ルフォン南品川

[匿名さん]

「品川日和」
いかがでしょうか。

□所在地：東京都品川区南品川1丁目14番4他
□交通：京急本線「新馬場」駅徒歩5分
□総戸数：48戸
□構造・規模：鉄筋コンクリート造地上9階建
□建物竣工予定：平成26年3月下旬
□建物入居予定：平成26年4月下旬
□売主：株式会社サンケイビル、フジ都市開発株式会社
□間取り：1LDK+S〜4LDK
□住居専有面積：54.94平米~78.51平米

公式URL:http://www.lefond.jp/minamishinagawa/index.html
管理会社：株式会社サンケイビルマネジメント（予定）

【物件情報、URLを追加しました　2013.3.5　管理担当】

[221: 不動産購入勉強中さん]

設計図書とか、矩計図などはいつ頃見られるかご存知の方はいらっしゃいませんか?

[226: 匿名さん]

住まいサーフィンでは以下の通りで安いとは思えないのですが・・・

ルフォン南品川

沖式新築マンション時価 (m2単価) [A] 63 万円 ( 評価日: 2013/03/07 )
算出根拠 http://www.a-lab.co.jp/product/shinchiku.html
価格表 (m2単価) [B] 72 万円
差分 : [B]－[A] (＋は割高、－は割安) 9 万円

平米単価で、相場よりも９万円も高い。

[227: 購入検討中さん]

相場より高い？
このへんで色々見たけど、ここより値打ちの新築は無かったよ。

実際に存在しない相場は相場ではないよね。
まさに机上のなんとかってやつ。

ここが安いって言うよりまわりが高すぎるってのは一理あるかも。まあいずれにしてもこの値段のものはしばらくでないな。

[228: 匿名さん]

平米63って坪208万くらいだけど、このあたりでさすがにそれはないだろ。
沖式は時々おかしいな。

[229: 匿名さん]

新築で坪単価２０８万は超安い
しかも品川区でありえない価格だね

[230: 匿名さん]

品川区の相場からみれば割高だと思います。

[231: 匿名さん]

新築マンション分譲価格（住まいサーフィンより）

駅名 　　 坪単価
品川 407
北品川 353
新馬場　 251
青物横丁 251
鮫洲 278
立会川 247
大森海岸 249

新馬場は平均坪251万。

[232: 匿名さん]

プチバブルの坪単価だね。

[233: 匿名さん]

プチバブルを知らないね。
例えばサンクタス南品川はプチバブル後の安値物件といわれたがやはり250程度だった。

[234: 購入検討中さん]

ってことは平均で@240程度のルフォンはやっぱり買い得ってことかー

[235: 不動産購入勉強中さん]

>231

鮫洲がピョコンと上がるのは、何か突出して
高額だった物件でもあるんですかね。

[236: 匿名さん]

ブランズ大井仙台坂など、仙台坂の物件が含まれるからでは？
感覚的には大井町物件なんだけど、最寄りは鮫洲になりますね
仙台坂のマンションは大井町に引っ張られて、中古でも坪250くらいしますね

[237: 匿名さん]

ブランズ高かったからね
周辺の中古もいまだ結構するし

[238: 購入検討中さん]

1階　ゴミ置場の場所が引っ掛かってます。

[239: 匿名さん]

２１０さん
周辺を散策するのにちょうどいいかなと思い、お祭りへ行ってきました。
迫力あるお神輿で地域の一体化を感じました。ただマンション住まいだとなかなか
地域の輪の中へ入っていくのは難しそうだなと感じました。品川神社のあの急な階段を
お神輿がおりてくる光景は家族全員でびっくりしました。

[240: 不動産購入勉強中さん]

ベランダ等の「一部鉄柵」が、なーんかヤダナー

全部半透明ガラスにすればいいのに。

[242: 周辺住民さん]

>239

210です。
このへんの町内会は、新参者ウェルカムな所が多いですよ。

ちなみにここの氏神様は荏原神社のほうになります。
もともと荏原神社は目黒川の南にありましたが、川の治水工事で目黒川のほうが南になってしまいました。
だから今でも目黒川に参道としての橋をわざわざ掛けて、南品川側から参拝するようにしています。

[243: 物件比較中さん]

1期1次が終了しましたね。

売れ行きや、いかに。無事買い抜けた方はおめでとうございます。

抽選会は、果たしてどうなるでしょうか?

[244: 匿名さん]

上層階の一部は抽選のようですね。

[246: 匿名さん]

安いなりの土地ではありますが。

[247: 物件比較中さん]

同じ品川区で最寄り駅が違うだけでこんなに価格差が出るものなのかな・・駅近いだし自分的にはもうちょっと高くても買いたい圏内だと思うんですけど。まあ安いに越したことはないから嬉しいんですけどね、便利な場所なのに良心的だなと思いまして(汗)

Eタイプとかグッドだと思います、2LDKで広め、このマンションの中でも魅力ある間取りだなと。
部屋数よりこっちをとりたいかな。
細かい点をつっこむと室外機がバルコニーにあって別場所でないこと、ぐらいですかねえ。

[248: 不動産購入勉強中さん]

こことTPH東品川は将来の資産価値が楽しみな物件ですね。中央リニア品川が5〜7年で甲府、15年もすれば名古屋に到達予定。都心移動、鉄道、空路の要としてますます発展することでしょう。

値上がりまでは期待しすぎとしても、マイナス25%@築25年、の「年1パー倶楽部」に入れるか。

[249: 匿名さん]

京急の駅なので安いのでしょうか。
もう少し周辺が発展するといいなって思いますが、どうでしょうか。

メインバルコニー以外は、縦格子の手すりっていうのは、
少し残念に感じました。
せっかく独立のバルコニーなのに、見えちゃうのってどうかな。

[250: 匿名さん]

下がり天上1.9メートルに泣かないように、平面図だとわかりづらいですからね。

ちなみに私も最近青物横丁に引っ越してきましたが、感想は「安くて便利」です。

駅前にお墓が多いので再開発は無理でしょうが、気楽に暮らせる良い町だと思いますよ

[251: 不動産購入勉強中さん]

1期1次 24戸
1期2次 5戸

1期2次が21日終わって、現在は先着順で2戸。

1期1次と2次の販売住戸が丸かぶりしてても全48戸中22戸、1次完売＋2次とすると27戸が申込済みですか。

好調ですね。

[252: 検討中さん]

本当にそんなに売れてるのかな?私が見学に行った時にはそんなに売れている様に見えなかったけどなー

[254: 購入検討中さん]

私もそんな売れるマンションとは思えないのですが、ファミリータイプ系はそこそこ売れているようですよ

[255: 見学者さん]

私も見学に行ったけど賑わってる感じなかったけど
買うなら三◯にするかも掲示板は何が本当か分かりませんね

[256: 不動産購入勉強中さん]

どこの業者の嫌がらせですか…
いやはや、掲示板は何が本当か分かりませんねw

[258: 周辺住民さん]

ファミリータイプ系が売れているんですね。
たしかに角部屋で５千万程度は近所では見なかったからな。

でも私はここの５０㎡程度のコンパクト系が魅力だと思ってました。
狭すぎず広すぎず、将来的にも駅まで５分なら若い人たちが借りて
くれそうだし。

ここ契約した人はそれなりに良い買い物できたのではないでしょうか。

私も数年前に新馬場の住民になったばかりですが、とても良い町です。

[259: 周辺住民さん]

また異臭話がでましたか。

わたしすぐ近所に３０年住んでますが食肉工場の異臭なんて
したことありません。うちの両親は５０年以上住んでますが
異臭なんてしたことないと言ってます。

[260: 購入検討中さん]

>259
ネガキャンは他の業者の嫌がらせです。
近隣住民は異臭なんてないこと分かってますから・・大丈夫です。

[261: 匿名さん]

２５９さん
私も実家がすぐ近くにありますが異臭は全くした事がありません。実際異臭が
しそうな風の強い日や、もわっとした陽気の日に行っていただければわかると思いますが。
新馬場の駅ってすごい長いんですよね。北番場と南番場がありそれが統合されたとか。
乗る位置を間違えると結構大変な事になります。こんなに長い駅珍しいのではないかな。

[262: 匿名さん]

約1.9mの下り天井は、気になりましたが、他はそこそこのレベルの物件かな。

[264: 匿名さん]

Cタイプの話になりますが、
何気に室外機置き場がいい仕事してますよね、
イコール窓があるわけであの洋室に南からの日当たりを齎します。

あまり広くないですが収納が豊富なタイプでもあり、
快適さを追求しているように見えますよ。

LDKの角がL字採光になっている点も見逃せないですね。

[265: 匿名]

サンケイビルのだしているルフォンシリーズって、デベはメジャー７でもないけど南品川に限らず
比較的リビングが広めに設計されていて生活しやすい間取りが研究されている感じがする。
三井・野村・三菱・東建もみての感想。

都心マンションにしては、収納もあるほうだと思いました。
ルフォンシーリーズは、都内の北と東以外　ほぼ見ました。


その中でも杉並・中野・南品川の間取りと立地が都心にもでやすく良い物件と気になっています。
ただ、管理体制と建物もインテリアもオプションが自社会社より外部に委託している部分が多いせいか他のデベよりかなり割高なのが気になります。

建物と立地が良いのにもったいない！！
サンケイビルの関係者の方、、、どうか、委託部分を減らして野村さんや三菱さん、三井さんや東建さんみたいに自社で一貫して販売・管理を行うように改善を希望します。そしてかなりの割高な金額を減らして下さい。

全てにおいて外部委託は高いし、のちのちの将来もずっと割高が続くのかと思う(修理依頼時や管理費など)と購入は躊躇しちゃいます。

[266: 匿名さん]

265さん

管理委託先は、入居後、住民で構成される管理組合の決議で、変更できるかと思います。

[267: 購入検討中さん]

確かに管理会社ってできればランキング入っているような管理会社に、適切な価格で充実の内容で管理してほしいから重要ですよね。マンション買い替え検討中ですが、管理会社のブランドみたいなものもあって査定額が変わることもあるって今回勉強になりましたよ。できれば売主とメンテナンスとアフター窓口って一貫されていた方が確かに良いとは思いました。

[268: 物件比較中さん]

特にAタイプだけど、むりくり2-wayにしたがためにキッチンの食器収納が犠牲になってるのを
設計は気づいているのかな。

3LDKに一家4人で住む際の食器の量とか、多分なんにも考えてない。観音開きの吊り戸棚1つと
下部オプションだけだと、一人暮らしの食器の量ですら怪しい。

生活モデルの研究が足らん当物件の設計担当「株式会社三輪設計」と、プランを採用したサン
ケイビルは猛省すべし。

[269: マンション投資家さん]

>268

ゆわれてみるとたしかにAタイプ、60センチ四角の冷蔵庫置き場と、おなじく６０センチ四角のスペースしか
ないのね。しかもそのスペースには「奥行きのせまい」つり戸棚が備え付けてあるのか。
つまり自由になるのは６０センチ四角で高さ１５０センチぐらい？　学生のときの食器棚でももうちょっとあった。これでファミリータイプとか笑える。電子レンジにトースターにコーヒーメーカー、炊飯器。カウンターにむき出して置けってか。

急いで「A改（食器棚プラン）」を発表しないと売れ残っちゃうよ。ご近所物件も苦戦してるみたいだし、、、

はっ、もしかしてAって独居老人むけ（笑）？

[270: 匿名さん]

真剣に検討しましたが…。

>268さん、>269さん　に関連しますが、各部屋の大きさが微妙に狭い。

他物件のMRで以前貰った1/80の家具レイアウトシートでシミュレーションしたところ、
シングルベッド2台並べたら開閉ドアにぶつかるとか、そういうのが多かった。
引き戸にすれば改善されるのに…。