都心の築40年の中古マンション購入

[購入検討中さん]

山手線の最寄り駅まで徒歩6分ほどの、高台に位置するマンション購入を検討中です。
広さは約150平米の3LDKで、南向きで日当たりも良く、申し分の無い立地なのですが、
築40年の物件です。中はスケルトンリフォームされていて、業者さんの話しでは、
バス・キッチン・トイレ・フローリングなど総取り替え、クローゼット新設、
専有部の配管交換など、約2000万円を掛けて、一見すると新築のような仕上がりになっていて、
非常に前向きに検討しているのですが、やはり築40年というのが気になります。
ただ、外観・共用部もキレイで、外周部の植樹なども手入れがきちんとされている感じですし、
管理体制も良好のようでした。

それから低層物件なので、土地持ち分は25坪ほどあります。
価格は約一億円で、この辺りの相場は坪450万円ぐらいとのことですので、
建物部はほぼ償却されていると考えて、ほぼ土地代ぐらいなら、
将来的な建て替え時まで持っているという選択もありかなと考えているのですが、
この物件、「買い」か「買いじゃない」か、アドバイスお願いします！

[1: 匿名さん]

現在の建物は、現在の容積率、高度規制に対してどのくらいの余りがありますか。
東京は建築規制が厳しいので注意。
近所に建て替え事例（横浜市内、土地坪2-300万くらい）がありますが、旧住宅公団昭和30年代の建物で、公園の中に4階建ての建物がぽつんぽつんと建っている感じでした。
容積率があまっていた、確か近商地域？で高層化可能、増えた分を分譲して、そのカネで建て替え費用住民は負担ナシだからうまくいった。
住民自己負担なしで建て替えできれば、期待できるが、住民持ち出しでは合意形成は無理なので建て替えは期待しないほうがいい。

[3: 匿名さん]

旧耐震基準建物なので、耐震診断結果と既存不適格の場合、建て替え時に今より建物が小さくなる可能性があるので調べたほうがいい。
専用面積150ｍ２のマンションの建て替え、2000万では無理です。23区だと解体、設計、建替えコンサルタント料、建築費で5000万くらいはかかるのでは。
個人的には1億で20-30坪の土地を買って、好きな家を建てるけど。
一戸建ては建替え改築、個人の自由ですが、マンションは区分所有権ですが、建物共有で一部の専用権をもっていることなので、何をするにも住民の合意形成が面倒ですよ。
富裕層ほど、一線で成功してるので主張が強く合意が・・・。

[6: 匿名さん]

スレ主さん背中押して欲しいんでしょ？
本人的には結論決まってると見た。

建て替えられない可能性も勘案して一億かー。
ドムスかパーマンクラスですね。
個人的にはいくら広くて場所が良くても
建て替え未定の築40年に一億円は考えるかも。
お値打ち感云々より絶対金額が大きすぎて。

気になるのは地震でしょうか。その年数が一億で高台なら
所謂ヴィンテージでしょうからそもそも頑丈でしょうが
建て替え予定ないなら耐震対策はしつこいくらい聞かれた方が良いかと。

老婆心ながら、築40年で立地が良くて建て替え話が出てないわけないですよね？
今、実現に至らない理由を分析された方が良いかと。
お屋敷街の低層マンションは趣ありますが余剰床ができませんから
法改正されるか買い占めして単独オーナー所有にでもならない限り無理です。
自分で住んでる古参オーナーには思い入れがありますから
その方たちが亡くなるまでも無理でしょう。
安さに中古で手に入れた方が追い銭してまで建て替えたい方ばかりとは限りません。
現時点で合意形成できない建て替えが、20年後なら可能になる保証はどこにもありません。
加えてマンションを必要とする人間の数は減ります。
なまじ立地がいいと昔を知ってるオーナーが金額を承知しない場合もあります。
新築なら倍額で売れるものを、辛抱できず半額で手放したオーナーの動機を想像されてみては。

また、この額を買われる方に蛇足ですが、都市銀行の住宅ローンは
建物の使用可能上限を設定していたはずです。60年とか。
新築のように35年とかでは組めず上限−築年数＝ローン最長期間
（この場合なら20年とか）になると思われます。為念

[7: 匿名さん]

重複スマソ。削除依頼ました

[8: 匿名さん]

築40年は70年代の建築物ですよね。当時から施工基準が厳しい学校など公共建築でも、強度不足の耐震補強が当たり前だし、
まして、70年代の民間建築ならそれなりですよ。
前オーナーがなぜ手放したか？
なぜフルリフォームか？
1億の物件なら、自費で専門家に相談してからがいいと思うが。

[10: 7]

上物は築48年だったかで減価償却終了と見なされて
無税になりますから、その点はお得ですね。
それより管理費、高くないんですか？
戸数も少ない高級物件なら月十万超えしそうですが。

地震に関しては、低層なら逃げるのも簡単だし
高層物件と違って重たい水抱えて数十階階段上下みたいな
リスクは少ない。全半壊すれば建て替え話に弾みがつく
（屁理屈みたいですが似たような築年数の老朽物件を所有してますので実感です）。

やはり気になるのは将来の建て替え可否でしょうか。
延床面積が減っても建て替えようという人は、想像されるより少ないですよ。
現実的に高齢オーナーが多くなりますから、金額負担できない
負担できても愛着ある我が家を壊されたくない…など。
私の物件は、竣工当時から住んでる高齢オーナーが総会で
『お願いがあります建て替えは私が死んでからに』と発言されました。

二十年後にも建て替えが決まらず、このまま修繕で凌ごうという話になるとしても
一億円払えますか？景気次第ですが、その時築60年物件は一億では売れません。
建て替えスレあたりも参考にされることをお薦めします。

//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/5885/

[11: 匿名さん]

「やはり耐震の部分が一番の懸念ですかね。３．１１の時にもヒビすら入らなかったと、
外壁や、ロビー・エントランス、隅々まで見させてもらいましたし、
関東大震災でも被害が全く無かったエリアですから、との説明でしたけど、」

耐震診断結果をはっきり言わないところがあやしい。
耐震診断NG だったか、高級マンションなの耐震診断費用（都の補助もあります）も出せない理由があるのでは。

前のオーナーはフルリフォームまでして出て行くのです。
耐震補強大規模修繕に反対してる人がいる、まして建て替えなんてむり・・・など裏でいろんな問題があるのでしょう。
売ったもん勝ちってあるんですよね。

70歳くらいで先が短いのなら、耐震性低いマンションでいいかもしれないが、子供もいる家族なら一億円の旧耐震マンションなんて薦めないなあ。

[12: 匿名さん]

専有部の配管交換はされていても、共用部分はどうなのでしょうか？水道は溜まり水になっていませんか？最近建築されたマンションは水道水がすぐに各戸に供給される様になっているそうです。飲料水はペットボトルを飲んでいらっしゃるかもしれないけど、マンションの水溜まりを覗いてみたら如何でしょうか？水は大切ですよね？古いマンションは見えない所がやはり不安に思います。色々と魅力的な物件だとは思いますが、やはり古さは色々とあるのではないでしょうか？大きなお世話で済みません。

[13: 匿名さん]

そもそも2000万をかけたリノベーションって高すぎじゃないですか。
最近リノベーションは流行りだけど、せいぜい金かけても1000万でしょう。

[14: 7]

広さにもよるでしょ。70平米クラスでも1000万は普通。
150平米を一億で売るつもりなら（リフォームなしで8000万では厳しい、
って判断なのかも知れないし）

[15: 7]

連投失礼。
やはり耐震審査や建て替えに関して、具体的に突っ込んで聞かれることをお薦めします。
真剣に買う気があるから総会の議事録を見せて欲しい、と頼んでみるのも一手かと。
肝心な部分がぼやかされたままで高額物件を買うのは後々後悔する場面も訪れるのでは？

[18: 匿名]

売主＝リフォームして転売する会社ということは相当乗せてますね。
リフォームなしで8000万までしない物件と考えるのが自然かと。

物件内で最近の売買事例はないんでしょうか？
築40年に一億出す人は稀でしょうから、数ヶ月待って動かなければ
大幅値引きもありそうだけど。

[19: 匿名さん]

>>16
折込チラシに入っている「オー〇〇〇」ですか？
築古のマンションリフォームして売る会社ですよね。
俺なら登記簿見てみてみるとそのマンションの経緯（所有者、抵当権債務額、差し押さえ等）がわかるので、法務局で調べるな。

[21: 匿名]

あまり情報開示されすぎない方がいいかも老婆心ながら。
港区で山手線○分で築40年全六戸で現在リフォーム済150平米が一億…、
ってその気になれば物件特定できちゃいますよ笑

あとバブル期6億現在リフォーム込み1億はそれほど珍しくないかもです。
私のところもバブル期2億•現在3.5千万ですから似たような下落率。

当節、法人が一括支払いを条件に売却を急ぐ話はあっても逆ってないのでは？
VIP用社宅にするにも、トラブル避けたい法人がその年数を選ぶリスクは負わないかと。

[23: 匿名さん]

慌てて買わない方が良いかもです。じっくりと落ち着いて考えて下さい。

[24: 匿名さん]

20万ぐらい自費で出して現在の耐震性能を調査してみることをおすすめします。

リフォームやオプションで数百万ぽんと出す人が多いですが、調査費をかけない日本人の
性格が私は逆に信じられません。

新築を買うときも私は内覧会で検査人を2名連れて行き徹底調査しました。
デベは本当に嫌な顔をしていましたが、逆に数千万から１億を超えるモノをかうのに
調査費数十万を惜しむなんてありえません。

時間がないなら、時間もお金で買って徹底調査してみてください。

[25: 匿名さん]

60,70年代の建築で、１Ｆが駐車場などのピロティー構造は、阪神大震災で倒壊多数です。
都内はその手の物件が多いので注意です。

[26: 匿名さん]

>>25
そんなリスクの高い物件、買うひといるの。
阪神のときテレビで散々流れてたよね。

[27: 匿名さん]

>>21
確かに、法人が旧耐震物件を買うことは無いと思います。
社内で説明が出来ませんからね。


ぼくでしたら、少し足してドムスシリーズを買います。
建具はマホガニー無垢、階高、レベルが違います。

[28: 匿名さん]

ピロティー構造の脆弱性はたしかアメリカと官庁の共同調査でも指摘されてたよね、あの実験の映像とデータ、
まだ省庁のHPにあるとおもう。