ルフォン南品川

[匿名さん]

「品川日和」
いかがでしょうか。

□所在地：東京都品川区南品川1丁目14番4他
□交通：京急本線「新馬場」駅徒歩5分
□総戸数：48戸
□構造・規模：鉄筋コンクリート造地上9階建
□建物竣工予定：平成26年3月下旬
□建物入居予定：平成26年4月下旬
□売主：株式会社サンケイビル、フジ都市開発株式会社
□間取り：1LDK+S〜4LDK
□住居専有面積：54.94平米~78.51平米

公式URL:http://www.lefond.jp/minamishinagawa/index.html
管理会社：株式会社サンケイビルマネジメント（予定）

【物件情報、URLを追加しました　2013.3.5　管理担当】

[164: 匿名さん]

京急沿線は中古リセールどうなの？調べてみたけど5000万円以上で売却された成約事例が極端に少なかった。。。

[165: 匿名さん]

>164
そうですか？
京急沿線でも立会川以南（南大井以南）は新築も中古成約価格も下がるイメージですが、
北・南・東品川あたりなら、5,000万円オーバーの中古は結構出ていると思いますが…。

[166: 匿名さん]

10年以内の築浅が少ないからじゃ？

[167: 購入検討中さん]

たしかに築浅少ない。
品川区新築で5000前後で買える京急物件は、そうゆう意味では希少だね。

[168: 匿名さん]

164です。正直新築の時は売れ行き良くてもリセールの時は大きく値下がりそうで怖いです。皆さんどう思いますか？

[169: 匿名さん]

品川駅徒歩圏の北品川はともかく、南品川や東品川はリセール悪いよ。

[171: 購入検討中さん]

164さん

ネット見るかぎり5000超の中古も色々あるけど。
成約事例ってどうやって調べるんですか？我々一般人でも調べられますか？

[172: 匿名さん]

レインズ

[173: 匿名さん]

レインズの情報って一般人がみられるの？

[174: 周辺住民さん]

京急線路から直線距離で約290mかぁ。

電車の音はどうだろうねえ…

[175: 匿名さん]

夜、耳を澄ませばかすかに聞こえる、という程度です。

[176: 匿名さん]

最近売り出していた近場の中古情報から本物件の価格の妥当性を考えてみます。

マンション名：マンションニュー東品川
価格：２５８０万（売り出し価格）
間取り：３ＤＫ　５階　南向き
専有面積：５３．４８平米（約１６．１７坪）、バルコニー面積：５．５２平米
総戸数：６８戸
構造：鉄筋鉄骨コンクリート
築年：昭和５４年３月（１９７９年）
用途地域：準工業地域　
住所：品川区東品川４丁目１－２０
アクセス：京急青物横丁駅から徒歩３分
　　　　　品川シーサイド駅から徒歩８分
　　　　　JR、りんかい線、東急大井町線　大井町駅から徒歩１４分


売り出しの単価：４８．２（万円／平米）、１５９．６（万／坪）
一般的な建物の経年消耗は、４（万／坪）といわれているが、
２０年で原価償却されるから、２５年で計算すると、
建物経年消耗費は、４万＊２５年＝１００（万／坪）

参照：http://ameblo.jp/haruboo0/entry-11295758429.html

そうすると、この物件の新築時の仮想価格に巻き戻してみると、
現在売り出し単価＋建物経年消耗費＝１５９．６＋１００＝２５９．６（万／坪）

ルフォン南品川の坪単価は、聞くところによるとおおよそ２５０（万／坪）前後と
聞いていますので、中古物件の価格維持の程度は、そこそこなレベルでなないかと
思います。
（もっとも、上記中古物件の方がルフォン南品川よりも土地単価の高い場所ではないかと思いますが・・・）


原価償却を考えなければ、建物の経年消耗劣化費は、４（万／坪）＊３４（年）＝１３６（万／坪）
新築時の仮想価格は、１５９．６＋１３６＝２８９．６（万／坪）
この場合は、ルフォン南品川の２５０万を大きく上回り、ここの元住人はそれだけ得をしたとも
考えることもできます。

[177: 匿名さん]

1７６の訂正

誤：「２０年で原価償却されるから、２５年で計算すると、 」

正：「２５年で原価償却されるから、２５年で計算すると、」

[178: 匿名さん]

169さん
参考までですが、実家が北品川にあり、東品川にあるマンションに友人が何名か
住んでいます。そこのマンションンは1976年築でありながら、今でも60.5平米
で３３８０万円とかの売値で出ていて、結構売れている様です。
ま、東品川といっても品川駅よりなので値段が下がらないのかもしれませんがね。
買った時より全然価値がでている様です。

[179: 周辺住民さん]

それにしても非TOP7でこの価格は強気すぎでしょう。
ディスポーザーもないし。
坪15万くらいは下げるべきだった。

[180: 匿名さん]

頑張れば品川から歩けるかもという幻想を振りまくことで坪単価を上げ、土地勘のない地元民以外の人をハメようとしているようですね。

[181: 匿名さん]

161です。
周辺住民として、検討者の参考になれば…と書き込みましたが。

くだらない中傷コメント書き込んで、何が楽しいのですかね。

[182: 申込予定さん]

非TOP7ってなに？TOP7もわかんない。
業界の人しかわからない用語は参考にならないからやめてほしいな。

161さん
引き続き周辺住民さんとしての意見を書き込んで下さい！

[183: 匿名さん]

TOP7ではなく、「メジャー7」ですよね。
三井、三菱、住友、野村、東京建物、大京、東急。
http://www.major7.net/

[184: いつか買いたいさん]

メジャーとかマイナーとかブランドは別に気にしませんが、
ザ・パークハウスとこの物件の価格差は気になりますね。
最近のマンションで、西向き1面バルコニーと、南＋東2面
で同じ広さ同じ階数だと、どのぐらいの価格差があるもの
なんでしょうね。

タワーマンションだと東西南北でどの位の差になるのか等
気になるところです。

[185: 匿名さん]

京急本線・駅別マンション新築価格・賃料・利回り相場

https://www.sumai-surfin.com/price/market/station_list.php?r=62

[186: 匿名さん]

北向きはマイナス10％、東西はマイナス5％

http://allabout.co.jp/gm/gc/28033/

[187: 匿名さん]

階数別価格差

https://www.sumai-surfin.com/price/topfloor.php

[188: 匿名さん]

向き別中古価格騰落率（北向き住戸の資産価値について衝撃事実が分かります）

https://www.sumai-surfin.com/price/media201101.php

[189: 匿名さん]

キッチン天板の色はこれで決まりですかね、明るめの室内によく調和した同じく明るい色合いで雰囲気がいいです。
手を抜くわけではないですが、この色は汚れが目立ち難くて目先の誤魔化しにも最適だと思います（笑）う
ちはここに引っ越しても来客は多いと思いますから助かるなあと思ったりして。

でも室内に目を向けるとこちらは白基調、小まめに掃除しないとすぐにわかってしまいますね。
嫌でも掃除をしないといけない習慣が付きます、良いことです。

[190: ＯＬさん]

当初１０年固定とか２０年固定とかを考えてたら上がり始めた〜っ！
この物件、引渡し来年の６月ですよね。
どーしよー！　契約は秋口かな。消費税５％はいいけど減税枠はすくないし・・
でも、消費税上がったら、物件価格、下がるだろーなーっ！
なやみませんか？

[191: 匿名さん]

いま買うなら竣工が年内くらいの物件じゃないとリスクが高い。

[192: 匿名さん]

こないだめっちゃネガしまくりされてましたが、あれクレア品川の関係者っぽいみたいですよ。
あっちは怪しげな投資会社がデベなんで必死なのでしょう。平気でそういうことができる企業は怖いですね。

みなさんも変なのに惑わされないよう。

[194: 申込予定さん]

ルッフォン最強伝説でクレアをぶっとばせ
よろしく

[195: 物件比較中さん]

TPH東品川、メルマガによると2LDKがあと3邸、3LDKも4邸売れ残っているそうです。
値引きも期待できそう…

南向きさえ諦めれば、価格も設備もあっちかな〜

確かに向きは東だけど、ベランダ奥行きあるから南からの光も入ってきそうですし。

[196: 物件比較中さん195]

東向きじゃなくて西向きでした＞TPH東品川

[197: 購入検討中さん]

向きは東(西)でもバルコニー奥行きあるから南の日が入る？
TPH東品川のモデルルームで営業の方に同じこと言われたけど、ごめんなさい、いまだによく意味がわかりません。。

南を諦めたとして、たしかに設備はTPHだが、価格は断然ルフォンだよ。

[198: 購入検討中さん]

設備はTPHといいますが、ディスポーザー以外に差分はないと考えていますが。。。
いかがでしょうか。

[200: 匿名さん]

>192

そうですね！

そうです、そうですよ。

ルッフォンと比べられことがくやしいですね

[201: 匿名さん]

来年４月には金利上がってる？固定でシミュレーションすると高すぎる。。

[202: 匿名さん]

201さん、最近発表された三井住友銀行の0.6％の固定金利を利用するのも手かと思います。

[203: 周辺住民さん]

>197

実際はベランダは線ではなくて面なので、
西向きベランダ面の奥行きが十分あれば
北・短辺 x 西・長辺 x 南・短辺 となって
室内からベランダに出て左側上空は南の
空だ、という意味でしょうね。

[204: 匿名さん]

３年固定は４年目以降変動より不利になるからむしろ危険ですよ。。

[205: 匿名さん]

ネットみたらけっこう安いから、どんなもんかとモデルルーム
見てきたら意外とまともで拍子抜けしました。
まともどころか最近の新築はすごいと感じてしまった。
ここ数年モデルルームなんていってなかったからな。

でも、これでこの価格なら正直買いだとおもう。

売主も三井とかじゃないけどフジサンケイなら安心なんじゃない。

金利上がったって心配してる人がいるみたいだけど、私が今の家
かった数年前よか全然低いよ(;_;)

今から家買える人がうらやましい！

[207: 物件比較中さん]

>198
TPH東品川には
高い等級取得
内装プランの豊富さ
標準でベランダに水道
標準でディスポーザー、食器棚、食品庫、吊り戸棚
標準で洗濯機上の吊り戸棚
アウトフレーム
などのメリットがあり、逆に
ベランダ西向き
となり警察
となりビジネスホテル
道路交通量ちょっと多め
などの留意点があります

[210: 周辺住民さん]

昨日7日（金）～明日9日（日）まで、
北品川の「品川神社」、南品川の「荏原神社」の両神社の例大祭です。
両神社ともとても歴史と由緒ある神社です。
旧東海道を中心に、御神輿も出て、祭りムード一色です。

このあたりは神社仏閣が多く、お祭りも多いのですが、
この3日間はまた特別です。

[211: 匿名さん]

【ご本人様からのご依頼により削除しました。管理担当】

[212: 匿名さん]

第一期販売戸数は、全48戸中半分の24戸みたいですが、売れ行きはどうなんでしょう？

[214: 契約済みさん]

213さん
ご自身で建設現場までいって確かめたらいかがですか？

[217: 匿名さん]

Ｋ、Ｌに興味がありますが、ちょっと高かったなー。

[218: ﾏﾝｼｮﾝ投資家さん]

K801/78.51m2/6,298万
ここは狙う価値ありかと。

[219: 匿名さん]

うーん。安いね。

[220: 不動産購入勉強中さん]

1F上がるごとに50〜100万値上がりしますよね。

8Fだとこの「上層階プレミアム x 7」で350万は
乗っている計算でしょうか。NET5950万円。

ピッタリ坪単価250万ですか。面白い。

20万以上で貸せる物件だと思いますがね。

[221: 不動産購入勉強中さん]

設計図書とか、矩計図などはいつ頃見られるかご存知の方はいらっしゃいませんか?

[226: 匿名さん]

住まいサーフィンでは以下の通りで安いとは思えないのですが・・・

ルフォン南品川

沖式新築マンション時価 (m2単価) [A] 63 万円 ( 評価日: 2013/03/07 )
算出根拠 http://www.a-lab.co.jp/product/shinchiku.html
価格表 (m2単価) [B] 72 万円
差分 : [B]－[A] (＋は割高、－は割安) 9 万円

平米単価で、相場よりも９万円も高い。

[227: 購入検討中さん]

相場より高い？
このへんで色々見たけど、ここより値打ちの新築は無かったよ。

実際に存在しない相場は相場ではないよね。
まさに机上のなんとかってやつ。

ここが安いって言うよりまわりが高すぎるってのは一理あるかも。まあいずれにしてもこの値段のものはしばらくでないな。

[228: 匿名さん]

平米63って坪208万くらいだけど、このあたりでさすがにそれはないだろ。
沖式は時々おかしいな。

[229: 匿名さん]

新築で坪単価２０８万は超安い
しかも品川区でありえない価格だね

[230: 匿名さん]

品川区の相場からみれば割高だと思います。

[231: 匿名さん]

新築マンション分譲価格（住まいサーフィンより）

駅名 　　 坪単価
品川 407
北品川 353
新馬場　 251
青物横丁 251
鮫洲 278
立会川 247
大森海岸 249

新馬場は平均坪251万。

[232: 匿名さん]

プチバブルの坪単価だね。

[233: 匿名さん]

プチバブルを知らないね。
例えばサンクタス南品川はプチバブル後の安値物件といわれたがやはり250程度だった。

[234: 購入検討中さん]

ってことは平均で@240程度のルフォンはやっぱり買い得ってことかー

[235: 不動産購入勉強中さん]

>231

鮫洲がピョコンと上がるのは、何か突出して
高額だった物件でもあるんですかね。

[236: 匿名さん]

ブランズ大井仙台坂など、仙台坂の物件が含まれるからでは？
感覚的には大井町物件なんだけど、最寄りは鮫洲になりますね
仙台坂のマンションは大井町に引っ張られて、中古でも坪250くらいしますね

[237: 匿名さん]

ブランズ高かったからね
周辺の中古もいまだ結構するし

[238: 購入検討中さん]

1階　ゴミ置場の場所が引っ掛かってます。

[239: 匿名さん]

２１０さん
周辺を散策するのにちょうどいいかなと思い、お祭りへ行ってきました。
迫力あるお神輿で地域の一体化を感じました。ただマンション住まいだとなかなか
地域の輪の中へ入っていくのは難しそうだなと感じました。品川神社のあの急な階段を
お神輿がおりてくる光景は家族全員でびっくりしました。

[240: 不動産購入勉強中さん]

ベランダ等の「一部鉄柵」が、なーんかヤダナー

全部半透明ガラスにすればいいのに。

[242: 周辺住民さん]

>239

210です。
このへんの町内会は、新参者ウェルカムな所が多いですよ。

ちなみにここの氏神様は荏原神社のほうになります。
もともと荏原神社は目黒川の南にありましたが、川の治水工事で目黒川のほうが南になってしまいました。
だから今でも目黒川に参道としての橋をわざわざ掛けて、南品川側から参拝するようにしています。

[243: 物件比較中さん]

1期1次が終了しましたね。

売れ行きや、いかに。無事買い抜けた方はおめでとうございます。

抽選会は、果たしてどうなるでしょうか?

[244: 匿名さん]

上層階の一部は抽選のようですね。

[246: 匿名さん]

安いなりの土地ではありますが。

[247: 物件比較中さん]

同じ品川区で最寄り駅が違うだけでこんなに価格差が出るものなのかな・・駅近いだし自分的にはもうちょっと高くても買いたい圏内だと思うんですけど。まあ安いに越したことはないから嬉しいんですけどね、便利な場所なのに良心的だなと思いまして(汗)

Eタイプとかグッドだと思います、2LDKで広め、このマンションの中でも魅力ある間取りだなと。
部屋数よりこっちをとりたいかな。
細かい点をつっこむと室外機がバルコニーにあって別場所でないこと、ぐらいですかねえ。

[248: 不動産購入勉強中さん]

こことTPH東品川は将来の資産価値が楽しみな物件ですね。中央リニア品川が5〜7年で甲府、15年もすれば名古屋に到達予定。都心移動、鉄道、空路の要としてますます発展することでしょう。

値上がりまでは期待しすぎとしても、マイナス25%@築25年、の「年1パー倶楽部」に入れるか。

[249: 匿名さん]

京急の駅なので安いのでしょうか。
もう少し周辺が発展するといいなって思いますが、どうでしょうか。

メインバルコニー以外は、縦格子の手すりっていうのは、
少し残念に感じました。
せっかく独立のバルコニーなのに、見えちゃうのってどうかな。

[250: 匿名さん]

下がり天上1.9メートルに泣かないように、平面図だとわかりづらいですからね。

ちなみに私も最近青物横丁に引っ越してきましたが、感想は「安くて便利」です。

駅前にお墓が多いので再開発は無理でしょうが、気楽に暮らせる良い町だと思いますよ

[251: 不動産購入勉強中さん]

1期1次 24戸
1期2次 5戸

1期2次が21日終わって、現在は先着順で2戸。

1期1次と2次の販売住戸が丸かぶりしてても全48戸中22戸、1次完売＋2次とすると27戸が申込済みですか。

好調ですね。

[252: 検討中さん]

本当にそんなに売れてるのかな?私が見学に行った時にはそんなに売れている様に見えなかったけどなー

[254: 購入検討中さん]

私もそんな売れるマンションとは思えないのですが、ファミリータイプ系はそこそこ売れているようですよ

[255: 見学者さん]

私も見学に行ったけど賑わってる感じなかったけど
買うなら三◯にするかも掲示板は何が本当か分かりませんね

[256: 不動産購入勉強中さん]

どこの業者の嫌がらせですか…
いやはや、掲示板は何が本当か分かりませんねw

[258: 周辺住民さん]

ファミリータイプ系が売れているんですね。
たしかに角部屋で５千万程度は近所では見なかったからな。

でも私はここの５０㎡程度のコンパクト系が魅力だと思ってました。
狭すぎず広すぎず、将来的にも駅まで５分なら若い人たちが借りて
くれそうだし。

ここ契約した人はそれなりに良い買い物できたのではないでしょうか。

私も数年前に新馬場の住民になったばかりですが、とても良い町です。

[259: 周辺住民さん]

また異臭話がでましたか。

わたしすぐ近所に３０年住んでますが食肉工場の異臭なんて
したことありません。うちの両親は５０年以上住んでますが
異臭なんてしたことないと言ってます。

[260: 購入検討中さん]

>259
ネガキャンは他の業者の嫌がらせです。
近隣住民は異臭なんてないこと分かってますから・・大丈夫です。

[261: 匿名さん]

２５９さん
私も実家がすぐ近くにありますが異臭は全くした事がありません。実際異臭が
しそうな風の強い日や、もわっとした陽気の日に行っていただければわかると思いますが。
新馬場の駅ってすごい長いんですよね。北番場と南番場がありそれが統合されたとか。
乗る位置を間違えると結構大変な事になります。こんなに長い駅珍しいのではないかな。

[262: 匿名さん]

約1.9mの下り天井は、気になりましたが、他はそこそこのレベルの物件かな。