共有名義とローンの持分と控除について

[momo]

こんにちは、ローンと持分について質問させてください。
4500万の物件を頭金1300万(夫300万、妻1000万)で、ローンは
公庫かフラット35を夫申込の妻連帯債務で購入予定です。

①登記は夫婦半分ずつを考えていますが、この場合は頭金の分だけ、
妻の持分を増やす必要がありますか？
それとも連帯債務とはいえ、ローン分は全部申込者の夫分として
加算されてしまうのでしょうか？
＃ 公庫は申込済みですが、申込みには登記持分記載はありますが、
＃ ローン額そのものの配分記載は、ない、、ですよね？

②夫単独申込にしなかったのは、登記持分や収入合算もありますが、
ともに年収が700万程度であり、単独の所得税ではフルにローン
控除が受けられないと考えたためです。
逆に連帯債務であれば半額つずのローン額では控除を受けられる
と聞いて、この形にしたのですが、公庫もフラットもこの考えで
問題ないでしょうか。

長くなりましたが、よろしくお願いします。

[2: 匿名さん]

連帯債務なら双方でローン減税は受けられるはずです。
ただし、持ち分比率については、頭金の割合や夫婦の収入の割合などで、合理性を
持たせておくのが必要で、これをドジると贈与税の対象になるかもしれません。
また、ローン減税の額も、同様に合理性のある形で計算することになります。
フラットに連帯債務があるかどうかは、知らないです。

[3: momo]

ありがとうございます。
連帯債務なので明確にどちらの支払いローンかは書面には現れないので、
合理性とは実際のローン支払い比率が収入に大きく矛盾しないように
しておくと考えれば大丈夫でしょうか。

またその合致させておくべき比率ですが、頭金(夫300、妻1000)から、
ローンと控除は6:4程度(夫1950、妻1250)ですか？
それとも利息分を含めた最終支払いで勘案する必要があるの
でしょうか。。。

フラットの連帯債務の件、販売元にもらった資料では分からなかったので、
問い合わせてみます（公庫に加えてフラットを申し込むかの提出期限が近く、
公庫と同様に考えていいかが分からなくて、、、）。

[4: 匿名さん]

そのまま働き続けたら、
妻：１０００万円（頭金）＋１６００万円（ローン支払分：３２００万円のローンの半分）
夫：３００万円（頭金）＋１６００万円（ローン支払分：３２００万円のローンの半分）
両方とも７００万円の年収があるんですよね。そのまま働くならローンは半々で払うのが合理的ね。

したがって妻２６：夫１９。
この比率が二人とも働き続けるなら妥当な持分割合です。

[5: momo]

私の考え方が逆ということですね。年収によりローンの実質支払率が決まり、登記持分が決まると。
共働きは続けるものの、途中産休育休を取得予定であれば、その分も加味するのでしょうか。
またローン控除的にも年収比で申請する必要があるのでしょうか。
＃ 育児休暇等を考えて、ローン控除的には8割を夫、残りを妻で申請したいと思ったのですが・・・

頭金が当初予定より貯まり、連帯債務でなく主人の単独ローンでも可能な額になったかと思います。
単独申し込みでも、登記持分的には、年収比でのローン支払い実績とみなされるのでしょうか。
気持ちの問題なのですが、登記は半々にしたいので、、、

質問ばかりですみません、よろしくお願いします。

[6: 匿名さん]

>>05
住宅ローン控除に関しては、ローン名義とその連帯債務の割合のみで機械的に決定します。

物件の持分は実質的にだれが支払うかという観点で、考えます。

また土地と建物の持分割合が異なると、やっかいな問題が発生します。
同じ割合にしておくのが無難です。
１　使用貸借なのか、賃貸借なのか。
２　法定地上権は発生するのか、借地権を売買したことになるのか。
３　長期間、高い賃料で借地権が発生しない賃貸借にしておくと、物価の変動で賃借権が発生するとか。

[7: ０６]

>>05
持分に関してはあまり厳密に考えなくともいいのです。
一時的にどちらかが休業する場合、蓄えがあればそこから支払うという方法もあるし、夫婦間での毎年の贈与も１１０万円まで認められます。
だからといってそれに胡坐をかいて、合理性が失われれば贈与税が課税されます。

[8: momo]

ありがとうございます。お礼が遅くなってすみません。
マンションなので土地と建物の持分は一緒になるかと思います。
持分は半々で合理性の範囲で支払っていきたいと思います。

フラットも連帯債務可能ということでした。
主人単独ローンでも、住宅控除が大部分受けられそうなので、
産休育休取得を考慮して、連帯か単独かを決めたいと思います。

[9: 匿名さん]

>08さん
ローンはご主人単独だと、その分は丸々ご主人の持ち分として計算される可能性が
ありますよ。
ローンは債務者に関わらず、夫婦の収入割合で按分されると考えるのが一般的な理解ですが、
今年の確定申告の際に、税務署はそのような計算をしなかったので、びっくりしました。
これは、その担当職員のみの解釈なのかもしれませんけど。

また、今妊娠しているならともかく、産休などの不確定な未来は、一般には考慮しません。
いずれにせよ、一度、プランを紙に書いて、税務署に相談に行くと良いと思います。
紙に書くというのは意味がありまして、ちょっとした言葉の違いで答えが変わってしまう
ことが、ままあるからなんです。税務署員によって解釈が違うのも事実ですので、
なるべくわかりやすく図を入れたりするのが良いと思います。

[10: 匿名さん]

共有割合と連帯債務分担割合、私もよくわからないので質問させてください。
色々なところを調べてみましたが混乱するばかり。

【現状】
3400万の物件を契約、頭金800万入れて2600万をフラットで借り入れます。
私の年収は600万、妻は現在パートに出ていますが子供も欲しがっており、
今年で退職して子供が落ち着いたら再就職するつもりのようです。
どちらにせよ妻の収入もあるものの、結婚してそれほど時間もたってないということもあって
「一定の収入」と呼べるほどのものにはなっていません。（今年に限れば約200万になる予定）

物件購入の際妻も出資はしましたが、現在のところ家財道具や諸費用など、
物件そのものの価格とは別のところで出してもらっている、という感じになっています。
（物件としての出資は全て夫の私が行っている）

このような状態で、
・持分比率はどうするのがいいか。
　妻は私の持分100%でも良いとは言っていますが、不確定とはいえ収入があるのなら
　妻にも持分を与えなければならないのかどうかが良くわかりません。
　必須なのか、好きにすれば良いのか。

・連帯債務分担割合はどうすればいいのか。
　不確定でも共働きである以上、収入で按分しなければならないのでしょうか？そもそも必須の項目なのか？
　調べたら持分比率も関係してくるようですが、あまりよく解りませんでした。

長々と書きはしましたが、要するに
・共働きであっても、名義・ローンとも夫のみにすることで何か問題がないか？
というところが不安なのです。（この際ローン控除の有利不利などは置いておいてです）

よろしくお願いします。

[11: しがないマンション販売員]

>>10
前レスで書いてある通り、持ち分は売買代金の出資割合に応じて決まりますので自己資金については
誰のお金で（口座から）払うのか（贈与は別）？ローン取り組み分に関しては誰の名義で組むのか？によります。
自己資金（売買代金へ充当する）分については全額夫のお金との事ですので、自己資金分は逆に妻名義をつけると
贈与の対象になります。

ローン分については、掲示板とかにはよく収入合算する事によって取り組みが変わってくると書いてありますが
収入合算といっても
①夫と妻とでそれぞれローンを組む連帯債務（お互いが連帯保証人になる）
②あくまで夫名義の借入れですが夫の収入だけではローンが組めない時に妻の収入をプラスする
収入合算（妻が夫の連帯保証人）があります。このあたりがごちゃごちゃになっている方が非常に多いです。
（若い販売員とかですとわからないヤシもいる）
登記に関して言うと
①の場合はローンの取り組み割合が持ち分比率になります。簡単な例でいうと3000万の物件で夫婦で
連帯債務とし夫が2000万、妻が1000万のローンをそれぞれ組むと登記名義は夫２／３・妻１／３になります。
これが
②で3000万のローンを夫名義の収入合算で組んだ場合はあくまでローンの主たる債務者は夫であり妻は
連帯債務者ではなく連帯保証人となるだけですので、このケースで妻に登記持分をつけるのは
贈与の対象になります。
連帯債務にするか？収入合算をするかは自由に決めて頂ければよく、妻が働いているからといって
連帯債務や収入合算しなければいけない理由はまったくありません。
夫の年収ではローンの取り組みが難しい時に考えて頂き、妻も単独でローンを組める場合で
なおかつ妻に名義を付けたい、妻もローン控除を受けたいといった時に連帯債務を使うのがいいです。
ただ連帯債務という事は一物件に対してローンを２本組む事になりますので手数料等は２本分かかります。
長々と書きましたが・・・
「 夫 の み で 無 問 題 。 む し ろ そ う す る べ き 。 」

[12: 匿名さん]

土地はキャッシュで購入、登記上の持分は夫妻１/２ずつ、建物は３/５：２/５お互いの貸付金額のせいで
こうなるのですが、不具合ってあるのですか？後々何か面倒なことってあるのですか？
ちなみに共働きです。年収は夫８００万、妻５４０万位なのですが・・・

[13: 匿名さん]

>>12
ない
土地の代金も夫婦で半分づつ出したんでしょ？

[14: 匿名さん]

＞＞１３　　　　
はい、そうです。早速にありがとうございます。
上の方のレスに土地も住宅も夫婦の持分が同じほうがよいとあったので、気になりました。
大丈夫なようなのでよかったです。

[15: 匿名さん]

>>11
連帯債務と連帯保証についてですが、若干違いますよ。
連帯債務＝合算者と共同で１本のローン
連帯保証＝あくまでもローンを申し込んだ人のローン　　です
＞夫と妻とでそれぞれローンを組む連帯債務（お互いが連帯保証人になる）
結果的に連帯債務と同じような効果を生みますが、これはあくまでも連帯保証です。
パターンとしては以下の３つになります。
１　連帯債務で１本のローン（公庫は可能、民間はほぼ不可）
２　夫婦で２本のローンを設定、お互いが連帯保証をする（民間で、夫婦の収入が同程度）
３　１本のローンで収入合算して連帯保証人をつける（どちらかに収入が片寄っている場合）

[16: 10]

>>11,15　さん

ありがとうございます。やはり難しく考えすぎていただけのようです。
結局妻とも相談して、共有も連帯も、私（夫）単独で行くことにしました。

[17: nenera]

横からの質問で申し訳ありません。こちらのスレッドでお尋ねするのが適当と判断しました。
当初組んだ住宅ローン(3年前)が私の収入不足により連帯債務とすることが出来ず、連帯保証人となりましたので
夫は住宅ローンの控除対象となりましたが、私は控除対象としてもらうことができませんでした。
ここで借換を行って、私も連帯債務者になる、
もしくはそれぞれの名義で持分に応じて残ローン金額を割り振ってたとしても、
妻である私は住宅ローン控除はもう受けられないのでしょうか？
参考までに具体的な部分を下記に
当初土地4180万建物1700万(ALL5880万円)、持分計算の結果夫65%：妻35%、
住宅習得時の自己資金負担額が夫380万：妻500万
当初借入金5000万
(↑これを夫名義、妻連帯保証人で借り入れました本来であれば夫：妻の持分に応じて借入すべきところ)
収入は夫約600万、妻約300万、現在の支払いは特に私の持分の支払いを主人にしているやりとりは残していません
借換に伴い350万程度の自己資金を返済しようと思っています。

[18: 15さんへ]

３つのパターンのうちの２番目で質問させて下さい。
銀行などはほとんど抵当権第１位を条件としていますが、夫婦で２本のローンを組む場合は
どらかを１位としないといけないため、２本でのローンを組むと言う事が不可能になるのでしょうか？

それともお互いが抵当権を設定しているので、片方でもローンが支払えなくなった場合はその銀行が
抵当権を得るという事になるのでしょうか？（書いててそんな事はないような気もしますが・・）

上記のような理由で、２本でローンを実施することが不可な場合は三井信託のような低順位抵当権ＯＫな
所を一本おさえるという形にすればよいのでしょうか？

[19: 15]

>>18
ほとんどの銀行が抵当権第１位を条件としていますので、別々の金融機関での２番目のケースのような
ローンは不可能です。つまり、同一の金融機関で夫婦でそれぞれのローンを通常組むことになります。
で、同一金融機関での借入であれば、自金融機関より上位に抵当権が設定されることはありませんので、
実務上問題は一応発生しません。
片方のローンの支払いができなくなった場合ですが、連帯保証人に弁済を求めることになりますよね。
この場合は相互に連帯保証人となっています。ただ、その銀行が抵当権を得るという前に、通常であれば
夫婦二人分の借金を片方で支払えるの？？？となります。離婚等でこの辺りをきれいにしておかないままだと
問題は発生しますね。

[20: 18]

>>15さんへ
ご回答ありがとうございます。
よく他の板に「フラット(GLなど)と三井信託で組む」とか書いてありますけど、
そのパターンは難しいという事でしょうか？

単純に私（夫）一本でローン組んでもいけますが、ローン控除とあと一つメリットが見出せる組み合わせが
あったものですからお聞きしました。どうぞよろしくお願いします。

[21: 匿名さん]

Nステで住宅ローン控除の縮小というのをやっていた。

段階的ではなく、来年に一気に縮小する方向へ持っていくらしい。
一般サラリーマンは収入が増えないから支出を減らそうと努力をしているのに、国は支出を減らさず収入を
増やすことばかり短絡的に考える。

ホンっとうに腹立たしい！！！