん]

小杉のセンターはパーク３兄弟とエクラスでしょう。

[313: 匿名さん]

どなたか知っている人がいれば、

プラウドタワーは線路沿いだと思いますが、線路沿いの窓の採光計算は、
線路の反対側を隣地境界線として計算するのですか？

[314: 匿名さん]

センターって何？って話ですけどね。東急スクエア、アリオ、３丁目東の商業施設が順次できて人の流れがどうなるか次第。小杉に人を流すのは横須賀線じゃなくて東横線と南武線乗り換えだろうけど、どの商業施設が集客力あるかで解釈も変わると思います。集客が目的でないマンションがセンター(?)ということも無いし、プラウドは良くてセンターの端だと思ってますが、はっきり言ってどうでもいい。

[315: 匿名さん]

元住吉もブルーメンがメインだし、
日吉も商店街側がメインだし、
武蔵小杉も区役所や郵便局がある西口がメインでいいんじゃない？

綱島も西口にヨーカドーがあってメイン。

[316: 匿名さん]

反対側の住友との比較になりますね。
住友はかなり安くするみたいですが、まだ価格は正式には発表してません。
この状態で決め切れず悩みます。

[317: 匿名さん]

住友はかなり安くするのですか～？
どこ情報ですか？

[318: 匿名さん]

高くて、狭いからプラウドと値段は一緒でしょ。

[319: 匿名さん]

住友が安いなんてありえない。相場より高値設定して売れずに完成在庫に成っても、何年でも値下げしないってことで有名。即日完売なんてすると、もっと高く売れるのに何てことしたんだと営業が怒鳴られて飛ばされるなんて噂されるような会社。

まあ、あちらは広くても７０平米の部屋だから、高値と言っても流石に億ションは無いだろうけど。

逆に野村は、即日完売至上主義だから、売れる価格設定をするはず。

>317はすみふのステマかな。先にこちらに流れると困るもんね。野村とすみふが競合すると、お互いにやり合って掲示板が荒れるってのはマンコミュでは定説となっている。

[320: 匿名さん]

317ですけど、なぜステマ扱い？316さんが住友はかなり安くするって書き込みしたからどこ情報か聞いただけなのに。失礼なひとだな。

[321: 匿名さん]

普通なら２つの駅に挟まれたエリアが商業面では絶好のロケーション
だと思うけど既存タワーがかなりの場所食ってるのが惜しい。

民間主導で区画ごとばらばらに再開発してるからしようがないね

[322: 匿名さん]

敷地内の地下に貨物線が通ってる。タワーの建物にも一部かかるような位置だけど大丈夫なのかな。陥没とかしない。

[323: 匿名さん]

えっ、やばいじゃん。聞いてないなぁ。

[324: 匿名さん]

323

タワーの下には、杭が地中の深くまで打たれているのに、貨物列車がタワーの下にかかって通っているわけないじゃん。

デタラメなネガか多いですね。

[325: 匿名さん]

プラウドタワーは杭基礎なんですね。
支持層まで何mなんでしょ。
駅周辺は支持層が浅い所にあるのでエクラスやパーク3棟は直接基礎になっていますね。

[326: 検討者]

住不は安くないよ。新丸子のマンション、リエトしかり。でも安くない方が、武蔵小杉全体のマンション価格（中古含む）をキープできてよいと思います。住不タワーは野村より立地良いと思うよ。野村は横須賀の駅に遠いからね。
部材とか人件費とか最近高くなっているって不動産屋が言ってましたよ。

[327: 匿名]

>>324スミフタワーは貨物線とは関係ないですがギリギリで南武線の南側、大多数の東横線駅前タワーのそばをかすめてます。

[328: 匿名]

>>323敷地内を通ってますから重説で話が出ます。 ただし微妙なのですが
北側をセットバックして新しく道路が通るのですがその下あたりを貨物線が走ってますから完成したら敷地外かもしれません。


ブラウドを含めた小杉三丁目開発でグレーなところは現状でビルの下を線路が走ってるような建物を道路を作るからという名目で立ち退かせてきれいな再開発エリア内にちゃっかり紛れ込ませている点でKI不動産という開発組合の理事長さんのビルがそれに当てはまります。

[329: 匿名]

線路脇のヨレヨレの雑居ビルテナントがプラウドの複合開発エリアにそっくり移住が決まってます。家賃が適正かどうか店子にふさわしいかどうかの選定などを含め同じ敷地内のマンション組合としてはいちいち面倒臭そうで私は引いてみてますがどなたか説明を受けてますか？

[330: 匿名さん]

貨物線、GoogleMapだと建物にかぶって見えます。正しい位置はどうしたらわかるの？

[331: 匿名さん]

線路脇のヨレヨレの雑居ビルテナントに西口再開発理事会？の役員のテナントがあるとうわさですね。
ビルのオーナーだったかも。

身内にはチェック甘いと思われます。

[332: 匿名さん]

>328

重説で説明されるだろうけど、あれって契約の直前でばたばたしてたりするから、事前にちゃんと確認すべきだと思うよ。

[333: 匿名さん]

>326

完成在庫がいっぱい残ってる状況だと、中古は投売りせざるを得ない状況になるでしょ。未入居とバッティングするんだもの。高値設定で売れないすみふ物件が周辺の価格を維持するなんてでたらめなコメントしちゃダメ。

[334: 匿名さん]

高値設定で売れないすみふ物件ではなく、あえて高値設定で売らない(売ろうとしない)すみふ物件だよ。あなたはあまり武蔵小杉の物件事情知らないでしょ？

[335: 匿名さん]

武蔵小杉に限らずすみふは一人負け。リエトみたいな訳あり物件にわざわざ手を伸ばしておいて、あえて売ろうとしなんてやせ我慢にしか過ぎない。

[336: 匿名さん]

近隣物件にしきりに出張してステマしてることからも状況はつつぬけ。ここでも、すみふvs野村の戦いが始まるのかな。

[337: 匿名さん]

エントランスのCGイメージのオブジェ。微妙なセンス。あれにいくらかけるんだろう。

[338: 匿名さん]

保育施設が建物の中にあるけど、エントランスはマンション住民と共通なのかな。セキュリティってどうするんだろう。

[339: 匿名]

さすがにエントランスは分けるのでは？エクラスでもちゃんと分かれてますので。

[340: 匿名さん]

みんな、アリオもできるし、JRに近いスミフの方がいいんじゃない？？

[341: 匿名さん]

スミフが嫌いです。高めの設定で、営業マンの評判がいつも最悪です。野村の方が良心的ではないでしょうか。

[342: 匿名]

デフレ投げ売り物件を買い漁りたりような輩にスミフは無縁だから悪口を書くよりスルーしてください。

スミフがいなかったら大崎も、豊洲も品川もとっくに大暴落してます。
我々一般の住民にとって不動産てのはオンリーワンなので安値でコロコロ転がされる物件には住みたくないからスミフの売り方は悪くない。

[343: 匿名]

>>339サブエントランスが賃貸棟側にもできるようですが管理は別ですね。ちなみに相模大野のプラウドでは地元協力者のテナントでいきなり雀荘が入りました。
KI不動産がどんな不動産屋さんで最初の店子がどこになるかぐらいは契約前に確認すべきでしょうが、私が知ってる限り名の知れた会社が多かったのです。

将来のことは誰にもわからないですね。

[344: 匿名さん]

ここの制震の境界梁ダンパーって塑性変形してエネルギーを吸収するみたい。要は壊れることで建物を守
るってこと。どれくらいの地震で壊れるんだろうね。壊れる度に補修だけど、その分って長期修繕計画に見
込んでるのかな。見込んで無かったら、壊れる程度の地震の度に費用が発生する。

普通の制震って弾性変形だから、耐えられる範囲を越えなければ壊れない。

[345: 匿名さん]

子供用自転車置き場があるのはいいね。マンションって子供の自転車を置く場所が
無くて、ポーチに置く人が出てきて問題になったりする（ここは内廊下だから、それが
できずに置き場所に困るパターンか）。ただ、残念なのは来客用自転車置き場まで考
慮されてないこと。これもエントランスに放置されて同じく問題になったりする。

[346: 匿名さん]

保育施設の送り迎え用のママチャリ置き場もね。

[347: 匿名さん]

>344

普通、長期修繕計画には自然災害の発生を織り込んでない。なので壊れることが前提の装置ってのは問題かも。

[348: 匿名さん]

MRで野村の営業マンが声高に言ってましたが、今井小中ってそんなにいいんですか？

[349: 匿名さん]

それなりの家庭なら、子供を公立に通わせないでしょ。

[350: 匿名さん]

相模大野の雀荘は地権者じゃなかったっけ。商業施設併設で、そこに地権者が入る予定の物件なら、そういったことの確認は必須だよね。ここの商業施設は、マンションとは別だから聞いても知りませんって答えられてお終いかも。

[351: 匿名さん]

>342

すみふが値下げしないから相場を維持してるってのは詭弁。築浅で中古で出すときに、未入居とバッティングするから売れなくなっちゃう。小杉バブルも、すみふの完成在庫が出始めるのをきっかけにはじけるかも。ちょうど消費税１０％と重なるタイミングだし。

野村も小杉の地価上昇を売り文句にしてるけど、すみふのおかげで嘘つきにされちゃうかも。

[352: 匿名]

>>351自分はいざというときに処分できるかってレベルで考えてる。

安く買って売り抜けるつもりないから。

[353: 匿名さん]

いつ行ってもここは賑わってますね

[354: 購入検討中さん]

素朴な疑問なのですが、こちらを検討中のみなさんが、エクラスやグランドウイングタワーを選ばなかった理由はなんですか？
よかったら教えてください。

[355: 匿名さん]

すばり、値段の違いです。
両者は立地が駅直結、土地の価格が全然ちがいます。
お金を貯めるにも時間かかりますから。

[356: 匿名さん]

駅直結を除けば建物スペックや設備の豪華さでは引けを取らないからいいんじゃないですか。
間取りは秀逸で収納もまあまあだし。エクラスは間取りがイマイチなんですよね。
あと、清水建設が施工するところもプラスポイントですね。
なんだかんだ、スーパーゼネコン施工は安心感がある。

[357: 匿名さん]

売り出しの時期って人もいるのでは？このマンションがタイミングばっちりって人も。

[358: 物件比較中さん]

大手ゼネコンでも、実際は下請けが施工するとか
あり得ますか？

[359: 匿名さん]

それ普通ですよ。元請けが監督はするけど実際の工事は下請け。

[360: 購入検討中さん]

No.354さん

個人的な理由としては次の通りです。

エクラスタワー
　・私が検討を始めた時は販売後期で間取りの選択肢がほとんどなかった
　・現在住んでいる賃貸マンションと設備がほとんど変わらなかった

グランドウイングタワー
　・坪単価３００万円近くというのは世帯年収１３００万円の私にとって負担が重かった
　・周囲に実質的に保育所がなかった（ベネッセは待機児童多数につき入所不可と判断）

エクラスやグランドウイングよりはベターと個人的には考えていますが、
　・グランドウイングより５％程度安いとはいえ、南向きはそれでも高いので、西向き中心の検討となる
　・周辺環境がゴチャゴチャしている
　・住友シティータワー、三井ツインタワーと供給が続く

ことから、ここがベストかどうか迷い中です。

[361: 匿名さん]

>>358
それは本当に普通です。

[362: 匿名]

>>358タワー建設に関しては大手ゼネコン云々よりタワーの鹿島、デザインの竹中、以外はあまり大差ない模様。

地盤が良けりゃ良いで抜きますし、免震装置付きや直接基礎ならそれに甘えて柱や梁を抜いてたりします。
制振装置を付ければそのぶん重くなりますから上層階を意図的にペラッペラにして軽くしてたりします。
そもそも耐震基準の計算なんて理論値だから正直まったくあてにならない。
ただし、ここは注目立地の小杉で中原区役所の建て替えと一緒に請け負ってるから多分、清水建設さんは多少赤字になっても柱は抜かないだろう、ぐらいの安心は担保できます。

[363: 匿名さん]

そもそもマンションなんて元請け社員を真面目に投入してたら採算取れないから、ちょっとの元請け社員＋大量の下請けで作るものでしょう。

[364: 匿名]

元請けがどこってのは現場の職人にはあんま関係ないんですが、丸投げしてもちゃんとやってくれる元請けもあれば、能力の低い元請けの仕切りに振り回されてヘソを曲げた下請けや孫請けが見習工にクロス貼らせたり手すり雑に塗ったり

とにかく清水さんと中原区の肝いりだから間違いはないですよ。

[365: 入居済みさん]

小杉のセンターとは言え近くにろくなスーパーがないね。
アリオや三井の商業施設迄行く時間を考えるとここはチョット。
マルエツがもう少しマシなら。
ヨーカ堂まイマイチだし。

[366: 354]

回答くださったかた、ありがとうございます。
最近、色々考えすぎて、こちらのマンションに本当に入居したいのかどうか、自分でもわからなくなっていたもので…。
初心にかえってもう一度考えます。

[367: 匿名さん]

3月末期限だった（第一期の）要望書って、どれくらい出たのかご存知の方いますか？

[368: 匿名さん]

ってか、市川のタワーで鉄筋不足って施工ミスやらかしちゃったゼネコンだよ。デベには、野村も絡んでた。施工管理ができて無いってこと。

[369: 匿名さん]

プラウドのイベントで頂いたパンフには施工管理をしっかりやってるようにアピールしていたので安心してたのですが少し醒めたかも。どこも似たり寄ったりだとは思うのですが、今回の組み合わせが特別良くないわけではないと信じたい。

[370: 匿名さん]

住友がかなり安くするみたいだし、購入の決断が中々出来ないです。皆さんはどうなんでしょうか？

[371: 匿名さん]

売る側の宣伝文句を鵜呑みにするなんて甘い。長谷工プラウドのできの悪さを
考えたら、施工管理ができてない会社ってのは容易にわかる。

[372: 匿名さん]

>>370
住友が安くするわけがない。住友が安くしたのはシティタワー品川の特例だけ。
あとはことごとく周辺より割高。

[373: 匿名さん]

品川が安かったのは都が地主の定期借地権ってのと、都営住宅跡地の分譲ってことで都の意向があったからでしょ。すみふ単独で安いわけが無い。

それにカスタムオーダーが売りみたいだし。あれってコストかかるよ。こっちのオーダーメイドは高い特定の住戸限定。

[374: 匿名さん]

住友が安いってのは恐らくステマ。あとからの販売が安いって噂を流して、ここを
見送らせる作戦。そういうことをする会社ってのも、検討のポイント。

[375: 購入検討中さん]

住友は坪２４０万位で４０００万円後半が中心みたいですね。

東南の角部屋で２０階が５０００万前後なら十分に安いかとおもいます。

ＪＲと東急の２線の中心だし。

[376: 匿名さん]

>>375
リエトより安いですね。
プラウド止めて新しい住友に決めました。

[377: 匿名さん]

すみふはミニバブルのときも、売り渋りして高値設定をしてた。アベノミクスで不動産価格上昇が言われてるから同じことするでしょ。

[379: 匿名さん]

いやあ、住友がそんなに安いなら、間違いなく住友にします。問題は、この手のカキコミって裏付けが何もないこと。何か少しでも根拠を示してもらえると助かります。

[380: 匿名さん]

住友は坪320ぐらいって聞いたけど。

[381: 匿名さん]

>380
どこで聞かれたのですか？

[382: 匿名さん]

倍率下げたいだけでしょう。

[383: 匿名]

住友は狭いから、
安く感じるかもしれませんが、
坪単価にする320越えでしょう。

[384: 匿名さん]

住友はそんなに安いのですか。

これは迷いますね。

[385: 購入検討中さん]

住友の値段設定がそれほど安いとなると、相場が変わってプラウドタワーの価値に影響が出てしまいますね。
再考します。

[386: 匿名さん]

これだけ小杉にタワマン乱立してるなら中古市場はあまり期待しない方がいいですかね？

当方５年程度小杉に引っ越しをする予定ですが、
５年後くらいに売ることも考えて購入を検討中です。

[387: 匿名さん]

プラウドに入居できるのは２年後ですけどいいんですか？

[388: 匿名さん]

ネタでしょ
購入時、売却時の諸費用考えたら５年で転売なんてよほど有利な状況で売れないと割に合わない。
実際は5年後になるとお隣の3丁目東地区のタワマンと線路挟んで向こう側の三井の3本のタワマンと競合するから有利な状況なんてあり得ない

[389: 匿名さん]

つまり中古市場は望みはないってこと。
買うなら永住っしょ！
資産価値なんて自分の住み心地だよ！！

タイミングさえあえばYOUかっちゃいなよ。

[390: 匿名さん]

中古を買う側にとっては数年後は選択肢多そう

[391: 匿名さん]

住友タワーが４０００万円からとなると、ここはどうなんだろうか？
こんなもんかと思う価格だが、１０００万位の違いが出てくる。
同時に比較できないのが残念。。。

[392: 匿名さん]

住友タワーは50平米5000万から70平米で7000万ぐらいはすると思うのだが。
広さを狭くして単価を安くする作戦。

[393: 匿名さん]

駅の東側はこれからすみふタワーくらいだっけ？
西はこことお隣の三角形タワマン、日石跡のツインタワーとエルシィ跡かな？
少し供給多いかも。

[394: 匿名さん]

終の棲家の購入のつもりであっても、今後の人生何があるか分からない。いざというとき売りに出して売れなかったら身動きができなくなる。中途売却のことは当然考慮すべき。

客観的な相場を知りたかったら、近隣の仲介業者に話しを聞くのがいいかな。できれば複数に、かつ、野村とすみふは除外して。

[395: 匿名さん]

集客できてないのかな。提携企業特典で、資料請求や来場者プレゼントを野村の物件でここだけがやってる。

[396: 匿名さん]

確かにシティタワーが４０００万台は安いし驚きだ。

[397: 匿名さん]

シティタワー4000万円台って大嘘だよ。54平米でも5000万ぐらいと聞いた。

[398: 匿名さん]

必死ですね、ここも。

[399: 匿名さん]

野村とすみふがバッティングするとどこもこうなる。

[400: 匿名さん]

ここも売れてくれないと、勢いがとまっちゃうからね。
何とか頑張って欲しい。

[401: 匿名さん]

地下鉄直通で材料で尽くしだから、あとは注目度は落ちる一方でしょ。

[402: 匿名さん]

すみふタワーはあの三角形の敷地に建物はタワー一本だけ？
ならずいぶん贅沢だな。価格に転換されてないか心配。
プラウドは地権者への優遇分が価格に上乗せされてないか心配。

[403: 物件比較中さん]

スミフタワーが70㎡で４０００万円台ですか？４８００万円とかですか？

[404: 匿名さん]

んなわけねーじゃん…
詐欺に引っ掛かるバカじゃあるまいし

[405: 匿名さん]

安くて良い物の詐欺なんてあるのかな？
あっちは８００戸もあるから、値段下げるんじゃないのか？

[406: 匿名さん]

安かろう悪かろうってのは普通にあるよ。最近野村は低コスト物件にシフトしている。

すみふは高くてもがっかりってのが多いんだけど。

[407: 匿名さん]

シティータワーは高級感あるマンションだと思います。それが４０００万円台なら期待度は高い。当然じゃないですか。安かろうとかの話ではないと思うけど。