フラット３５と低金利変動銀行ローンの合わせ技って？

[匿名希望]

こんにちは。８月引き渡し予定の建て売り物件を購入し、頭金1000万円で、諸費用分併せて4800万を借り入れ予定です。
金利上昇が不安なのと、私が自営業をしていて、ローン基準がはっきりしているフラット３５を予定してました。
不動産業者があまりフラット３５に詳しくないので、焦って住宅ローンを勉強しています。
最初は金利が一番安いグッドローンにしようと思ったのですが、返せるうちはできるだけ繰り上げ返済するつもりで、八千代銀行のプランもいいかと悩んでますが、
ふと、1%台の変動金利で1800万円をA銀行に、2.5%程度のフラット３５で3000万円をB銀行にという合わせ技も可能なのでしょうか？
もしそうだったら、３〜５年で、低金利の方を頑張って繰り上げ返済するのが一番得な様な気がしますが、どうでしょう？
よろしくお願いいたします。

[2: 匿名さん]

1%台の変動金利で1800万円をA銀行のローン条件に抵当権第一位と条件がなければ理論上は大丈夫ではないでしょうか。

[3: 匿名希望]

ありがとうございます。「抵当権第一位と条件がなければ」というのがなんか難しそうですよね。
試しに銀行に問い合わせてみます。ありがとうございました！

[4: 匿名さん]

合わせ技といえば、フラットとその窓口銀行の短期固定と組み合わせると
いいと思う。みずほとかりそなとか八千代とか。フラットを第一抵当権、
銀行を第二位につけて。金利上昇のリスクヘッジと金利を下げる効果は
期待できる。
・・・と思って自分も併用プランのシミュレーションを何度もしてみたのだが、
そううまい話ではなかった。
>>1のように、低金利の方をがんばって繰上げ返済しようとすると、
逆に高金利の方の繰上げができなくなってしまうのだ。
繰上げ返済は早期の方が効果が高く、高金利の方から優先するのが鉄則。
併用にしてどっちつかずになるより一本に絞って早期にたくさん繰上げした方が
お得であることがわかった。
併用すると初期費用の司法書士の報酬が高くなったり事務手数料もかかったりする
からね。
ただ、借入額が多くて期間も長い場合、併用にして短期の方は5年固定くらいにして
放置。その間フラットの方の返済を優先して、5年後に短期を一括で払うような
プランだと結構お得になるかも。

[5: 匿名さん]

フラットはグッドローン使って、残りは普通の銀行ってなかなか無理なのかなぁ。。
大抵「自分のとこのフラット」と併用のみなんでしょうね・・・。

ＧＬ＋民間で組んだ方いませんか？

[6: 匿名さん]

僕はフラットはＧＬで、残りは中央三井信託にしました。
８月融資ですが申し込みは済んでます。

[7: 匿名さん]

グッドとみずほっていう組み合わせも聞いたことある。
ただＧＬは事務手数料高いから、フラットの保証料なしの
メリットを享受できないし、二行にまたがると費用も
司法書士代とか余計にかかりそうだから、併用するなら
八千代とかみずほがお勧めかな。

[8: 借用検討中]

私もグッドローンと他行で検討中ですが、フラット３５はつなぎ融資が必要になると思うのですが、
どのようにされているのでしょうか。

[9: 匿名さん]

１０月引渡しで、みずほのフラット２８００万、みずほの３年固定で１２００万
共に３５年で借りようと思っています。
これは、どう思いますか？

[10: 匿名さん]

>>09
みずほの3年固定って、残存優遇が0.4だったかな？
3年後にまた固定にしますか？私は3年後は金利はかなり上がってる
と思うので、3年を選ぶなら固定終了時に完済できる額に設定します。
3年間はフラットの方だけ繰り上げを優先して。
1200万もなら5年固定もシミュレーションしてみましたか？
そっちの方がいいかも。あるいは十年固定で10年後に完済。

[11: 匿名さん]

>>08
そうなんですよ、グッドはつなぎできないですよねぇ。
で、他の銀行につなぎ融資だけできないか聞きまくったのですが
どこもＮＧでした。自分の銀行でフラットを使えばつなぎＯＫだそうですが。。
残る手段はデベに支払いを待ってもらうというものです。
今回私は待ってもらうことになりました。待つと言っても
当然遅延金は取るそうです。この馬鹿デベめ。契約した途端に
強気に出やがって。

[12: 匿名さん]

10です。
自分で「十年固定で10年後に完済。」と書いてみて、あ、その手があった！
と思い立ち、昨日、フラットと十年固定申し込んできました。
併用というと３年固定とかと組み合わせようと思ってしまうけど、
あまりに短期だと３年後に完済を目指すなら借入額も少なくなってしまって
（結果、金利の高いフラットの借入額が多くなって）金利相殺の効果が
出ないんです。
十年固定でフラットと半々ずつくらい借りると、金利相殺効果と
金利上昇のリスクヘッジが一番効果的になるみたい。

[13: 匿名さん]

これって協調融資ってやつですか？
合計借入額の８０％制限って無いのですか？
初歩的質問で申し訳無いですがよろしくお願いします。

[14: 匿名さん]

08です
グッドローンに確認したら、つなぎ融資あるようです。
融資を申し込んだ方に案内しているようです。

[15: 匿名さん]

はじめまして。
私もＧＬとほかの銀行で組みたくていろいろ調べたのですが、ほとんど抵当権の問題で引っかかってしまい、今はＧＬをやめて東京三菱で申し込み中です。
でも、中央三井信託とみずほって言うのをこちらで拝見して！！！！です。
で、今ＨＰを調べたのですがやはり両方とも抵当権第一位でした・・・。
０６さん、詳しく教えてください！！他銀行は検討されましたか？
私も８月融資です。

[16: 匿名さん]

中央三井もみずほも、私が聞いたときは
「他行のフラットとの組み合わせはできません」とのことでした。
キャンペーン金利は、という意味かもしれませんが。
でも、何もそうまでしてＧＬと組み合わせるメリットってあるのでしょうか？
ＧＬは手数料がかかるのでフラットの保証料無料の恩恵はないわけですし。
例えば八千代やみずほやりそななら自行のフラットと短期固定を組み合わせられるのですし、
フラットも低金利なのですからそちらの方がお得じゃありません？
東京三菱と組み合わせるよりいいと思いますけど。

[17: 匿名さん]

確かにそうですよね。
以前、りそなに相談に行ったとき、「うちは今フラットがキャンペーン金利中で、今後ドカンとあがるのでおすすめできません」みたいに言われてしまい、ショックを受けました。でもこちらで調べたら、公庫自体の優遇縮小だったんですね。りそなの担当はりそなだけっ言ってたのに。
みずほはフラットの金利・手数料等は、東京三菱と同じじゃありませんでしたっけ？
八千代は今月実行分までが８０周年金利って聞いたのですが・・。
他の人・知識の豊富な人の意見に飢えています！！教えてください。
あと、東京三菱をすすめない理由は金利の問題でしょうか？

[18: 匿名さん]

16です。
東京三菱のフラットでしょうか。そうですね、金利の問題かな。
でもみずほと同じくらいか。
八千代はキャンペーンは今月終了だけど、一応、6月以降も他行よりは低金利で
行くとは言ってますね。
でも実際、金利がどれくらい上がるかなんて誰にもわかりませんよ。

[19: 匿名さん]

ありがとうございます。
実際、八千代のような小さな地方銀行だと不安な感じがするのですが、フラットであれば公庫買取りだからあまり関係ないのでしょうか？

[20: 匿名さん]

銀行が潰れるとどうなるかっていうのは考えなくはないんですが、
確か証券買取だと大丈夫、みたいなこと、公庫のＨＰに書いてありませんでしたっけ？

[21: 匿名さん]

八千代銀行に不安を感じることは一切ないと思います。親が八千代から借りて、金利がさがったら、
こちらからなにも言わなくても、借り換えを勧められたりして、とても良心的だと言っていました。

[22: 匿名さん]

>>21
???
一切ないって・・・・潰れるかどうかはわからないのでは。
それに借り換えを勧められたっていうのは良心的なんですか？
他行への借り換えですか？
八千代の金利が低いのは自分たちの利益を削っているからだと
言ってました。だから早期に借り替えてくれた方が得するからかも
しれませんよ。

[23: 匿名さん]

フラットは証券化ローンだから八千代は単なる販社みたいなもん。（実際は事務を行うサービサー）
八千代が万一つぶれ様がローン債権は投資家が持っているから関係ないのでは？

[24: 匿名さん]

3月に東京三菱にフラット35の相談にいったら、当行では、募集はしていますが、一切実績はありませんと、事実上やっていなかったのですが、真偽は？

[25: 匿名さん]

私もやっていませんと断られました。

[26: 匿名さん]

なんじゃそりゃ。

[27: ＞１５さん]

うちは中央三井（全期間１．１％優遇）とグッド（フラット）で組み合わせました。

[28: 匿名さん]

へぇぇぇ、中央三井でもフラットと組めるんだ　メモメモ

[29: 匿名さん]

すまぬ、グッドと組めるんだ○

[30: 匿名さん]

今週末あたりに、
中央三井信託＜フラット／優良住宅優遇＞＋中央三井信託＜10年固定 2.0 or 2.4＞での
各種シュミレーション＆申込みを窓口で行う予定です。
融資実行時に金利がどのように推移するか不明ですが、現時点では強力な組み合せになり
そう．．．と、他の板でのレス＆デベ担当者の弁あり。
（グッドは手続き上、地の利が悪く手出しできず，，，残念！！）

[31: 匿名さん]

30です。
銀行のデベ担当が休みのため今週は取り止めにしました。

それとデベ担当者からの連絡により、優良住宅優遇の適用を受けるために銀行に提出する
書類（設計／建設性能評価を行った審査機関が発行するもの）の作成手数料について案内
がありました。
当初は1.5万円ぐらいの作成手数料だろう、とのことだったのですが、本日の話では審査
機関側で確定してないと言いつつも、5.0万円強の作成手数料になるかも知れない．．．
とのことでした。
私の物件を担当する審査機関もこの手続き用としては未だ依頼されるケースが殆どなく、
作成手数料については現在検討中とのことでした。
（因みに作成手数料は金消契約時に必要とのことで、フラット申込み時では不要とのこと）

デベ担当者は申し訳なさそうに話していたけど、作成手数料ってそんなに開きが生じる
（金額の幅が広がる）ものなのかな？
前から確定額では聞いていないので変更になるのは構わないけど．．．

「それも融資諸経費の一つとして含めて、他の融資方法とのプラ・マイをご検討ください」
ってさ。

何方か、デベもしくは建設会社（戸建）から、この手に類似する話は聞いていませんか？
因みに、私の物件の審査機関は「日本ＥＲＩ」だそうです。

[32: 匿名]

日本ＥＲＩは審査機関としては最大手で、信頼性はあります。

[33: 匿名さん]

総額４８００万円を横浜銀行のフラット３５と変動金利１．２％優遇（３５年）で借用するつもりです。
２４００万円をそれぞれに配分するつもりですが、皆さんはどのような感じでしょうか。

[34: ド素人です。]

すまいるパッケージの公庫部分はフラット３５ってことですか？
言ってる意味わかんなかったら流してください。スミマセン。

[35: 現在の公庫融資のことでしょう]

http://homeloan.seesaa.net/article/4045505.html

[36: 業者です。]

三井住友銀行は全期間１％引きでなおかつ超長期の固定がありますよ、ちなみに３５年固定で
２．６８％です、短期固定金利との併用もＯＫだそうです。
一度、銀行の窓口でご相談されてみてはどうでしょうか。

[37: 匿名です。]

フラット３５だけが良い訳ではない。
団体信用生命保険は自己負担になるし、毎年春の支払いは若い方には
大変だと思いますよ。
いろいろ勉強すると良く分かりますね！
３６番さんありがとうございます。

[38: ローン商品検討中！！]

>36
三井住友銀行のＨＰみましたが、全期間0.7％優遇のものはあるのですが、1％優遇のものは見受けられないのですが…。
それと、月々の支払いを抑えるために35年で長期固定を組んで、年間に100万〜200万臨時収入があるので
繰り上げ返済をしていきたいと思ってますが、フラットより銀行の35年固定の方がいいですか？？

現在考えているのが、みずほでの融資で、土地代分を2年固定のずっと0.7％優遇を使い2年毎に繰り上げ返済。
家の部分について、フラット35を使う。…銀行融資より繰り上げ返済手数料がない分お得かという考えです。
最長20年で払い終える予定でいます。

ぜひ、お勧めの商品がありましたら、教えてください。
ちなみに、工務店曰く、省エネルギー性能で0.3％の優遇の受けられる建物だそうです。

[39: 匿名さん]

皆さんに質問なのですが、
フラットは第一抵当が条件だと思うので、
銀行の低金利変動は、第二抵当になりますよね？
33の方は、2400万ずつ分けると書かれていますが、
そんなことが可能なのでしょうか？
それと第二抵当などになった場合、
優遇金利などは適用外になるとか、
大手都市銀行はダメだとか
そういうことに詳しい方がいらっしゃったら
ぜひお教え下さい。

[40: 匿名さん]

33です
変動金利分は第2抵当設定になりますが、変動金利とフラット３５との併用は可能です。
しかも変動金利１．２％優遇適用です。ただし、抵当権が第2位になるので保証料が若干高くなります。

[41: 家探し中]

私は２８００万、35年固定　三井住友２．６８％にする予定です。
フラットはあきらめました。
団信、手数料、保証料、総合的に考えて、フラットと大差なしです。
6月中ならこれだ〜。と思い。。。
5月まで２．８％だったみついすみともが、６月２．６８％・・・
これって決算だからですかね。。

[42: 匿名さん]

現在フラットで考えてます。デベでのつなぎ融資を受ける為に、
ローンの申し込みをして、契約書(?)のコピーを提出しろと言われました。
（つなぎ融資は無担保なんで、確実にローンが組める事が確定しないと
つなぎ融資はできねーよ。って事なんでしょうけど・・・。）
で、この契約書なるものがいまいちわからないのですが、
本契約の申し込みをして、融資が確定したら貰えるモノなんでしょうか？

当然公庫の融資が完成後なので、その時期になって条件が得な銀行を
選ぼうと思っているのですが、本申込をしてしまった後でもキャンセルって
出来るもんなのでしょうか？
フラットは複数申し込みが可能らしいのですが、私はフラット＋銀行融資で
考えているので、この銀行融資部分が本申し込み後にキャンセルできるのかが
非常に疑問です。

仮申し込みと本申し込みの違いって、審査の重さ(?)の違いだけで、
客側としては、別に本申し込みをしたあとにキャンセルしても問題ないものなんでしょうか？
フラット＋銀行併用の方どうしてますか？

[43: 匿名]

私は、横浜銀行で４４００万借入、フラットと銀行で半分づつ借入で検討していました。銀行ローンはどれを選んでも全期間1.1パーセント優遇という条件を頂きました。
第一抵当権が公庫でも銀行ローンは全期間優遇を受けられるようです。ただ、銀行の担当者により優遇率が違うようなので注意したほうが良いと
思います。（同じ銀行でも支店や担当者の力関係で条件が変わるようです）

[44: 匿名さん]

>>43
そんなことはない。申込人の属性がいの一番にあげられる。
保証料UPの客に金利優遇はつかないのがその好例。

[45: 匿名]

横浜銀行で相談して来ました。フラットは8月から2.56%にUp（先月は2.5%）浜銀のフラットと
短期固定で行こうと決めていたのに、これで魅力が薄れてしまった。
一方店頭で、店頭金利より全期間1.2%優遇というローンを勧められグラっときています。
たさしこれは変動金利のみ。今は2.375%なので▲1.2%で考えるとフラットより断然お得ですが
いかんせん該当商品は変動のみ。
住宅ローンは長期間にわたるため、変動一本は危険でしょうか？
今後の金利の推移しだいですが、皆さんだったらどうされますか？

[46: 匿名さん]

>>45
繰り上げはどれくらいできるの？
5〜10年くらいでガシガシ繰り上げする予定ならば変動１本でも構わないんじゃない。

[47: 匿名さん]

＞＞４５　０．０６％あがるとそんなに魅力落ちるか？
５０００万円×０．０６％×３０年＝９０万円　しか総計でも違わないよ。
実際は３０年の間に返済しているから。５０万円程度の差でしかないと思いますが。
いきなり固定から変動にするほどの違いではない。

[48: 匿名さん]

8月融資実行で、４８００万円を変動金利６０％　フラット４０％の比率で借ります。
４７さんがおっしゃる通り、０．０６％はあまり影響ないと思います。

[49: 匿名さん]

借り入れ3200万でフラット35一本で考えていたのですが、横浜銀行で５年固定で1.5%優遇のキャンペーンがある事を知り
フラット35と併用で上手く金利を節約出来ないかなと考えています。
５年後に500万円の収入予定があり、その分＋αで800万位を５年固定1.5%優遇で借りて５年後に完済、残り2400万をフラット35で借りると
多少金利が節約出来るかなと思ってます。
毎年頑張って100万円くらい繰り上げ返済の予定ですが、フラット35と５年固定1.5%優遇の借り入れ比率や
繰り上げ返済の仕方はどのようにするのがよいでしょうか？

[50: 匿名さん]

合わせ技を使う場合、借り入れの総額が年収の２５％にならないとフラットは使えないのでしょうか？
また、フラットの２５％以内とは金利何％での審査ですか？
お分かりの方がいらっしゃいましたら、ぜひとも教えていただきたく思います。

[51: 匿名さん]

>>24
２月〜３月頃、東京三菱銀行でフラット３５で申し込みしました。
実行日は４月１５日だったかな？
８月に繰り上げ返済もしてみました。手数料なしってステキ！

>>24>>25
というわけで、何支店で言われたのですか？
もちろん公庫融資を行ってる店舗で確認なさったのですよね？