「品川日和」
いかがでしょうか。
□所在地:東京都品川区南品川1丁目14番4他
□交通:京急本線「新馬場」駅徒歩5分
□総戸数:48戸
□構造・規模:鉄筋コンクリート造地上9階建
□建物竣工予定:平成26年3月下旬
□建物入居予定:平成26年4月下旬
□売主:株式会社サンケイビル、フジ都市開発株式会社
□間取り:1LDK+S〜4LDK
□住居専有面積:54.94平米~78.51平米
公式URL:http://www.lefond.jp/minamishinagawa/index.html
管理会社:株式会社サンケイビルマネジメント(予定)
【物件情報、URLを追加しました 2013.3.5 管理担当】
[スレ作成日時]2013-03-02 12:27:50
ルフォン南品川
134:
物件比較中さん
[2013-05-19 22:54:07]
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135:
匿名さん
[2013-05-19 23:02:48]
青横と新馬場では止まる電車の本数が2.5倍違います。また新馬場発だとすべて品川止まりですから泉岳寺方面に行くのには乗り換えが必要でロスが大きいです。
新馬場は商店もしょぼいし青横とそんなに違わないよというのは明らかに間違っています。 |
137:
匿名さん
[2013-05-20 12:36:25]
買う前はそう思いますが実際住むのは自分ですのでデベの意見は参考程度にとどめて実際体験して見てください。
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138:
匿名さん
[2013-05-20 12:56:33]
住む前は使えないと思ってたけど、住んでみると意外に使える。
あと普通は空いてていいよね。 |
139:
匿名さん
[2013-05-20 13:03:32]
定期は青横まで購入しておきましょう
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140:
周辺住民さん
[2013-05-20 13:05:24]
だから住民ですよ
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141:
購入経験者さん
[2013-05-20 13:14:18]
ルフォン南品川
青物横丁9分 / 新馬場5分 / 品川シーサイド13分 TPH東品川 青物横丁7分 / 新馬場5分 / 品川シーサイド10分 使い分ければいいじゃん、、、 |
142:
購入検討中さん
[2013-05-20 19:16:27]
TPH東品川は新馬場6分だよ!
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143:
匿名さん
[2013-05-21 08:27:01]
ケンコーだとか神経質だなんだとかよくわかんない、感情でレスしてる人いますね。
あくまで不動産の表示としての話じゃないんですかね?中古で売るときもそれが表示されます。 そりゃーここに住んだら青横使うと思いますよ。便利さダンチですし。 |
144:
匿名さん
[2013-05-21 08:31:45]
新馬場はほんと使えないよね。
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147:
物件比較中さん
[2013-05-21 23:23:47]
青物横丁発 品川行 07:30〜08:30抜粋
07:35 07:38 ★07:40 07:47 07:50 ★07:52 07:56 08:00 ★08:02 08:06 08:10 ★08:12 08:18 08:23 ★08:25 08:30 ★普通 新馬場発 普通 品川行 07:30〜08:30抜粋 07:30 07:42 07:54 08:03 08:14 08:26 |
148:
匿名さん
[2013-05-22 10:29:15]
新馬場はラッシュ時に10分に1本止まるので、それで十分かと思います。時間にルーズな方は、青物横丁から乗降されればいい。
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149:
匿名さん
[2013-05-22 12:17:07]
新馬場にとまる列車はすべて品川止まりなので不便です。羽田方面に行くのも蒲田で乗り換えが必要になります。
また駅前もコンビニくらいしかありませんのでよほど近いならともかくわざわざ使う意味ないですね。 |
150:
匿名さん
[2013-05-22 17:52:17]
ルフォン南品川に住む住人で品川までしか行かない人は、無理に青物横丁駅を利用する必要はない。行き先に応じて乗降する駅を選択すればいい。
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152:
周辺住民さん
[2013-05-22 23:49:27]
青横だって昼間は各駅しか停まんないよ。
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158:
匿名さん
[2013-05-23 22:17:21]
でも各停はラッシュでも空いてていいのよね。ゆりかもめよりは速いし。
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160:
購入検討中さん
[2013-05-28 09:37:20]
先日見学に行きました。
今週末の第一期は結構埋めましたね。。 中々の売り行きかと思われますね。 いろいろ言われますが、コスペはいいという点は間違いないと思います。 いかがでしょうか。 |
161:
周辺住民さん
[2013-05-28 14:20:42]
慣れたら本当に住みやすいです。
買い物施設多数、複数の公園、京急&りんかい線&モノレール、図書館など。 京急の終電は早いですが、男性なら品川からプラプラ歩いても帰れます。 |
162:
匿名さん
[2013-05-28 15:34:53]
ほとんどの人は品川でJR線に乗り換えでしょ
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163:
購入検討中さん
[2013-05-28 22:24:27]
結構人気なんだね、
なんだかんだで駅距離5分はやっぱり魅力的なんだな |
164:
匿名さん
[2013-05-28 23:12:50]
京急沿線は中古リセールどうなの?調べてみたけど5000万円以上で売却された成約事例が極端に少なかった。。。
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165:
匿名さん
[2013-05-28 23:28:00]
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166:
匿名さん
[2013-05-28 23:29:45]
10年以内の築浅が少ないからじゃ?
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167:
購入検討中さん
[2013-05-28 23:43:47]
たしかに築浅少ない。
品川区新築で5000前後で買える京急物件は、そうゆう意味では希少だね。 |
168:
匿名さん
[2013-05-28 23:49:35]
164です。正直新築の時は売れ行き良くてもリセールの時は大きく値下がりそうで怖いです。皆さんどう思いますか?
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169:
匿名さん
[2013-05-29 01:11:53]
品川駅徒歩圏の北品川はともかく、南品川や東品川はリセール悪いよ。
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171:
購入検討中さん
[2013-05-29 06:49:11]
164さん
ネット見るかぎり5000超の中古も色々あるけど。 成約事例ってどうやって調べるんですか?我々一般人でも調べられますか? |
172:
匿名さん
[2013-05-29 09:18:46]
レインズ
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173:
匿名さん
[2013-05-29 09:28:30]
レインズの情報って一般人がみられるの?
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174:
周辺住民さん
[2013-05-29 14:31:54]
京急線路から直線距離で約290mかぁ。
電車の音はどうだろうねえ… |
175:
匿名さん
[2013-05-29 15:45:12]
夜、耳を澄ませばかすかに聞こえる、という程度です。
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176:
匿名さん
[2013-05-31 11:58:42]
最近売り出していた近場の中古情報から本物件の価格の妥当性を考えてみます。
マンション名:マンションニュー東品川 価格:2580万(売り出し価格) 間取り:3DK 5階 南向き 専有面積:53.48平米(約16.17坪)、バルコニー面積:5.52平米 総戸数:68戸 構造:鉄筋鉄骨コンクリート 築年:昭和54年3月(1979年) 用途地域:準工業地域 住所:品川区東品川4丁目1-20 アクセス:京急青物横丁駅から徒歩3分 品川シーサイド駅から徒歩8分 JR、りんかい線、東急大井町線 大井町駅から徒歩14分 売り出しの単価:48.2(万円/平米)、159.6(万/坪) 一般的な建物の経年消耗は、4(万/坪)といわれているが、 20年で原価償却されるから、25年で計算すると、 建物経年消耗費は、4万*25年=100(万/坪) 参照:http://ameblo.jp/haruboo0/entry-11295758429.html そうすると、この物件の新築時の仮想価格に巻き戻してみると、 現在売り出し単価+建物経年消耗費=159.6+100=259.6(万/坪) ルフォン南品川の坪単価は、聞くところによるとおおよそ250(万/坪)前後と 聞いていますので、中古物件の価格維持の程度は、そこそこなレベルでなないかと 思います。 (もっとも、上記中古物件の方がルフォン南品川よりも土地単価の高い場所ではないかと思いますが・・・) 原価償却を考えなければ、建物の経年消耗劣化費は、4(万/坪)*34(年)=136(万/坪) 新築時の仮想価格は、159.6+136=289.6(万/坪) この場合は、ルフォン南品川の250万を大きく上回り、ここの元住人はそれだけ得をしたとも 考えることもできます。 |
177:
匿名さん
[2013-05-31 12:13:01]
176の訂正
誤:「20年で原価償却されるから、25年で計算すると、 」 正:「25年で原価償却されるから、25年で計算すると、」 |
178:
匿名さん
[2013-06-01 19:45:39]
169さん
参考までですが、実家が北品川にあり、東品川にあるマンションに友人が何名か 住んでいます。そこのマンションンは1976年築でありながら、今でも60.5平米 で3380万円とかの売値で出ていて、結構売れている様です。 ま、東品川といっても品川駅よりなので値段が下がらないのかもしれませんがね。 買った時より全然価値がでている様です。 |
179:
周辺住民さん
[2013-06-01 21:07:56]
それにしても非TOP7でこの価格は強気すぎでしょう。
ディスポーザーもないし。 坪15万くらいは下げるべきだった。 |
180:
匿名さん
[2013-06-01 21:12:55]
頑張れば品川から歩けるかもという幻想を振りまくことで坪単価を上げ、土地勘のない地元民以外の人をハメようとしているようですね。
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181:
匿名さん
[2013-06-01 21:57:42]
161です。
周辺住民として、検討者の参考になれば…と書き込みましたが。 くだらない中傷コメント書き込んで、何が楽しいのですかね。 |
182:
申込予定さん
[2013-06-01 22:55:12]
非TOP7ってなに?TOP7もわかんない。
業界の人しかわからない用語は参考にならないからやめてほしいな。 161さん 引き続き周辺住民さんとしての意見を書き込んで下さい! |
183:
匿名さん
[2013-06-01 23:18:39]
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184:
いつか買いたいさん
[2013-06-02 00:52:00]
メジャーとかマイナーとかブランドは別に気にしませんが、
ザ・パークハウスとこの物件の価格差は気になりますね。 最近のマンションで、西向き1面バルコニーと、南+東2面 で同じ広さ同じ階数だと、どのぐらいの価格差があるもの なんでしょうね。 タワーマンションだと東西南北でどの位の差になるのか等 気になるところです。 |
185:
匿名さん
[2013-06-02 03:08:58]
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186:
匿名さん
[2013-06-02 03:11:50]
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187:
匿名さん
[2013-06-02 03:15:16]
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188:
匿名さん
[2013-06-02 09:59:49]
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189:
匿名さん
[2013-06-03 12:55:03]
キッチン天板の色はこれで決まりですかね、明るめの室内によく調和した同じく明るい色合いで雰囲気がいいです。
手を抜くわけではないですが、この色は汚れが目立ち難くて目先の誤魔化しにも最適だと思います(笑)う ちはここに引っ越しても来客は多いと思いますから助かるなあと思ったりして。 でも室内に目を向けるとこちらは白基調、小まめに掃除しないとすぐにわかってしまいますね。 嫌でも掃除をしないといけない習慣が付きます、良いことです。 |
190:
OLさん
[2013-06-03 22:30:41]
当初10年固定とか20年固定とかを考えてたら上がり始めた〜っ!
この物件、引渡し来年の6月ですよね。 どーしよー! 契約は秋口かな。消費税5%はいいけど減税枠はすくないし・・ でも、消費税上がったら、物件価格、下がるだろーなーっ! なやみませんか? |
191:
匿名さん
[2013-06-04 01:17:02]
いま買うなら竣工が年内くらいの物件じゃないとリスクが高い。
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192:
匿名さん
[2013-06-04 11:19:52]
こないだめっちゃネガしまくりされてましたが、あれクレア品川の関係者っぽいみたいですよ。
あっちは怪しげな投資会社がデベなんで必死なのでしょう。平気でそういうことができる企業は怖いですね。 みなさんも変なのに惑わされないよう。 |
194:
申込予定さん
[2013-06-05 00:23:29]
ルッフォン最強伝説でクレアをぶっとばせ
よろしく |
195:
物件比較中さん
[2013-06-05 12:56:19]
TPH東品川、メルマガによると2LDKがあと3邸、3LDKも4邸売れ残っているそうです。
値引きも期待できそう… 南向きさえ諦めれば、価格も設備もあっちかな〜 確かに向きは東だけど、ベランダ奥行きあるから南からの光も入ってきそうですし。 |
196:
物件比較中さん195
[2013-06-05 13:00:38]
東向きじゃなくて西向きでした>TPH東品川
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197:
購入検討中さん
[2013-06-05 14:47:39]
向きは東(西)でもバルコニー奥行きあるから南の日が入る?
TPH東品川のモデルルームで営業の方に同じこと言われたけど、ごめんなさい、いまだによく意味がわかりません。。 南を諦めたとして、たしかに設備はTPHだが、価格は断然ルフォンだよ。 |
198:
購入検討中さん
[2013-06-05 15:38:13]
設備はTPHといいますが、ディスポーザー以外に差分はないと考えていますが。。。
いかがでしょうか。 |
200:
匿名さん
[2013-06-05 23:13:05]
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201:
匿名さん
[2013-06-06 01:50:11]
来年4月には金利上がってる?固定でシミュレーションすると高すぎる。。
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202:
匿名さん
[2013-06-06 08:01:30]
201さん、最近発表された三井住友銀行の0.6%の固定金利を利用するのも手かと思います。
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203:
周辺住民さん
[2013-06-06 08:20:47]
>197
実際はベランダは線ではなくて面なので、 西向きベランダ面の奥行きが十分あれば 北・短辺 x 西・長辺 x 南・短辺 となって 室内からベランダに出て左側上空は南の 空だ、という意味でしょうね。 |
204:
匿名さん
[2013-06-06 08:30:19]
3年固定は4年目以降変動より不利になるからむしろ危険ですよ。。
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205:
匿名さん
[2013-06-06 21:11:51]
ネットみたらけっこう安いから、どんなもんかとモデルルーム
見てきたら意外とまともで拍子抜けしました。 まともどころか最近の新築はすごいと感じてしまった。 ここ数年モデルルームなんていってなかったからな。 でも、これでこの価格なら正直買いだとおもう。 売主も三井とかじゃないけどフジサンケイなら安心なんじゃない。 金利上がったって心配してる人がいるみたいだけど、私が今の家 かった数年前よか全然低いよ(;_;) 今から家買える人がうらやましい! |
207:
物件比較中さん
[2013-06-07 12:10:31]
>198
TPH東品川には 高い等級取得 内装プランの豊富さ 標準でベランダに水道 標準でディスポーザー、食器棚、食品庫、吊り戸棚 標準で洗濯機上の吊り戸棚 アウトフレーム などのメリットがあり、逆に ベランダ西向き となり警察 となりビジネスホテル 道路交通量ちょっと多め などの留意点があります |
210:
周辺住民さん
[2013-06-08 10:51:11]
昨日7日(金)~明日9日(日)まで、
北品川の「品川神社」、南品川の「荏原神社」の両神社の例大祭です。 両神社ともとても歴史と由緒ある神社です。 旧東海道を中心に、御神輿も出て、祭りムード一色です。 このあたりは神社仏閣が多く、お祭りも多いのですが、 この3日間はまた特別です。 |
211:
匿名さん
[2013-06-10 07:58:21]
【ご本人様からのご依頼により削除しました。管理担当】
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212:
匿名さん
[2013-06-10 08:00:27]
第一期販売戸数は、全48戸中半分の24戸みたいですが、売れ行きはどうなんでしょう?
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214:
契約済みさん
[2013-06-10 16:10:50]
213さん
ご自身で建設現場までいって確かめたらいかがですか? |
217:
匿名さん
[2013-06-10 22:25:00]
K、Lに興味がありますが、ちょっと高かったなー。
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218:
マンション投資家さん
[2013-06-11 07:49:12]
K801/78.51m2/6,298万
ここは狙う価値ありかと。 |
219:
匿名さん
[2013-06-11 08:19:15]
うーん。安いね。
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220:
不動産購入勉強中さん
[2013-06-11 11:16:37]
1F上がるごとに50〜100万値上がりしますよね。
8Fだとこの「上層階プレミアム x 7」で350万は 乗っている計算でしょうか。NET5950万円。 ピッタリ坪単価250万ですか。面白い。 20万以上で貸せる物件だと思いますがね。 |
221:
不動産購入勉強中さん
[2013-06-11 15:28:22]
設計図書とか、矩計図などはいつ頃見られるかご存知の方はいらっしゃいませんか?
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226:
匿名さん
[2013-06-12 21:57:12]
住まいサーフィンでは以下の通りで安いとは思えないのですが・・・
ルフォン南品川 沖式新築マンション時価 (m2単価) [A] 63 万円 ( 評価日: 2013/03/07 ) 算出根拠 http://www.a-lab.co.jp/product/shinchiku.html 価格表 (m2単価) [B] 72 万円 差分 : [B]-[A] (+は割高、-は割安) 9 万円 平米単価で、相場よりも9万円も高い。 |
227:
購入検討中さん
[2013-06-12 22:29:25]
相場より高い?
このへんで色々見たけど、ここより値打ちの新築は無かったよ。 実際に存在しない相場は相場ではないよね。 まさに机上のなんとかってやつ。 ここが安いって言うよりまわりが高すぎるってのは一理あるかも。まあいずれにしてもこの値段のものはしばらくでないな。 |
228:
匿名さん
[2013-06-12 22:56:35]
平米63って坪208万くらいだけど、このあたりでさすがにそれはないだろ。
沖式は時々おかしいな。 |
229:
匿名さん
[2013-06-12 23:06:59]
新築で坪単価208万は超安い
しかも品川区でありえない価格だね |
230:
匿名さん
[2013-06-13 01:22:09]
品川区の相場からみれば割高だと思います。
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231:
匿名さん
[2013-06-13 08:40:52]
新築マンション分譲価格(住まいサーフィンより)
駅名 坪単価 品川 407 北品川 353 新馬場 251 青物横丁 251 鮫洲 278 立会川 247 大森海岸 249 新馬場は平均坪251万。 |
232:
匿名さん
[2013-06-13 08:43:25]
プチバブルの坪単価だね。
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233:
匿名さん
[2013-06-13 08:46:55]
プチバブルを知らないね。
例えばサンクタス南品川はプチバブル後の安値物件といわれたがやはり250程度だった。 |
南向きも捨てがたいけど日中家にいるわけじゃないし・・・
安くて装備充実でブランドも・・・と考えると、こりゃー断然TPHかなあ。
でもTPH東品川って内廊下だっけ