ウェリス稲毛 ＜その３＞

[匿名さん]

継続スレッド作成しました。
有意義な情報交換をしましょう。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/261070/
　　　　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/307787/


所在地：千葉県千葉市稲毛区稲毛東四丁目1291番1の一部他（地番）
交通：総武線 「稲毛」駅 徒歩5分 （ペリエ稲毛コムスクエア専用改札利用時　利用時間10:00～20:30）、6分（JR改札利用時）
総武本線 「稲毛」駅 徒歩5分 （ペリエ稲毛コムスクエア専用改札利用時　利用時間10:00～20:30）、6分（JR改札利用時）
京成千葉線 「京成稲毛」駅 徒歩4分
間取：3LDK・4LDK
面積：74.47平米～101.87平米
売主・事業主：エヌ・ティ・ティ都市開発
売主・事業主：大和ハウス工業　東京支社
売主・事業主：大成建設
売主・事業主：新日本建設　東京支店
売主・事業主：三信住建
販売代理：住友不動産販売

物件URL：http://hug-hill.jp/
施工会社：売主・事業主：エヌ・ティ・ティ都市開発
管理会社：売主・事業主：エヌ・ティ・ティ都市開発

【タイトル及び一部テキストを修正しました。2013年3月5日 管理担当】


[スムログ 関連記事]
完売後のあるべき姿　～ウェリス稲毛～　感動のフィナーレです
https://www.sumu-log.com/archives/1315

[379: 匿名さん]

今論じられている内容には全く絡んでないけど、前の寺の駐車場の一部を買収する価値はあると思う。
①駐車場不足の軽減（焼石に水だが）
②駅までの合法的な最短経路の確保。
あそこ住んだら絶対駐車場抜ける住人が出てすぐに問題になりそうですもんね。

[382: 購入検討中さん]

＞３７５

十分わかりやすいよ。てより、わかりきっているけど。

[383: 匿名さん]

379さんへ
ごもっともです。
お寺よりも「日本通運」の社宅と駐車場を買占めた方が良いのでは？
あそこが将来どうなるかを考えると不気味です。

[388: 匿名さん]

購入検討中でも永遠に検討中ではいけません。
脱皮しましょう。
真剣に検討しましょう。

[389: 匿名さん]

383さんへ
379です。
確かに気になるのは南側がどうなるかですね。特に日通社宅以上に古い公務員官舎群です。このエリアは面積的にはそれ程広くないので、大規模マンションとすれば高層化が想像されます。実現すればかなりブルーです。ただ、幸か不幸かこのスレでもネガティブ意見が出ているように、周辺道路が狭すぎるため、このエリアには高層マンションの建築許可が下りないのではないでしょうか？（詳細調べておりませんのであしからず）公務員官舎群は日通社宅サイズの集合住宅への建て替えを予想します。あそこ全部買っちゃうと販売価格が更に30％上がっちゃいますよ～＾＾；

[390: 匿名さん]

389さんへ
アベノミクスでバブル的になると超高層もあり得ます。
建築許可は、役所の指導をキチンとあおげば下ります。
ウェリス稲毛も建築許可は下りたのです。
何が起こるか分かりません。

[391: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

稲毛も荒らしてるのか、船橋w

[392: 匿名さん]

>390

容積率の制約があるから超高層にするメリットはないよ。

容積率、憲兵率、高さ制限位は調べないと。

[393: 匿名さん]

現在、容積率は200%です。
上手く買収すれば超高層は十分可能です。
そして容積率の変更が一番怖い。
45階が建ったりするかもしれない。
絶対にないとはいえない。

[394: 匿名さん]

稲毛駅方向と限らず西側も容積率は200%です。
高層や超高層の可能性を完全には否定できません。

[395: 匿名さん]

＞３７５

同感です。

[396: 匿名さん]

＞２６８
＞２７０

２７０です。

再三で申し訳ありませんが、依然として回答がありません。

分からないんでもう一度訊きます。
超一流マンションデベロッパー・野村不動産様の全ての物件は「魔法瓶浴槽」が標準装備なんですよね？

きっと、絶対、標準装備だと思うんですが、念のために訊いてるだけです。

野村不動産の方でもいいです。教えてください、

[397: 匿名さん]

>394
普通に考えて駅から坂を下る事になる西側にわざわざマンション建てるデベはいますかね？ウェリスでもこれだけ評判がイマイチなのに。NTT都市開発以外は考えられないような気がします（笑）そういう点から、確かに何が起こるかはわかりませんが、西側の眺望に関しては安心度が高いと言えるとみています。

[398: 匿名さん]

＞３９６

２７０さん、粘りますね。でもそれはとっても重要です。
私も答えを聞きたい。

[399: 匿名さん]

容積率200%で超高層建てたら、超ペンシルマンションになってコストに合わない。さらに建築制限の変更を考慮したらなんでもありだから議論にならない。

[400: 匿名さん]

どこのデベロッパーのこともボロクソに言っている榊氏が、最新の記事でプラウドがナンバーワンブランドだって認めてますよ。

[401: 匿名さん]

328さん
理由をお答えします。
まず、ブランドは価格だけではありません。イメージや長年培ってきた実績、仕様や物件仕様、当該ブランドのこだわりなど多岐に渡ります。

次になぜ、プラウド船橋が仕様・ブランド・立地に優れるにも関わらず安いのか？を説明します。

第一に、ブランド価値向上案件であり利益追求第一の通常物件とは異なります。最新のスマートシステムなどを駆使し首都圏最大級の大規模複合開発を行うことにより、新聞やマスコミ各社に多数取り上げられ、更なるブランド価値向上を果たす広告塔の役割を果たしています。更に、縮小する日本マーケットから海外に侵出する為のモデルタウンにすべく、販売においても成功することが絶対条件の下プロジェクトが組まれています。

第二に、民間企業の多大な援助による、大規模複合開発であること。
プラウド船橋の用地は野村と同じ販売者である三菱商事が、同じ三菱グループの旭硝子から競争入札無しで割安に入手しています。更に、先進的な大規模複合開発てあり、また、恐らく計画段階から割安販売が決まっていたことによる広告メリット享受を目的に25社もの協力企業が新しい街の開発に参画しています。参画企業も広告料としてかなり負担しているのではないでしょうか。例えば、パナソニックは街区のあちこちを最新のスマート街路灯やLED化し最新のエネルギーマネジメントシステムと融合させています。三菱自動車は最新の電機自動車をカーシェアに使いセコムの巡回カーにも使用しています。電機スタンドも20％の設置率です。硝子も土地提供の旭硝子のエコ硝子です。これらの街造りに25社もの企業が参画していることに驚きを隠せません。

第三に、官による補助です。
省エネ推進マンションとして、国土交通省の補助を受けています。また、取得した用地の一部を民間のイオンタウンや船橋総合病院への提供に止まらず、渋滞緩和の為船橋市に用地を提供し道路を造り、駅前広場設置でも協力。また、子育て支援施設用地と船橋保険センター用地も提供しています。当然、船橋市からの援助も多大であるものと考えられます。

これら3つの大きな要因により、ナンバーワンブランドであり高仕様でありながら当初から大バーゲンセールで早期に完売させる計画であることがわかります。街の開発も非常にスピーディーです。
ですから、購入者にとって非常に割安で、検討者も良く比べて良く研究してるので、結果プラウド船橋は爆発的な売れ行きになっています。

[402: 匿名さん]

401ですが、
第一につい補足ですが、広告塔の役割の分広告料として価格を値引きしてるという意味です。

[403: 匿名さん]

建築制限の変更が、どういうプロセスを経て行なわれるかを知ればそんな悠長なことはいってられないのです。不動産業界の信頼できる人に聴いてみるのを勧めます。これでもって、過去に何があったかは全てを物語ることができます。よって「重要事項説明書」には、将来のことは全て否定されて記入されるのです。

[404: 匿名さん]

401さんに質問です。
プラウド船橋の実現において、各社に対しまた行政までをも引き込んだ真の実力社(者ではなく社)はどこですか？

全く同じことは不可としても、何故ウェリス稲毛の主体売主はもう少し上手に動けなかったのでしょうか。仕掛けの上手い下手、損をしない範囲で実をとる。三菱商事と野村不動産にできることが、何故日本で一二を争う企業グループに属すウェリス稲毛の主体売主に出来ないのでしょうか？

実力の差というよりも、徹底したコスト意識の差や基本部分の取り組みの違いを感じます。

929戸対1500戸の差はありますが、もっと上手い取り組み方法があったはずです。

[405: 匿名さん]

401さんの書込みをよく読むと、三菱グループが動いたことは間違いない。そこにおいて、野村不動産がどう食らいついたか、どういう役割りを担ったのかに興味を感じる。

[406: 匿名さん]

４０１さん

「プラウド船橋が仕様・ブランド・立地に優れるにも関わらず安いのか？」とありますが、質問です。

「立地が優れる」とは何を指して優れているのですか？

フツーは、立地が優れない＝路線価・簿価ともに低い、だから安いだけなのでは？
グループだから、身内のよしみでさらに安く買ったんでしょう？

「立地に自信がないから、安くしないと売れない」が本音ですよね。
それとも利益最優先の民間企業が、安く入手したから相場よりも安く出すんですか？

違いますよね。
安く手に入ったなら、その分もっと利益幅を増やそうと考えますよね。ましてやガメツイ株屋さんですよ。

つまり、マイナー新船橋にふさわしい、マイナー価格を称して「安い」といってるだけでしょう。違うか？

[407: 匿名さん]

↑４０６
俺もそう思う。

[408: 匿名さん]

401さんの書込みから

あの立地で
あのグレードで
あの価格が
何故実現できたかが分かりました。

プラウド船橋とウェリス稲毛を比べて30%ぐらい価格が違うと感じた人は多数にのぼったと思います。

立地の差で10%
グレードの差で15%
部屋の平米で5%
合計30%と、極めて粗っぽいですが計算し納得できました。

ガリバー企業に鍛えられた不動産会社と世界を股にかけた企業グループ。

公社を前身としグループ内で食っていける企業。
その差を感じます。

[409: 匿名さん]

野田線だぞ、おい。単線だぞ。

[410: 匿名さん]

406と407は素直じゃないね。

401さんの書込みは、完璧に的を射た玄人のものである。
私は401さんに敬意を表する。

[411: 匿名さん]

409さんも素直に脱帽した方がよい。

[412: 匿名さん]

＞４０８

勝手な数字盛り込んで、自画自賛してるよ。めでたいね～。

この畳み掛け具合、もう殆ど必死の形相だぜ。

ここは新船橋の板ではないはずなのに・・・。なんでだろね。お面ズレてるよ。

[415: 匿名さん]

何となくウェリスの全体像が見えたような気がした。

以前、ＮＴＴ都市開発の社長が東大法学部卒という自慢話があったと思うけど、それが全てを物語っているように思えてきた。
これだけの物件だから当然決めるときは社長も出てくると思う。
そのとき、法律に反しなければ何をやってもいいとでも言ったのではないか？
だからごり押ししたため周辺住民とのトラブルも長引き、最終的には法律を盾に反対住民をねじ伏せたのではないのかな？

一流のデベロッパーなら長く住み着く住民の事を考慮して、周辺住民との融和を重視するはずだが、ＮＴＴ都市開発は元電電公社のお上体質だから机上の空論で物事を進めた自己中心的な発想の結果が、いまこのスレで問題視されている様々のこと。
長谷工も、ＮＴＴ都市開発のやり方では売れないと見切って、さっさと手を引いたのだと思う。
だから何処も手を上げず、そのあげくＪＶで手を組んだのは、儲けが欲しくてお上頼みのクソベンダー。
最悪なことにトラブルメーカーの新日本建設が加わった。
元々電話会社だったＮＴＴグループは欲しければ客は来るという殿様商売体質だから、販売はすみふに丸投げで自らはなにもしない。
せいぜいいい加減なチラシを作るくらい。
だから結果はどうあれ計画は淡々とやるだろうね。

周辺住民は今も反感を持っていると思うから、このままだと貧乏くじを引くのはウェリスの住民だね。
規模が大きいから周辺住民のことは考えずに自分たちだけでやるかもしれないけど、いざ何かあったときは孤立するかもね。
やっぱり稲毛東の町並みの雰囲気を考えるならば、ソーラーシステムなどの先端エコシステムを採用した戸建て住宅の方がよかったのではないかと思う。
まあ今更だけどね。

[417: 匿名さん]

じゃあウェリスを買っちゃった人はなんて言われるの？

[418: 匿名さん]

>401さん
全てがストンと腑に落ちました。
行政の街づくりの姿勢が影響しているのも確実ですね。
でもNTTほどのグループ企業なのだから、野村や三菱のようなノウハウを持っていると思ったのですが。

[419: 匿名さん]

どこ住んでるの？

ウェリス稲毛。

えっ。………あっ、そそ、うなんだ。

[420: 契約済みさん]

401 どれだけ宣伝しようが所詮新船橋。通勤は乗り換え必須で面倒。船橋での混雑で朝から萎える。

[422: 匿名さん]

長々と無駄に長く書いてる人がいるけど、もうちょっと簡潔に短く書いてくれませんか？
読む気が失せる。
頑張って時間かけて書いてるんだろうけど。

[424: 匿名さん]

401さん

解りやすい説明有難う御座います。
価格の意味成る程理解できました！
プラウド船橋って、素晴らしいですね！
イオンモールに行ったとき、現地をみましたが街が綺麗ですね。
401さんの説明を聞いて、一度モデルルームに行ってみたくなりました。
再開発と言っても行政の財政力の違いも大きいと津田沼の再開発で公園とかが頓挫していると聞いて実感しました。

プラウド船橋に気持ちがかなり傾いています！

[425: 匿名さん]

＞４２４さん
私も、プラウド船橋はかなり良いかなと思っていろいろ考えたのです。
東武野田線は使えないとしても、東西線直通の東葉高速線は使えそうかな、とか。
しかし、JR総武線快速停車の稲毛の使い勝手は、やはり捨てがたい。
ここの販売開始状況をみて、やはり千葉女子の隣りを待とうか、と考えています。

[426: 匿名さん]

424さんへ
素直に物事に向き合う姿に好感を持ちました。やはりマンション選びは比較検討が大切ですね。そして、自分の目で現地やモデルルーム等をよく観ることですね。

「ウェリス稲毛」を真剣に検討している人や要望書を出した人が絶対にしておかなければならないのが「プラウド船橋」のモデルルームと周辺の環境実態の確認ですね。

「ウェリス稲毛」とよく比べ、《後悔先に立たず》とならないようにしないといけないですね。

[427: 匿名さん]

次回、担当営業の人に会う際に［ウェリス稲毛］の基本コンセプトを再確認します。［プラウド船橋］のモデルルームも家族揃って見学します。

そして、401さんの書込みをもう一度熟読します。
その後家族会議を開き判断します。

[428: 匿名さん]

427さん
良い判断だと思います。