ウェリス稲毛 ＜その３＞

[匿名さん]

継続スレッド作成しました。
有意義な情報交換をしましょう。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/261070/
　　　　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/307787/


所在地：千葉県千葉市稲毛区稲毛東四丁目1291番1の一部他（地番）
交通：総武線 「稲毛」駅 徒歩5分 （ペリエ稲毛コムスクエア専用改札利用時　利用時間10:00～20:30）、6分（JR改札利用時）
総武本線 「稲毛」駅 徒歩5分 （ペリエ稲毛コムスクエア専用改札利用時　利用時間10:00～20:30）、6分（JR改札利用時）
京成千葉線 「京成稲毛」駅 徒歩4分
間取：3LDK・4LDK
面積：74.47平米～101.87平米
売主・事業主：エヌ・ティ・ティ都市開発
売主・事業主：大和ハウス工業　東京支社
売主・事業主：大成建設
売主・事業主：新日本建設　東京支店
売主・事業主：三信住建
販売代理：住友不動産販売

物件URL：http://hug-hill.jp/
施工会社：売主・事業主：エヌ・ティ・ティ都市開発
管理会社：売主・事業主：エヌ・ティ・ティ都市開発

【タイトル及び一部テキストを修正しました。2013年3月5日 管理担当】


[スムログ 関連記事]
完売後のあるべき姿　～ウェリス稲毛～　感動のフィナーレです
https://www.sumu-log.com/archives/1315

[740: 匿名さん]

現在、各家庭にある留守番電話器の多くは自動の受信録音機能が備わっています。もし消して無ければ録音内容を残しておきましょう。後々重要な証拠になる可能性があります。

[741: 匿名さん]

私はすみふからの着信電話の記録は残してあります。

[742: 匿名さん]

735さんへ

私の個人的な感想ですが、ワンフロアーの違いで約100万円近くの価格差を付けるということは、このクラスのマンションでは極めて異常なことです。

多分、南【南東】方向があまりにも要望書が集まらないため、値下げせざるを得ない状況に陥り、一定のマージンを確保するために行ったのでしょう。

NTT都市開発とすみふとの販売契約がどうなっているかは分かりませんが、すみふにとって想定外の事態になり大あわてをしている可能性は大です。

このウェリス稲毛というマンションは、今後どんなヒドイ展開になっていくのか想像も付きません。

素人は手を出さない方がよいかもしれません。これは、全て私の感想なのですが今までの推移を見ていると、こう感じざるを得ません。

[743: 匿名さん]

南側に要望書が殆ど入っていない（特にLucentⅡ）という書き込みが多いですが、なぜ分かるのですか？私の場合は「要望書の提出状況見せてくれ」と営業に直接言ったら断られました（当たり前か＾＾；）

[744: 匿名さん]

個別に反論するつもりはハナクソほどもありませんが
よくもこれだけデタラメ書けるものだと感心してます。

「妨害」通り越して、「恐怖」すら感じる。

ウェリスが売れるのがよっぽどおイヤらしい。
売れてしまうと、自身に何らかの大きなペナルティが待っているようです。

[745: 匿名さん]

証拠金？・・・ありませんよ。
最終日登録？・・・どうぞご自由に。でも大抵は希望の部屋じゃないね。
値引きの部屋が出る？・・・上記同様。

[746: 匿名さん]

>739
果たして住民の総意が得られるかどうかは疑問ですが、ウェリス全住戸がここの檀家になる、または葬儀をここで行う取り決めでもすれば、無料で通過許可をもらえるかもしれません。

[747: 匿名さん]

このマンションはルーセント2の【南角の部屋】のみ、価値があります。

これは私がいろいろと考え最終的に至った結論です。この角部屋は平米単価も高くかなり高額です。しかし遺産相続を視野に入れ検討すると、極めて魅力的な物件なのです。

ポイントは希少性です。総武線沿線で法人を含め他人に貸しやすく、立ち退きがあっても次の借り手が速やかに見つかるかる物件だからです。もう一つのポイントは仮に南にマンションが建ったとしても、斜め南の角方向はまず何も建たないからです。また、西側に建ったとしてもこの角は眺望が残る可能性が高いのです。

戻りますが、他人に貸している不動産は相続税が大きく軽減されます。別に儲ける必要はありません。買値に対し2%ぐらいの利回りで構いません。

但し、狙うのは13階と14階のみです。どちらかに申込もうと考え現在検討中です。当たればいいなといった程度の気持ちです。

しかしながら、この部屋はタワーマンションのような絶対的な眺望は望むべくもありません。だから迷いもあるのです。本当に魅力的ならばここにこんな書込みはしません。

他の部屋には全く魅力を感じません。理由はどの部屋も売りに出した時に大きく値下がりをするからです。私は約800〜1000万円の値下がりを予測しています。

以上は私の本音ですが、あくまで私自身の考えにすぎません。

[748: 匿名さん]

＞７３７

「喉から手が出るほど魅力的な土地」って・・・？　
もしここでマンションが売りに出たら、あんた買うの？
出たら出たで、またここの板で、エクソシストマンションとか誹謗中傷のろくでもないスレ入れるんでしょう。
ハイ、図星！

「当然、各社がいろいろと水面下では動いています」って・・・？
断言するんだったら、どこだか言ってみな。
言えないでしょう。そういうのを「デマ」っていうよ。
ハイ、図星！！

「実現の可能性は高いですね」って・・・？
オメデタイ！！！

[749: 匿名さん]

購入の意思の無いことを伝えた後に勧誘するのは、迷惑勧誘で宅地建物取引業法違反。電話の日時と内容を控えて、消費者センターとかに通告すればいい。数年前だけどマンション経営の会社がそれで処分されている。

そのマンション経営の会社って、私の記憶が正しければ「野村不動産」です。

[750: 匿名さん]

>749

笑えた。野村不動産ってマンション経営手がけてないでしょ。

[751: 匿名さん]

＞７４３さん

確証なんてありません。言ったもの勝ちなんですから。

[754: 匿名さん]

野村もＮＴＴもミソクソ同レベル。
でも野田線新船橋じゃあ、どこにも勝てない。

[755: 匿名さん]

748の勢いがすごすぎてビール吹き出しちまった。

江戸っ子だね、

[756: 匿名さん]

野村不動産は一流デベロッパーか？

野村不動産の藤沢市鵠沼橘の高層マンション建設問題
2009年12月 藤沢市の高層マンション建設に関連して、市土地開発公社に一部敷地を実勢価格の4倍以上で売却していたことが問題として取りざたさた。

みんな知ってた？
株屋らしいね。

[758: 匿名さん]

ブリリア磯子→ブリ磯
ウェリス稲毛→ウェ稲

[760: 匿名さん]

>748

最近見なかったから寂しかったよ～。
さあもっと暴れてネガを撃退してください！
いつも応援します。！

[761: 匿名さん]

>748.757
がんばれー♪

[762: 匿名さん]

＞748

おかえりっ。

[763: 匿名さん]

＞748

元気そうでなにより。

[764: 匿名さん]

>759
うまい！「崖っぷち」

[765: 匿名さん]

743さんへ

要望書が集まっていないからだと思います。
第二次アンケートとして位置付けられる「要望書」がたくさん集まっていれば「こんなにも人気があります」となり営業としては見せたくなるのです。

見せたくないのは、小学生のテストの結果と一緒だからです。100点ならば胸を張って親に見せます。0点ならばひたすら隠そうとします。これと同じことがウェリス稲毛において起きているのです。

つまり、要望書の集まり具合が「とても営業として外部には見せられない状況」にあるからです。個人情報や外部に見せられない事項は幾つかあるのですが、販売計画に見合った状況下にあれば、営業は顧客サイドが黙っていても「要望書の集まり具合」を自慢するものなのです。普通は多少フライング気味なことまで口に出してしまうものなのです。

お子さんをお持ちのお母様ならば、ご納得出来ることと思います。営業の言動をよく観てご自身で判断して下さい。

[766: 匿名さん]

テストの結果といえば、住宅性能評価って取得してればいいってモノでなくて、各評価項目の評価結果がポイント。極端な話しオール１でも、評価を受ければ住宅性能評価取得済みって宣伝できちゃう。こちらから要求しないと、評価結果を提示してくれないから、モデルルームに行ったら確認することが基本。

他にもこちらから要求しないと出てこない資料っていっっぱいあるけど。

[767: 匿名さん]

765さん
743です。ご教示ありがとうございます。やはり提出状況良ければ見せてくれるものですか？逆に顧客煽れますものね。受給関係を表す要望書の提出状況を見せないという事は不利な状況を物語っていますよね。私が断られたのに誰か見せてもらった人がいるのかな？と思い聞いてみました。営業の人に「即日完売できそうですか？」と尋ねたら、「大体大丈夫だと思います」と答えていました。泳いだ視線で（笑）

[768: 匿名さん]

要望書の結果で倍率がつきそうか判断して、そのまま登録するか、他の部屋に変えるか検討したりもする。結果を教えてくれないなんて普通ではありえない。

[769: 匿名さん]

再び743です。
そうですか～・・・普通ありえない事をやられてしまった訳ですかぁ・・・初めてマンション検討しているド素人なので完全になめられましたね＾＾；残念です。

[770: 匿名さん]

はじめてのマンション検討なら、最終的にここを購入するにしても、販売までに間があるからいくつかの物件を見に行ったほうがいいよ。そうすれば売る側の対応とかである程度、状況が分かるようになったりする。それにモデルルームを見るポイントも数をこなすと分かるようになる。

ただ、注意すべき点は、デベによってはしつこい勧誘をするところがある。大手財閥系だとまずないはずだけど（ここは断ってから何度も電話があったという書き込みもあったか。でも、電話だけなら切ればいいしね。アポ無し訪問されたりすると結構怖い）、中堅クラスだと結構あこぎなこしてくれたりする。資料請求したり、モデルルームに行く前に評判を確認するのは必須。

ちなみに売れ残って完成在庫になると、入居者にもデメリットがある。なので、情報を集めて契約前までに判断する必要がある。まあ、売れるかどうかの判断は、売る側ですら難しいけどね。

[772: 匿名さん]

735さん

確かに、Lucent-Ⅱの10階と11階で110万円も高くなっている部屋がありますね(BC、BE、BF、BG、BH)。Lucent-Ⅰにもありますね(AD、AE、AI、AJ、AKは+120万円)。これらの部屋は、3月5日現在として送付した【予定販売価格】においては確かにこうなっています。

何故こんな事をしたのかと言いますと、これらの部屋はこの【予定販売価格】を送付した第二次時点において最下階〜14階まで要望書ゼロが8タイプ、最下階のみ要望書が入ったのが3タイプという壊滅状態の部分です。では、どうしてこのような悲惨な状態になったのかというと、間取りの不人気と将来正面にマンションが建ちそうなことと、富士山や海浜幕張方面の眺望が不可なためです。

当初の第一次時点では南向きでもあり、もう少し順調にスタートが切れると考えていたようですが、蓋を開けたらものの見事に空振りでした。よって、この3月5日の第二次【予定販売価格】において、Lucent-Ⅲを少し上げLucent-ⅠとⅡを下げました。

更に眺望が遮られる可能性が高く、最も販売に苦戦すると予測した10階以下を重点的に下げたのです。しかし、この価格はあくまで【予定販売価格】にすぎず、最終的に公表される正式な販売価格ではありません。つまり、価格はまだ何ら決まっていないのです。

多分、3月23日以降に価格は正式に発表されるでしょう。その時点においては、1階違いで110万円も高くなる価格設定は取り払われているはずです。では何故このような110万円違いを仮設定したかというと、要望書を利用して苦戦が予測される10階以下を固めようとしたからです。

その後、この10階以下に要望書が入り出したか、それでも空振りのままなのかは分かりません。しかし正式に価格を発表すると簡単には変更できません。多分、慎重に練り直した価格が発表されると思います。全体的にある程度は下げないと、極めて苦しい販売になるのは目に見えており、どのような価格が正式発表になるかは業界関係者も注目しています。

[773: 匿名さん]

貴方と私のマンション ブランド

1.野村不動産 PROUD プラウド 【誇り】

2.伊藤忠都市開発 CREVIA クレヴィア Creativity&Viaを足した造語意味は【創造性 と・・・経由で】

3.NTT都市開発 WELLiTH ウェリス Well&Withを足した造語 意味は【上手く と 共に】

1.は皆がよく知っている言葉であり、解りやすく他人にも説明しやすく明解。

2.は難しい英語を足した造語であり、解りにくく自己満足的である。ウに点々とイは小さいィと説明も大変。

3.は難しい英語ではないが、造語で解りにくく2.同様 自己満足的である。エは小さいェと説明しなければならない。

2.と3.が共に都市開発という名称の企業なのも面白い。
1.のPROUDに軍配が上がる。

日本のブランドでグローバルに高い評価を受けているのは、
SONY ソニー
Nikon ナイコン
Canon キャノン
TOYOTA トヨタ
HONDA ハンダ
等たくさんあるが皆「単純明解」なんです！
難しい言葉をひねくり回したものは、世界的なブランドにはなれない。

日本発の高級マンション(邸宅)において、グローバルスタンダードとして認知されるのは「プラウド」で決まりだろう(チョット大袈裟)。

サスガ、マンション分譲日本一の野村不動産は「プラウド」というブランドの付け方からして一流だ‼

NTT都市開発も少し見習うと良いかもしれない。

[775: 匿名さん]

プラウドって傲慢って意味もあるんだよな。そんな名称のマンションに住んでる人って、無知なのか、自ら認めてるのか。

[776: 匿名さん]

そういえば、某物件でウェリスってどういう意味ですかってモデルルームで聞いたら答えられなかった。NTT都市開発って自ら販売しないで販売代理を使う。販売代理はとりあえず売ればいいやって感じだから、他人事なんだろうね。

[777: 匿名さん]

何でクレヴィアがここででてきたのかわから無いけど、伊藤忠都市開発って既存不適格のマンションを重要事項説明で説明しないで販売して話題になった会社。しかも、既存不適格ってことを知らなかったらしいというお粗末さ。異業種参入組みって他でも同じようなことしてる。デベの選択って重要だよ。

[779: 匿名さん]

販売を丸投げのNTT、悪戦苦闘の住友、本当に価格発表が楽しみです。

[783: 匿名さん]

>781

ダサい意味不明。
津田沼ならダサいのは解るが。

[784: 匿名さん]

>782

未だに現地見たことなくて書く奴いるのか？
現地見てきたら。

[789: 匿名さん]

>787
だよね。
いっそのこと購入検討中じゃなくてヒーロー名でも作って名乗って欲しい。
その方が応援しやすい。

誰かカッコいい名前つけてあげてよ！

[790: 物件比較中さん]

ルーセントⅡとⅢどちらが人気でますか？あまり値段変わらないので

[795: 匿名さん]

提案！ 崖崩落 対策金 積立制度

ウェリス稲毛の販売進捗は正に「崖っぷち」状況にあるのであろう。そして、このマンションは「崖 崩落の危険を常にかかえる物件」でもある。

ここで、崖が崩落した際の対策金積立制度を提案してみます。

1.崖崩落の現状回復や補償金の必要額を10億円と仮定する《マンション自体の補修費は、これには含めていない》。

10億円を20年間で積立ると仮定する。
10億円÷929戸＝107万6,426円
1,076,426円÷20年÷12ヶ月＝4,485円。
この4,485円が毎月の各戸の積立額になる。

掛けておくべき保険と併せ、このぐらいの積立金が必要なのではないか。20年後には長期修繕の実施時期になる。もし崖の崩落等、何も無ければ【必ずと言ってよい程不足する修繕積立金】にこの一部を回してもよい。

最終的に様々な危機を乗り越えられるか否かは、「地獄の沙汰も金次第」となる。大袈裟ではなく、助けてくれるのはお金しかなく、潤沢な資金力ということになる。

万が一を見据え、最初の管理組合総会で導入を決めるべきである。名称は「地震及び崖 崩落対策基金 積立制度」でもよい。

この積立金は、未販売住戸の分は
当然売主に負担してもらうことになるのであるが、販売戸数が少なすぎると住民側の議決権の票が足りなくなる。これに付いては以下に続く。

住民だけで議決権数が確保出来ていれば、最初の3年間は毎月3万円で年36万円の計108万円とし、思いきり売主にも負担させることも理屈上は出来るが、このような新規の負担金については、売主は逃げの手を打ってあるはず。もし打ってなかったらチャレンジしてみたいものである。住民側の賛成票がまとまるかどうかも難しい課題ではあるが。

管理組合の理事会が主体となり、堅実に計画的に進めるのが一番である。管理組合の発足後、直ちにウェリス稲毛は「崖っぷち対策委員会」を作り、最優先で取組まないと将来極めて大きな禍根を残すこととなる。

[796: 匿名さん]

明日、崩れるかもしれない崖っぷちに付いて「すみふ販売」に確認しておく事項。

1.崩落時の保証はあるのか。

2.どんな補強工事をしたのか。

3.補強工事はどこの建設会社が請け負ったのか。

4.補強工事の図面を見せてもらう。

5.補強工事に幾ら掛けたのか。

6.引き渡し日の前日を含めた時点よりも前に崖っぷちが崩れた場合は、売主側が現状回復をするが、賃貸物件から引越す人に対してはどうしてくれるのか。この場合、引き渡し前日を最後に賃貸物件を立ち退くこととなっていて、ウェリス稲毛以外「住まいが無くなっている人」に対しては仮住居を用意してくれるのか。

5.の即答は難しいだろうから後日返事を貰う確約をとる。
渋ったらウェリス稲毛の購入は辞めたほうがよい。

「すみふ販売」が何といおうが、崖っぷちも価格に含まれている物件だから。

[798: 匿名さん]

購入してから提案しなよ

[803: 匿名]

ここ一通なんで朝は特に渋滞しそう。帰ってくるときもマルエツ側から入って行けないから住んだらかなり不便に感じそう。

[804: 匿名さん]

803さん
この一通は、現在朝の通勤時の車の抜け道になっています。「ウェリス稲毛」が完成し、多くの人が車通勤を開始した際にどうなるのかは想像もつきません。

マルエツのある表通りまで出る僅かな距離に、15分ぐらいかかるかもしれません。表通りに出た所の信号交差点は、右折も左折も可能なので極めて詰まりやすい箇所です。よって上から見ると、マンション前は毎朝車で地面が見えなくなるかもしれません。

一番心配なのは、この一通が小学生の登校路でもあることです。お母さん方は、毎朝必ず交代で旗を持って誘導しなければなりません。雨の日は特に大変ですね。

[810: 匿名さん]

正式価格、チラシにもHPにものってない？

[811: 匿名さん]

810さんへ
購入検討者が納得できる価格を模索中だからでしょう。
NTT都市開発の進歩に期待しましょう。

[813: 匿名さん]

なんだかんだ言っても、見学者が多いみたいだし、けっこう売れるんじゃないですか

[814: 匿名さん]

千葉市周辺の人が結構買うと思うよ。全員東京方面で働いてるわけでもないし。東葛地区の人はあんまり興味ないと思うが。
まあ完売まで時間かかりそうだから、安くなるのを狙ってる人もいるんじゃない。千葉市民にとって稲毛は魅力ある街です。

[818: 購入検討中さん]

７３５です。

【７７２さん】書込みご教示ありがとうございます。
ちょっと様子をみようと考えてます。

また、先日書込みさせていただいた、千葉女子高校の隣の現在造成終了のさら地になっています、【三井不動産レジデンシャル　地上１２Ｆ　３３８戸】の計画物件と併せて、検討していこうと考えてます。

今後も、書込みご教示がありましたら、よろしくお願いいたします。

[819: 匿名さん]

千葉市の人口が増えると思って各方面は期待しているようですが、千葉市民の中で駅近に住みたい人々の為の住み替え用物件になりそうですね。

[821: 匿名さん]

正式価額発表伴に、西向けの部屋　数万程度値上げ、要望書出した際の設備も変更された、和室を洋室に、丸型浴槽を四角浴槽に変更された、何で？南向けの値下げため？

[825: 匿名さん]

プラウド船橋は興味ないけど、女子校隣は非常に興味あり。
女子校隣のスレ立ち上がるの待っている。
プラウド船橋が優れているかどうかは知らんけど、ここのスレ見ている人間で船橋にも興味あれば、わざわざここの書き込み見ないでプラウド船橋のスレ見に行くのと違うかな。
ここで宣伝しても意味ないと思うね。

[828: 匿名]

女子高隣は駅まで少し距離あるけど土地の形が整ってていいね。前の道路も１５mくらいありそうだし歩道も広い。日当たりも良さそうだし期待しちゃうな。

[831: 匿名さん]

>825さんに同じく千葉女子隣の三井MSの情報待ち。
あと新イオンタウンとその周辺の道路整備がどうなるのかも。

[832: 匿名さん]

千葉女子の隣り、いよいよ工事が始まったようです。今週また見てきました。歩き慣れたせいか、初めて歩いた時より短い時間で行けました。じっくり比較検討します。

[833: 匿名さん]

千葉女子横のマンション、右折で出やすい(入りやすい)ようにしてくれると、まずは合格ですよね。多少回り道してもいいから。
片側2車線の道路なんで朝は右折で車出しにくいなと思った。

[834: 匿名さん]

そうですね。そして駐車場100%の自走式でお願いしたいですね。
また並びのDグランセみたく道路際まできちきちで建てるんではなく、セットバックしてゆとりの敷地計画を望む。

ウェリスと関係ない流れですみません。

[836: 購入検討中さん]

最終価格でましたね。
南東向きと西向きどちらが人気あるのでしょうか？
展望をとるなら西向き、日当たりを考えるなら南東向きですが悩みます。

[837: 匿名さん]

南向き　数百万値引き、西向き　数万アップ　になりましたねー。

[838: 周辺住民さん]

近隣のタワーマンション中層階に住んでいますが、南東向きは快適です。
早朝から日差しが室内に差込みますので、洗濯物は外に出さず室内で昼前には乾きますし、冬でも暖房なしで過ごせます。　また昼過ぎには日差しが入りませんから、強烈な西日で悩まされることもありません。
もちろん南東側カーテンは夏に備えて、遮光仕様にしたほうがいいでしょう。
景色を優先して西向きを購入すると、たぶん後悔することになるでしょう

[839: 匿名さん]

先行受付について、所轄官庁に確認したところ、かなりグレーな行為であるとの事でした。正式な受付が30日からで、その前に受付が出来るという事は認められないので、先行受付とは要望書の提出と同じことになり、再度30日以降に正式な受付をしなくてはいけないとの事。それをやらなくて良いという事にしている場合は明らかな違反になるようです。