フラット３５と低金利変動銀行ローンの合わせ技って？

[匿名希望]

こんにちは。８月引き渡し予定の建て売り物件を購入し、頭金1000万円で、諸費用分併せて4800万を借り入れ予定です。
金利上昇が不安なのと、私が自営業をしていて、ローン基準がはっきりしているフラット３５を予定してました。
不動産業者があまりフラット３５に詳しくないので、焦って住宅ローンを勉強しています。
最初は金利が一番安いグッドローンにしようと思ったのですが、返せるうちはできるだけ繰り上げ返済するつもりで、八千代銀行のプランもいいかと悩んでますが、
ふと、1%台の変動金利で1800万円をA銀行に、2.5%程度のフラット３５で3000万円をB銀行にという合わせ技も可能なのでしょうか？
もしそうだったら、３〜５年で、低金利の方を頑張って繰り上げ返済するのが一番得な様な気がしますが、どうでしょう？
よろしくお願いいたします。

[2: 匿名さん]

1%台の変動金利で1800万円をA銀行のローン条件に抵当権第一位と条件がなければ理論上は大丈夫ではないでしょうか。

[3: 匿名希望]

ありがとうございます。「抵当権第一位と条件がなければ」というのがなんか難しそうですよね。
試しに銀行に問い合わせてみます。ありがとうございました！

[4: 匿名さん]

合わせ技といえば、フラットとその窓口銀行の短期固定と組み合わせると
いいと思う。みずほとかりそなとか八千代とか。フラットを第一抵当権、
銀行を第二位につけて。金利上昇のリスクヘッジと金利を下げる効果は
期待できる。
・・・と思って自分も併用プランのシミュレーションを何度もしてみたのだが、
そううまい話ではなかった。
>>1のように、低金利の方をがんばって繰上げ返済しようとすると、
逆に高金利の方の繰上げができなくなってしまうのだ。
繰上げ返済は早期の方が効果が高く、高金利の方から優先するのが鉄則。
併用にしてどっちつかずになるより一本に絞って早期にたくさん繰上げした方が
お得であることがわかった。
併用すると初期費用の司法書士の報酬が高くなったり事務手数料もかかったりする
からね。
ただ、借入額が多くて期間も長い場合、併用にして短期の方は5年固定くらいにして
放置。その間フラットの方の返済を優先して、5年後に短期を一括で払うような
プランだと結構お得になるかも。

[5: 匿名さん]

フラットはグッドローン使って、残りは普通の銀行ってなかなか無理なのかなぁ。。
大抵「自分のとこのフラット」と併用のみなんでしょうね・・・。

ＧＬ＋民間で組んだ方いませんか？

[6: 匿名さん]

僕はフラットはＧＬで、残りは中央三井信託にしました。
８月融資ですが申し込みは済んでます。

[7: 匿名さん]

グッドとみずほっていう組み合わせも聞いたことある。
ただＧＬは事務手数料高いから、フラットの保証料なしの
メリットを享受できないし、二行にまたがると費用も
司法書士代とか余計にかかりそうだから、併用するなら
八千代とかみずほがお勧めかな。

[8: 借用検討中]

私もグッドローンと他行で検討中ですが、フラット３５はつなぎ融資が必要になると思うのですが、
どのようにされているのでしょうか。

[9: 匿名さん]

１０月引渡しで、みずほのフラット２８００万、みずほの３年固定で１２００万
共に３５年で借りようと思っています。
これは、どう思いますか？

[10: 匿名さん]

>>09
みずほの3年固定って、残存優遇が0.4だったかな？
3年後にまた固定にしますか？私は3年後は金利はかなり上がってる
と思うので、3年を選ぶなら固定終了時に完済できる額に設定します。
3年間はフラットの方だけ繰り上げを優先して。
1200万もなら5年固定もシミュレーションしてみましたか？
そっちの方がいいかも。あるいは十年固定で10年後に完済。

[11: 匿名さん]

>>08
そうなんですよ、グッドはつなぎできないですよねぇ。
で、他の銀行につなぎ融資だけできないか聞きまくったのですが
どこもＮＧでした。自分の銀行でフラットを使えばつなぎＯＫだそうですが。。
残る手段はデベに支払いを待ってもらうというものです。
今回私は待ってもらうことになりました。待つと言っても
当然遅延金は取るそうです。この馬鹿デベめ。契約した途端に
強気に出やがって。

[12: 匿名さん]

10です。
自分で「十年固定で10年後に完済。」と書いてみて、あ、その手があった！
と思い立ち、昨日、フラットと十年固定申し込んできました。
併用というと３年固定とかと組み合わせようと思ってしまうけど、
あまりに短期だと３年後に完済を目指すなら借入額も少なくなってしまって
（結果、金利の高いフラットの借入額が多くなって）金利相殺の効果が
出ないんです。
十年固定でフラットと半々ずつくらい借りると、金利相殺効果と
金利上昇のリスクヘッジが一番効果的になるみたい。

[13: 匿名さん]

これって協調融資ってやつですか？
合計借入額の８０％制限って無いのですか？
初歩的質問で申し訳無いですがよろしくお願いします。

[14: 匿名さん]

08です
グッドローンに確認したら、つなぎ融資あるようです。
融資を申し込んだ方に案内しているようです。

[15: 匿名さん]

はじめまして。
私もＧＬとほかの銀行で組みたくていろいろ調べたのですが、ほとんど抵当権の問題で引っかかってしまい、今はＧＬをやめて東京三菱で申し込み中です。
でも、中央三井信託とみずほって言うのをこちらで拝見して！！！！です。
で、今ＨＰを調べたのですがやはり両方とも抵当権第一位でした・・・。
０６さん、詳しく教えてください！！他銀行は検討されましたか？
私も８月融資です。

[16: 匿名さん]

中央三井もみずほも、私が聞いたときは
「他行のフラットとの組み合わせはできません」とのことでした。
キャンペーン金利は、という意味かもしれませんが。
でも、何もそうまでしてＧＬと組み合わせるメリットってあるのでしょうか？
ＧＬは手数料がかかるのでフラットの保証料無料の恩恵はないわけですし。
例えば八千代やみずほやりそななら自行のフラットと短期固定を組み合わせられるのですし、
フラットも低金利なのですからそちらの方がお得じゃありません？
東京三菱と組み合わせるよりいいと思いますけど。

[17: 匿名さん]

確かにそうですよね。
以前、りそなに相談に行ったとき、「うちは今フラットがキャンペーン金利中で、今後ドカンとあがるのでおすすめできません」みたいに言われてしまい、ショックを受けました。でもこちらで調べたら、公庫自体の優遇縮小だったんですね。りそなの担当はりそなだけっ言ってたのに。
みずほはフラットの金利・手数料等は、東京三菱と同じじゃありませんでしたっけ？
八千代は今月実行分までが８０周年金利って聞いたのですが・・。
他の人・知識の豊富な人の意見に飢えています！！教えてください。
あと、東京三菱をすすめない理由は金利の問題でしょうか？

[18: 匿名さん]

16です。
東京三菱のフラットでしょうか。そうですね、金利の問題かな。
でもみずほと同じくらいか。
八千代はキャンペーンは今月終了だけど、一応、6月以降も他行よりは低金利で
行くとは言ってますね。
でも実際、金利がどれくらい上がるかなんて誰にもわかりませんよ。

[19: 匿名さん]

ありがとうございます。
実際、八千代のような小さな地方銀行だと不安な感じがするのですが、フラットであれば公庫買取りだからあまり関係ないのでしょうか？

[20: 匿名さん]

銀行が潰れるとどうなるかっていうのは考えなくはないんですが、
確か証券買取だと大丈夫、みたいなこと、公庫のＨＰに書いてありませんでしたっけ？

[21: 匿名さん]

八千代銀行に不安を感じることは一切ないと思います。親が八千代から借りて、金利がさがったら、
こちらからなにも言わなくても、借り換えを勧められたりして、とても良心的だと言っていました。