プラウドタワー武蔵小杉ってどうですか？Part2

[匿名さん]

プラウドタワー武蔵小杉についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：神奈川県川崎市中原区小杉町3丁目269番1他（地番）
交通：東急東横線 「武蔵小杉」駅 徒歩4分
東急目黒線 「武蔵小杉」駅 徒歩4分
南武線 「武蔵小杉」駅 徒歩4分
横須賀線 「武蔵小杉」駅 徒歩10分 （※）
間取：1LDK～4LDK
面積：46.28平米～101.64平米
売主・販売代理：野村不動産
売主：相鉄不動産
販売代理：相鉄不動産販売


施工会社：清水建設
管理会社：野村不動産/相鉄不動産

[203: 匿名]

ローン月16万返済ですか。
某都市銀行の融資担当者から聞いた話ですが銀行は変動金利4％で想定しても返済可能な方にローンを組むのでかなりの優良企業にお勤めもしくはなんらかの資産やバックグラウンドをお持ちなのでしょうね。

今、買うなら武蔵小杉と思いますよ。
ただし頭金3000万整った数年後に買うべきマンションはその時の時流ですよ。

[204: 匿名]

30年50年と資産価値が維持できる立地ってアメリカ型の都市開発を続ける限り有り得ない。

街ごと古くしてまた新しい街を開発しますからね。

だからデベロッパーと呼ばれるんですね。

[205: 匿名さん]

>198

修繕積み立ては、段階的値上げと定期的な一時金徴収がセットにされているパターンがほとんど。イニシャルの費用だけで考えてローンぎりぎりで組んじゃうと破綻リスクが高い。分譲マンションって運命共同体だから、破綻して滞納されたら他人事ではない。国土交通省のガイドラインでは定額積み立てが推奨されてるんだけど。さらに２５年計画だと、配管、エレベーター、機械式駐車場の交換といった３０年目以降に控えてる大物は含まれていかかったりするから、さらに値上げ額が大きくなる可能性が非常に高い。そういった意味で長期修繕計画を早めに確認するのは必須。

[206: 匿名さん]

不動産取得税がどれくらいかの確認もお忘れなく。入居後数年してから突然、申告のお知らせが税務署から届いて驚かないように。

[207: 匿名]

ちなみに我が家は20代で最初の物件を購入以来だいたい7〜8年ごとにマンションを買っては繰上返済して次を買ってます。

一戸売却して頭金に回し一戸賃貸してローン返済に充て給料から繰上返済です。

[208: 匿名さん]

つまりは、頭金、引越し費用の他に200〜300万くらいは登記費用やら税金などでかかるということですね。

[209: 匿名]

もう少しかかるんじゃないですか？
他に積立て一時金、火災保険、ローン保証金やらタワマンだとオーダーカーテンやらなんやら物件価格の5〜8％は見るべきかと。


とにかくキャッシュ持ってないとキツい。

[210: 匿名さん]

カーテンって既成のだとサイズがあわないからオーダーになって意外に物入りなんだよね。タワマンに限らず。ってか、タワマンだとカーテンしないってパターンもある。お見合いでなければ。

[211: 匿名さん]

確かに、閉めたことがないカーテンあるな

[212: 匿名さん]

209さん、よく読んで。頭金、引越し費用の他に…ですから、家具などはさらに300〜500万みないとね。つまり、手続きだけで200〜300万必要ということ。

[213: 匿名]

そうなんですよね。
契約から入居までの間にせっせと貯めたお金をそっくり持っていかれる感じです。

[214: 匿名さん]

ひとつ、新築タワマンの良いところは不動産仲介手数料（購入価格の３％）がかからないという事ですかね。6000万円で180万の手数料、結構大きいですよ。

[215: 匿名さん]

仲介手数料は販売価格に乗ってるだけ。販売代理が入ってるでしょ。

それから消費税もかかるし。中古を個人から購入(ってのが普通）だと消費税はかからない。

[216: 匿名さん]

>214

新築プレミアってのを知らないのかな。１割くらい乗っているといわれてる。

[217: 匿名さん]

2割3割じゃなかった？

[218: 匿名さん]

場所は悪くないね。
上の階ならありかも。

[219: 匿名]

全方向に何かしらあるから真ん中より上がよいなと思います。

[220: 匿名]

うちは庶民なので低層階しか買えません(泣)

3.11以降、家の揺れやエレベーターのリスクを考えると高層階は怖くて～なんて人には言い訳してます。

[221: 匿名さん]

３・１１では乾式壁が結構あちこちで壊れた。制震も例外ではない。戸境壁は共用部分だから、補修費は管理組合負担。低層の人は高層の人に貢って構図。低層買うなら、タワマンでなくてもね。

[222: 匿名さん]

制震だけど、境界梁ダンパーってはじめて聞いた。３・１１での実績を確認したほうがいいかも。

[223: 購入検討中さん]

みなさん、3月中に要望書出しますか？
私はまだ迷っているのですが、見送って2期を待つことになりそうです。

[224: 匿名さん]

6-7階程度のマンションだと1階ごとに100万程度違うから最上階はかなり高い。
小杉でこの駅距離なら南向き70平米で5000万台中盤にはなるでしょう。

だからここの低層との違いは維持管理にかかる金だとおもうが、共用施設をどう見るかだろうね。

[225: 匿名さん]

>223

要望書って単なる購入希望住戸アンケートだから、あまり重く考える必要は無いよ。売る側はそれを見て販売住戸の決定とかに利用するけど、購入する側のメリットとしては早く出したら重ならないように営業努力してくれるだけ。でも、倍率がつくような人気だったらそれも意味が無い。調整しようが無いわけだから。

要望書出さなくても、希望する住戸が販売対象になったら登録できるし、その逆も可。

[226: 匿名さん]

新築低層、小杉駅徒歩４分、南向き70平米は5000万台では難しいでしょ。
そもそも物件無いから想定も難しいけど、１階でも6000万は超えそう。

[227: 匿名]

>>225要望書を出すのって担当営業さんをうまく使うためのサービスカードぐらいに軽く思った方が良いですよ。

[228: 匿名さん]

うん、かなり控えめに言ったつもり。
だからタワマン低層に価値ないってことはないかなと。

[229: 匿名さん]

中古低層、小杉駅徒歩5分、？向き70平米5000万円はリエト。

[230: 匿名]

リエトの抽選住戸が当たらない限り無理です。

通常販売だと低層でも6000万近いです。

[231: 匿名さん]

リエトとプラウドを比べてはダメ。
物件そのものが比較にならないほどの差がある。
あそこは元は賃貸だったんだから。

[232: 匿名さん]

同じ武蔵小杉物件として比較して、納得したうえでプラウド選んだほうがいいよ。中古になったら似たようなスペック(数字上は)だからね。

[233: 匿名さん]

リエトは、分譲の予定で作ってる途中で、賃貸に変わったから、仕様も値段もさほど安くないよ。
HPにある抽選物件は、客寄せ用だから安い。
話聞きに行くと、他のもありますよーって教えてくれるけど、それは武蔵小杉タワマン新築相場より若干安い程度です。

[234: 匿名さん]

リエト、見たことありますか？
中身、全然違います。シンクから壁紙、トイレ、風呂場、どれを見ても賃貸マンションと同じ材質だし、サッシも普通のサッシなんですから。
とにかく、見てみるとすぐにわかります。あれに、何千万も払う気になれないです。
あと、値段交渉も足元を見る感じで提示してきますから、さらに怪しいところです。

[235: 匿名さん]

賃貸にも色々あるが、さすがにあんな賃貸ゴロゴロしてないでしょ。リエト見たけど。それとも部屋によるの？
賃貸って言っても、お高め賃貸だから、賃貸仕様としてもそんな低いレベルじゃないしなぁ。


脱線するが、賃貸にも色々、といえば。
某サイトのアンケート結果だと、日本一(回答してくれた不動産業者の中で)の賃貸マンションは月の家賃が320万円だそうです。
TOP3は全部広尾。駅からは徒歩10分くらい。どんなひとが住んでるんだろー。
ちなみに10位で250万円越え/月でした。恐ろしい金額だ。
TVでおそらくその1位と同じマンションかなってとこの内装見たことあるけど、あのレベルだと、賃貸分譲関係なく実際に目にしたことない！っていう豪華さ。うらやましい。
別世界だなー。
白金や中目黒、代官山なんかより、広尾がTOPなんだねー。

[236: 購入検討中さん]

我が家は、リエトコートクラッシーからこちらを検討中です。
最近の新しいマンションの仕様は良いと思います。大分高いけどね。
当時、リエトはパークだと、さほど内装は変わらなかった印象です。
窓や換気など違いますが、住んでいて気になったことないですね。

[237: 入居済みさん]

なるほど、リエトに賃貸で住んでて武蔵小杉が気に入り、購入する人も結構いるんですかね。

[238: 匿名]

>>237クラッシーは分譲ですよ。
リエトが賃貸仕様というのは鹿島がデベ抜きで建てたためにデベ営業が言いふらした都市伝説ですね。


単に新駅が完成するまで完売に自信がなかったからあんまり高級に作れなかったのと不二サッシ跡地なので全面ガラス張りでサッシだらけなだけですよ。

[239: 購入検討中さん]

少なくとも分譲のリエトクラッシーとリエトイーストは、まったく同じ仕様です。

[240: 匿名]

横須賀線ユーザーには悩ましい選択でしょうね。


駅のホームから遠くてOKならプラウド

坪単価が割高でも待てるならスミフタワー

すぐ住むならリエトイースト

１駅先なら三井の新川崎タワー

乗らない東急線に無駄に近くて良いならGWT

[241: 入居済みさん]

プラウドタワーは横須賀線がちょっと不便ですね。ホームまで１０分。

[242: 入居済みさん]

プラウドから横須賀線のホームに行くには、南武線の混雑したホームを通らなくてはいけないので、ラッシュアワーは結構きついです。

[243: 匿名さん]

横須賀線メインでプラウドはもったいないかなぁ

東横より東にいっぱいあるタワマンの中古待てばいいと思う。
戸数多いからそれなりに数出るでしょ

[244: 匿名さん]

うそです！パークとリエトを一緒にしないで‼
全然違います、設備も、内装も、比べられるのはちょっと悲しいです。
リエトはもういいでしょう。
ここは実際、駅からの距離は微妙に感じる距離だし、JRを使うなら駅近マンションとは思えないような気がします。

[245: 匿名さん]

なんか必死ですね。

[246: 匿名]

内装なんか、個人的に変更できます

[247: 匿名さん]

パークとリエトは両方見たけど仕様は本当に全然違いますよ。
パークは換気も第1種換気（全熱交換式）だしサッシもいいものをを使っている。
構造も直接基礎+制震構造で安定感があり、使っているコンクリートも最大１５０Nでリエトの2倍の強度。
あとは個人的にはスタディールームが気に入っています。ミッドスカイタワーの方は蜂の巣上に入り組んだブースになっていてプライバシー性が高く他の人を気にすることなく集中できます。

[248: 匿名さん]

パークとリエトの中古価格はどうなんですかね？
仕様の差を反映した価格なのかな。

[249: 匿名さん]

>247です。
リエトの良い点も書いておくと公開空地は広くて武蔵小杉以外の地域のタワマンと比べてもきれいで希少だと思います。
また、エントランスも広々していてホテルみたいで非常に素敵でした。
リエト最初にみて舞い上がったのを思い出します。
パークを選んだ理由は上に書いた通りですが。

[250: 匿名さん]

>247

コンクリの強度を上げた分、細くしたらトータルの強度は一緒。耐震等級どっちも１でしょ

[251: 匿名さん]

プラウド板でなんでパークとリエトが争ってるのか

[252: 匿名さん]

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