ヴェレーナ宮前平ってどうですか

[匿名さん]

ヴェレーナ宮前平についての情報や意見を交換したいと思っています。
平置の駐車場があっていいな。


所在地：神奈川県川崎市宮前区土橋2丁目12番10（地番）
交通：東急田園都市線 「宮前平」駅 徒歩11分
東急田園都市線 「鷺沼」駅 徒歩13分
間取：3LDK
面積：61.20平米～70.73平米
売主：大和地所レジデンス株式会社（旧：日本綜合地所株式会社 ）
物件URL：http://www.ns-jisho.co.jp/sp/v-miyamaedaira/index.html
施工会社：株式会社NB建設　(旧　相鉄建設株式会社)　
管理会社：大和地所コミュニティライフ株式会社（旧：日綜コミュニティ株式会社）

[83: 匿名さん]

駅までは一応徒歩圏内で、
外食などは困らない場所ですけれど
落ち着いているか？と言われるとちょっと違和感を感じるあたりですからね…。
電車移動よりも車移動がメインの人だと
結構便利なのかな？とは思います。

[84: 匿名さん]

確かに、車移動は、幹線道路に近く、東名にも近いので便利ですね。
しかも駐車場は平置きですよね。いまどきはほとんどが機械式なので、平置きは
出し入れに時間が掛からず良いですね。
しかし、駐車場の台数が少ないので、抽選でしょうか？

[85: 匿名さん]

広告が入ってました。
30戸なのに、かなり残っているようですね
確かに設備はよさそうだし、平置きは魅力ですが
先着順なんでしょうかね
小規模なのに管理費も安いですね
この近辺の新築物件を見てるとフラットアプローチで11分ならありかなと思えてきました。
が、南側にあるアパートが、気になります。
抜け感はどうなのでしょう？
又古そうな感じがしたので、建て替えでマンションになったらと考えちゃいます

[86: 匿名]

このあたりですと駐車場は1台は確保したいですね。

バスルームを快適にしたいなと。こちらはミストがあったり洗濯を干したり機能的ですね

モデルルーム写真のテレビはオプションなんでしょうか。ここぞというところは奮発したいなと。

[87: 匿名さん]

毎週のようにチラシが入ってきますが
新築マンションなのに無駄な事を…
人気の土橋エリアでしょうが苦戦中なのかな

[88: 匿名さん]

売れない理由は単に立地では？
あそこの交差点はなんというか殺気立ってますし
事故も多発しているような
そういえば豪雨の時はあそこは冠水もするんじゃなかったっけ？

[89: 匿名さん]

何でこの売主は、交通量があって、駅から10分以上の土地を買ったのでしょうね。尻手黒川から一本中に入ったウェリスみたいな土地だったら、もう少しは売れたでしょうに。
今は半分くらいは売れているのですかね？

[90: 匿名さん]

ウェリスの中古も２度に亘る価格変更にも関わらず売れませんね。
この辺り、需要が一巡しちゃって買い手市場、どこも厳しそうです

[91: 匿名さん]

場所柄、車があった方が便利な立地ですよね。駐車場が１２台ですか。
場所柄少ないですね。でも台数を増やす為に、機械式になってしまうよりはいいかな。
小規模マンションで機械式の所って結構ありますけど、修繕費などは気になり
ますよね。周辺には月極の駐車場は結構あるみたいですからね。相場的には2万円
位でしょうか。

[92: 匿名さん]

85さん
南側はアパートではなくかなり古いマンションです。北側に尻手黒川道路がありますが、バルコニーのある南側は道も細くそんなに音は気になりませんでしたよ。開放感は南側のマンションの擁壁があるので、ある程度、上の階でないと厳しいかもしれません。モデルルームで工事が始まる前に建設地から撮影した眺望写真を見せてくれますよ。実際に確認されてみるのもいいかもしれません。

[93: 匿名さん]

ここってまだまだ結構売れ残ってるんでしょうか？
ルーフバルコニーの部屋は売れたみたいですね。
駅からの距離と尻手黒川沿いの交差点だけに、
宮前平の他の物件に比べるとそこまで高く無い気もします。
確かに設備はブランツなどにも劣らないレベルで共益費も安いですね。
でも3、4階ぐらいまでは排ガスすごそう…
まあ排ガスはこれから減少してくるとは思いますが、、
そこが割り切れれば悪くはないかも！？

[95: 匿名さん]

93さん
モデルルームに見学に行った時に気になって質問したのですが、オプション工事か何かで音が気になる方にはうち窓を着けたり、防音対応のフィルターをつけたりできるようです。
排気ガスはどうなんでしょう？廊下側で北側の交通量の多い道路から15メートルくらい廊下が離れていて、バルコニーは細い道の南側ですから、それほどではないかと思っています。クオスの方が凄そうですし、ドレッセ鷺沼の社の高速側なんかはもっと凄そうですよね。
いずれにせよ現地とモデルルームを見て予算と総合的に判断でしょうか？
バス便利用のマンションなんかに比べればまだましなマンションかなと私達は考えています。夜帰りが遅くなった時に鷺沼から歩けるのもいいと思っています。

[96: 匿名さん]

モデルルーム見学しました。
販売の方は、一所懸命で対応も良かったです。
その時で半分ぐらい売れてました。
尻手黒川沿いの建設予定地近くのマンション6階で騒音体験もしました。
思ってたほどうるさくは無く、
さらに防音サッシも付くということで音はそう問題にならないかなと思います。
もちろん玄関から出るとやはりうるさいですが。。。

4000万台の中層階が売れ残ってるみたいですが、
中層階は道路と反対側にあるリビングから桜が見えるのは良いですね。
この辺りは建物の高さ制限があるらしく、
向かいの古いマンションを改築しても日当たりが極端に悪くはならないみたいです。

モデルルームも見ましたが、デザインや質も良く使い勝手も良さそうです。
この価格帯で二重床、二重天井は嬉しいですね。
駐車台数が少ないので車メインの方は駐車場取れないと辛いかもです。
あと、フラットでも宮前平駅からマンションまで尻手黒川沿いは通りたくないな～
そんな感じでした。他にも何かあったら知ってる範囲でお答えします。

[97: 匿名さん]

９５さん
参考までですが、友人のお子さんがピアノを弾くので、マンションを購入した際に
防音のオプションをやった様なのですが、全く外にピアノはもれないと聞いた事があります。
学区域の小学校が土橋小学校というのがいいですね。土橋小学校へお子さんをいれたくて
わざわざ賃貸を借りたりするご家族もいらっしゃる様ですね。ただ気になるのが土橋小学校は
かなり大人数の学校なんですよね。全校生徒千人もいるとか。マンションも増えつつあるので
人数が多すぎるので受け入れ不可なんてならなくなるといいのですがね。

[101: 匿名さん]

誘導ぽいて書かれてたら即削除なんて図星て事でＯＫよね？ここだったのね。戸数少ないんだから楽勝でしょ？

[102: 匿名さん]

101さん
あなたおそらくマンションと関係ないことでも書いたからでは？
ここにくる人はマンションの情報が欲しいだけで、
無関係な情報は不要というユーザーから意思表示されていると自覚した方がイイよ
いい大人なんだから…

[103: 匿名さん]

とても興味のある物件です。
日本綜合地所さんの独特の外観、インター側だから間違われないと良いけど素敵ですね。ふ。
早速、台風が過ぎたらちょっと離れてて不便そうなモデルルームに行ってみますね。
その時は学校の画像と沢山書き込まれたのに何故が消されたこちらの良い情報、
キャッシュで残ってますのでお持ちした方が良いかな？
昨年には、会社更生手続きも終結したし頑張って欲しいわあ。

[104: 物件比較中さん]

私も一度モデルルームにお邪魔しました。内装は使いやすそうで女性の目線作りに思えましたね。
ただ、現地はやはり大きな交差点の角なので交通量が多く、排気ガス等で息苦しく感じました。

騒音体験として近くのマンションを案内してもらいましたが、実際立つマンションとは場所が全く違い
比較にはなりません。

中古とも比較しているので、現地目の前のガソリンスタンド後のマンション南西側を体験しようと内見しましたが
お部屋からは、かなり騒音がしてやはり場所的に厳しいと思ってしましました。

ガソリンスタンドにも将来何か高い建物が建つでしょうね。

モデルルームだけを見ると気に入っていたのですが残念です。

[105: 匿名さん]

比較にならない場所を案内って笑えますね。
３０戸しかないのに先着順８戸で２期販売３戸って一桁しか売れてないんじゃ…
明後日、馬絹行くから待っててね。

[106: 匿名さん]

●Youtubeで交通量の様子が見れます。
尻手黒川道路・土橋交差点

●この動画にはマンションの前にあった店舗が映っています。
土橋交差点　川崎市宮前区　2012

これを交通量が激しいと見るかは人それぞれですが、
私は田園都市的価値観を外れた一般世間ではこのくらいの交通量当たり前だと思っています。

[107: 購入検討中さん]

年収480万でフルローンで購入を考えてます。
フルローンで購入しようと人どのぐらいいますか？

[108: 契約済みさん]

>107
私も年収４００万程で、フルローンで購入しました。

[109: ご近所さん]

広告に頭金10万円、毎月9万円〜、とありましたが、35年間のローンって、マンションの建て替え時期になるくらい先に、支払い完了となるのでしょうか、、、
別件ですが、不動産屋からは、二割、自己資金を準備してくれると、審査も通りやすいと言われてます。
金融機関によっては、金利優遇もありそうです。
現金払いを三割以上にしてローン、金利支払い減らしたいけど、緊急避難用の現金も残さないと。
本件、検討中の皆さんは、どの位のローンを組む予定ですか。

[110: 匿名さん]

私も450万で35年フルローンですよ。
このぐらいの価格帯だと400万円台でもローン組めるし設備が良くてイイですよね。
いくつか周辺のマンションを見ましたがヴェレーナの設備はこの辺りではトップクラスです。
まあ正直、大きな道路沿いという立地に最後まで悩みましたが、割り切ることにしました;^_^A
こういうのは最後は好みなんでしょうね。
余裕がある方は閑静な立地でハイレベルなマンションを検討出来るのが羨ましいです。

[111: 物件比較中さん]

これから長い住宅ローンのことを考えるとフルローンは考えものです。

急な景気回復では無いにしろ、長期で見ればフルローンは自殺行為ですよ。

フルローンでお客様に勧める営業マンも営業マン。
頭金なしのお客でも取り込みたいんだね。営業も必死なんだ～
400万円台では固定金利は高すぎて支払いは厳しいだろうし、変動金利にして金利が上がったらどうするんだろう？


土橋のドレッセやプレシス、宮崎台のブランズに行ったらフルローンは受け付けておりませんって言ってました。
売れているマンションはそうだよね。

[112: 匿名さん]

土橋の物件とかもフルローンokと聞きましたけど。

[114: ｻﾗﾘｰﾏﾝさん]

>113
中小は給料が上がらないですからね。

[115: 土地勘無しさん]

年代、家族構成により、支払い能力は違うので、フルローンを否定しませんが、やはり毎月の負担を考えると持続できるかが不安です。
買うだけでなく、そのあと20年くらいは住むので、住人との生活レベルも合わせなければなりません。
今住んでいるところは、20年でローンを支払いましたが、その間も、無理して生活レベルを合わせているので、こちらでは余裕を持って生活したいです。

[116: 匿名さん]

まぁ、私達の親世代がバブル時代に高い金利でお金を借りた時代とは違いますし、生命保険も充実して亡くなったらローンは払わなくてよくなるので、確かに買い時かもしれないですね。ドレッセや駅前のマンション買う方は会社の福利厚生が良くて家賃の安い社宅に住んで頭金を貯められる方もいるでしょうし、住宅ローンはひとそれぞれでいいんじゃないですかね。オリンピックも決まりましたし、消費税も上がりそうですし、立地は確かに難ありですが、お買い得なマンションかもしれないですよ。
こんなことを投稿すると、あなた社員でしょうみたいなネガレスをされるのかもしれないですが、買いたい時が買い時でいいと思うんですが。

[117: 匿名さん]

今の低金利を考えると35年の長期の場合は変動はリスクが高すぎるので、固定になりますね。
年収400万円台後半で4000万前後フルローンだと条件によっては買えなくはないでしょうが、
かなり家計の支出をセーブしないといけなくなりそうですね
やはり頭金が少しでもある方が余裕が出るのでいいのではないでしょうか！？
個人的には住宅ローンは少し背伸びするぐらいの方が仕事へのモチベーションも向上していいと思います。
あくまで個人的な意見ですのでリスクマネジメントは必要です。笑

[118: 契約済みさん]

なのでいつも弁当を持参しています。

[119: 土地勘無しさん]

住宅ローンは固定にすれば、計画的に返済できますが、［修繕積立金」の変動には注意してください。
今住んでいるところでは、途中(6年目か)で2倍に変わりました。当時は
養育費も上がっていたので、やりくりに苦慮しました。
しかし、10年目に大規模修繕、その後も定期的に修繕が出来た為、
中古販売額は思っていたよりキープしていて、結果的には良かったですが。

ここも、規模の割に安く設定されてる感じがあるので、フルローンの際も、上昇に備えて
貯蓄はしっかりとです。
但し、駐車場が平置き なので、修繕費はキープできるかもしれません。

[120: 契約済みさん]

中小なので、給料が上がりませんし、貯蓄どころか毎月のローン返済だけでもいっぱいいっぱいです。

[121: 物件比較中さん]

↑いつの間にか販売戸数が7/30戸になってますね。
地道に売れてたんですね〜
土橋地区は、やはり人気みたいですね。
緑も多く治安も良いし、土橋小→宮前平中ですから子育て環境には最適そうです。
今販売中の土橋エリアの物件を見てきたので個人的な視点ですがそれぞれまとめました

・ヴェレーナ宮前平
＋設備が良い（二重床・二重天井・二重壁ほか）
＋価格安め（4000万台）
＋共益費安い
＋スーパー、飲食店が近い
ー尻手黒川交差点の騒音・排ガス
ー駅から10分超
ー駐車台数少ない

・ドレッセ鷺沼アーチプレイス
＋駅・小学校に近い（駅8分、小学校4分）
＋設備が良い（二重床・二重天井・トランクルームほか）
＋閑静な住宅地
ー価格高め（5000万〜6000万）
ー共益費高め
ー低層階は半地下
ー機械式駐車場←コスト高

・ドレッセ鷺沼の杜
＋緑が多い
＋共用施設充実（ラウンジ、フィットネスなど様々）
＋価格安め（4000万台〜5000万台）
ー工場跡地のため過去に土壌汚染
ー高速の真横
ー駅から10分超

・プレシス鷺沼ヒルズ
＋閑静な住宅地
＋価格安め（3000万後半〜4000万台）
ー設備が微妙（直床、電気床暖）
ー高速ICに近い
ー共益費高め
ー駅から10分超

こんな感じで資金が豊富ならアーチプレイスが良さそうですね。
その他は何を重視するかで好みが分かれそうな感じです。

[122: 匿名さん]

鷺沼の杜は工場跡地じゃなくて学校跡地ね（サレジオ）。

[123: 物件比較中さん]

>122
失礼。学校跡地だったんですね。
不法投棄が原因だったようですね。

[124: 土地勘無しさん]

▷121
プレシス鷺沼とヴェレーナ宮前平を検討しています。
モデルルームに問い合わせしてみると、
どちらも契約審査中を含めると、残り少なくなっているようですね。
それぞれのプラス・マイナスが比較できて、参考にさせて頂きます。
ヴェレーナ宮前平が、占有面積が80m2程度あれば良いのですが。

一点、質問。
鷺沼の杜、を始め、共用施設が満載のマンションが多いですが、実際に利用されるのでしょうか。
個人的には、シンプルな設備、施設がいいのですが。共益費の削減にもなるし。

[125: 購入検討中さん]

>124さん
プレシス鷺沼は80平米と言っても玄関と廊下でかなりの平米数を取ってるので、実質は75平米ぐらいな気がします。
ヴェレーナは確かにこじんまりしてますよね。
でも廊下や玄関は小さいので、モデルルーム見ましたが65平米で部屋の感じは70平米ぐらいには感じました。
でもリビングは開けて使いたくなりそうなので2LDKで使いたくなりそう。

共用施設はどうなんでしょう？
個人的にあまり必要ないかなー。
知り合いも使っているという話はあまり聞きません。
確かに共益費に上積みされることを考えるとない方がいいかもしれませんね。
10年20年経った時の維持費もばかにならないでしょうからね。
私もマンションはシンプルでいい派です。

[126: 匿名さん]

そもそも外観がシンプルじゃないですよ。
戸数が少ないと1戸あたりの修繕費の負担も大きく、当初の安さも安易な修繕計画の
お陰で将来的に大変な事にならないか注意が必要ですね。
マンションの価値は管理と良く言いますが、こちらの管理会社日綜コミュニティさんの評判も
気になったので調べてみました。おおこわ。

[127: 匿名さん]

管理会社はダメなら最悪の場合は、変更するしかないかと。
まあ管理費は確かにやけに安いですね。
平置きだとしてもこの規模で適正だと月2万程度でしょうか。

[128: 物件比較中さん]

モデルルーム見てきました＝＝

使い勝手は良さそうでしたが、リビング・ダイニング・キッチン表示に騙されました。

１３．５畳ってあるから広めを想像してましたがキッチンも含めてだったんだね～

印象ではキッチン４畳・リビング９畳くらいでした。可動式の扉を閉めると『狭っ』みたいな～

頂いた資料の間取りが全部リビング・ダイニング・キッチンの表示だから７０㎡超えてもリビングが１０畳位は狭いです。

設備はよかったですよ。◎

現地　微妙（今の時期は窓を開けて生活したいです。あれじゃ窓は開けられませんね。）

[129: 購入検討中さん]

それってあなたが勝手に勘違いしてただけじゃ…
価格からしてそんな広いわけ無いですしw
キッチンは3畳ぐらいです。

[130: 匿名さん]

24戸しかないのにいつまで売ってるんだろ？また販売会社潰れたりしないよね？ラブホみたいで素敵な外観ですね。

[131: 匿名さん]

こちらは病院の跡地ですか？

[132: ご近所さん]

ここは 漆喰屋＆レンタカー ⇒自然食品店 の跡地です。