株式会社サンケイビルの東京23区の新築分譲マンション掲示板「ルフォン南品川」についてご紹介しています。
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匿名さん [更新日時] 2014-07-27 12:20:24
 削除依頼 投稿する

「品川日和」
いかがでしょうか。

□所在地:東京都品川区南品川1丁目14番4他
□交通:京急本線「新馬場」駅徒歩5分
□総戸数:48戸
□構造・規模:鉄筋コンクリート造地上9階建
□建物竣工予定:平成26年3月下旬
□建物入居予定:平成26年4月下旬
□売主:株式会社サンケイビル、フジ都市開発株式会社
□間取り:1LDK+S〜4LDK
□住居専有面積:54.94平米~78.51平米

公式URL:http://www.lefond.jp/minamishinagawa/index.html
管理会社:株式会社サンケイビルマネジメント(予定)

【物件情報、URLを追加しました 2013.3.5 管理担当】

[スレ作成日時]2013-03-02 12:27:50

現在の物件
ルフォン南品川
ルフォン南品川  [【先着順】]
ルフォン南品川
 
所在地:東京都品川区南品川1丁目14番4他(地番)
交通:京急本線 新馬場駅 徒歩5分
総戸数: 48戸

ルフォン南品川

81: 匿名さん 
[2013-04-30 15:59:02]
パークハウススレを見て、違和感を感じたのでこちらを見てみたら
びっくりするくらいおんなじような内容が、こっちにもいっぱい書き込まれてますね(笑)
あちらでは既に村八分のようですし、こちらでも相手にしないほうが良いかと。どう見ても同じ人ですし。

共通するネガワードは
水害(値が下がる等) 買い物不便 空気悪い 警察署 匂い 人気ない
あたりでしょうかね。
83: 匿名さん 
[2013-04-30 21:04:54]
プレシス北品川とかと比べると結構高いね。
84: 匿名さん 
[2013-04-30 21:18:36]
プレシス品川でしょ、確か。
85: 匿名さん 
[2013-04-30 22:41:33]
プレシス品川は賃貸仕様だから安い
86: 物件比較中さん 
[2013-05-03 09:06:01]
正式価格の発表は、来週末あたりでしたか?
87: 匿名さん 
[2013-05-03 09:41:52]
「○○百万円台」はもう明らかにしてますので、
あとは○○百万円台の前半か後半か、の調整でしょうかね。
88: 物件比較中さん 
[2013-05-04 12:15:49]
最初にMRでもらった価格表は、1つ飛び位で価格表示がありましたが、来週末は全戸の価格発表があるのでしょうか?
89: 賃貸住まいさん 
[2013-05-06 23:48:19]
GWを利用してMR行きました。

検討書(?)の提出が5/18なのに、MRの壁には花が付いている部屋番号がたくさんありましたが何で?
90: 物件比較中さん 
[2013-05-07 23:22:31]
こちらの物件は、南向き等メリットが非常に多い反面、
195cmの下り天井の多さが大変気になっています。
今後、2回目のMR見学をしますが、もう一度、その圧迫感を実感して、
見送りか否かを判断したいなあと考えています。
91: 匿名さん 
[2013-05-08 17:28:13]
>89

あれ、MR訪問時に記載する「検討したい住居」みたいなアンケートの結果では。

通常は要望書を出してから競合云々の話になるのでしょうが、
焦らせようという狙いですかね。
92: 周辺住民さん 
[2013-05-08 22:26:46]
今日は、気温があがりましたね。
少し異臭がありました。
93: 89 
[2013-05-09 19:26:26]
> 91

ありがとうございます。なるほど。心理戦という感じですかな。

百戦錬磨の営業会社に素手で立ち向かわざるを得ない購入者は、少しでも情報装備をしないといけませんね。

ま、それでも勝てないのでしょうけれど。
94: 匿名さん 
[2013-05-11 11:36:27]
部屋のど真ん中の頭ぶつけるレベルのでかいハリとか鉄柵とか賃貸物件みたいなところだなここ。
97: 申込予定さん 
[2013-05-12 21:35:16]
何が古くて何が新しい設計なのかよくわからないけど、希望のエリアで南向きが予算内で買えるのはここだけだから、来週要望書ってのを提出しようと思います。

ここはルフォンが売れてほしくない人たちの悪意があって、毎日みてても不安になってしまいます。このままでは欲しいものも買えなくなってしまうので、今日で最後にします。

他に購入予定の方、どこかのタイミングでお会い出来るの楽しみにしてます。
100: 匿名さん 
[2013-05-13 09:02:41]
評価する人が異なれば、百点満点の物件なんてあり得ない。
事実と違うことが投稿されるのは問題だけど、個々の投稿者がそれぞれの主観で意見することは大賛成です。
書くも自由、見るも自由では?
106: 賃貸住まいさん 
[2013-05-13 14:27:41]
こういうマンションの1Fにある共同ゴミ置き場って、一般的に収集はどうなってるんですか?

A) 当番で住人が路上の収集場所まで出す(大変そう)
B) 管理業者が敷地内から路上の収集場所まで出す
C) 別途契約の収集業者さんが持ち出して処理

やすい賃貸にしか住んだことなくて…もちろんこの物件自体については個別だとは思いつつも、
一般論としてお聞かせ願えればと思います。

「ゴミ情報」ですみません。
107: 匿名さん 
[2013-05-13 14:29:39]
一般的にはB)です
108: 匿名さん 
[2013-05-13 15:25:31]
以前、下り天井が目立つとの意見があったかと思いますが、確か5月24日に設計者による構造説明会があるようです。ここで、構造の疑問点をクリアにできたらとおもいます。
109: 匿名さん 
[2013-05-13 16:50:15]
残念ながら下り天井は変わりませんが・・・
111: 匿名さん 
[2013-05-13 21:42:07]
せめて、下り天井の内側に、梁があるのか?、それとも何かの配管があるのか?を確かめたい。そして、その様な構造になった理由を知りたい。確かに今さら設計変更なんてありえないから、下り天井が無くならないんだけどなあ。
114: 匿名さん 
[2013-05-14 11:08:58]
単純に、長方形からはみ出した部分に部屋を設計しちゃってるから、その梁が出てるだけじゃないですかね?
その部分ってどうしても構造強くしないといけないんで、部屋を作ると梁がでます。だから、通常は避けます。
ここは土地が狭く、更に最も多くのプランが2LDKSなので、どうしても南東南西だけは部屋数を確保したかったのでしょう。
115: 匿名さん 
[2013-05-14 11:12:58]
よく見たら、ここレス異ッ常に飛びまくりですね。
個人ベースの削除依頼はほぼスルーなここでこれは。。。
デベさんももうちょいうまく監視すればいいのに。

一期の価格ってもう確定ですかね?MRいけてないので分かりませんが、、、
116: 匿名さん 
[2013-05-14 18:53:16]
なんかいくつもの投稿が削除されていて、話の流れがわからないところがある。
117: 検討中の奥さま 
[2013-05-14 21:33:50]
このエリアの相場ってものがあるのかどうかもわからない不勉強ですが、
当物件ってちょっと高めですか?
高めだとしたら、値付けの理由ってありそうですか?

パークハウス東品川は装備が充実だけど、となりビジホだし……
118: 匿名さん 
[2013-05-14 21:48:49]
ここ数年でこのあたりの物件は、
・アールブラン南品川レジデンス
・アールブラン南品川
・イトーピア南品川マイスタープレイス
くらいかと思います。
これらと比べると、アールブラン南品川よりは高いでしょうが(賃貸仕様)、
他の2物件よりは安いと思います。
119: 親同居さん 
[2013-05-14 23:07:00]
5000万の物件で土地2500万、建物2500万。

今年9月までの契約だと消費税120万(5%)&住ロ減税200万 差引マイナス80万
10月以降に契約すれば消費税185万(8%)&住ロ減税400万弱 差引マイナス215万弱

この物件の話ではないものの、悩ましいですな。
120: 物件比較中さん 
[2013-05-15 00:12:00]
マンション分譲価格の値段 = [(土地の仕入れ値の坪単価/容積率) +建物建設費坪単価 ] × (1/原価率)× 坪数 

で設定されていると聞きます。

また、建物建設費単価は、目安として1坪当り60万円~65万円程度です。
(参考:http://allabout.co.jp/gm/gc/29693/

したがって、一概に、販売価格の半分が土地代で、半分が建物代をとなるとは限りません。
121: 119 
[2013-05-15 09:47:40]
>120

参考情報ありがとうございます。リンク先情報が11年前の記事なのでそのままの価格ではないかもしれませんが、
仮に坪65万として21坪(69.3m2)1365万、まあ価格変動やら何やらで1500万程度が建物価格という感じですかね。

であれば
5% / 消費税額72万円 / 減税200万円 / 差し引き-128万円
8% / 消費税額112万円 / 減税400万円弱 / 差し引き-288万円

差が開きますね。
122: 匿名さん 
[2013-05-15 10:12:24]
建物建設坪単価は共用部も当然入っていますので計算するときは専有部面積×坪単価より高くなると思います。
マンションにもよりますが大体10~15%割り増しくらいにするといいと思います。
123: 購入経験者さん 
[2013-05-16 11:33:54]
>120 - 122

作り手側の価格と、買い手の税負担がゴッチャですな。

詳細な設定は契約を見ないとわかりませんが、5500万の物件で建物3300/土地2200ってとこ?

消費税は5%157万 →減税200万円:200-157でマイナス43万円

8%244万の時は4000万の枠が使えるので、夫婦で4000万と1500万にローン(試算金利2%)分け、
夫353万、妻132万で485万減税:485-244でマイナス241万円

ま、机上の空論。
124: 物件比較中さん 
[2013-05-18 23:04:57]
そろそろ正式価格発表?
125: いつか買いたいさん 
[2013-05-19 00:46:14]
70m2級 勝負

ルフォン南品川 4F 69。8m2 5550万 南西角部屋 坪262
 ・シューズインクローゼット
 ・御影石カウンター
 ・洗面浴室とキッチン2ウェイ
 ・マスターベッドルームにも窓(廊下に面せず)
 ・隣棟壁があるけど外廊下
 ・駅5分(新馬場)

 vs

ザパーク東品川 4F 70.0m2 5330万 西向き 坪251
 ・ウォークインクローゼットx3
 ・ディスポーザー
 ・食器棚
 ・エアコン
 ・アウトフレーム
 ・内廊下
 ・駅7分(青物横丁)
126: 購入経験者さん 
[2013-05-19 13:40:27]
南品川に1票
127: 匿名さん 
[2013-05-19 14:27:18]
東品川は内廊下だっけ?
128: 匿名さん 
[2013-05-19 15:34:41]
新馬場は各停しか止まらないので品川駅まで時間がかかります。駅力低すぎ。
129: 周辺住民さん 
[2013-05-19 16:00:18]
ザ・パークハウス東品川は外廊下じゃないの?
130: 匿名さん 
[2013-05-19 16:46:46]
新馬場から品川は3分くらいでしょ。
本数は少ないけど。
131: 匿名さん 
[2013-05-19 16:51:04]
本数が少ないから待ち時間が長く時間がかかります。
132: 周辺住民さん 
[2013-05-19 17:14:32]
通勤ならだいたい同じ時間に乗るので、慣れれば待ち時間ないタイミングで家を出るようになりますよ。
133: 匿名さん 
[2013-05-19 17:45:38]
青物横丁まで行ったってたいした距離じゃない。新馬場で
鈍行を待つのがイヤなら青物横丁から乗車すればいい。
134: 物件比較中さん 
[2013-05-19 22:54:07]
ナイス対決

南向きも捨てがたいけど日中家にいるわけじゃないし・・・

安くて装備充実でブランドも・・・と考えると、こりゃー断然TPHかなあ。

でもTPH東品川って内廊下だっけ
135: 匿名さん 
[2013-05-19 23:02:48]
青横と新馬場では止まる電車の本数が2.5倍違います。また新馬場発だとすべて品川止まりですから泉岳寺方面に行くのには乗り換えが必要でロスが大きいです。

新馬場は商店もしょぼいし青横とそんなに違わないよというのは明らかに間違っています。
137: 匿名さん 
[2013-05-20 12:36:25]
買う前はそう思いますが実際住むのは自分ですのでデベの意見は参考程度にとどめて実際体験して見てください。
138: 匿名さん 
[2013-05-20 12:56:33]
住む前は使えないと思ってたけど、住んでみると意外に使える。
あと普通は空いてていいよね。
139: 匿名さん 
[2013-05-20 13:03:32]
定期は青横まで購入しておきましょう
140: 周辺住民さん 
[2013-05-20 13:05:24]
だから住民ですよ
141: 購入経験者さん 
[2013-05-20 13:14:18]
ルフォン南品川
青物横丁9分 / 新馬場5分 / 品川シーサイド13分

TPH東品川
青物横丁7分 / 新馬場5分 / 品川シーサイド10分

使い分ければいいじゃん、、、
142: 購入検討中さん 
[2013-05-20 19:16:27]
TPH東品川は新馬場6分だよ!
143: 匿名さん 
[2013-05-21 08:27:01]
ケンコーだとか神経質だなんだとかよくわかんない、感情でレスしてる人いますね。
あくまで不動産の表示としての話じゃないんですかね?中古で売るときもそれが表示されます。

そりゃーここに住んだら青横使うと思いますよ。便利さダンチですし。
144: 匿名さん 
[2013-05-21 08:31:45]
新馬場はほんと使えないよね。
147: 物件比較中さん 
[2013-05-21 23:23:47]
青物横丁発 品川行 07:30〜08:30抜粋
07:35 07:38 ★07:40 07:47 07:50 ★07:52 07:56
08:00 ★08:02 08:06 08:10 ★08:12 08:18 08:23 ★08:25 08:30
★普通

新馬場発 普通 品川行 07:30〜08:30抜粋
07:30 07:42 07:54
08:03 08:14 08:26
148: 匿名さん 
[2013-05-22 10:29:15]
新馬場はラッシュ時に10分に1本止まるので、それで十分かと思います。時間にルーズな方は、青物横丁から乗降されればいい。
149: 匿名さん 
[2013-05-22 12:17:07]
新馬場にとまる列車はすべて品川止まりなので不便です。羽田方面に行くのも蒲田で乗り換えが必要になります。
また駅前もコンビニくらいしかありませんのでよほど近いならともかくわざわざ使う意味ないですね。
150: 匿名さん 
[2013-05-22 17:52:17]
ルフォン南品川に住む住人で品川までしか行かない人は、無理に青物横丁駅を利用する必要はない。行き先に応じて乗降する駅を選択すればいい。
152: 周辺住民さん 
[2013-05-22 23:49:27]
青横だって昼間は各駅しか停まんないよ。
158: 匿名さん 
[2013-05-23 22:17:21]
でも各停はラッシュでも空いてていいのよね。ゆりかもめよりは速いし。
160: 購入検討中さん 
[2013-05-28 09:37:20]
先日見学に行きました。
今週末の第一期は結構埋めましたね。。

中々の売り行きかと思われますね。
いろいろ言われますが、コスペはいいという点は間違いないと思います。
いかがでしょうか。
161: 周辺住民さん 
[2013-05-28 14:20:42]
慣れたら本当に住みやすいです。
買い物施設多数、複数の公園、京急&りんかい線&モノレール、図書館など。
京急の終電は早いですが、男性なら品川からプラプラ歩いても帰れます。
162: 匿名さん 
[2013-05-28 15:34:53]
ほとんどの人は品川でJR線に乗り換えでしょ
163: 購入検討中さん 
[2013-05-28 22:24:27]
結構人気なんだね、

なんだかんだで駅距離5分はやっぱり魅力的なんだな
164: 匿名さん 
[2013-05-28 23:12:50]
京急沿線は中古リセールどうなの?調べてみたけど5000万円以上で売却された成約事例が極端に少なかった。。。
165: 匿名さん 
[2013-05-28 23:28:00]
>164
そうですか?
京急沿線でも立会川以南(南大井以南)は新築も中古成約価格も下がるイメージですが、
北・南・東品川あたりなら、5,000万円オーバーの中古は結構出ていると思いますが…。
166: 匿名さん 
[2013-05-28 23:29:45]
10年以内の築浅が少ないからじゃ?
167: 購入検討中さん 
[2013-05-28 23:43:47]
たしかに築浅少ない。
品川区新築で5000前後で買える京急物件は、そうゆう意味では希少だね。
168: 匿名さん 
[2013-05-28 23:49:35]
164です。正直新築の時は売れ行き良くてもリセールの時は大きく値下がりそうで怖いです。皆さんどう思いますか?
169: 匿名さん 
[2013-05-29 01:11:53]
品川駅徒歩圏の北品川はともかく、南品川や東品川はリセール悪いよ。
171: 購入検討中さん 
[2013-05-29 06:49:11]
164さん

ネット見るかぎり5000超の中古も色々あるけど。
成約事例ってどうやって調べるんですか?我々一般人でも調べられますか?
172: 匿名さん 
[2013-05-29 09:18:46]
レインズ
173: 匿名さん 
[2013-05-29 09:28:30]
レインズの情報って一般人がみられるの?
174: 周辺住民さん 
[2013-05-29 14:31:54]
京急線路から直線距離で約290mかぁ。

電車の音はどうだろうねえ…
175: 匿名さん 
[2013-05-29 15:45:12]
夜、耳を澄ませばかすかに聞こえる、という程度です。
176: 匿名さん 
[2013-05-31 11:58:42]
最近売り出していた近場の中古情報から本物件の価格の妥当性を考えてみます。

マンション名:マンションニュー東品川
価格:2580万(売り出し価格)
間取り:3DK 5階 南向き
専有面積:53.48平米(約16.17坪)、バルコニー面積:5.52平米
総戸数:68戸
構造:鉄筋鉄骨コンクリート
築年:昭和54年3月(1979年)
用途地域:準工業地域 
住所:品川区東品川4丁目1-20
アクセス:京急青物横丁駅から徒歩3分
     品川シーサイド駅から徒歩8分
     JR、りんかい線、東急大井町線 大井町駅から徒歩14分


売り出しの単価:48.2(万円/平米)、159.6(万/坪)
一般的な建物の経年消耗は、4(万/坪)といわれているが、
20年で原価償却されるから、25年で計算すると、
建物経年消耗費は、4万*25年=100(万/坪)

参照:http://ameblo.jp/haruboo0/entry-11295758429.html

そうすると、この物件の新築時の仮想価格に巻き戻してみると、
現在売り出し単価+建物経年消耗費=159.6+100=259.6(万/坪)

ルフォン南品川の坪単価は、聞くところによるとおおよそ250(万/坪)前後と
聞いていますので、中古物件の価格維持の程度は、そこそこなレベルでなないかと
思います。
(もっとも、上記中古物件の方がルフォン南品川よりも土地単価の高い場所ではないかと思いますが・・・)


原価償却を考えなければ、建物の経年消耗劣化費は、4(万/坪)*34(年)=136(万/坪)
新築時の仮想価格は、159.6+136=289.6(万/坪)
この場合は、ルフォン南品川の250万を大きく上回り、ここの元住人はそれだけ得をしたとも
考えることもできます。




177: 匿名さん 
[2013-05-31 12:13:01]
176の訂正

誤:「20年で原価償却されるから、25年で計算すると、 」

正:「25年で原価償却されるから、25年で計算すると、」
178: 匿名さん 
[2013-06-01 19:45:39]
169さん
参考までですが、実家が北品川にあり、東品川にあるマンションに友人が何名か
住んでいます。そこのマンションンは1976年築でありながら、今でも60.5平米
で3380万円とかの売値で出ていて、結構売れている様です。
ま、東品川といっても品川駅よりなので値段が下がらないのかもしれませんがね。
買った時より全然価値がでている様です。
179: 周辺住民さん 
[2013-06-01 21:07:56]
それにしても非TOP7でこの価格は強気すぎでしょう。
ディスポーザーもないし。
坪15万くらいは下げるべきだった。
180: 匿名さん 
[2013-06-01 21:12:55]
頑張れば品川から歩けるかもという幻想を振りまくことで坪単価を上げ、土地勘のない地元民以外の人をハメようとしているようですね。

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