ルフォン南品川

[匿名さん]

「品川日和」
いかがでしょうか。

□所在地：東京都品川区南品川1丁目14番4他
□交通：京急本線「新馬場」駅徒歩5分
□総戸数：48戸
□構造・規模：鉄筋コンクリート造地上9階建
□建物竣工予定：平成26年3月下旬
□建物入居予定：平成26年4月下旬
□売主：株式会社サンケイビル、フジ都市開発株式会社
□間取り：1LDK+S〜4LDK
□住居専有面積：54.94平米~78.51平米

公式URL:http://www.lefond.jp/minamishinagawa/index.html
管理会社：株式会社サンケイビルマネジメント（予定）

【物件情報、URLを追加しました　2013.3.5　管理担当】

[51: 購入検討中さん]

１階はどれだけ安くてもやだな。なんとなく。
子供いるひとにとってはいいんだろうけど。

高い階の南向き角部屋5500万円はやっぱり安いと思う。
正直6000万は超えるとおもってたから。

我が家にとってあとは管理費次第です。

[52: 匿名さん]

え、そんなに安いの。

[53: 匿名さん]

梁と下がり天井が問題視されているようですね。
今現在住んでいる家がフラットなタイプなのでモデルルームで確認したら圧迫感があるかもしれませんね。
水害と液状化の危険性がある地域という事はこちらで話題に出て初めて意識しましたが、
災害マップのようなもので要注意区域に入っているのでしょうか？

[54: 購入検討中さん]

TO 53

液状化については25に記載されていて、
目黒川の水害については37、38に記載されています。

[55: 購入検討中さん]

すいません。
目黒川の水害発生可能性については38、39でした。

[56: 匿名さん]

>>38さん
近隣に住んでいるものです。もう何十年も前に目黒川が氾濫した事がありました。その時は
家も流されてしまったりひどい被害だった様です。ただそれ以来、氾濫した事はありませんので
かなり対策がねられている事と思います。この間大雨の日は、かなり警報がなり響いて
いて怖いなとは思いましたが大丈夫の様でした。

[57: 匿名さん]

今は大雨を逃がす地下施設もあるしね

[58: 購入検討中さん]

西五反田は大変な被害をうけた記録があると聞きますが、
このあたりは実際に浸水したことはあるのでしょうか？

（参考）
http://www.city.shinagawa.tokyo.jp/photo/?cls=srchdtl&pid=30717

[59: 匿名さん]

57さん

これですね。

http://www.zenken.com/hypusyou/zenkensyou/h14/zk_14_02_kasen05.pdf

[60: 周辺住民さん]

風が強い日は臭いはしませんね。
ぽかぽか陽気になると、異臭がしますね、ここは。

[61: 匿名]

目黒区役所に勤めている友人の話では、地下施設に分散させてるので、もう大丈夫かと。20年位前は目黒川の氾濫で品川駅はしょっちゅう冠水していました。今はそんなことありません。

[62: 周辺住民さん]

地下施設は五反田地域対策です。
品川駅も対策取られています。
まだ危険なのはこの地域です。
品川区発表の浸水地域に該当しています。

[63: 匿名さん]

61さん
ありましたね～。まだ品川駅の港南口が地下だったころですよね。地下が
水びだしだったのを覚えています。でも今は地下ではないし品川駅が浸水して
しまう心配はいらないでしょう。お台場などにもスーパーフェニックスありますが、
品川店は品揃えがいまいちなんですよね。もう少し新鮮な野菜やお肉、お魚が
置いてあればいいのにな。

[64: 匿名さん]

4月7日の目黒川

[65: 匿名さん]

4月7日の目黒川

[66: 周辺住民さん]

今日は東品川海上公園にもファミリーがたくさんいました。
このあたりは公園も多く、のんびりできますよ。

[67: 匿名さん]

東品川海上公園へは家もよく行きますよ。面白いクジラの形をした滑り台が
あったり、芝生があったりしてのんびりと過ごす事ができます。
夏はジャブジャブ池があり水遊びができるので子供達は大喜びです。
有料駐車場もあるので結構遠くからも来ている人もいるみたいですよ。

[68: 匿名さん]

費用対効果を考えたらこの辺は沈んでも仕方ないということね。

[69: 匿名さん]

ずいぶんな言い様ですね。
どんな高級住宅地に住んでいるか知りませんが。
長年このあたりに住んでいる住民もたくさんいるのに、悲しくなりますね。

[70: ご近所さん]

近所ですが、すごしやすいですよ。
憩いの場所は海上公園や天王洲、旧東海道も散策できます。
買い物は、青横や品シーで十分です。
住人の方が増えることで、この辺のお店が増えたり、
賑やかになることを期待しています。

[71: 匿名さん]

６８みたいな人には来てほしくない（本音）

[72: 匿名さん]

この近辺の物件スレに出現して荒らしまわる人がいるんで
ここの人もご注意下さい

[73: 匿名さん]

ここは液状化起きる可能性大 （東京都公表）
目黒川が反乱すれば、浸水地域 （品川区マップ）
環状品川線開通すれば交通量増大による環境悪化
時々、食肉工場からの異臭などなど

やっぱり買い物不便だし、警察署の近くは物騒だね

[74: 物件比較中さん]

ここは江戸時からの埋め立て地らしいので、地盤はしっかりしいる方です。
海沿い川沿いである以上、液状化や目黒川水害のリスクは、この物件を検討中の方ならみんな承知しているでしょう。

[75: 匿名さん]

なるほど、水害は回避できないと。
買い物不便だし、臭いが気になるし、空気も悪くなるし。
ちょっとなあ

[76: 匿名さん]

他スレへどーぞ

[77: 匿名さん]

ここって人気ないんですかね？
こないだ見たチラシがまた来てました。

[78: 匿名さん]

まだ販売してないですよ

[79: 匿名さん]

液状化した地区の物件は値下がりして売れなくなる。
買い物も遠回りだし、人気ないのも頷けるね。

[80: 匿名さん]

>79
ヒマだね。

[81: 匿名さん]

パークハウススレを見て、違和感を感じたのでこちらを見てみたら
びっくりするくらいおんなじような内容が、こっちにもいっぱい書き込まれてますね（笑）
あちらでは既に村八分のようですし、こちらでも相手にしないほうが良いかと。どう見ても同じ人ですし。

共通するネガワードは
水害（値が下がる等）　買い物不便　空気悪い　警察署　匂い　人気ない
あたりでしょうかね。

[83: 匿名さん]

プレシス北品川とかと比べると結構高いね。

[84: 匿名さん]

プレシス品川でしょ、確か。

[85: 匿名さん]

プレシス品川は賃貸仕様だから安い

[86: 物件比較中さん]

正式価格の発表は、来週末あたりでしたか？

[87: 匿名さん]

「○○百万円台」はもう明らかにしてますので、
あとは○○百万円台の前半か後半か、の調整でしょうかね。

[88: 物件比較中さん]

最初にMRでもらった価格表は、1つ飛び位で価格表示がありましたが、来週末は全戸の価格発表があるのでしょうか？

[89: 賃貸住まいさん]

GWを利用してMR行きました。

検討書（？）の提出が5/18なのに、MRの壁には花が付いている部屋番号がたくさんありましたが何で？

[90: 物件比較中さん]

こちらの物件は、南向き等メリットが非常に多い反面、
195cmの下り天井の多さが大変気になっています。
今後、２回目のMR見学をしますが、もう一度、その圧迫感を実感して、
見送りか否かを判断したいなあと考えています。

[91: 匿名さん]

>89

あれ、MR訪問時に記載する「検討したい住居」みたいなアンケートの結果では。

通常は要望書を出してから競合云々の話になるのでしょうが、
焦らせようという狙いですかね。

[92: 周辺住民さん]

今日は、気温があがりましたね。
少し異臭がありました。

[93: ８９]

> 91

ありがとうございます。なるほど。心理戦という感じですかな。

百戦錬磨の営業会社に素手で立ち向かわざるを得ない購入者は、少しでも情報装備をしないといけませんね。

ま、それでも勝てないのでしょうけれど。

[94: 匿名さん]

部屋のど真ん中の頭ぶつけるレベルのでかいハリとか鉄柵とか賃貸物件みたいなところだなここ。

[97: 申込予定さん]

何が古くて何が新しい設計なのかよくわからないけど、希望のエリアで南向きが予算内で買えるのはここだけだから、来週要望書ってのを提出しようと思います。

ここはルフォンが売れてほしくない人たちの悪意があって、毎日みてても不安になってしまいます。このままでは欲しいものも買えなくなってしまうので、今日で最後にします。

他に購入予定の方、どこかのタイミングでお会い出来るの楽しみにしてます。

[100: 匿名さん]

評価する人が異なれば、百点満点の物件なんてあり得ない。
事実と違うことが投稿されるのは問題だけど、個々の投稿者がそれぞれの主観で意見することは大賛成です。
書くも自由、見るも自由では？

[106: 賃貸住まいさん]

こういうマンションの1Fにある共同ゴミ置き場って、一般的に収集はどうなってるんですか？

A) 当番で住人が路上の収集場所まで出す（大変そう）
B) 管理業者が敷地内から路上の収集場所まで出す
C) 別途契約の収集業者さんが持ち出して処理

やすい賃貸にしか住んだことなくて…もちろんこの物件自体については個別だとは思いつつも、
一般論としてお聞かせ願えればと思います。

「ゴミ情報」ですみません。

[107: 匿名さん]

一般的にはＢ）です

[108: 匿名さん]

以前、下り天井が目立つとの意見があったかと思いますが、確か5月24日に設計者による構造説明会があるようです。ここで、構造の疑問点をクリアにできたらとおもいます。

[109: 匿名さん]

残念ながら下り天井は変わりませんが･･･

[111: 匿名さん]

せめて、下り天井の内側に、梁があるのか？、それとも何かの配管があるのか？を確かめたい。そして、その様な構造になった理由を知りたい。確かに今さら設計変更なんてありえないから、下り天井が無くならないんだけどなあ。

[114: 匿名さん]

単純に、長方形からはみ出した部分に部屋を設計しちゃってるから、その梁が出てるだけじゃないですかね？
その部分ってどうしても構造強くしないといけないんで、部屋を作ると梁がでます。だから、通常は避けます。
ここは土地が狭く、更に最も多くのプランが2LDKSなので、どうしても南東南西だけは部屋数を確保したかったのでしょう。

[115: 匿名さん]

よく見たら、ここレス異ッ常に飛びまくりですね。
個人ベースの削除依頼はほぼスルーなここでこれは。。。
デベさんももうちょいうまく監視すればいいのに。

一期の価格ってもう確定ですかね？MRいけてないので分かりませんが、、、

[116: 匿名さん]

なんかいくつもの投稿が削除されていて、話の流れがわからないところがある。

[117: 検討中の奥さま]

このエリアの相場ってものがあるのかどうかもわからない不勉強ですが、
当物件ってちょっと高めですか？
高めだとしたら、値付けの理由ってありそうですか？

パークハウス東品川は装備が充実だけど、となりビジホだし……

[118: 匿名さん]

ここ数年でこのあたりの物件は、
・アールブラン南品川レジデンス
・アールブラン南品川
・イトーピア南品川マイスタープレイス
くらいかと思います。
これらと比べると、アールブラン南品川よりは高いでしょうが（賃貸仕様）、
他の2物件よりは安いと思います。

[119: 親同居さん]

5000万の物件で土地2500万、建物2500万。

今年9月までの契約だと消費税120万（5％）＆住ロ減税200万　差引マイナス80万
10月以降に契約すれば消費税185万（8％）＆住ロ減税400万弱　差引マイナス215万弱

この物件の話ではないものの、悩ましいですな。

[120: 物件比較中さん]

マンション分譲価格の値段　＝　[（土地の仕入れ値の坪単価/容積率）　＋建物建設費坪単価　]　×　（１／原価率）×　坪数　

で設定されていると聞きます。

また、建物建設費単価は、目安として１坪当り60万円～65万円程度です。
（参考：http://allabout.co.jp/gm/gc/29693/）

したがって、一概に、販売価格の半分が土地代で、半分が建物代をとなるとは限りません。

[121: 119]

>120

参考情報ありがとうございます。リンク先情報が11年前の記事なのでそのままの価格ではないかもしれませんが、
仮に坪65万として21坪（69.3m2）1365万、まあ価格変動やら何やらで1500万程度が建物価格という感じですかね。

であれば
5% / 消費税額72万円 / 減税200万円 / 差し引き-128万円
8% / 消費税額112万円 / 減税400万円弱 / 差し引き-288万円

差が開きますね。

[122: 匿名さん]

建物建設坪単価は共用部も当然入っていますので計算するときは専有部面積×坪単価より高くなると思います。
マンションにもよりますが大体１０～１５％割り増しくらいにするといいと思います。

[123: 購入経験者さん]

>120 - 122

作り手側の価格と、買い手の税負担がゴッチャですな。

詳細な設定は契約を見ないとわかりませんが、5500万の物件で建物3300/土地2200ってとこ？

消費税は5%157万 →減税200万円：200-157でマイナス43万円

8%244万の時は4000万の枠が使えるので、夫婦で4000万と1500万にローン（試算金利2%）分け、
夫353万、妻132万で485万減税：485-244でマイナス241万円

ま、机上の空論。

[124: 物件比較中さん]

そろそろ正式価格発表？

[125: いつか買いたいさん]

70m2級　勝負

ルフォン南品川　４Ｆ　69｡8m2　5550万　南西角部屋　坪262
　・シューズインクローゼット
　・御影石カウンター
　・洗面浴室とキッチン2ウェイ
　・マスターベッドルームにも窓（廊下に面せず）
　・隣棟壁があるけど外廊下
　・駅5分（新馬場）

　vs

ザパーク東品川　４Ｆ　70.0m2　5330万　西向き　坪251
　・ウォークインクローゼットｘ３
　・ディスポーザー
　・食器棚
　・エアコン
　・アウトフレーム
　・内廊下
　・駅7分（青物横丁）

[126: 購入経験者さん]

南品川に１票

[127: 匿名さん]

東品川は内廊下だっけ？

[128: 匿名さん]

新馬場は各停しか止まらないので品川駅まで時間がかかります。駅力低すぎ。

[129: 周辺住民さん]

ザ･パークハウス東品川は外廊下じゃないの？

[130: 匿名さん]

新馬場から品川は3分くらいでしょ。
本数は少ないけど。

[131: 匿名さん]

本数が少ないから待ち時間が長く時間がかかります。

[132: 周辺住民さん]

通勤ならだいたい同じ時間に乗るので、慣れれば待ち時間ないタイミングで家を出るようになりますよ。

[133: 匿名さん]

青物横丁まで行ったってたいした距離じゃない。新馬場で
鈍行を待つのがイヤなら青物横丁から乗車すればいい。

[134: 物件比較中さん]

ナイス対決

南向きも捨てがたいけど日中家にいるわけじゃないし・・・

安くて装備充実でブランドも・・・と考えると、こりゃー断然ＴＰＨかなあ。

でもＴＰＨ東品川って内廊下だっけ

[135: 匿名さん]

青横と新馬場では止まる電車の本数が２．５倍違います。また新馬場発だとすべて品川止まりですから泉岳寺方面に行くのには乗り換えが必要でロスが大きいです。

新馬場は商店もしょぼいし青横とそんなに違わないよというのは明らかに間違っています。

[137: 匿名さん]

買う前はそう思いますが実際住むのは自分ですのでデベの意見は参考程度にとどめて実際体験して見てください。

[138: 匿名さん]

住む前は使えないと思ってたけど、住んでみると意外に使える。
あと普通は空いてていいよね。

[139: 匿名さん]

定期は青横まで購入しておきましょう

[140: 周辺住民さん]

だから住民ですよ

[141: 購入経験者さん]

ルフォン南品川
青物横丁9分 / 新馬場5分 / 品川シーサイド13分

TPH東品川
青物横丁7分 / 新馬場5分 / 品川シーサイド10分

使い分ければいいじゃん、、、

[142: 購入検討中さん]

TPH東品川は新馬場6分だよ！

[143: 匿名さん]

ケンコーだとか神経質だなんだとかよくわかんない、感情でレスしてる人いますね。
あくまで不動産の表示としての話じゃないんですかね？中古で売るときもそれが表示されます。

そりゃーここに住んだら青横使うと思いますよ。便利さダンチですし。

[144: 匿名さん]

新馬場はほんと使えないよね。

[147: 物件比較中さん]

青物横丁発　品川行　07:30〜08:30抜粋
07:35　07:38　★07:40　07:47　07:50　★07:52　07:56
08:00　★08:02　08:06　08:10　★08:12　08:18　08:23　★08:25　08:30
★普通

新馬場発　普通　品川行　07:30〜08:30抜粋
07:30　07:42　07:54
08:03　08:14　08:26

[148: 匿名さん]

新馬場はラッシュ時に10分に1本止まるので、それで十分かと思います。時間にルーズな方は、青物横丁から乗降されればいい。

[149: 匿名さん]

新馬場にとまる列車はすべて品川止まりなので不便です。羽田方面に行くのも蒲田で乗り換えが必要になります。
また駅前もコンビニくらいしかありませんのでよほど近いならともかくわざわざ使う意味ないですね。

[150: 匿名さん]

ルフォン南品川に住む住人で品川までしか行かない人は、無理に青物横丁駅を利用する必要はない。行き先に応じて乗降する駅を選択すればいい。