都心の築40年の中古マンション購入

[購入検討中さん]

山手線の最寄り駅まで徒歩6分ほどの、高台に位置するマンション購入を検討中です。
広さは約150平米の3LDKで、南向きで日当たりも良く、申し分の無い立地なのですが、
築40年の物件です。中はスケルトンリフォームされていて、業者さんの話しでは、
バス・キッチン・トイレ・フローリングなど総取り替え、クローゼット新設、
専有部の配管交換など、約2000万円を掛けて、一見すると新築のような仕上がりになっていて、
非常に前向きに検討しているのですが、やはり築40年というのが気になります。
ただ、外観・共用部もキレイで、外周部の植樹なども手入れがきちんとされている感じですし、
管理体制も良好のようでした。

それから低層物件なので、土地持ち分は25坪ほどあります。
価格は約一億円で、この辺りの相場は坪450万円ぐらいとのことですので、
建物部はほぼ償却されていると考えて、ほぼ土地代ぐらいなら、
将来的な建て替え時まで持っているという選択もありかなと考えているのですが、
この物件、「買い」か「買いじゃない」か、アドバイスお願いします！

[15: 7]

連投失礼。
やはり耐震審査や建て替えに関して、具体的に突っ込んで聞かれることをお薦めします。
真剣に買う気があるから総会の議事録を見せて欲しい、と頼んでみるのも一手かと。
肝心な部分がぼやかされたままで高額物件を買うのは後々後悔する場面も訪れるのでは？

[18: 匿名]

売主＝リフォームして転売する会社ということは相当乗せてますね。
リフォームなしで8000万までしない物件と考えるのが自然かと。

物件内で最近の売買事例はないんでしょうか？
築40年に一億出す人は稀でしょうから、数ヶ月待って動かなければ
大幅値引きもありそうだけど。

[19: 匿名さん]

>>16
折込チラシに入っている「オー〇〇〇」ですか？
築古のマンションリフォームして売る会社ですよね。
俺なら登記簿見てみてみるとそのマンションの経緯（所有者、抵当権債務額、差し押さえ等）がわかるので、法務局で調べるな。

[21: 匿名]

あまり情報開示されすぎない方がいいかも老婆心ながら。
港区で山手線○分で築40年全六戸で現在リフォーム済150平米が一億…、
ってその気になれば物件特定できちゃいますよ笑

あとバブル期6億現在リフォーム込み1億はそれほど珍しくないかもです。
私のところもバブル期2億•現在3.5千万ですから似たような下落率。

当節、法人が一括支払いを条件に売却を急ぐ話はあっても逆ってないのでは？
VIP用社宅にするにも、トラブル避けたい法人がその年数を選ぶリスクは負わないかと。

[23: 匿名さん]

慌てて買わない方が良いかもです。じっくりと落ち着いて考えて下さい。

[24: 匿名さん]

20万ぐらい自費で出して現在の耐震性能を調査してみることをおすすめします。

リフォームやオプションで数百万ぽんと出す人が多いですが、調査費をかけない日本人の
性格が私は逆に信じられません。

新築を買うときも私は内覧会で検査人を2名連れて行き徹底調査しました。
デベは本当に嫌な顔をしていましたが、逆に数千万から１億を超えるモノをかうのに
調査費数十万を惜しむなんてありえません。

時間がないなら、時間もお金で買って徹底調査してみてください。

[25: 匿名さん]

60,70年代の建築で、１Ｆが駐車場などのピロティー構造は、阪神大震災で倒壊多数です。
都内はその手の物件が多いので注意です。

[26: 匿名さん]

>>25
そんなリスクの高い物件、買うひといるの。
阪神のときテレビで散々流れてたよね。

[27: 匿名さん]

>>21
確かに、法人が旧耐震物件を買うことは無いと思います。
社内で説明が出来ませんからね。


ぼくでしたら、少し足してドムスシリーズを買います。
建具はマホガニー無垢、階高、レベルが違います。

[28: 匿名さん]

ピロティー構造の脆弱性はたしかアメリカと官庁の共同調査でも指摘されてたよね、あの実験の映像とデータ、
まだ省庁のHPにあるとおもう。

[30: 匿名さん]

ドムスシリーズだと年代的に旧耐震基準は無いんじゃない。
あの重厚感、特に内装のマテリアルは今ではありえない。
今のセンスだと？？バブル建築の代表として今後も根強い人気だろうね。
10億20億の物件だったからね。

[31: 匿名さん]

>>29
ちなみにシャンデリアはバカラです。

[33: 匿名さん]

素朴な疑問。ピロティって一階は駄目で地下ならOKなの？
地面掘ってるかどうかだけで、下が空洞って意味では危険度同じって気がするんだけど。

[34: 匿名さん]

コンクリートっておよそ５０年でダメになるって聞きます。勿論個々の差はかなりあると思いますが、築４０年と聞くだけで大事な構造体が大丈夫なのかと思います。同じ１億円出すのなら、多少不便で狭くても、新築或は築浅の安心な物件の方が良くないですか？見えない部分だけに、命に関わる問題かと思います。それに、建て替え時期がもうすぐですよね？今からあたらに購入するメリットがないかと。

[35: 匿名]

一億出せる人は不便も狭さも我慢しませんよ。

それに、建て替え時期が近い（成立の可能性が高い）のはメリットなんでは。
全部でないにせよ、解体費建設費を新築購入者に負担させられる訳だから。
この物件の場合は二十年とか経っても建て替え決まるかが不透明なのがネックなわけで
間違いなく建て替え確実なら買わない方が損、くらいの話ですよ。

[36: 匿名さん]

なるほどね、お金持ちさんの理論はやっぱり違いますね。買わなきゃ損、損ですか。（笑）世界が違いますね。

[38: 匿名さん]

ドムスなんて懐かしいなあ。
麻布は驚きの27億だったよね。
紹介じゃないと原則売らないし、そうじゃない客は徹底的に調べられたのは
今となっては懐かしい記憶。

[39: 匿名さん]

たぶんだけど
景気浮上策として再開発や建て替えに補助金出すとか所得減税とか馬鹿な法律ができますよ

[40: 匿名]

大歓迎。それくらいやらないとまとまる話もまとまらない

[41: 匿名さん]

そのかわり厚生年金は廃止ですね