ルフォン南品川

[匿名さん]

「品川日和」
いかがでしょうか。

□所在地：東京都品川区南品川1丁目14番4他
□交通：京急本線「新馬場」駅徒歩5分
□総戸数：48戸
□構造・規模：鉄筋コンクリート造地上9階建
□建物竣工予定：平成26年3月下旬
□建物入居予定：平成26年4月下旬
□売主：株式会社サンケイビル、フジ都市開発株式会社
□間取り：1LDK+S〜4LDK
□住居専有面積：54.94平米~78.51平米

公式URL:http://www.lefond.jp/minamishinagawa/index.html
管理会社：株式会社サンケイビルマネジメント（予定）

【物件情報、URLを追加しました　2013.3.5　管理担当】

[164: 匿名さん]

京急沿線は中古リセールどうなの？調べてみたけど5000万円以上で売却された成約事例が極端に少なかった。。。

[165: 匿名さん]

>164
そうですか？
京急沿線でも立会川以南（南大井以南）は新築も中古成約価格も下がるイメージですが、
北・南・東品川あたりなら、5,000万円オーバーの中古は結構出ていると思いますが…。

[166: 匿名さん]

10年以内の築浅が少ないからじゃ？

[167: 購入検討中さん]

たしかに築浅少ない。
品川区新築で5000前後で買える京急物件は、そうゆう意味では希少だね。

[168: 匿名さん]

164です。正直新築の時は売れ行き良くてもリセールの時は大きく値下がりそうで怖いです。皆さんどう思いますか？

[169: 匿名さん]

品川駅徒歩圏の北品川はともかく、南品川や東品川はリセール悪いよ。

[171: 購入検討中さん]

164さん

ネット見るかぎり5000超の中古も色々あるけど。
成約事例ってどうやって調べるんですか？我々一般人でも調べられますか？

[172: 匿名さん]

レインズ

[173: 匿名さん]

レインズの情報って一般人がみられるの？

[174: 周辺住民さん]

京急線路から直線距離で約290mかぁ。

電車の音はどうだろうねえ…

[175: 匿名さん]

夜、耳を澄ませばかすかに聞こえる、という程度です。

[176: 匿名さん]

最近売り出していた近場の中古情報から本物件の価格の妥当性を考えてみます。

マンション名：マンションニュー東品川
価格：２５８０万（売り出し価格）
間取り：３ＤＫ　５階　南向き
専有面積：５３．４８平米（約１６．１７坪）、バルコニー面積：５．５２平米
総戸数：６８戸
構造：鉄筋鉄骨コンクリート
築年：昭和５４年３月（１９７９年）
用途地域：準工業地域　
住所：品川区東品川４丁目１－２０
アクセス：京急青物横丁駅から徒歩３分
　　　　　品川シーサイド駅から徒歩８分
　　　　　JR、りんかい線、東急大井町線　大井町駅から徒歩１４分


売り出しの単価：４８．２（万円／平米）、１５９．６（万／坪）
一般的な建物の経年消耗は、４（万／坪）といわれているが、
２０年で原価償却されるから、２５年で計算すると、
建物経年消耗費は、４万＊２５年＝１００（万／坪）

参照：http://ameblo.jp/haruboo0/entry-11295758429.html

そうすると、この物件の新築時の仮想価格に巻き戻してみると、
現在売り出し単価＋建物経年消耗費＝１５９．６＋１００＝２５９．６（万／坪）

ルフォン南品川の坪単価は、聞くところによるとおおよそ２５０（万／坪）前後と
聞いていますので、中古物件の価格維持の程度は、そこそこなレベルでなないかと
思います。
（もっとも、上記中古物件の方がルフォン南品川よりも土地単価の高い場所ではないかと思いますが・・・）


原価償却を考えなければ、建物の経年消耗劣化費は、４（万／坪）＊３４（年）＝１３６（万／坪）
新築時の仮想価格は、１５９．６＋１３６＝２８９．６（万／坪）
この場合は、ルフォン南品川の２５０万を大きく上回り、ここの元住人はそれだけ得をしたとも
考えることもできます。

[177: 匿名さん]

1７６の訂正

誤：「２０年で原価償却されるから、２５年で計算すると、 」

正：「２５年で原価償却されるから、２５年で計算すると、」

[178: 匿名さん]

169さん
参考までですが、実家が北品川にあり、東品川にあるマンションに友人が何名か
住んでいます。そこのマンションンは1976年築でありながら、今でも60.5平米
で３３８０万円とかの売値で出ていて、結構売れている様です。
ま、東品川といっても品川駅よりなので値段が下がらないのかもしれませんがね。
買った時より全然価値がでている様です。

[179: 周辺住民さん]

それにしても非TOP7でこの価格は強気すぎでしょう。
ディスポーザーもないし。
坪15万くらいは下げるべきだった。

[180: 匿名さん]

頑張れば品川から歩けるかもという幻想を振りまくことで坪単価を上げ、土地勘のない地元民以外の人をハメようとしているようですね。

[181: 匿名さん]

161です。
周辺住民として、検討者の参考になれば…と書き込みましたが。

くだらない中傷コメント書き込んで、何が楽しいのですかね。

[182: 申込予定さん]

非TOP7ってなに？TOP7もわかんない。
業界の人しかわからない用語は参考にならないからやめてほしいな。

161さん
引き続き周辺住民さんとしての意見を書き込んで下さい！

[183: 匿名さん]

TOP7ではなく、「メジャー7」ですよね。
三井、三菱、住友、野村、東京建物、大京、東急。
http://www.major7.net/

[184: いつか買いたいさん]

メジャーとかマイナーとかブランドは別に気にしませんが、
ザ・パークハウスとこの物件の価格差は気になりますね。
最近のマンションで、西向き1面バルコニーと、南＋東2面
で同じ広さ同じ階数だと、どのぐらいの価格差があるもの
なんでしょうね。

タワーマンションだと東西南北でどの位の差になるのか等
気になるところです。