ルフォン南品川

[匿名さん]

「品川日和」
いかがでしょうか。

□所在地：東京都品川区南品川1丁目14番4他
□交通：京急本線「新馬場」駅徒歩5分
□総戸数：48戸
□構造・規模：鉄筋コンクリート造地上9階建
□建物竣工予定：平成26年3月下旬
□建物入居予定：平成26年4月下旬
□売主：株式会社サンケイビル、フジ都市開発株式会社
□間取り：1LDK+S〜4LDK
□住居専有面積：54.94平米~78.51平米

公式URL:http://www.lefond.jp/minamishinagawa/index.html
管理会社：株式会社サンケイビルマネジメント（予定）

【物件情報、URLを追加しました　2013.3.5　管理担当】

[21: 匿名さん]

ここは液状化するよ。
京浜国道より山側でないとやばいよ。
旧東海道は地盤ゆるいし、カイゼルハム
から警察署近くまで昔は屠殺馬近し！だよ

[22: 匿名さん]

>21
ソースは？

[23: 匿名さん]

品川区の液状化危険度マップでは、この場所は｢危険度が低い｣です。

[24: 購入検討中さん]

先日、パークハウス東品川のＭＲを見学した後に、
ここの現地を見に行きましたが、基礎工事の真っ最中でした。

どんな風に仕上がるか楽しみです。

[25: ご近所さん]

東京の液状化予測図（東京土木技術支援・人材育成センター）によれば、
この地域は、「液状化の可能性がある地域」になります。

詳しくはこちらです。
http://to-ekijoukayosoku.jp/start/03-jyouhou/ekijyouka/lhmap1.aspx

この地域は埋め立て地の境界部なので、海よりの地域と比較すれば、安全かと思いますが、
液状化が全く起きないとは言えないように思います。

[26: 匿名さん]

このmapみたら、ここに限らず、東部エリアは概ね｢可能性がある｣。
認識しておくことは必要だけど、この物件だけとりたてて騒ぐ必要もないと思う。

[27: 購入検討中さん]

今日は異臭してましたねえ。
本当に大丈夫？

[28: ご近所さん]

一年中という訳ではなく、特定のタイミングだけだと思いますが、気になるようでしたら検討外とされては。

[29: 匿名さん]

確かに匂いましたね、今日…
車で前を通って信号待ちしていた時、窓を開けていたので匂いが入って来たのですが、変な話、運転していた夫に「オナラした？」と聞いてしまうような匂いでした。

どれくらいのタイミングで匂うのか気になります。

[30: 匿名さん]

ははは笑
ご主人何食べてるの？

[31: 購入検討中さん]

みなさんのコメントを拝見すると、近隣のパークハウス東品川と比較した場合、
パークハウスに対する本物件のデメリットは、近隣の食品工場からの匂いくらいしかないと受け止めてしまいますが、
そんなものなのでしょうか？もしそうでしたら、ゴミの悪臭とかではないし、それほど気にならないので、
この物件の登録を前向きに考えたいと思っています。

[32: 購入検討中さん]

間取り図面を見る限りリビングの床暖房なしですか？？

[33: 匿名さん]

床暖房ナシですか⁉
ディスポーザーもないですよね。
うーん…

[34: 匿名さん]

床暖房はありますよ。チラシには載っています。
そのうちWEBでもアップされるでしょう。

[35: 購入検討中さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[36: 匿名さん]

１LDKの物件が気になっています。
サービスルーム4.5畳があるので、
実質的には２LDKのように使えるのではないかと感じました。
DINKSでも行けそうな感じの広さかなと思います。
サービスルームも窓がありますしね。
日照時間の関係で居室として認められないだけなのでしょうか。

[37: 購入検討中さん]

この物件、梁の設置がいまいち。
あちこちで天井高が低い領域がある。

[38: 購入検討中さん]

ここは、目黒川の水害が気になります。
浸水時の水深は１ｍ～２ｍ位の地域に入っています。
http://www.city.shinagawa.tokyo.jp/ct/other000001000/yosou_a.pdf

実際にこの地域は過去に水害にあったことはあるのでしょうか？
この前の２０１３年４月７日の大雨の時はどんな感じだったのでしょうか？

[39: 周辺住民さん]

過去は詳しく知りませんが、この前の程度なら問題ないですね。

むしろ、この地図の西五反田がまず危なくなります。
http://micos-sb018.on.arena.ne.jp/shinagawa/n811s_g/wmain.html

[40: 匿名さん]

MR行きました。

>37さんも言っていますが、特に上層階のLDで下り天井が1905mmって…。
背が高い人なら頭ぶつけるよ。
他にも2000～2100の箇所が複数。

あと、外階段が黒の縦格子の鉄柵。
メイン以外のバルコニーも同様。

期待していただけに残念。

[41: 匿名さん]

それは酷い…
パークハウス東品川より価格が低いのはそういうコストダウンがあったからなんですね。

鉄柵はないわ〜…

[42: 匿名さん]

40です。

もちろんLDの下り天井1905は、LDの一部だけで、かつ上層階の一部の部屋だけです。
ただMRの4.5畳の部屋に同じ1905の部分があり、圧迫感があったので、
これがリビングにあるのか～と思うと、ちょっと躊躇します。

[43: 匿名さん]

MR見て来ましたが、MRの2WAYは70にしては珍しい感じ。その分キッチンは狭いです。
やはり気になったのは梁と下がり天井。MRの洋室3とバルコニー手前の下がり天井が1900って・・・
あれはちょっとありえない。鉄柵ももちろんですが、バルコニーも1Fから全て磨りガラスだったのも地味に残念。

安い安いと散々言われていたので結構期待していったんですが、結論からすると坪単価で言うと相場価格以上でも以下でもなし。むしろこの仕様じゃ割高と感じました。
結局安いプランは東向き＆少し狭く、そちらはセットバックしていて南棟の影になっていて東といっても南向き日照がほぼ期待できず。
そして3LDKと思っていた部屋の半分は蓋を開けたら2LDK+S。そりゃ安くなるはずですよ。
Felicaだったりキッチン御影石みたいに変なところの仕様を必死にアピールするのでなく、基本を頑張って欲しかった。残念。

[44: 匿名さん]

40=42です。

そうなんですよね。
「パークハウスさんよりも安い」といってもそれほど差は無いですし、
ディスポーザー無し・下り天井・鉄柵を考えれば、
南向きが多いとは言え、相応の価格差のように感じます。

せっかく南東・南西角部屋を取れるのだから、もうすこし頑張って欲しかったなー。

[45: 購入検討中さん]

パークハウスは、２５０万台後半／坪、ここは２４５万前後／坪くらいです。
約１０万／坪の差が、梁の設置等の仕様に顕著に出てきましたね。

しかし、設計のやり方次第では、梁の設置をもっと工夫できたんじゃないかなと思うのですが。。。
建設費が安いとあんなに梁を設けないといけないのでしょうか？それとも設計会社の趣味が悪いとか・・・
特に南向きの真ん中２列のＬＤのバルコニー側の窓上の約１９００ｍｍ梁の張り出し量は異常です。
ＬＤのうち窓側の１／４にはエアコンの風がいかないんじゃないでしょうか？

ここは、パークハウスと比較して、価格面ではメリットがありますが、間取り面では劣りますね。
ディスポーザもないようですが、これは戸数も少ないことからのちのちの管理費や修繕費への
影響を考えると、ない方がもしろよいのかとも思っています。

あとは、パークハウスと同条件ですが、ここは、目黒川の水害と液状化の可能性があることを
わかった上でじゃないと購入できませんね。

[46: 購入検討中さん]

たしかに天井は気になったけど、、、

南向きがこの値段で買えるなら、私は前向きに検討します。
方位は妥協したくないので。

[47: 匿名さん]

確かに、南東や南西の角部屋は貴重なので、妥協できるかどうか見極めたいです。

[48: 周辺住民さん]

わが家も昨日見学してきました。

パークハウスも見ましたが、価格面で断念したわが家にとってルフォンはかなり良かったです。
指摘されている天井のことも、正直掲示板見るまでは忘れていたぐらいであまり気になりませんでした。

このエリアの中古も新築もかなりたくさん見学しましたが、その中で一番商品と価格とのバランスが取れている印象です。

[49: 匿名さん]

Aは1Fで5100～、Dは5200～で1F毎にグロス100万上がる感じでした。Dとしてもパークハウス東南と比較して同等価格ですね。
ここ買うメリットは値段だから、狙うとしたら2LDKSで我慢するとしてBかな。東向きは日影なんで正直論外・・・。

[50: 49]

すみません、一部間違いです

×　Aは1Fで5100～、Dは5200～
○　Aは1Fで5200～、Dは5100～

南向き角はごく普通、相場のお値段ですよね。もうちょっと安くしてくれないかなぁ。
まだ確定してないんで、皆さん要望出さなかったら安くなるかも（笑）

[51: 購入検討中さん]

１階はどれだけ安くてもやだな。なんとなく。
子供いるひとにとってはいいんだろうけど。

高い階の南向き角部屋5500万円はやっぱり安いと思う。
正直6000万は超えるとおもってたから。

我が家にとってあとは管理費次第です。

[52: 匿名さん]

え、そんなに安いの。

[53: 匿名さん]

梁と下がり天井が問題視されているようですね。
今現在住んでいる家がフラットなタイプなのでモデルルームで確認したら圧迫感があるかもしれませんね。
水害と液状化の危険性がある地域という事はこちらで話題に出て初めて意識しましたが、
災害マップのようなもので要注意区域に入っているのでしょうか？

[54: 購入検討中さん]

TO 53

液状化については25に記載されていて、
目黒川の水害については37、38に記載されています。

[55: 購入検討中さん]

すいません。
目黒川の水害発生可能性については38、39でした。

[56: 匿名さん]

>>38さん
近隣に住んでいるものです。もう何十年も前に目黒川が氾濫した事がありました。その時は
家も流されてしまったりひどい被害だった様です。ただそれ以来、氾濫した事はありませんので
かなり対策がねられている事と思います。この間大雨の日は、かなり警報がなり響いて
いて怖いなとは思いましたが大丈夫の様でした。

[57: 匿名さん]

今は大雨を逃がす地下施設もあるしね

[58: 購入検討中さん]

西五反田は大変な被害をうけた記録があると聞きますが、
このあたりは実際に浸水したことはあるのでしょうか？

（参考）
http://www.city.shinagawa.tokyo.jp/photo/?cls=srchdtl&pid=30717

[59: 匿名さん]

57さん

これですね。

http://www.zenken.com/hypusyou/zenkensyou/h14/zk_14_02_kasen05.pdf

[60: 周辺住民さん]

風が強い日は臭いはしませんね。
ぽかぽか陽気になると、異臭がしますね、ここは。

[61: 匿名]

目黒区役所に勤めている友人の話では、地下施設に分散させてるので、もう大丈夫かと。20年位前は目黒川の氾濫で品川駅はしょっちゅう冠水していました。今はそんなことありません。

[62: 周辺住民さん]

地下施設は五反田地域対策です。
品川駅も対策取られています。
まだ危険なのはこの地域です。
品川区発表の浸水地域に該当しています。

[63: 匿名さん]

61さん
ありましたね～。まだ品川駅の港南口が地下だったころですよね。地下が
水びだしだったのを覚えています。でも今は地下ではないし品川駅が浸水して
しまう心配はいらないでしょう。お台場などにもスーパーフェニックスありますが、
品川店は品揃えがいまいちなんですよね。もう少し新鮮な野菜やお肉、お魚が
置いてあればいいのにな。

[64: 匿名さん]

4月7日の目黒川

[65: 匿名さん]

4月7日の目黒川

[66: 周辺住民さん]

今日は東品川海上公園にもファミリーがたくさんいました。
このあたりは公園も多く、のんびりできますよ。

[67: 匿名さん]

東品川海上公園へは家もよく行きますよ。面白いクジラの形をした滑り台が
あったり、芝生があったりしてのんびりと過ごす事ができます。
夏はジャブジャブ池があり水遊びができるので子供達は大喜びです。
有料駐車場もあるので結構遠くからも来ている人もいるみたいですよ。

[68: 匿名さん]

費用対効果を考えたらこの辺は沈んでも仕方ないということね。

[69: 匿名さん]

ずいぶんな言い様ですね。
どんな高級住宅地に住んでいるか知りませんが。
長年このあたりに住んでいる住民もたくさんいるのに、悲しくなりますね。

[70: ご近所さん]

近所ですが、すごしやすいですよ。
憩いの場所は海上公園や天王洲、旧東海道も散策できます。
買い物は、青横や品シーで十分です。
住人の方が増えることで、この辺のお店が増えたり、
賑やかになることを期待しています。

[71: 匿名さん]

６８みたいな人には来てほしくない（本音）

[72: 匿名さん]

この近辺の物件スレに出現して荒らしまわる人がいるんで
ここの人もご注意下さい

[73: 匿名さん]

ここは液状化起きる可能性大 （東京都公表）
目黒川が反乱すれば、浸水地域 （品川区マップ）
環状品川線開通すれば交通量増大による環境悪化
時々、食肉工場からの異臭などなど

やっぱり買い物不便だし、警察署の近くは物騒だね

[74: 物件比較中さん]

ここは江戸時からの埋め立て地らしいので、地盤はしっかりしいる方です。
海沿い川沿いである以上、液状化や目黒川水害のリスクは、この物件を検討中の方ならみんな承知しているでしょう。

[75: 匿名さん]

なるほど、水害は回避できないと。
買い物不便だし、臭いが気になるし、空気も悪くなるし。
ちょっとなあ

[76: 匿名さん]

他スレへどーぞ

[77: 匿名さん]

ここって人気ないんですかね？
こないだ見たチラシがまた来てました。

[78: 匿名さん]

まだ販売してないですよ

[79: 匿名さん]

液状化した地区の物件は値下がりして売れなくなる。
買い物も遠回りだし、人気ないのも頷けるね。

[80: 匿名さん]

>79
ヒマだね。

[81: 匿名さん]

パークハウススレを見て、違和感を感じたのでこちらを見てみたら
びっくりするくらいおんなじような内容が、こっちにもいっぱい書き込まれてますね（笑）
あちらでは既に村八分のようですし、こちらでも相手にしないほうが良いかと。どう見ても同じ人ですし。

共通するネガワードは
水害（値が下がる等）　買い物不便　空気悪い　警察署　匂い　人気ない
あたりでしょうかね。

[83: 匿名さん]

プレシス北品川とかと比べると結構高いね。

[84: 匿名さん]

プレシス品川でしょ、確か。

[85: 匿名さん]

プレシス品川は賃貸仕様だから安い

[86: 物件比較中さん]

正式価格の発表は、来週末あたりでしたか？

[87: 匿名さん]

「○○百万円台」はもう明らかにしてますので、
あとは○○百万円台の前半か後半か、の調整でしょうかね。

[88: 物件比較中さん]

最初にMRでもらった価格表は、1つ飛び位で価格表示がありましたが、来週末は全戸の価格発表があるのでしょうか？

[89: 賃貸住まいさん]

GWを利用してMR行きました。

検討書（？）の提出が5/18なのに、MRの壁には花が付いている部屋番号がたくさんありましたが何で？

[90: 物件比較中さん]

こちらの物件は、南向き等メリットが非常に多い反面、
195cmの下り天井の多さが大変気になっています。
今後、２回目のMR見学をしますが、もう一度、その圧迫感を実感して、
見送りか否かを判断したいなあと考えています。

[91: 匿名さん]

>89

あれ、MR訪問時に記載する「検討したい住居」みたいなアンケートの結果では。

通常は要望書を出してから競合云々の話になるのでしょうが、
焦らせようという狙いですかね。

[92: 周辺住民さん]

今日は、気温があがりましたね。
少し異臭がありました。

[93: ８９]

> 91

ありがとうございます。なるほど。心理戦という感じですかな。

百戦錬磨の営業会社に素手で立ち向かわざるを得ない購入者は、少しでも情報装備をしないといけませんね。

ま、それでも勝てないのでしょうけれど。

[94: 匿名さん]

部屋のど真ん中の頭ぶつけるレベルのでかいハリとか鉄柵とか賃貸物件みたいなところだなここ。

[97: 申込予定さん]

何が古くて何が新しい設計なのかよくわからないけど、希望のエリアで南向きが予算内で買えるのはここだけだから、来週要望書ってのを提出しようと思います。

ここはルフォンが売れてほしくない人たちの悪意があって、毎日みてても不安になってしまいます。このままでは欲しいものも買えなくなってしまうので、今日で最後にします。

他に購入予定の方、どこかのタイミングでお会い出来るの楽しみにしてます。

[100: 匿名さん]

評価する人が異なれば、百点満点の物件なんてあり得ない。
事実と違うことが投稿されるのは問題だけど、個々の投稿者がそれぞれの主観で意見することは大賛成です。
書くも自由、見るも自由では？

[106: 賃貸住まいさん]

こういうマンションの1Fにある共同ゴミ置き場って、一般的に収集はどうなってるんですか？

A) 当番で住人が路上の収集場所まで出す（大変そう）
B) 管理業者が敷地内から路上の収集場所まで出す
C) 別途契約の収集業者さんが持ち出して処理

やすい賃貸にしか住んだことなくて…もちろんこの物件自体については個別だとは思いつつも、
一般論としてお聞かせ願えればと思います。

「ゴミ情報」ですみません。

[107: 匿名さん]

一般的にはＢ）です

[108: 匿名さん]

以前、下り天井が目立つとの意見があったかと思いますが、確か5月24日に設計者による構造説明会があるようです。ここで、構造の疑問点をクリアにできたらとおもいます。

[109: 匿名さん]

残念ながら下り天井は変わりませんが･･･

[111: 匿名さん]

せめて、下り天井の内側に、梁があるのか？、それとも何かの配管があるのか？を確かめたい。そして、その様な構造になった理由を知りたい。確かに今さら設計変更なんてありえないから、下り天井が無くならないんだけどなあ。

[114: 匿名さん]

単純に、長方形からはみ出した部分に部屋を設計しちゃってるから、その梁が出てるだけじゃないですかね？
その部分ってどうしても構造強くしないといけないんで、部屋を作ると梁がでます。だから、通常は避けます。
ここは土地が狭く、更に最も多くのプランが2LDKSなので、どうしても南東南西だけは部屋数を確保したかったのでしょう。

[115: 匿名さん]

よく見たら、ここレス異ッ常に飛びまくりですね。
個人ベースの削除依頼はほぼスルーなここでこれは。。。
デベさんももうちょいうまく監視すればいいのに。

一期の価格ってもう確定ですかね？MRいけてないので分かりませんが、、、

[116: 匿名さん]

なんかいくつもの投稿が削除されていて、話の流れがわからないところがある。

[117: 検討中の奥さま]

このエリアの相場ってものがあるのかどうかもわからない不勉強ですが、
当物件ってちょっと高めですか？
高めだとしたら、値付けの理由ってありそうですか？

パークハウス東品川は装備が充実だけど、となりビジホだし……

[118: 匿名さん]

ここ数年でこのあたりの物件は、
・アールブラン南品川レジデンス
・アールブラン南品川
・イトーピア南品川マイスタープレイス
くらいかと思います。
これらと比べると、アールブラン南品川よりは高いでしょうが（賃貸仕様）、
他の2物件よりは安いと思います。

[119: 親同居さん]

5000万の物件で土地2500万、建物2500万。

今年9月までの契約だと消費税120万（5％）＆住ロ減税200万　差引マイナス80万
10月以降に契約すれば消費税185万（8％）＆住ロ減税400万弱　差引マイナス215万弱

この物件の話ではないものの、悩ましいですな。

[120: 物件比較中さん]

マンション分譲価格の値段　＝　[（土地の仕入れ値の坪単価/容積率）　＋建物建設費坪単価　]　×　（１／原価率）×　坪数　

で設定されていると聞きます。

また、建物建設費単価は、目安として１坪当り60万円～65万円程度です。
（参考：http://allabout.co.jp/gm/gc/29693/）

したがって、一概に、販売価格の半分が土地代で、半分が建物代をとなるとは限りません。