プラウドタワー武蔵小杉ってどうですか？Part2

[匿名さん]

プラウドタワー武蔵小杉についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：神奈川県川崎市中原区小杉町3丁目269番1他（地番）
交通：東急東横線 「武蔵小杉」駅 徒歩4分
東急目黒線 「武蔵小杉」駅 徒歩4分
南武線 「武蔵小杉」駅 徒歩4分
横須賀線 「武蔵小杉」駅 徒歩10分 （※）
間取：1LDK～4LDK
面積：46.28平米～101.64平米
売主・販売代理：野村不動産
売主：相鉄不動産
販売代理：相鉄不動産販売


施工会社：清水建設
管理会社：野村不動産/相鉄不動産

[121: 匿名さん]

専有部(自宅部屋)が第1種か第３種かで快適さはかなり違いますから、第1種でかなり動かされました！

第３種だと壁に穴をあけた簡単な空気の入れ替えの簡易換気ですが、第1種だと熱交換式ですから。無駄な冷暖房も抑えられるし価値あるタワーになりますね。

[122: 匿名さん]

一種か三種かは、吸排気のファンの方式のことだと思っていました。熱交換器の有無も一種の条件なんですかね。

[123: 匿名さん]

第一種に熱交換と非熱交換があるということでは？つまりここは第一種ではあるが、熱交換式かどうかは今のところ不明。まぁ私はあまり気にしないのであまり興味ありません。話題を変えようとした120さんを評価したい。

[124: 匿名さん]

どの間取りが人気でしょうか。
モデルルームの角部屋でしょうか。
やはり、リビングが広い間取りに集中しそうな予感がします。

[125: 匿名さん]

最上階とか最上階の割には安いから人気かも。

狭い部屋と眺望の悪い東向き以外は総じて人気あると思う。

[126: 匿名さん]

やはり人気は西向きじゃないかな。東は目の前に三井が立つしヨーカ堂も将来どうなるか危ういから、もっと安くていいと思う。南はいいんだけど、その分結構高め。

[127: 匿名さん]

一種か三種をこだわるとはかなりマニアな人ですね。中古になったらだれもこだわらないマニアックな差別化ポイントだと思います。

[128: 匿名さん]

>>127
黄砂とか、PM2.5、花粉
深刻
誰でも体感してる。
換気システムは家の最重要な設備。
マニアって意味わかってる？

[129: 匿名さん]

武蔵小杉は南向き信仰が強い地域です。中古でも南向きはお見合いでも人気。
ここも南向きと南東角部屋が人気みたいでした。地権者住居も南に多いです。

ここ選ぶ人は眺望の抜ける南を待っていた人が多そうです。

[130: ビギナーさん]

ここはスロップシンクはついてるんでしょうか？。

[131: 匿名さん]

1種とか3種のはなしとPM2.5がなんか関係あるんですか？

[132: 匿名さん]

スロップシンクってタワーで付いてる物件無いと思うけど。

[133: 入居済みさん]

昨日、久しぶりに現場を見てきましたが、ユニオンビルの存在はあまり気になりませんでした（通りに面する商業施設とも外壁が調和）。その反面すごく気になったのが電信柱と醜い電線ですが、あれは完成時には撤去され地下に埋められるのでしょうか？

[134: 匿名さん]

場所は悪くないけどランニングコストと固定資産税が高いのがね。。。

[135: 匿名さん]

公示価格が先ほど発表されて武蔵小杉が首都圏住宅地上昇率どうどう一位！！

http://news.tbs.co.jp/newseye/tbs_newseye5286679.html

[137: 購入検討中さん]

管理費、修繕積立金がとても高いです！！！
70m2程度で３万円超え

[138: 匿名さん]

報道ステーションの方が来てたので放送されるんでしょうね。
取材どうですかって言われたのですが、顔だしはちょっと抵抗があって。

[139: 匿名]

>>133電柱の完全地下埋設はヨーカドーとハッピーロード側の小杉三丁目東側が着手されない限り非現実的ですが
いつの日か東口〜横須賀線口のようになるはずです。

[140: 匿名]

>>129確かに東横線住民は南向きと南東向きが好きですね。

女の子には北向きの部屋が良いんですけどね、衣類も家具も痛まないし日焼けしないし。

[141: 匿名さん]

管理費はタワーならこんなもんですよ！

[142: 匿名さん]

武蔵小杉のことやたらと報道されてますねー
地価上昇！！

住民としては、うれしいかぎりです。
さっさと完売して、さらに注目エリアに
してください野村さん！

[143: 匿名さん]

タワーに住んでるけど管理費こんなに高くない。
商業施設がついてるから管理費高くなるんですよ。

こんなに管理費高いと中古で売る時売りにくそうですね。

[144: 匿名さん]

＞137 70m2程度で３万円超え
やや高めとは思うが、問題は中身ですね。
管理費については無駄や過剰がないのか、逆に修繕積立金は安すぎないか、良く良く確認する必要があり。
管理費が2万越えとかならちょっと高めかも。
修繕積立の割合が高いならより良心的。
特に修繕積立金はデベが分譲時に売りやすくするために最初安く設定し、10年ごとに大幅値上げが前提の長期修繕計画になっている場合が多い。

[145: 匿名]

昨日報道ｽﾃｰｼｮﾝとかでもここ、報道されてましたね

[146: 匿名さん]

「川崎アドレス」が唯一の欠点かな・・・

[147: 匿名さん]

管理費・修繕積立金、タワーなら、最終的に5万越えってとこもありますよー。
GWとかそれくらいじゃなかったかな？

[148: 匿名さん]

5万越えは何年後くらい？駐車場代入れて8万くらいかな？

[149: 匿名さん]

ここも、そうなります。
長期修繕計画がでています。確認するとGWTと変わらないです。
つまり、両者とも妥当ということ。

[150: 購入検討中さん]

リエトコートは管理費安いですよね！
旧パークシティもプラウドに比べると安いです。

[151: 匿名さん]

ミッドの住民です。最初が低くてもミッドのように購入してから4年後に「毎月の修繕積立金を倍にする事を検討」という手紙が一方的に送られて来るよりは、最初から正直に高く設定していた方が良心的でしょう。

[152: 買い換え検討中]

タワーマンションは維持管理が大変なのでそのあたりを理解した人ではないと買ってから後悔します。
管理費ですが、ラウンジのドリンクが自動販売機だけなのにちょっと高いかなって思いました。

それと子供のたまり場になりそうな施設が多いと早い時期に修繕費を使い始めることになります。
月づきの修繕は少なく数年に一度の一括払いから月払いに上乗せ見直す管理組合が増えてます。
すぐ引っ越してしまう人もいますから、そのほうが合理的かなと思います。

こちらは値段の割に室内の水回りの高級感が低い（キッチンの天板が大理石ですが・・・）ので悩んでます。

モデルルーム見る前はすごく買いたがっていた家族も今はそうでもない様子です。
すでにタワマンに住んでる方は感動が少ないと思うかもしれません。

[153: 購入検討中さん]

リエトコートって修繕費がすごく安くないですあ？後で怖いのでここや
エクラス グランドウィングはある意味安心かと。

[154: 匿名さん]

ミッドは修繕積立金の不足に早く気付けてよかったんでないか？
いまMSTでは50年安心計画というプロジェクトで修繕積立金の見直しに着手しております。
それによると93平米の我が家は修繕積立金が月22,000円代、管理費は元々平米227円なので合計45,000円くらいになるようです。これは50年間に必要な負担を見積りそれを均等に負担していくので少なくとも5年とか10年といった短いスパンでの値上がりはありません。タワーマンションの修繕にかかかる費用にそれほどの大きな差はないでしょうから、いかに負担を早くからしていくかですね。
長文失礼しました。

[155: 匿名さん]

>154
最初から必要な積立額を負担していったらそれくらいにはなるんでしょうね。

[156: 購入検討中さん]

免震、制震、耐震のいずれかの構造で修繕積立金は差がでるみたいですね。
パークシティは免震なので費用が高くなりますね。

[158: 匿名さん]

パークは制震ですよー

[159: 購入検討中さん]

西側の中原区役所に再開発でタワーマンションが建つ可能性はあるのでしょうか？

[160: 匿名]

新築時の積立金と管理費は高きゃ良いって訳でも安きゃだめって訳でもないですよ。すべては管理組合結成後に決まります。

高層タワーの場合、修繕積立金の内訳のほとんどがエレベーター改修と外装工事費用です。リエトさんの場合全面バルコニーで外壁がないのでベランダ防水以外の費用は安く見積もられてます。
とはいえエレベーター改修も外壁もその時になってみないとわからないのが実態でしょうね。

高い負担を後世に押し付けるのは理不尽なのですが
不動産業界の慣習でデザインは重視しますよ、共有設備は豪華で魅力的ですよ、だけど費用負担は普通ですよと見せて売るんですね。

[161: 匿名]

>>154アベノミクスでインフレになるかTPPで資材費が下がるか先のことなど誰にもわかりませんが
MSTさんてそんな多額の現金を先に集めて銀行にでも預けるのかな？

[162: 匿名さん]

集めた修繕積立金が運用されるのは普通ですよ？なんならこのマンションだって購入価格に既に積立基金相当額が含まれてるんじゃなかったっけ？MSTとか確か外壁タイル多用してますよね、震災以降点検基準がきつくなって定期的に剥がれないように点検しないといけなくなったとか。その費用が想定外にのしかかってるという話も聞いたことがあります。真相はわからないのですが。

[163: 匿名さん]

小杉のセンター？そう主張するのは自由だが
センターの真ん中は再開発区域外というオチがついてますけど。
coreless centerですがな。

[164: 匿名]

>>162私が考えるタワマンリスクは先のこと考えない人達がバンバン購入して将来的にオーナーチェンジでオートロックの内側が危険になること。その場合積立金なんて払わねーよなんてオーナーだらけになっちゃうから積立金は最初は高くて将来的には上がらない計画ってのが理想かな。

MSTって新築時の一括がけっこう高かった記憶がありますし、本気で次世代まで所有するなら働き盛りで収入があるうちから積立金は払っときたいですよ。

資金繰りが怪しい人達が敬遠してくれるぐらいの方がむしろありがたい。



デベさんはやりにくいでしょうがね。

[165: 匿名]

不動産の資産価値って学区もかなり影響しますよね。

例えば資産として評価が安定してるリアル日吉の場合、
日吉台小学区だと古い戸建エリアで三世代同居も少なくないけど中学受験から私立が半分、駒林小学区だとそれなりのマンション家庭が多くてそのまま日吉台西中へ、って具合で自然と教育に理解のあり、考え方が近い家庭が集まりますよ。


小杉三丁目の強みはそのあたりですかね。

[166: 周辺住民さん]

今井小の評判が良かったのはすこし前の話しです。
今は、周りをみても大差ありません。
中学受験率も今井小より西丸子小の方が高いと聞きます。
またパークシティーのタワーができてからは上丸子小の評判も多少は良くなってきたようですし。
プラウドは学区が今井小ということを売りにしているようですが、地元に住む者としては、あまりよくわからない…というのが正直な感想です。

[167: 匿名]

>>166そうなんですね、今井小って少し前までは企業の社宅などもあり帰国子女向けの語学授業などありましたが徐々に変わってきているのですかね。

[168: 匿名]

進学実績がすべてではありませんが、きれいごとではなく、親としては中学受験の進学実績＝小学校の価値と評価することは今日においてはいたし方ないことだと思います。その意味では、今年あたりから再開発地区住民の子供で新六年生になる児童が急増します。上丸子小と下沼部小の来年の中学受験の実績は注目されます。
もっとも、再開発地区住民の小学生で受験をめざす子たちは、地元のN研やWアカではなく、自由が丘校など御三家や国立への進学実績の高い塾に通っており、進学実績は通っている小学校の良し悪しにはほとんど関係ありません。今井も上丸子も下沼部も公立小としては特段の問題もなく、さりとてマンション価値を上げるほどに優れた進学実績などがあるというわけではありません。今井小学区ということが他との対比でマンション価値に影響を与えるほどのブランド価値を持っているとは到底いえないでしょう。

[169: ご近所さん]

今井小⇒今井中⇒法政二と進学した生粋の今井エリア育ちOBです。
今はわかりませんが、私の時は今井小の受験率が低いのは今井中が落ち着いていたのも要因でした。
学区の中学が荒れていたり、評判がよろしくないと女子生徒を中心に学力にかかわらず中学受験が増加します。
当時の今井中は男子生徒よりも、女子生徒のほうが５～１０％多いという特殊な環境でした。
なので、教育熱心＝中学受験とは限りません。中学生で暴走族に入っているような生徒がいるような
中学もまだあるようですので。

[170: 匿名]

↑同意です。
何度か書いてますが日吉台小も結局は日吉台中が多種多様なため中学受験組がさらに増えるんです。

日吉台小の半分が私立に流れても日吉台中の成績上位者が日吉台小出身者ばかりなのですから。

かたや日吉台西中は日吉マンション族御用達の駒林小からのエスカレーターなので中学受験させなくても幼馴染みの友達もいるし安心って環境なんですね。